Steuerrechtliche Folgen einer „zu günstigen“ Miete bei Möblierung
Nicht unüblich ist die Vermietung von Wohnungen oder Häusern an Verwandte oder Bekannte zum Freundschaftspreis. Dabei handelt es sich für beide Seiten um eine vermeintliche win-win-Situation. Der Mieter erhält eine kostengünstige Wohnung, der Vermieter kann unter Umständen Werbungskosten geltend machen, die sein zu versteuerndes Einkommen mindern. Nach § 9 Absatz I EStG sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Sie sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind. Für den Vermieter werden dies demnach typischerweise Investitionen, die er zum Erhalt des Mietobjekts tätigt, sein.
Vorsicht ist indessen bei der Bemessung der Miethöhe geboten, insbesondere bei möblierten oder teilmöblierten Mietobjekten. Denn beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung nach § 21 Absatz II EStG in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich. Bis zum Jahr 2012 fand sich die alte Fassung des § 21 Absatz II EStG im Gesetz, die noch jeweils 56 % der ortüblichen Miete vorsah.
Der IX. Senat des BFH stellte nun klar, dass sich mit Blick auf § 21 Abs. 2 EStG a.F. eine anteilige Kürzung der Werbungskosten ergeben könne, wenn der Steuerpflichtige Werbungskosten im Sinne des § 9 Absatz I EStG aus der verbilligten, ergo nicht marktgerechten, Vermietung von Wohnraum geltend macht. Weiter heißt es dort, Maßstab für die Berechnung der Entgeltlichkeitsquote im Rahmen des § 21 Abs. 2 EStG a.F. sei die ortsübliche Marktmiete, worunter die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung unter Einbeziehung der Spannen des örtlichen Mietspiegels zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung zu verstehen sei. Da die Überlassung von möblierten Wohnungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden sei, der sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlägt, sei für die Überlassung solcher Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen, der am Markt zu realisieren ist.
Die Entscheidung des BFH verdeutlicht, dass die Höhe der Miete nicht nur zivilrechtlich oder in jüngster Zeit aus Sicht der Mietpreisbremse zu kalkulieren ist. Sogar steuerrechtliche Folgen mögen aus einer nicht marktüblichen Miete entstehen. Dies sollte bei der Festlegung entsprechend bedacht werden.
Rechtsanwalt Hildebrandt
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Torsten Hildebrandt