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Immobiliencontrolling für ein Büroobjekt in Wien in der Entstehungsphase

AutorAndreas Bürgmayr
VerlagGRIN Verlag
Erscheinungsjahr2008
Seitenanzahl136 Seiten
ISBN9783638034432
FormatPDF/ePUB
Kopierschutzkein Kopierschutz
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis24,99 EUR
Diplomarbeit aus dem Jahr 2007 im Fachbereich BWL - Unternehmensführung, Management, Organisation, Note: 2, FHWien der WKW, 60 Quellen im Literaturverzeichnis, Sprache: Deutsch, Abstract: Die Zielsetzung dieser Arbeit ist die Analyse und der Vergleich von Fachliteratur und Theorien über die bekannten Immobiliencontrollinginstrumente für die Entstehungsphase. Auf Basis eines Fallbeispieles wird untersucht, welche Controllinginstrumente für das Projektcontrolling eines Großprojektes einer Büroimmobilie in Wien in der Entstehungsphase eingesetzt werden und das Ergebnis wird mit Experten der Branche reflektiert. Im 1. Kapitel wird die Problemstellung, die Zielsetzung, die Forschungsfrage, die vorläufige Hypothese zur Forschungsfrage und die methodische Vorgangsweise konkretisiert und verdeutlicht. Das 2. Kapitel erläutert den Begriff Controlling, die Aufgaben des Controllings, die systemkoppelnde Koordination des Controllings, die Instrumente des operativen und strategischen Controllings und die organisatorische Integration des Zentralcontrollers und des dezentralen Controllers in die Organisation. Im 3. Kapitel werden die Begriffe Management bzw. Unternehmensführung, Projektmanagement, Immobilienmanagement und phasenspezifische Aspekte des Immobilienmanagements beschrieben und zwischen den Immobilienmanagementphasen Projektentwicklung, Bau-Projektmanagement und Facility Management unterschieden. Im Unterkapitel Projektmanagement wurden einige organisatorische Möglichkeiten, die unterschiedlichen Definitionen der Projektgrößen, die Wichtigkeit des Projektteams und die Integrationsmöglichkeiten des Projektcontrollers vorgestellt. Im 4. Kapitel wird das Immobiliencontrolling definiert und der Lebenszyklusansatz beschrieben und das Bau-Projektcontrolling in der Entstehungsphase vertiefend beschrieben. Im 5. Kapitel wird die praktische Umsetzung des Bau-Projektcontrollings an Hand eines Fallbeispieles eines Wiener Bürogebäudes dargelegt und die Kernprozesse, angewendeten Instrumente und das Vorgehen der S+B Gruppe beleuchtet. Das Ziel des 6. Kapitels war es, das Ergebnis des Fallbeispieles mit Experten der Branche, die unterschiedliche Funktionen in der Entstehungsphase einer Immobilie erfüllen, zu reflektieren und damit das Fallbeispiel zusätzlich aus verschiedenen Blickwinkeln zu betrachten um einen Überblick und zusätzliche Eindrücke bezüglich des Forschungsgegenstandes zu bekommen.

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Leseprobe

3. Management bzw. Unternehmensführung


 

3.1 Begriffsdefinition Management bzw. Unternehmensführung


 

Im deutschsprachigen Raum wurde der Begriff Unternehmensführung immer mehr durch das angelsächsische Management verdrängt.[79]

 

„Darunter werden zumeist erwartungsvoll ein leistungsfähiger und legitimierter Personenkreis (die Manager), dessen verantwortliches und vernünftiges Tun (das Managen) und schließlich auch ein systematischer und effizienter Ansatz zur Führung sozialer Systeme (das Managementsystem) verstanden.“[80]

 

Zwei Grundsätze von Shackleton für die Entwicklung von Führungsqualität sind: „Seien Sie in einer sich rasch verändernden Welt bereit, neue Wege auszuprobieren, neue Chancen zu ergreifen und sich neue Fertigkeiten anzueignen. Das Festhalten an alten Geschäftsmethoden führt letztlich, selbst wenn sich diese Methoden bisher als erfolgreich erwiesen haben, zu Stagnation.“[81] und „Leisten Sie einen Beitrag zu einem optimistischen Arbeitsklima. Ein positiver und freundlicher Arbeitsplatz ist wichtig für die Produktivität.“[82]

 

Der Begriff Management wird von verschiedenen Experten ähnlich definiert: „Das Management eines Unternehmens besitzt die Führungsaufgabe, ein unternehmensspezifisches Zielbündel aus dem Zielsystem festzulegen. Durch strategische und operative Planung, Steuerung und Kontrolle ist die Zielerfüllung sicherzustellen.“[83] Der Prozess der Unternehmensführung beinhaltet Planung, Steuerung und Kontrolle, die der externen und internen Harmonisierung des Unternehmens bzw. Organisation dienen.[84] „Planung, Steuerung und Kontrolle sind also Führungstätigkeiten, die die Richtung des Verhaltens der Unternehmung festlegen sollen. Diese Richtung selbst – das Führungsziel – ist inhaltlich dadurch vorbestimmt, dass sich die Unternehmung immer komplexeren und dynamischeren Märkten und sonstigen Umsystemen (Volkswirtschaft, Gesellschaft, Umwelt usw.) gegenübersieht, in denen sie ihr erfolgreiches Überleben sicherstellen muss.“[85]

 

Das Management erfüllt seine Führungsaufgabe, indem es den Handlungsbedarf innerhalb der Planung bestimmt, die notwendigen Ressourcen bereitstellt und die Ziele und Maßnahmen definiert.[86] „Während der Durchführung ist das richtige Team auszuwählen und zu beauftragen. Die für die Umsetzung benötigten Rahmenbedingungen sind zu schaffen. Regelmäßig hat das Management die Aufgabe, die Zielerfüllung zu überprüfen. Bei Abweichungen vom ursprünglichen Plan muß die Unternehmensführung handeln, indem sie Verbesserungen durch das Einleiten von Gegenmaßnahmen oder einer Revision der Planung sicherstellt.“[87] W. E. Deming reiht die Schritte Planen, Durchführung, Prüfen und Verbesserung nicht in einer Kette, sondern schließt einen Kreislauf in Form des Plan-Do-Check-Act-Zyklus.[88] Damit möchte W. E. Deming die Notwendigkeit der nie endenden Verbesserung unterstreichen.[89] Die Abbildung 15 verdeutlicht den Deming-Kreis bzw. den Plan-Do-Check-Act-Zyklus.

 

Abbildung 15: Deming-Kreis

 

 

Quelle: Seghezzi 2003, S. 13

 

Gemäß ISO 9004:2000 wird Management folgendermaßen definiert: „Die oberste Leitung sollte sicherstellen, dass Ressourcen, die für die Verwirklichung der Strategien und die Erreichung der Ziele der Organisation von entscheidender Bedeutung sind, ermittelt und zur Verfügung gestellt werden. Dazu sollten Ressourcen für das Funktionieren und die Verbesserung des Qualitätsmanagementsystems und zur Schaffung der Zufriedenheit von Kunden und anderen interessierten Parteien gehören. Hierzu können Personen, Infrastruktur, Arbeitsumgebung, Informationen, Lieferanten und Partner, natürliche und finanzielle Ressourcen zählen.“[90] Die ISO 9001:2000 fordert einen prozessorientierten Ansatz für die Entwicklung, Verwirklichung und Verbesserung der Wirksamkeit eines Qualitätsmanagementsystems, um die Kundenzufriedenheit durch die Erfüllung der Kundenanforderung zu erhöhen.[91]

 

„Damit eine Organisation wirksam funktionieren kann, muss sie zahlreiche miteinander verknüpfte Tätigkeiten erkennen, leiten und lenken. Eine Tätigkeit, die Ressourcen verwendet und die ausgeführt wird, um die Umwandlung von Eingaben in Ergebnisse zu ermöglichen, kann als Prozess angesehen werden.“[92] In der Abbildung 16 wird das Prozessmodell der ISO 9001:2000 mit den vier Hauptelementen Managementverantwortung, Ressourcenmanagement, Produkt und/oder Dienstleistungsrealisierung, und Messung, Analyse und Verbesserung dargestellt.[93]

 

Abbildung 16: Modell eines prozessorientierten Qualitätsmanagementsystems

 

 

Quelle: Fachnormenausschuss 129 2000 b, S. 13

 

Somit hat das Management die Mitarbeiter zu befähigen, ihre Arbeit zu erledigen[94] oder in anderen Worten zusammengefasst ist das Management die zielorientierte Gestaltung, Steuerung und Entwicklung des Unternehmens.[95]

 

3.2 Projektmanagement


 

3.2.1 Begriffsdefinition Projekt


 

„Projekte – und dadurch auch das Projektmanagement und –controlling – haben in der heutigen Unternehmenspraxis eine immer höhere Bedeutung.“[96]

 

Im wesentlichen sind Projekte Vorhaben, die in ihrer Gesamtheit durch ihre Einmaligkeit gekennzeichnet sind.[97]

 

Die Projektdefinition von Madauss lautet: „Projekte sind Vorhaben mit definiertem Anfang und Abschluß, die durch die Merkmale zeitliche Befristung, Einmaligkeit, Komplexität und Neuartigkeit gekennzeichnet sind; kurz: eine Projekt ist ein außergewöhnliches Vorhaben.“[98]

 

Projekt wird in der ISO 9000:2000 wie folgt definiert: „Einmaliger Prozess (3.4.1), der aus einem Satz von abgestimmten und gelenkten Tätigkeiten mit Anfangs- und Endterminen besteht und durchgeführt wird, um ein Ziel zu erreichen, das spezifische Anforderungen (3.1.2) erfüllt, wobei Zeit-, Kosten- und Ressourcenbeschränkungen eingeschlossen sind.“[99]

 

In der DIN 69901 wird ein Projekt folgendermaßen definiert: „Vorhaben, das im wesentlichen durch Einmaligkeit der Bedingungen in ihrer Gesamtheit gekennzeichnet ist, wie z. B.

 

 Zielvorgabe

 

 Zeitliche, finanzielle, personelle oder andere Begrenzungen

 

 Abgrenzung gegenüber anderen Vorhaben

 

 Projektspezifische Organisation.“[100]

 

Zum Vergleich die Projektdefinition von Patzak und Rattay: „Einmalige, parallele und sequentielle Vernetzung von Aktivitäten, wobei die Ausgangslage definiert, das angestrebte Ergebnis spezifiziert und die erforderlichen Maßnahmen zum Teil noch völlig offen sind, so dass wesentliche Unsicherheiten in der Zielerreichung bestehen.“[101]

 

Gareis definiert: „Projekte sind komplexe, meist neuartige, riskante und für das projektdurchführende Unternehmen bedeutende Aufgaben. Sie sind zieldeterminierte Aufgaben, da die Ziele bezüglich des Leistungsumfangs, der Termine, der Ressourcen und der Kosten zwischen dem Projektauftraggeber und dem Projektteam vereinbart werden.“[102]

 

Die Definition von Wischnewski weicht von der vorhergehenden ab, da sie die Einzigartigkeit nicht berücksichtigt, und somit ist diese Definition nur für einen Prozess ausreichend:[103] „Jedes außergewöhnliche Vorhaben ist ein Projekt. Außergewöhnlich bedeutet Terminrisiko, Kostenrisiko oder technisches Risiko.“[104]

 

Nach Gassmann: „Projekte sind einmalige und neuartige Vorhaben, die zeitlich begrenzt sind, besondere Komplexität aufweisen und interdisziplinär durchgeführt werden. Sie sind häufig durch hochgesteckte Ziele, knappe Ressourcen und eine dynamische Umwelt gekennzeichnet.“[105]

 

Die möglichen Merkmale von Projekten sind in der Abbildung 17 übersichtlich und beispielhaft dargestellt.

 

Abbildung 17: Merkmale von Projekten

 

 

Quelle: Gassmann 2005, S. 7

 

„Projekte werden zur Durchführung von Prozessen mit kurzen bis mittleren Dauern eingesetzt. [...] Eine diesbezügliche Ausnahme stellen die Durchführung von Infrastruktur-bezogenen Projekten (Bau- oder Anlagenbauprojekten) dar, die länger dauern können.“[106]

 

3.2.2 Begriffsdefinition Projektmanagement


 

„Das Projektmanagement ermöglicht die Lösung auftretender Probleme, die unterschiedliche Funktionsbereiche betreffen dadurch, daß man unabhängig von der...

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