I. Einleitung (S. 1)

A. Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit

Nonprofit-Organisationen (NPO) sind als Intermediäre zwischen Staat und Markt in unserem Gesellschafts- und Wirtschaftssystem fest verankert und in nahezu allen Lebensbereichen, sei es im Sozial- und Gesundheitswesen, im Umwelt-, Sport-, Wirtschafts-, politischen oder kirchlichen Bereich anzutreffen.

In der betriebswirtschaftlichen Forschung werden NPO als institutioneller Untersuchungsgegenstand ihrer hohen gesellschaftlichen, politischen und wirtschaftlichen Bedeutung jedoch kaum gerecht. Das liegt vor allem daran, dass sich die Betriebswirtschaftslehre traditionell auf den Objektbereich der erwerbswirtschaftlichen Betriebe konzentriert.

Der ökonomische Stellenwert von Nonprofit-Organisationen kann anhand folgender statistischer Größen verdeutlicht werden: Im Rahmen des „John Hopkins Comparative Nonprofit Sector Project“ wurde ein Anteil der Ausgaben des Nonprofit-Sektors von fast 4 % am Bruttosozialprodukt ermittelt, gleichzeitig waren nahezu 5 % aller Beschäftigten in Deutschland in privaten NPO tätig. Allein die sechs Spitzenverbände der Freien Wohlfahrtspflege zählten im Jahr 2004 zusammen mehr als 1,4 Millionen hauptamtliche Mitarbeiter und nahezu 100.000 Einrichtungen aus den Bereichen Jugend-, Alten-, Behinderten-, Gesundheits- und Familienhilfe.

Darüber hinaus gehören die beiden großen Kirchen als weitere bedeutende Nonprofit-Organisationen in Deutschland mit einem jeweils mehrere hunderttausend Hektar großen Grundbesitz gemeinhin zu den größten Immobilienbesitzern in Deutschland. Die vorliegende Arbeit befasst sich mit dem Management immobiliarer Ressourcen in Nonprofit-Organisationen. In den vergangenen zwei Jahrzehnten hat sich in erwerbs-wirtschaftlichen Unternehmen ein Paradigmenwechsel im Umgang mit betrieblich genutzten Immobilien vollzogen.

International tätige Konzerne wie IBM oder ABB gelten mit ihren Ansätzen zur aktiven Steuerung ihrer Unternehmensimmobilien als Pioniere. In Forschung und Praxis hat sich das immobilienwirtschaftliche Managementkonzept des „Corporate Real Estate Management“ (CREM) entwickelt, bei dem der Wertbeitrag von Unternehmensimmobilien für den wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens im Vordergrund steht. In empirischen Untersuchungen zu immobilienwirtschaftlichen Fragestellungen wurde aufgezeigt, dass in erwerbswirtschaftlichen Organisationen Immobilienkosten oftmals den größten Kostenblock nach den Personalkosten darstellen.

Angesichts dieser Erkenntnis wurde seit Mitte der 1990er Jahre auch in deutschen Großunternehmen ein Bewusstseinswandel eingeleitet. Immobilien werden zunehmend als eine wichtige strategische Ressource erkannt, sodass ein Trend von der klassischen, eher passiv eingestellten Liegenschaftsverwaltung, hin zu einem aktiven und strategisch orientierten Immobilienmanagement festzustellen ist.

Es stellt sich die Frage, ob auch innerhalb der Betriebe des Nonprofit-Sektors Kostensenkungs- und Effizienzpotentiale durch ein systematischeres Immobilienmanagement erschlossen werden können. Zu beobachtende Veränderungen der Umfeldbedingungen wie etwa eine zunehmende Internationalisierung, ein steigender Wettbewerb oder rückläufige Mitgliederentwicklungen setzen viele NPO zunehmend unter Druck, ihre Ressourcen effizient einzusetzen.

Angesichts dieser Herausforderungen ist ein Umdenken in der Führung privater NPO und eine stärkere Berücksichtigung betriebswirtschaftlicher Instrumentarien erforderlich, um mit deren Hilfe die Professionalität der Organisationsführung zu steigern und Kostensenkungspotentiale zur Entschärfung der angespannten Wettbewerbsrespektive Finanzlage aufzudecken. Eine unreflektierte Übernahme erwerbswirtschaftlicher Managementkonzepte kann aufgrund der Komplexität und Eigenarten von Nonprofit-Organisationen jedoch kaum zielführend sein.