Vorwort zur 4. Auflage | 5 |
Inhaltsverzeichnis | 8 |
Autorenverzeichnis | 18 |
Abkürzungsverzeichnis | 21 |
Kapitel-1 | 24 |
Einleitung | 24 |
1.1 Wandel | 24 |
1.2 Herausforderungen | 27 |
1.3 Lösungsansätze | 29 |
Literatur | 32 |
Kapitel-2 | 33 |
Lebenszyklus der Immobilie | 33 |
2.1 Real Estate Management | 35 |
2.2 Projektentwicklung | 36 |
2.2.1 Erfolgsfaktoren | 36 |
2.2.2 Organisationsmöglichkeiten | 37 |
2.2.3 Vergütungsmodelle | 40 |
2.2.4 Anforderungsprofil | 41 |
2.3 Projektmanagement | 42 |
2.3.1 Erfolgsfaktoren | 51 |
2.3.2 Organisationsmöglichkeiten | 57 |
2.3.3 Vergütungsmodelle | 58 |
2.3.4 Anforderungsprofil | 60 |
2.4 Risikomanagement | 66 |
2.4.1 Erfolgsfaktoren | 67 |
2.4.2 Organisationsmöglichkeiten | 68 |
2.4.3 Vergütungsmodelle | 72 |
2.4.4 Anforderungsprofil | 73 |
2.5 Transaktionsmanagement | 74 |
2.5.1 Erfolgsfaktoren | 75 |
2.5.2 Organisationsmöglichkeiten | 76 |
2.5.3 Vergütungsmodelle | 77 |
2.5.4 Anforderungsprofil | 78 |
2.6 Portfoliomanagement | 80 |
2.6.1 Erfolgsfaktoren | 80 |
2.6.2 Organisationsmöglichkeiten | 81 |
2.6.3 Vergütungsmodelle | 82 |
2.6.4 Anforderungsprofil | 84 |
2.7 Asset Management | 86 |
2.7.1 Erfolgsfaktoren | 87 |
2.7.2 Organisationsmöglichkeiten | 89 |
2.7.3 Vergütungsmodelle | 89 |
2.7.4 Anforderungsprofil | 90 |
2.8 Property Management | 91 |
2.8.1 Erfolgsfaktoren | 93 |
2.8.2 Organisationsmöglichkeiten | 94 |
2.8.3 Vergütungsmodelle | 95 |
2.8.4 Anforderungsprofil | 97 |
2.9 Facility Management | 99 |
2.9.1 Erfolgsfaktoren | 105 |
2.9.2 Organisationsmöglichkeiten | 105 |
2.9.3 Vergütungsmodelle | 110 |
2.9.4 Anforderungsprofil | 110 |
Literatur | 112 |
Kapitel-3 | 115 |
Real Estate und Facility Management | 115 |
3.1 Analysemethodik | 116 |
3.2 Analysechronologie | 117 |
3.2.1 Grundlagenermittlung | 117 |
3.2.2 Detailanalyse | 129 |
3.2.3 Fachexpertise | 136 |
3.2.4 Umsetzungscontrolling | 137 |
3.3 Beispiel zur Reorganisationsanalyse | 138 |
3.3.1 Projektinitialisierung | 139 |
3.3.2 Organisations- und Datenanalyse | 141 |
3.3.3 Modellentwicklung | 143 |
3.3.4 Change Management | 151 |
Literatur | 152 |
Kapitel-4 | 153 |
Projektentwicklung | 153 |
4.1 Geschäftsfeldentwicklung | 154 |
4.1.1 Zielkatalog | 154 |
4.1.2 Markt- und Standortanalyse | 154 |
4.1.3 Immobilienprodukt | 156 |
4.1.4 Marketing- und Realisierungskonzept | 157 |
4.1.5 Projekt-Risikomanagement | 157 |
4.1.6 Investitions-/Erlösplanung | 161 |
4.2 Vorbereitung der Projektentwicklung | 161 |
4.2.1 Termin- und Ablaufplanung | 164 |
4.2.2 Kosten- und Erlösplanung | 165 |
4.2.3 Immobilienwirtschaftliche Gesamtkonzeption | 168 |
4.2.4 Bau- und Planungsrecht | 169 |
4.2.5 Konzeption der Erschließung | 170 |
4.2.6 Technische Vorbereitung | 171 |
4.2.7 Administrative Projektvorbereitung | 172 |
4.3 Immobilienproduktentwicklung | 174 |
4.3.1 Aufbau- und Ablauforganisation | 175 |
4.3.2 Immobilienwirtschaftliche Entwicklungsperspektiven | 177 |
4.3.3 Städtebau-/Architekturbetrachtung | 179 |
4.3.4 Marketingkonzeption | 182 |
4.3.5 Städtisches und soziales Quartiersmanagement | 186 |
4.3.6 Analyse des öffentlichen Raumes | 188 |
4.3.7 Maßnahmen der Produktveredelung | 189 |
4.4 Nutzerbedarfsprogramm | 189 |
4.4.1 Definition der Projektziele | 192 |
4.4.2 Bedarfsplanung | 192 |
4.4.3 Organisations- und Strukturanalyse | 193 |
4.4.4 Kommunikationsanalyse | 197 |
4.4.5 Flächenbedarfsermittlung | 198 |
4.4.6 Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen | 199 |
4.4.7 Risikoabschätzung | 202 |
4.5 Markt- und Standortanalyse | 202 |
4.5.1 Quantitative Marktanalyse | 203 |
4.5.2 Qualitative Marktanalyse | 205 |
4.5.3 Standortanalyse | 206 |
4.5.4 Wettbewerbsanalyse | 206 |
4.5.5 Risikoanalyse | 207 |
4.6 Kaufmännische und technische Bestandsbewertung | 209 |
4.6.1 Zieldefinition | 211 |
4.6.2 Qualitative und quantitative Beurteilungskriterien | 212 |
4.6.3 Auswertung der Immobilienperformance | 214 |
4.6.4 Ableiten der Strategie | 215 |
4.7 Festlegung des Kostenrahmens | 216 |
4.7.1 Analyse des Baubedarfs | 216 |
4.7.2 Analyse der Kosteneinflussgrößen | 218 |
4.7.3 Systematik der Kostenrahmenermittlung | 219 |
4.7.4 Plausibilitätskontrollen | 220 |
4.7.5 Erläuterung des Kostenrahmens | 221 |
Literatur | 222 |
Kapitel-5 | 223 |
Projektmanagement | 223 |
5.1 Organisationshandbuch | 224 |
5.1.1 Klären der Aufbauorganisation | 224 |
5.1.2 Entwickeln der Projektstruktur | 224 |
5.1.3 Aufgabenaufteilung und Kommunikation | 226 |
5.1.4 Anforderungen an CAD/Planung | 226 |
5.1.5 Kostenplanung und -struktur | 226 |
5.1.6 Vergabestrategie und -verfahren | 228 |
5.1.7 Rechnungsabwicklung | 228 |
5.1.8 Informationsmanagement | 228 |
5.2 Entscheidungsmanagement | 228 |
5.2.1 Analyse der Aufbau- und Ablauforganisation | 229 |
5.2.2 Festlegung der Entscheidungsprozesse | 232 |
5.2.3 Analyse des Entscheidungsbedarfs | 234 |
5.2.4 Objektdefinition | 238 |
5.2.5 Entscheidungskriterien und Feststellung der Merkmale | 238 |
5.2.6 Beschaffen der Bewertungsdaten | 240 |
5.2.7 Erarbeitung des Auswahlvorschlages | 241 |
5.3 Terminmanagement | 242 |
5.3.1 Festlegung des Terminrahmens | 243 |
5.3.2 Aufbau der Terminstrukturen | 246 |
5.3.3 Terminsteuerung | 248 |
5.3.4 Terminkontrollberichte | 253 |
5.4 Kostenmanagement | 253 |
5.4.1 Organisatorische Voraussetzungen | 254 |
5.4.2 Kostenplanung, -kontrolle und -steuerung | 255 |
5.4.3 Kostenberechnung | 255 |
5.4.4 Kostenberichtswesen und Baubuchhaltung | 258 |
5.5 Projektkommunikationsmanagementsystem | 260 |
5.5.1 Notwendigkeit eines PKMS | 261 |
5.5.2 Auswahlverfahren | 264 |
5.5.3 Bedarfs- und Produktanalyse | 264 |
5.5.4 Terminplanung | 265 |
5.5.5 Vertragsbedingungen | 271 |
5.5.6 Building Information Modeling (BIM) | 275 |
5.6 Management von Nutzerleistungen | 277 |
5.6.1 Organisationsstruktur Nutzerprojekt | 280 |
5.6.2 Planungskonzepte Nutzerprojekt | 282 |
5.6.3 Inbetriebnahmekonzept zur Nutzerausstattung | 284 |
5.6.4 Ein-/Umzug | 286 |
5.7 Nutzungskostenmanagement | 287 |
5.7.1 Leistungsstruktur | 287 |
5.7.2 Einflussfaktoren auf die Nutzungskosten | 291 |
5.7.3 Einflussfaktoren im Kontext der DIN 18960 | 295 |
5.7.4 Quantitative Bewertung der Nutzungskosten | 297 |
5.7.5 Nutzungskostenbewertung in der Projektentwicklung | 301 |
5.8 Organisation der Über- bzw. Inbetriebnahme sowie Nutzung | 305 |
5.8.1 Festlegung der Einzelabnahmen | 306 |
5.8.2 Strukturablauf Abnahme/Inbetriebnahme | 307 |
5.8.3 Kapazitätsrahmen der Abnahmephase/Organisationsplan | 309 |
5.9 Projektcontrolling für Investoren, Bauherren und Nutzer | 309 |
5.9.1 Strukturierung der Aufbau- und Ablauforganisation | 312 |
5.9.2 Vorbereitung des Vertragsabschlusses mit dem GÜ | 315 |
5.9.3 Der Generalübernehmervertrag | 318 |
5.9.4 Planungsentwicklung/Controlling | 320 |
5.9.5 Leistungskontrollen der Planung | 320 |
5.9.6 Bemusterungsverfahren | 322 |
5.9.7 Leistungsstandkontrollen Ausführung | 323 |
5.9.8 Qualitätskontrollen | 326 |
5.9.9 Kostenkontrolle | 331 |
5.9.10 Abnahmeverfahren | 332 |
5.9.11 Bauherrenaufgaben bei Übernehmerprojekten | 332 |
5.10 Steuerung der Nachhaltigkeitskriterien | 333 |
5.10.1 Projektentwicklung | 334 |
5.10.2 Projektvorbereitung | 337 |
5.10.3 Planung | 337 |
5.10.4 Ausführungsvorbereitung | 339 |
5.10.5 Ausführung und Projektabschluss | 339 |
5.10.6 Auswirkungen auf das Leistungsbild Projektsteuerung | 340 |
Literatur | 342 |
Kapitel-6 | 343 |
Transaktionsmanagement | 343 |
6.1??????Investitionsprozess????? | 344 |
6.1.1?????Produktdefinition und Marketing (Start-up) | 345 |
6.1.2?????Erstanalyse (Screening) | 346 |
6.1.3??????Detailanalyse????? (Due Diligence) | 347 |
6.1.4?????Abschluss (Signing und Closing) | 349 |
6.2??????Research????? | 350 |
6.2.1?????Markt- und ?Standortanalyse????? | 350 |
6.2.2??????Objektanalyse????? | 352 |
6.2.3?????Wettbewerbsbeobachtung | 352 |
6.2.4??????Objektstrategie????? | 353 |
6.2.5?????Unterstützung bei der ?Verkehrswert?????ermittlung | 355 |
6.3?????Due ?Diligence????? | 355 |
6.3.1?????Anforderung an die Leistung und Beteiligten | 356 |
6.3.2?????Anpassung des Prozessablaufes | 358 |
6.3.3?????Definition der erforderlichen Leistungen | 358 |
6.3.4?????Durchführung der Due Diligence | 363 |
6.4??????Desinvestitionsprozess????? | 366 |
6.4.1?????Strategieentwicklung | 368 |
6.4.2?????Informationsaufbereitung | 372 |
6.4.3?????Investorenansprache | 373 |
6.4.4?????Informationsbereitstellung | 376 |
6.4.5?????Transaktionsabschluss | 376 |
6.4.6?????Bieterverfahren im Beispiel | 377 |
6.5??????Immobilienbewertung????? | 379 |
6.5.1?????Zieldefinition | 381 |
6.5.2?????Auswahl ?Bewertungsverfahren????? | 382 |
6.5.3?????Bewertungsvorbereitung | 393 |
6.5.4?????Bewertungsdurchführung | 393 |
6.5.5?????Ergebnisvorstellung | 394 |
6.6?????Datenraum und -beschaffung | 394 |
6.6.1?????Digitale Datenräume in der Due ?Diligence??????? | 396 |
6.6.2?????Auswahl und Aufbau des Datenraums | 397 |
6.6.3?????Anforderungen an die Datenqualität | 401 |
6.6.4?????Implementierung eines Datenraums | 403 |
6.6.5?????Sicherheitsanforderungen | 405 |
6.7?????Workout notleidender Immobilienengagements | 406 |
6.7.1??????Objektanalyse????? | 407 |
6.7.2?????Markt- und ?Standortanalyse????? | 409 |
6.7.3?????SWOT-?Analyse????? | 409 |
6.7.4?????Business-?Plan????? | 411 |
Literatur | 412 |
Kapitel-7 | 413 |
Risikomanagement | 413 |
7.1 Risikokomponenten | 414 |
7.1.1 Unsicherheit, Risiko und Ungewissheit | 414 |
7.1.2 Risikoerwartungswert | 416 |
7.1.3 Interdependenzen zwischen Rendite und Risiko | 419 |
7.2 Risikoreporting | 420 |
7.2.1 Anforderungen und Erwartungen | 421 |
7.2.2 Bausteine eines integrierten Reportings | 426 |
7.2.3 KAGB-konforme Berichtsarchitektur | 428 |
7.2.4 Interdisziplinäre Reporting-Plattform | 430 |
7.3 Risikomanagement-Prozess | 431 |
7.3.1 Formulieren der Risikostrategie | 432 |
7.3.2 Risikoidentifikation | 433 |
7.3.3 Risikoanalyse | 435 |
7.3.4 Risikomessung | 436 |
7.3.5 Risikosteuerung | 438 |
7.3.6 Risikokontrolle | 440 |
7.4 Risikotragfähigkeit | 441 |
7.4.1 Festlegen der Mindestanforderungen | 441 |
7.4.2 Risikotragfähigkeitsrechnung | 444 |
7.4.3 Risikoklassifizierung | 445 |
7.4.4 Risiko-Quantifizierung | 446 |
7.4.5 Addition der Einzelrisiken | 447 |
7.5 Risikomessmethoden | 447 |
7.5.1 Top-Down-Ansatz | 447 |
7.5.2 Bottom-Up-Ansatz | 453 |
Literatur | 460 |
Kapitel-8 | 461 |
Portfoliomanagement | 461 |
8.1 Anwendung der Portfoliotheorie | 462 |
8.1.1 Renditebestimmung | 466 |
8.1.2 Risikobestimmung | 468 |
8.1.3 Modellbildung | 470 |
8.1.4 Auswahl des optimalen Immobilienportfolios | 472 |
8.2 Basismodelle der Portfolioanalyse | 474 |
8.2.1 Handlungs- und Verhaltensstrategien | 475 |
8.2.2 Marktwachstum-Marktanteil-Portfolio (BCG) | 475 |
8.2.3 Marktattraktivität-Wettbewerbsvorteil-Portfolio (McKinsey) | 478 |
8.2.4 Möglichkeiten und Grenzen der Portfolioanalyse | 481 |
8.3 Immobilienstrategie | 482 |
8.3.1 Bestandsanalyse und Portfolio-Check | 483 |
8.3.2 Entwicklung der Immobilienstrategie | 493 |
8.3.3 Portfolioanalyse und -bewertung | 498 |
8.3.4 Verwertung und Strukturierung | 502 |
8.3.5 Kapitalallokation | 503 |
8.4 Informationsmanagement und Reporting | 504 |
8.4.1 Definition der Berichtsadressaten | 506 |
8.4.2 Ermittlung der Steuerungskennzahlen | 507 |
8.4.3 Ableitung des Informationsbedarfes | 510 |
8.4.4 Modellierung von Einzelberichten | 510 |
8.4.5 Immobilien Due Diligence | 516 |
8.5 Immobilien-Workout | 518 |
8.5.1 Spezial-Alternative Investment Funds | 519 |
8.5.2 Outsourcing über Publikums-AIF | 526 |
8.5.3 Real Estate Investment Trust | 527 |
Literatur | 527 |
Kapitel-9 | 529 |
Asset Management | 529 |
9.1 Controlling, Budgetplanung und -steuerung | 529 |
9.1.1 Wirtschaftsplan | 531 |
9.1.2 Cashflow-Planung | 532 |
9.1.3 Kennzahlen und Benchmarking | 533 |
9.1.4 Bewirtschaftungsanalyse | 533 |
9.1.5 Lebenszykluskostenmanagement | 534 |
9.1.6 Versicherungsmanagement | 539 |
9.1.7 Unterstützung bei Rechtsstreitigkeiten | 539 |
9.2 Vermietungs- und Maklersteuerung | 539 |
9.2.1 Vermietungskonzepte | 541 |
9.2.2 Maklermanagement | 542 |
9.2.3 Mieterbetreuung, -kommunikation und -korrespondenz | 543 |
9.2.4 Mietobjektübergaben und -rücknahmen | 543 |
9.2.5 Mietvertragsmanagement und -controlling | 543 |
9.3 Vertragsmanagement und -analyse | 545 |
9.3.1 Vertragsbestandsanalyse | 546 |
9.3.2 Leistungsanalyse | 548 |
9.3.3 Vertragserstellung | 551 |
9.3.4 Vergütungskonzeption | 552 |
9.4 Dienstleistungssteuerung | 553 |
9.4.1 Gewährleistungsmanagement | 553 |
9.4.2 Auswahl, Steuerung und Controlling von Dienstleistern | 554 |
9.4.3 Instandsetzungsstrategie | 556 |
9.4.4 Baubegehung | 556 |
9.4.5 Begehung zur Verkehrssicherungspflicht | 557 |
9.4.6 Planung, Umsetzung und Kontrolle von baulichen Maßnahmen | 559 |
9.5 Revitalisierungsmanagement | 560 |
9.5.1 Formulierung der Nachhaltigkeitsstrategie | 562 |
9.5.2 Erschließung der Optimierungspotenziale | 562 |
9.5.3 Ableitung der Projektziele und Formulierung der Aufgaben | 566 |
9.5.4 Analyse auf Optimierungspotenziale | 570 |
9.5.5 Strukturierung des Handlungsbedarfes und der Projektabläufe | 570 |
9.5.6 Grundlagenanalyse zur Energie- und CO2-Reduzierung | 576 |
Literatur | 580 |
Kapitel-10 | 581 |
Property Management | 581 |
10.1 Kennwertermittlung – Benchmarking | 582 |
10.1.1 Problemidentifikation | 582 |
10.1.2 Interne und externe Datensammlung | 584 |
10.1.3 Analyse der Informationen | 587 |
10.1.4 Organisations- und Prozessoptimierung | 589 |
10.2 Optimierung der Nutzungskosten | 590 |
10.2.1 Strukturierung | 592 |
10.2.2 Nutzungskostenplanung | 604 |
10.2.3 Identifikation Kostentreiber | 610 |
10.2.4 Maßnahmenplan | 618 |
10.2.5 Simulation und Variantenbewertung | 620 |
10.3 Ausschreibung operativer Dienstleistungen | 622 |
10.3.1 In-/Outsourcingkonzeption | 622 |
10.3.2 Ausschreibungsvorbereitung | 627 |
10.3.3 Ausschreibung | 628 |
10.4 Flächenmanagement | 631 |
10.4.1 Flächenbestandsaufnahme | 632 |
10.4.2 Festlegen von Flächenkennzahlen | 634 |
10.4.3 Ermitteln des Flächeneinsparpotenzials | 636 |
10.5 Arbeitsplatz- und Büroservicemanagement | 637 |
10.5.1 Bestandsaufnahme | 639 |
10.5.2 Flächenbelegungsanalyse | 640 |
10.5.3 Ausstattungs- und Serviceanalyse | 640 |
10.6 Mietmanagement | 642 |
10.6.1 Vertragsmanagement und Liegenschaftsmanagement | 643 |
10.6.2 Betriebskostenabrechnung | 644 |
10.6.3 Objektbuchhaltung | 645 |
Literatur | 646 |
Kapitel-11 | 648 |
Facility Management | 648 |
11.1 Planungsbegleitendes Facility Management | 650 |
11.1.1 Bestandsdokumentation | 652 |
11.1.2 Modellierung Berichtswesen | 652 |
11.1.3 Aufbereitung von Kennzahlen | 653 |
11.1.4 Vorbereitung Benchmarking in der Planungsphase | 665 |
11.2 Betriebskonzeption | 666 |
11.2.1 Bestandteile des Betreiberkonzeptes | 667 |
11.2.2 Betreiberverantwortung | 673 |
11.2.3 Integration von Facility Management Consulting-Leistungen | 676 |
11.2.4 Vorbereitung Einführung und Ausschreibung | 678 |
11.3 Daten- und Informationsmanagement | 679 |
11.3.1 Pflichtenheft für den Facility Management Prozess | 682 |
11.3.2 Datenerhebung im Lebenszyklus | 694 |
11.3.3 Durchgängiger Informationsfluss der Projektphasen | 700 |
11.3.4 Regelungen zur Datenübergabe | 701 |
11.3.5 Organisation der Datenverwaltung | 702 |
11.3.6 Vorbereitung der Einführung des CAFM-Systems | 704 |
11.4 Auswahl eines CAFM-Systems | 705 |
11.4.1 Systemabklärung und Definition der IT-Vision | 705 |
11.4.2 Projektinitialisierung und Anforderungsanalyse | 708 |
11.4.3 Ausschreibung und Evaluation | 712 |
11.4.4 Implementierung und Customizing | 718 |
11.4.5 Client/Server und Web-basierte Systeme | 719 |
11.5 Technische Betriebsführung | 720 |
11.5.1 Datenerfassung und -auswertung | 721 |
11.5.2 Leistungsanalyse | 723 |
11.5.3 Modellentwicklung zur Betriebsführung | 725 |
11.6 Instandhaltungsmanagement | 726 |
11.6.1 Aufgaben- und Zielableitung | 728 |
11.6.2 Potenzialanalyse | 730 |
11.6.3 Maßnahmenkonzeption | 730 |
11.7 Energiemanagement | 733 |
11.7.1 Verbrauchswerterfassung | 735 |
11.7.2 Energietechnische Analyse | 736 |
11.7.3 Maßnahmenableitung und Energieoptimierung | 738 |
11.8 Umzugsmanagement | 740 |
11.8.1 Vorbereitungskonzeption | 741 |
11.8.2 Durchführungsplanung und Support | 744 |
11.8.3 Umzugsnachbereitung | 745 |
11.9 Sicherheitsmanagement | 745 |
11.9.1 Sicherheits- und Schwachstellenanalyse | 746 |
11.9.2 Sicherheitskonzeption | 747 |
11.9.3 Integrationsplanung | 750 |
11.10 Reinigungsmanagement | 751 |
11.10.1 Planung | 752 |
11.10.2 Durchführung | 753 |
11.10.3 Qualitätssicherung/Kontrolle | 753 |
Literatur | 756 |
Kapitel-12 | 758 |
Ausblick | 758 |
12.1 Veränderungen | 758 |
12.2 Anpassungsbedarf | 759 |
12.3 Impulssuche | 762 |
Literatur | 762 |
Literatur | 763 |
Sachwortverzeichnis | 769 |