Derzeit gibt es viele Möglichkeiten der privaten Altersvorsorge. Eine Vielzahl von Anlageberatungsgesellschaften hat in ihren Angebotsportfolios für jeden Anlegertyp die vermeintlich optimale Lösung einer langfristigen Vermögensbildung. Die einzelnen Angebote an Finanz- und Anlageprodukten von Banken, Versicherungen, unabhängigen Anlageberatern und Investmentgesellschaften zum privaten Vermögensaufbau sind vielfältig und häufig sehr schwer verständlich. Darüberhinaus hängt die Auswahl von spezifischen Umständen, der Vermögenssituation sowie von den Wünschen und Zielen, als auch von der Risikoneigung und –fähigkeit des Anlegers ab. Bei den einzelnen Anlageformen wird oftmals das Basiswissen über das ausgewählte Investment vorausgesetzt. Hierbei kann es zu Schwierigkeiten in der optimalen Investitionsstrategie zwischen der Anlageberatungsgesellschaft und dem Anleger kommen. Dies kann dadurch passieren, dass der Berater bestimmte Informationen nicht mitteilt, weil er diese bereits voraussetzt, wie z.B. die Risikoeinschätzung eines Anlageproduktes.
Bei einer Anlage muss beachtet werden, dass nicht jedes Produkt sich für den Vermögensaufbau der privaten Altersvorsorge, welche ganz eigene Voraussetzungen an die Anlageform stellt, eignet. Wer langfristig Vermögen bilden möchte - und dies ist die Prämisse für die private Altersvorsorge - der sollte eine Investition im Immobilienbereich in Betracht ziehen. Im Bereich des Immobilieninvestments kann wiederum unterschieden werden nach Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Reihenhaus, Eckhaus, Mittelhaus, Doppelhaushälfte, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung, Garage, landwirtschaftlichem Objekt, Wald oder Erbbaurecht sowie nach Eigennutzung und Kapitalanlage. Hierbei ist die Situation des Einzelnen für die Anlageentscheidung insbesondere davon abhängig, welche Ziele er anstrebt. Wer im Alter den Mietzins einsparen möchte, welcher mit ca. 32,5% die größte Ausgabenposition der Lebenshaltungskosten ausmacht, wird sich für eine ETW oder ein EFH/ ZFH entscheiden.[1] Bei diesen Immobilienformen steht die Einsparung des Mietzinses im Vordergrund. Unter der Renditebetrachtung und den steuerlichen Aspekten wird der Anleger sich eher für ein Miethaus entscheiden, weil hier mit Mietzinserträgen und höheren Abschreibungswerten gerechnet werden kann.
Weiterhin kann eine Investition in Immobilien davon abhängen, ob das Objekt im freihändigen Verkauf[2] oder über eine Versteigerung erworben werden kann. Nachfolgend soll weiter auf das Zwangsversteigerungsverfahren eingegangen werden, der freihändige Verkauf bleibt außer Betracht.
An der nachfolgenden Tabelle lässt sich die Entwicklung der Zwangsversteigerungsimmobilien der letzten Jahre in Deutschland erkennen.
(* Prognose)
Tab. 1: Entwicklung der Zwangsversteigerungsimmobilien der letzten Jahre
Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an die Statistik von Zwangsversteigerungen.de
Häufig kommt es vor, dass Termine zur Zwangsversteigerung vorzeitig aufgehoben werden oder der Zuschlag nicht erteilt werden kann. Die Folge daraus ist, dass es häufig zur mehrfachen Terminierung ein und desselben Objektes kommt. In dieser Statistik sind weitestgehend nur die Objekte berücksichtigt, deren Gerichtsakten endgültig oder vorläufig geschlossen wurden.[3]
Nach Bundesländern aufgeteilt, gibt es erhebliche Abweichungen zwischen alten und neuen Bundesländern. So haben z.B. die Zwangsversteigerungstermine in Schleswig-Holstein und Hamburg (+11,2%), Rheinland-Pfalz (+5,4%), Bayern (+5,1%), Baden Württemberg (-3,3%), Hessen (-4,8%) und Nordrhein-Westfalen (-4,5%) gegenüber 2004 zu- bzw. abgenommen. Dagegen liegen Niedersachsen und Bremen (-0,5%) knapp über dem Bundesdurchschnitt von - 0,3%. Die Neuen Länder sind noch immer die Spitzenreiter in der Zwangsversteigerungsstatistik mit hohen absolut betrachteten Versteigerungszahlen. Die Veränderungen zum Vorjahr 2004 hingegen sind prozentual gesehen im moderaten Bereich. Sachsen und Thüringen (-0,2%), Berlin/Brandenburg (+3,7%) sowie Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern (+3,5%) liegen inzwischen nicht mehr weit entfernt vom Bundesdurchschnitt (- 0,3%).[4]
Bei einem Zwangsversteigerungsverfahren erfährt man mind. 6-8 Wochen vor dem Versteigerungstermin anhand des Amtsblattes, einer Tageszeitung oder über Informationsdienstleister im Internet von einem zu versteigernden Objekt. [5] Nach § 39 ZVG ist die Terminsbestimmung 6 Wochen vorher vom zuständigen Amtsgericht im Amtsblatt bekannt zu machen.[6] Nach § 36 II ZVG sollen zwischen Terminsbestimmung und Verfahrenstermin nicht mehr als 6 Monate liegen.[7] Hierbei sollte berücksichtigt werden, dass durch die kurze Zeitspanne der Bekanntgabe des Termins eine Auswahl der Wunschimmobilie unmittelbar zu erfolgen hat. Die nötigen Unterlagen sind zu besorgen, um sich ein fundierten Überblick zu verschaffen. Nach § 1 ZVG ist für das Verfahren das Vollstreckungsgericht (Amtsgericht), in dessen Bezirk das zu versteigernde Objekt gelegen ist, zuständig.[8]
Der Erwerb eines Objektes auf dem Wege der Zwangsversteigerung kann durchaus lukrativ sein, so wird der Zuschlag durchschnittlich zwischen 75% - 90% des Verkehrswertes erteilt.[9] Um bei dieser Art des Immobilienerwerbs die Risiken kalkulieren zu können, ist es ratsam, sich im Voraus das nötige Wissen über den Verfahrensablauf einer Immobilienversteigerung anzueignen. Zusätzlich müssen Informationen über das Wunschobjekt zusammengetragen und analysiert werden.
Bei einem Zwangsversteigerungsverfahren muss der Interessent sich die einzelnen Daten selbst beschaffen, so dass der potenzielle Ersteher wissen muss, wo er welche Daten erhält und wie er sie zu interpretieren hat. Hierbei sind sowohl Makler behilflich aber auch gewerbliche Informationsdienstleister im Internet, die sich auf Versteigerungsobjekte spezialisiert haben. Sobald die Grundkenntnisse angeeignet sind und durch eigene Erfahrungen anhand von Teilnahmen an Versteigerungsterminen ergänzt wurden, können im Vollstreckungsverfahren Immobilien teilweise als sog. „Schnäppchen“ erworben werden. Damit würde die Chance der Renditemaximierung steigen. Auch können mögliche steuerliche Vergünstigungen mit berücksichtigt werden.
Diese Aufgaben werden im freihändigen Verkauf oft durch einen Makler oder direkt durch den Eigentümer übernommen. Sofern ein Makler tätig ist, werden hierfür zwischen drei und sechs Prozent an Maklercourtage zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer verlangt.[10]
Ziel dieser Diplomarbeit ist es, das rechtliche sowie das allgemeine Wissen zu vermitteln, das nötig ist, um innerhalb des Vollstreckungsverfahrens ins unbewegliche Vermögen eine lukrative Immobilie für die private Altersvorsorge herauszufiltern bzw. mögliche Faktoren zu deren Bestimmung aufzuzeigen. Ferner soll die Beschaffung der Daten vorgestellt werden und wie diese Informationen zu analysieren sind. Des Weiteren soll die Zwangsversteigerungsimmobilie als eine Opportunität zu bereits bestehenden und als bekannt geltenden Anlagemöglichkeiten der privaten Altersvorsorge dargestellt werden. Zusätzlich wird auf mögliche steuerliche Aspekte verwiesen.
Ein weiteres Ziel dieser Arbeit ist es, gewerblichen und insbesondere privaten Bietinteressenten sowie kaufmännischen Mitarbeitern der Immobilienbranche in möglichst übersichtlicher und detaillierter Form den Immobilienerwerb aus Zwangsversteigerungen zum Zwecke der privaten Altersvorsorge darzustellen. Im ersten Teil der Arbeit wird die private Altersvorsorge kurz vorgestellt. Der zweite Teil behandelt das Thema der Immobilienbewertung und die dazugehörigen klassischen Methoden. Im dritten Teil werden die anerkanntesten Finanzierungsformen des Immobilienerwerbs dargestellt und im vierten Teil wird der typische Ablauf eines Immobilienvollstreckungsverfahrens erläutert. Die Ausarbeitung richtet sich somit an diejenigen, die eine Immobilie über den Weg der Zwangsversteigerung erwerben möchten bzw. Interesse bekunden. Dem Leser soll mit diesen Ausführungen der Umgang mit der schwierigen Rechtsmaterie der Zwangsversteigerung erleichtert werden. Aufgrund des Umfangs der Arbeit beschränke ich mich auf die in der Praxis am häufigsten angewandte Vollstreckungsversteigerung. Die Ausarbeitung, die den Vollstreckungsablauf von der Veröffentlichung des Termins bis zur Erlösverteilung darstellt, kann als Leitfaden herangezogen werden.
Die beiden nachfolgenden Skizzen des Verfassers stellen den groben Ablauf des Immobilienerwerbs aus Zwangsversteigerungen dar und zeigen mögliche Entscheidungen und Konsequenzen auf, worauf im späteren Verlauf der Arbeit detaillierter eingegangen wird.
Abb.1: Der Ablauf des Immobilienerwerbs in der Zwangsversteigerung Teil 1
Quelle: eigene Darstellung
Abb.2: Der Ablauf des Immobilienerwerbs in der Zwangsversteigerung Teil 2
Quelle: eigene Darstellung
In der vorliegenden Diplomarbeit wird...
