Die überarbeitete und deutlich erweiterte 4. Auflage dieses anerkannten Standardwerkes liefert einen umfassenden Einblick in die Grundsäulen des Real Estate und Facility Managements: Von der Projektentwicklung, dem Projektmanagement, über das Transaktions- und Risikomanagement bis hin zum Asset-, Property- und Facility Management. Alle wesentlichen Leistungen sowie Argumente für ein nachhaltiges Management der Sachwertanlage Immobilie, die hierfür notwendigen Strategien, Methoden sowie Vorgehensweisen werden detailliert dargelegt. Besonders informativ, anregend und aufschlussreich wird der Leser durch den interdisziplinären Ansatz sowie die umfangreichen aktuellen Beispiele, Tabellen und Abbildungen durch den Lebenszyklus der Immobilie geführt.

Dieses Werk wendet sich seit nunmehr über 15 Jahren an drei Zielgruppen: Studenten, die sich mit den Grundlagen und den vertiefenden Aspekten der Bau- und Immobilienwirtschaft insgesamt oder mit einzelnen Elementen, wie etwa einer Portfolio-Analyse oder der Due Diligence, gezielt auseinandersetzen wollen; an Praktiker, die die aktuellen Entwicklungen ihres Fachgebiets verfolgen und eine fortwährende Aktualisierung ihres Wissenstandes anstreben sowie Wissenschaftler, die durch die kritische Reflexion der hier beschriebenen Expertisen Impulse für die Weiterentwicklung ihres Forschungsgebietes erhalten können.

Prof. Dr.-Ing. Norbert Preuß ist Geschäftsführer der PREUSS GmbH. Das Unternehmen erbringt interdisziplinäre Managementleistungen rund um die Immobilie, wie sie in dem vorliegenden Werk erläutert sind. Seit 2014 gehört die PREUSS GmbH zu CBRE. 2001 wurde Herr Prof. Dr. Preuß in den Vorstand des Deutschen Verbandes der Projektmanager in der Bau- und Immobilienwirtschaft (DVP) berufen und ist seit 2013 Geschäftsführender Vorstand. Seit 2007 ist er Leiter der Fachkommission Projektsteuerung/ -management im AHO e.V. 2015 wurde er zum Honorarprofessor für das Fachgebiet 'Bau- und Immobilienprojektmanagement' an der Hochschule für angewandte Wissenschaften Augsburg bestellt.

Dr.-Ing. Lars Bernhard Schöne ist seit 2006 Lehrbeauftragter für das Fachgebiet Portfolio- und Asset Management am LBI der TU München, 'Mitglied im Transparenz-Ausschuss' des ZIA sowie im Ausschuss 'Forschungs-, Innovations- und Technologiepolitik' des BDI engagiert. Dr. Schöne ist auch Autor des Fachbuches Immobilien-Benchmarking im Springer-Verlag und einer Vielzahl weiterer Schriften.

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Inhaltsverzeichnis

Vorwort zur 4. Auflage	5
Inhaltsverzeichnis	8
Autorenverzeichnis	18
Abkürzungsverzeichnis	21
Kapitel-1	24
Einleitung	24
1.1 Wandel	24
1.2 Herausforderungen	27
1.3 Lösungsansätze	29
Literatur	32
Kapitel-2	33
Lebenszyklus der Immobilie	33
2.1 Real Estate Management	35
2.2 Projektentwicklung	36
2.2.1 Erfolgsfaktoren	36
2.2.2 Organisationsmöglichkeiten	37
2.2.3 Vergütungsmodelle	40
2.2.4 Anforderungsprofil	41
2.3 Projektmanagement	42
2.3.1 Erfolgsfaktoren	51
2.3.2 Organisationsmöglichkeiten	57
2.3.3 Vergütungsmodelle	58
2.3.4 Anforderungsprofil	60
2.4 Risikomanagement	66
2.4.1 Erfolgsfaktoren	67
2.4.2 Organisationsmöglichkeiten	68
2.4.3 Vergütungsmodelle	72
2.4.4 Anforderungsprofil	73
2.5 Transaktionsmanagement	74
2.5.1 Erfolgsfaktoren	75
2.5.2 Organisationsmöglichkeiten	76
2.5.3 Vergütungsmodelle	77
2.5.4 Anforderungsprofil	78
2.6 Portfoliomanagement	80
2.6.1 Erfolgsfaktoren	80
2.6.2 Organisationsmöglichkeiten	81
2.6.3 Vergütungsmodelle	82
2.6.4 Anforderungsprofil	84
2.7 Asset Management	86
2.7.1 Erfolgsfaktoren	87
2.7.2 Organisationsmöglichkeiten	89
2.7.3 Vergütungsmodelle	89
2.7.4 Anforderungsprofil	90
2.8 Property Management	91
2.8.1 Erfolgsfaktoren	93
2.8.2 Organisationsmöglichkeiten	94
2.8.3 Vergütungsmodelle	95
2.8.4 Anforderungsprofil	97
2.9 Facility Management	99
2.9.1 Erfolgsfaktoren	105
2.9.2 Organisationsmöglichkeiten	105
2.9.3 Vergütungsmodelle	110
2.9.4 Anforderungsprofil	110
Literatur	112
Kapitel-3	115
Real Estate und Facility Management	115
3.1 Analysemethodik	116
3.2 Analysechronologie	117
3.2.1 Grundlagenermittlung	117
3.2.2 Detailanalyse	129
3.2.3 Fachexpertise	136
3.2.4 Umsetzungscontrolling	137
3.3 Beispiel zur Reorganisationsanalyse	138
3.3.1 Projektinitialisierung	139
3.3.2 Organisations- und Datenanalyse	141
3.3.3 Modellentwicklung	143
3.3.4 Change Management	151
Literatur	152
Kapitel-4	153
Projektentwicklung	153
4.1 Geschäftsfeldentwicklung	154
4.1.1 Zielkatalog	154
4.1.2 Markt- und Standortanalyse	154
4.1.3 Immobilienprodukt	156
4.1.4 Marketing- und Realisierungskonzept	157
4.1.5 Projekt-Risikomanagement	157
4.1.6 Investitions-/Erlösplanung	161
4.2 Vorbereitung der Projektentwicklung	161
4.2.1 Termin- und Ablaufplanung	164
4.2.2 Kosten- und Erlösplanung	165
4.2.3 Immobilienwirtschaftliche Gesamtkonzeption	168
4.2.4 Bau- und Planungsrecht	169
4.2.5 Konzeption der Erschließung	170
4.2.6 Technische Vorbereitung	171
4.2.7 Administrative Projektvorbereitung	172
4.3 Immobilienproduktentwicklung	174
4.3.1 Aufbau- und Ablauforganisation	175
4.3.2 Immobilienwirtschaftliche Entwicklungsperspektiven	177
4.3.3 Städtebau-/Architekturbetrachtung	179
4.3.4 Marketingkonzeption	182
4.3.5 Städtisches und soziales Quartiersmanagement	186
4.3.6 Analyse des öffentlichen Raumes	188
4.3.7 Maßnahmen der Produktveredelung	189
4.4 Nutzerbedarfsprogramm	189
4.4.1 Definition der Projektziele	192
4.4.2 Bedarfsplanung	192
4.4.3 Organisations- und Strukturanalyse	193
4.4.4 Kommunikationsanalyse	197
4.4.5 Flächenbedarfsermittlung	198
4.4.6 Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen	199
4.4.7 Risikoabschätzung	202
4.5 Markt- und Standortanalyse	202
4.5.1 Quantitative Marktanalyse	203
4.5.2 Qualitative Marktanalyse	205
4.5.3 Standortanalyse	206
4.5.4 Wettbewerbsanalyse	206
4.5.5 Risikoanalyse	207
4.6 Kaufmännische und technische Bestandsbewertung	209
4.6.1 Zieldefinition	211
4.6.2 Qualitative und quantitative Beurteilungskriterien	212
4.6.3 Auswertung der Immobilienperformance	214
4.6.4 Ableiten der Strategie	215
4.7 Festlegung des Kostenrahmens	216
4.7.1 Analyse des Baubedarfs	216
4.7.2 Analyse der Kosteneinflussgrößen	218
4.7.3 Systematik der Kostenrahmenermittlung	219
4.7.4 Plausibilitätskontrollen	220
4.7.5 Erläuterung des Kostenrahmens	221
Literatur	222
Kapitel-5	223
Projektmanagement	223
5.1 Organisationshandbuch	224
5.1.1 Klären der Aufbauorganisation	224
5.1.2 Entwickeln der Projektstruktur	224
5.1.3 Aufgabenaufteilung und Kommunikation	226
5.1.4 Anforderungen an CAD/Planung	226
5.1.5 Kostenplanung und -struktur	226
5.1.6 Vergabestrategie und -verfahren	228
5.1.7 Rechnungsabwicklung	228
5.1.8 Informationsmanagement	228
5.2 Entscheidungsmanagement	228
5.2.1 Analyse der Aufbau- und Ablauforganisation	229
5.2.2 Festlegung der Entscheidungsprozesse	232
5.2.3 Analyse des Entscheidungsbedarfs	234
5.2.4 Objektdefinition	238
5.2.5 Entscheidungskriterien und Feststellung der Merkmale	238
5.2.6 Beschaffen der Bewertungsdaten	240
5.2.7 Erarbeitung des Auswahlvorschlages	241
5.3 Terminmanagement	242
5.3.1 Festlegung des Terminrahmens	243
5.3.2 Aufbau der Terminstrukturen	246
5.3.3 Terminsteuerung	248
5.3.4 Terminkontrollberichte	253
5.4 Kostenmanagement	253
5.4.1 Organisatorische Voraussetzungen	254
5.4.2 Kostenplanung, -kontrolle und -steuerung	255
5.4.3 Kostenberechnung	255
5.4.4 Kostenberichtswesen und Baubuchhaltung	258
5.5 Projektkommunikationsmanagementsystem	260
5.5.1 Notwendigkeit eines PKMS	261
5.5.2 Auswahlverfahren	264
5.5.3 Bedarfs- und Produktanalyse	264
5.5.4 Terminplanung	265
5.5.5 Vertragsbedingungen	271
5.5.6 Building Information Modeling (BIM)	275
5.6 Management von Nutzerleistungen	277
5.6.1 Organisationsstruktur Nutzerprojekt	280
5.6.2 Planungskonzepte Nutzerprojekt	282
5.6.3 Inbetriebnahmekonzept zur Nutzerausstattung	284
5.6.4 Ein-/Umzug	286
5.7 Nutzungskostenmanagement	287
5.7.1 Leistungsstruktur	287
5.7.2 Einflussfaktoren auf die Nutzungskosten	291
5.7.3 Einflussfaktoren im Kontext der DIN 18960	295
5.7.4 Quantitative Bewertung der Nutzungskosten	297
5.7.5 Nutzungskostenbewertung in der Projektentwicklung	301
5.8 Organisation der Über- bzw. Inbetriebnahme sowie Nutzung	305
5.8.1 Festlegung der Einzelabnahmen	306
5.8.2 Strukturablauf Abnahme/Inbetriebnahme	307
5.8.3 Kapazitätsrahmen der Abnahmephase/Organisationsplan	309
5.9 Projektcontrolling für Investoren, Bauherren und Nutzer	309
5.9.1 Strukturierung der Aufbau- und Ablauforganisation	312
5.9.2 Vorbereitung des Vertragsabschlusses mit dem GÜ	315
5.9.3 Der Generalübernehmervertrag	318
5.9.4 Planungsentwicklung/Controlling	320
5.9.5 Leistungskontrollen der Planung	320
5.9.6 Bemusterungsverfahren	322
5.9.7 Leistungsstandkontrollen Ausführung	323
5.9.8 Qualitätskontrollen	326
5.9.9 Kostenkontrolle	331
5.9.10 Abnahmeverfahren	332
5.9.11 Bauherrenaufgaben bei Übernehmerprojekten	332
5.10 Steuerung der Nachhaltigkeitskriterien	333
5.10.1 Projektentwicklung	334
5.10.2 Projektvorbereitung	337
5.10.3 Planung	337
5.10.4 Ausführungsvorbereitung	339
5.10.5 Ausführung und Projektabschluss	339
5.10.6 Auswirkungen auf das Leistungsbild Projektsteuerung	340
Literatur	342
Kapitel-6	343
Transaktionsmanagement	343
6.1??????Investitionsprozess?????	344
6.1.1?????Produktdefinition und Marketing (Start-up)	345
6.1.2?????Erstanalyse (Screening)	346
6.1.3??????Detailanalyse????? (Due Diligence)	347
6.1.4?????Abschluss (Signing und Closing)	349
6.2??????Research?????	350
6.2.1?????Markt- und ?Standortanalyse?????	350
6.2.2??????Objektanalyse?????	352
6.2.3?????Wettbewerbsbeobachtung	352
6.2.4??????Objektstrategie?????	353
6.2.5?????Unterstützung bei der ?Verkehrswert?????ermittlung	355
6.3?????Due ?Diligence?????	355
6.3.1?????Anforderung an die Leistung und Beteiligten	356
6.3.2?????Anpassung des Prozessablaufes	358
6.3.3?????Definition der erforderlichen Leistungen	358
6.3.4?????Durchführung der Due Diligence	363
6.4??????Desinvestitionsprozess?????	366
6.4.1?????Strategieentwicklung	368
6.4.2?????Informationsaufbereitung	372
6.4.3?????Investorenansprache	373
6.4.4?????Informationsbereitstellung	376
6.4.5?????Transaktionsabschluss	376
6.4.6?????Bieterverfahren im Beispiel	377
6.5??????Immobilienbewertung?????	379
6.5.1?????Zieldefinition	381
6.5.2?????Auswahl ?Bewertungsverfahren?????	382
6.5.3?????Bewertungsvorbereitung	393
6.5.4?????Bewertungsdurchführung	393
6.5.5?????Ergebnisvorstellung	394
6.6?????Datenraum und -beschaffung	394
6.6.1?????Digitale Datenräume in der Due ?Diligence???????	396
6.6.2?????Auswahl und Aufbau des Datenraums	397
6.6.3?????Anforderungen an die Datenqualität	401
6.6.4?????Implementierung eines Datenraums	403
6.6.5?????Sicherheitsanforderungen	405
6.7?????Workout notleidender Immobilienengagements	406
6.7.1??????Objektanalyse?????	407
6.7.2?????Markt- und ?Standortanalyse?????	409
6.7.3?????SWOT-?Analyse?????	409
6.7.4?????Business-?Plan?????	411
Literatur	412
Kapitel-7	413
Risikomanagement	413
7.1 Risikokomponenten	414
7.1.1 Unsicherheit, Risiko und Ungewissheit	414
7.1.2 Risikoerwartungswert	416
7.1.3 Interdependenzen zwischen Rendite und Risiko	419
7.2 Risikoreporting	420
7.2.1 Anforderungen und Erwartungen	421
7.2.2 Bausteine eines integrierten Reportings	426
7.2.3 KAGB-konforme Berichtsarchitektur	428
7.2.4 Interdisziplinäre Reporting-Plattform	430
7.3 Risikomanagement-Prozess	431
7.3.1 Formulieren der Risikostrategie	432
7.3.2 Risikoidentifikation	433
7.3.3 Risikoanalyse	435
7.3.4 Risikomessung	436
7.3.5 Risikosteuerung	438
7.3.6 Risikokontrolle	440
7.4 Risikotragfähigkeit	441
7.4.1 Festlegen der Mindestanforderungen	441
7.4.2 Risikotragfähigkeitsrechnung	444
7.4.3 Risikoklassifizierung	445
7.4.4 Risiko-Quantifizierung	446
7.4.5 Addition der Einzelrisiken	447
7.5 Risikomessmethoden	447
7.5.1 Top-Down-Ansatz	447
7.5.2 Bottom-Up-Ansatz	453
Literatur	460
Kapitel-8	461
Portfoliomanagement	461
8.1 Anwendung der Portfoliotheorie	462
8.1.1 Renditebestimmung	466
8.1.2 Risikobestimmung	468
8.1.3 Modellbildung	470
8.1.4 Auswahl des optimalen Immobilienportfolios	472
8.2 Basismodelle der Portfolioanalyse	474
8.2.1 Handlungs- und Verhaltensstrategien	475
8.2.2 Marktwachstum-Marktanteil-Portfolio (BCG)	475
8.2.3 Marktattraktivität-Wettbewerbsvorteil-Portfolio (McKinsey)	478
8.2.4 Möglichkeiten und Grenzen der Portfolioanalyse	481
8.3 Immobilienstrategie	482
8.3.1 Bestandsanalyse und Portfolio-Check	483
8.3.2 Entwicklung der Immobilienstrategie	493
8.3.3 Portfolioanalyse und -bewertung	498
8.3.4 Verwertung und Strukturierung	502
8.3.5 Kapitalallokation	503
8.4 Informationsmanagement und Reporting	504
8.4.1 Definition der Berichtsadressaten	506
8.4.2 Ermittlung der Steuerungskennzahlen	507
8.4.3 Ableitung des Informationsbedarfes	510
8.4.4 Modellierung von Einzelberichten	510
8.4.5 Immobilien Due Diligence	516
8.5 Immobilien-Workout	518
8.5.1 Spezial-Alternative Investment Funds	519
8.5.2 Outsourcing über Publikums-AIF	526
8.5.3 Real Estate Investment Trust	527
Literatur	527
Kapitel-9	529
Asset Management	529
9.1 Controlling, Budgetplanung und -steuerung	529
9.1.1 Wirtschaftsplan	531
9.1.2 Cashflow-Planung	532
9.1.3 Kennzahlen und Benchmarking	533
9.1.4 Bewirtschaftungsanalyse	533
9.1.5 Lebenszykluskostenmanagement	534
9.1.6 Versicherungsmanagement	539
9.1.7 Unterstützung bei Rechtsstreitigkeiten	539
9.2 Vermietungs- und Maklersteuerung	539
9.2.1 Vermietungskonzepte	541
9.2.2 Maklermanagement	542
9.2.3 Mieterbetreuung, -kommunikation und -korrespondenz	543
9.2.4 Mietobjektübergaben und -rücknahmen	543
9.2.5 Mietvertragsmanagement und -controlling	543
9.3 Vertragsmanagement und -analyse	545
9.3.1 Vertragsbestandsanalyse	546
9.3.2 Leistungsanalyse	548
9.3.3 Vertragserstellung	551
9.3.4 Vergütungskonzeption	552
9.4 Dienstleistungssteuerung	553
9.4.1 Gewährleistungsmanagement	553
9.4.2 Auswahl, Steuerung und Controlling von Dienstleistern	554
9.4.3 Instandsetzungsstrategie	556
9.4.4 Baubegehung	556
9.4.5 Begehung zur Verkehrssicherungspflicht	557
9.4.6 Planung, Umsetzung und Kontrolle von baulichen Maßnahmen	559
9.5 Revitalisierungsmanagement	560
9.5.1 Formulierung der Nachhaltigkeitsstrategie	562
9.5.2 Erschließung der Optimierungspotenziale	562
9.5.3 Ableitung der Projektziele und Formulierung der Aufgaben	566
9.5.4 Analyse auf Optimierungspotenziale	570
9.5.5 Strukturierung des Handlungsbedarfes und der Projektabläufe	570
9.5.6 Grundlagenanalyse zur Energie- und CO2-Reduzierung	576
Literatur	580
Kapitel-10	581
Property Management	581
10.1 Kennwertermittlung – Benchmarking	582
10.1.1 Problemidentifikation	582
10.1.2 Interne und externe Datensammlung	584
10.1.3 Analyse der Informationen	587
10.1.4 Organisations- und Prozessoptimierung	589
10.2 Optimierung der Nutzungskosten	590
10.2.1 Strukturierung	592
10.2.2 Nutzungskostenplanung	604
10.2.3 Identifikation Kostentreiber	610
10.2.4 Maßnahmenplan	618
10.2.5 Simulation und Variantenbewertung	620
10.3 Ausschreibung operativer Dienstleistungen	622
10.3.1 In-/Outsourcingkonzeption	622
10.3.2 Ausschreibungsvorbereitung	627
10.3.3 Ausschreibung	628
10.4 Flächenmanagement	631
10.4.1 Flächenbestandsaufnahme	632
10.4.2 Festlegen von Flächenkennzahlen	634
10.4.3 Ermitteln des Flächeneinsparpotenzials	636
10.5 Arbeitsplatz- und Büroservicemanagement	637
10.5.1 Bestandsaufnahme	639
10.5.2 Flächenbelegungsanalyse	640
10.5.3 Ausstattungs- und Serviceanalyse	640
10.6 Mietmanagement	642
10.6.1 Vertragsmanagement und Liegenschaftsmanagement	643
10.6.2 Betriebskostenabrechnung	644
10.6.3 Objektbuchhaltung	645
Literatur	646
Kapitel-11	648
Facility Management	648
11.1 Planungsbegleitendes Facility Management	650
11.1.1 Bestandsdokumentation	652
11.1.2 Modellierung Berichtswesen	652
11.1.3 Aufbereitung von Kennzahlen	653
11.1.4 Vorbereitung Benchmarking in der Planungsphase	665
11.2 Betriebskonzeption	666
11.2.1 Bestandteile des Betreiberkonzeptes	667
11.2.2 Betreiberverantwortung	673
11.2.3 Integration von Facility Management Consulting-Leistungen	676
11.2.4 Vorbereitung Einführung und Ausschreibung	678
11.3 Daten- und Informationsmanagement	679
11.3.1 Pflichtenheft für den Facility Management Prozess	682
11.3.2 Datenerhebung im Lebenszyklus	694
11.3.3 Durchgängiger Informationsfluss der Projektphasen	700
11.3.4 Regelungen zur Datenübergabe	701
11.3.5 Organisation der Datenverwaltung	702
11.3.6 Vorbereitung der Einführung des CAFM-Systems	704
11.4 Auswahl eines CAFM-Systems	705
11.4.1 Systemabklärung und Definition der IT-Vision	705
11.4.2 Projektinitialisierung und Anforderungsanalyse	708
11.4.3 Ausschreibung und Evaluation	712
11.4.4 Implementierung und Customizing	718
11.4.5 Client/Server und Web-basierte Systeme	719
11.5 Technische Betriebsführung	720
11.5.1 Datenerfassung und -auswertung	721
11.5.2 Leistungsanalyse	723
11.5.3 Modellentwicklung zur Betriebsführung	725
11.6 Instandhaltungsmanagement	726
11.6.1 Aufgaben- und Zielableitung	728
11.6.2 Potenzialanalyse	730
11.6.3 Maßnahmenkonzeption	730
11.7 Energiemanagement	733
11.7.1 Verbrauchswerterfassung	735
11.7.2 Energietechnische Analyse	736
11.7.3 Maßnahmenableitung und Energieoptimierung	738
11.8 Umzugsmanagement	740
11.8.1 Vorbereitungskonzeption	741
11.8.2 Durchführungsplanung und Support	744
11.8.3 Umzugsnachbereitung	745
11.9 Sicherheitsmanagement	745
11.9.1 Sicherheits- und Schwachstellenanalyse	746
11.9.2 Sicherheitskonzeption	747
11.9.3 Integrationsplanung	750
11.10 Reinigungsmanagement	751
11.10.1 Planung	752
11.10.2 Durchführung	753
11.10.3 Qualitätssicherung/Kontrolle	753
Literatur	756
Kapitel-12	758
Ausblick	758
12.1 Veränderungen	758
12.2 Anpassungsbedarf	759
12.3 Impulssuche	762
Literatur	762
Literatur	763
Sachwortverzeichnis	769