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E-Book

Entwicklung und Durchführung von Bauprojekten im Bestand

Analyse - Planung - Ausführung

Autor	Bert Bielefeld, Mathias Wirths
Verlag	Vieweg+Teubner (GWV)
Erscheinungsjahr	2010
Seitenanzahl	313 Seiten
ISBN	9783834896889
Format	PDF
Kopierschutz	Wasserzeichen/DRM
Geräte	PC/MAC/eReader/Tablet
Preis	62,99 EUR

Projekte im Bestand gelten in Immobilien- und Planerkreisen als risikoreich und arbeitsintensiv. Die Projektentwicklung und die Projektdurchführung im Bestand sind auf Grund der vielen Besonderheiten nur bedingt mit dem Neubau zu vergleichen. Das Fachbuch bietet hierzu ein fundiertes Wissen zur professionellen Initiierung und Durchführung von Bauprojekten im Bestand. Die Autoren erläutern praxisnah und gut strukturiert die Bestandsprojektentwicklung, die Bestandsanalyse und die Besonderheiten der Planung und Bauausführung.

Prof. Dr.-Ing. Bert Bielefeld lehrt an der Universität Siegen Bauökonomie und Baumanagement unter anderem im Master 'Bauen im Bestand'. Er ist selbstständiger Architekt mit Büro in Dortmund und Geschäftsführer einer Projektmanagementgesellschaft. Er hat langjährige praktische Erfahrung in der Durchführung von Projekten im Bestand und ist Dozent bei vielen Architektenkammern und Verbänden.

Dr.-Ing. Mathias Wirths ist Geschäftsführer des 'Interdisziplinären Kompetenzzentrum Altbau' (InKA) der Universität Siegen mit Erfahrung in Forschung und Lehre in den Fachgebieten Tragkonstruktionen, Bauen im Bestand sowie Baukonstruktion und Entwerfen. Er ist selbstständiger Architekt mit dem Schwerpunkt Erfassung, Umbau und Erweiterung von Hochbauten.

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Blick ins Buch

Inhaltsverzeichnis

Vorwort	5
Inhaltsverzeichnis	6
1 Einleitung	10
2 Bestandsprojektentwicklung	13
2.1 Lebenszyklus von Gebäuden	13
2.2 Grundlagen der Projektentwicklung	17
2.2.1 Projektinitiierung	19
2.2.1.1 Standort sucht Nutzung und Kapital	19
2.2.1.2 Kapital sucht Nutzung und Standort	19
2.2.1.3 Nutzung sucht Standort und Kapital	20
2.2.1.4 Überprüfung der Projektbedingungen	20
2.2.2 Projektkonzeption	20
2.2.2.1 Standortanalyse	21
2.2.2.2 Marktanalyse	23
2.2.2.3 Nutzungsanalyse	24
2.2.2.4 Wettbewerbsanalyse	25
2.3 Wertermittlung von Bestandsgebäuden	26
2.3.1 Vergleichswertverfahren	27
2.3.2 Ertragswertverfahren	29
2.3.3 Sachwertverfahren	34
2.3.4 Residualwertverfahren	37
2.4 Investitionsrisiken im Bestand	39
2.4.1 Grundlagen des Risikomanagements	39
2.4.2 Risikoanalyse	40
2.4.3 Risikominimierung	42
2.5 Durchführung der Bestandsprojektentwicklung	43
2.5.1 Bauplanungs- und Bauordnungsrecht	43
2.5.1.1 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans	45
2.5.1.2 Vorhaben im Widerspruch zu Festsetzungen des Bebauungsplans	48
2.5.1.3 Zulässigkeit von Vorhaben außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans	49
2.5.1.4 Gebiete mit besonderem Städtebaurecht oder sonstigen bauplanerischen Vorgaben	50
2.5.1.5 Sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften	51
2.5.1.6 Prüfung der Zulässigkeit	53
2.5.1.7 Zulässigkeit von Umbau und Sanierung	55
2.5.2 Fördermöglichkeiten im Bestand	55
2.5.2.1 Förderstruktur in der Europäischen Union	55
2.5.2.2 Staatliche Förderprogramme in Deutschland	57
2.5.2.3 Förderungen im Bereich des Denkmalschutzes	58
2.5.2.4 Welterbeliste der UNESCO	59
2.5.2.5 Förderungen durch private Stiftungen	59
2.5.2.6 Antragstellung auf Förderung	59
2.5.3 Grundstücks- und Immobilienakquisition	60
2.5.3.1 Grundbuch und Baulastenverzeichnis	60
2.5.3.2 Sicherung der Rechte an einem Grundstück	61
2.5.3.3 Projektgesellschaften	62
2.5.4 Wirtschaftliche Vorgehensweise im Bestand	63
2.5.4.1 Nutzungsplanung	63
2.5.4.2 Schrittweise Erarbeitung der Einflussgrößen	64
2.5.4.3 Wirtschaftlichkeitsberechnungen zur Entscheidungsfindung	66
2.5.4.4 Mittelbereitstellungsplanung	68
3 Bestandsanalyse und Bewertung	71
3.1 Einleitung	71
3.2 Auswertung von Bestandsunterlagen	73
3.2.1 Quellen von Bestandsunterlagen	73
3.2.2 Verarbeiten von Papierzeichnungen für CAD	74
3.2.3 Auswertung von Bestandsunterlagen hinsichtlich der Eigenschaften der vorhandenen Bauteile	75
3.2.3.1 Erfassen von statischen Unterlagen	75
3.3 Messgeräte und -methoden zur Erfassung der Geometrie des Bestandes	80
3.3.1 Tradierte Messmethoden	80
3.3.2 Laserdistanzmessgerät	81
3.3.3 Tachymeter/EDV-gestützte tachymetrische Verfahren	82
3.3.4 Einbild- und Stereofotogrammetrie	84
3.3.5 3D-Laserscanner	87
3.3.6 Hilfsmittel	88
3.4 Messgeräte und -methoden zur Erfassung der bautechnischen Eigenschaften des Bestandes	89
3.4.1 Untersuchungen ohne technische Hilfsmittel	89
3.4.1.1 Klopf-/Horchtechnik	90
3.4.1.2 Springen	90
3.4.1.3 Fühlen/Riechen	90
3.4.1.4 Überprüfung von Holzbauteilen mit Zimmermannshammer	90
3.4.2 Messgeräte und Methoden zur Untersuchung vor Ort	91
3.4.2.1 Bewehrungssuchgerät	91
3.4.2.2 Endoskopie, Videoskopie	91
3.4.2.3 Ermittlung der Karbonatisierung vor Ort	92
3.4.2.4 Feuchtemessung	92
3.4.2.5 Schmidthammer	94
3.4.2.6 Thermografie	95
3.4.3 Untersuchungsmethoden mit Unterstützung eines Baustofflabors	97
3.4.3.1 Ermittlung der Betondruckfestigkeit an Bohrkernen	97
3.4.3.2 Ermittlung der Steindruckfestigkeit an Steinproben	97
3.4.3.3 Ermittlung der Stahlzugfestigkeit	98
3.4.3.4 Ermittlung der Karbonatisierungstiefe an Bohrkernen	99
3.5 Bauteilschäden	100
3.5.1 Schäden an Holzkonstruktionen	101
3.5.1.1 Schäden durch Pilze	102
3.5.1.2 Schäden durch Insekten	105
3.5.1.3 Schäden durch Schwind & Trockenrisse	105
3.5.2 Schäden an Mauerwerkkonstruktionen	106
3.5.2.1 Durchfeuchtung und deren Folgen	107
3.5.2.2 Salzschäden	107
3.5.2.3 Frostschäden	108
3.5.2.4 Auswaschung von Bindemitteln	108
3.5.2.5 Risse	108
3.5.3 Schäden an Stahlbetonkonstruktionen	113
3.5.3.1 Falsche Bewehrungsführung	113
3.5.3.2 Karbonatisierung	114
3.5.3.3 Chloridangriff	115
3.5.3.4 Biologische Schadstoffe	115
3.5.3.5 Frosttauwechsel	115
3.5.4 Schäden an Eisenkonstruktionen (Stahlkonstruktionen)	116
3.5.4.1 Metall-Korrosion	116
3.5.4.2 Brand	120
3.5.4.3 Überbeanspruchung	120
3.6 Schadstoffe und Kontamination	121
3.6.1 Asbest	122
3.6.2 Künstliche Mineralfasern (KMF)	123
3.6.3 Polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK)	125
3.6.4 Polychlorierte Biphenyle (PCB)	126
3.6.5 Chlororganische Holzschutzmittel (PCP und Lindan)	126
3.6.6 Leichtflüchtige chlorierte Kohlenwasserstoffe (LCKW incl. FCKW)	127
3.6.7 Formaldehyd	127
3.6.8 Mineralölkohlenwasserstoffe (MKW)	128
3.6.9 Schwermetalle	128
3.6.11 Vorgehen und Untersuchungsumfang	128
3.6.12 Gesetzliche Regelungen	131
3.7 Statische Bewertung des Bestandes	131
3.7.1 Bewertung von Schäden	133
3.7.2 Bewertung von Verformungen	135
3.7.3 Bewertung der Materialeigenschaften	137
3.7.4 Bewertung von Tragsystemen	137
3.7.4.1 Statisch bestimmte und unbestimmte Systeme	138
3.7.4.2 Biegeträger	140
3.7.4.3 Stützen	142
3.7.4.4 Wände (Scheiben)	143
3.7.4.5 Platten	146
3.7.4.6 Fachwerke	147
3.7.4.7 Rahmen	149
3.7.4.8 Bögen	150
3.7.5 Bewertungsstufen	150
3.8 Brandschutztechnische Bewertung	153
3.8.1 Bestandsschutz	153
3.8.2 Rettungswege	154
3.8.2.1 Ein oder zwei bauliche Rettungswege?	155
3.8.2.2 Anforderungen an Bauteile und Baustoffe von Rettungswegen	156
3.8.2.3 Bauliche Rettungswege sind Räume ohne Brandlasten!	156
3.8.2.4 Wegstrecken	157
3.8.2.5 Zweiter Rettungsweg	157
3.8.2.6 Technische Ertüchtigung von notwendigen Treppenräumen	157
3.8.3 Feuerwiderstand der Bauteile	158
3.8.4 Brandabschnittsbildung durch Gebäudetrennwände	159
3.8.4.1 Trennwände und -decken – oder: Was ist eine Nutzungseinheit?	159
3.8.4.2 Dächer von Anbauten	161
3.8.4.3 Standsicherheit der tragenden und aussteifenden Bauteile im Brandfall	161
3.8.5 Technischer Brandschutz im Bestand	161
3.8.6 Zusammenfassung	162
3.9 Energetische Gebäudebewertung und -analyse	163
3.9.1 Beschaffung der Bestandsunterlagen	164
3.9.2 Bestandsaufnahme des IST-Zustandes	164
3.9.3 Energetische Beurteilung der Gebäudehülle mittels Thermografie	164
3.9.4 Messung des U-Wertes	165
3.9.5 Luftdichtheitsprüfung (Blower-Door-Test)	166
3.9.6 Feuchtemessungen bei vermuteten oder angetroffenen Bauteilschäden	166
3.9.7 Anlagentechnik	167
3.9.8 Berechnung des IST-Zustandes	168
3.10 Denkmalpflege und historische Bausubstanz	170
3.10.1 Grundlagen der Denkmalpflege	170
3.10.1.1 Historische Entwicklung des Denkmalschutzes	170
3.10.1.2 Baudenkmal und Denkmaleigenschaft	172
3.10.1.3 Umgebungsschutz	173
3.10.1.4 Denkmalrechtliche Genehmigung und steuerliche Begünstigung	174
3.10.1.5 Erhalten, Instandsetzen und Ergänzen – reversibel planen und bauen	174
3.10.2 Bestandsaufnahme am Denkmal	177
3.10.2.1 Verformungsgerechtes Aufmaß	177
3.10.2.2 Bauhistorische Untersuchungen und Baualtersplan149	179
3.10.2.3 Fotodokumentation	180
3.10.2.4 Raumbuch	181
3.10.2.5 Restauratorische Untersuchung	182
3.10.3 Schadstoffe und Kontamination im Denkmal	183
3.10.4 Bauteilschäden an denkmalgeschützter Bausubstanz	184
3.10.4.1 Untersuchung klassischer Bauschäden im Denkmal	184
3.10.4.2 Umgang mit historischen Konstruktionen und Baumaterialien	185
3.10.4.3 Schadensbehebung	187
3.10.5 Statische Prüfung und Bewertung historischer Konstruktionen	188
3.10.6 Haustechnik im Denkmal	189
3.10.6.1 Historische Haustechnik	189
3.10.6.2 Nachrüstung moderner Haustechnik	189
3.10.7 Energetische Bewertung und Ertüchtigung denkmalgeschützter Bauten	192
3.10.8 Brandschutz und Denkmalschutz	195
3.10.9 Denkmalpflegerische Zielstellung und Maßnahmenkonzept	197
3.10.9.1 Erarbeitung der denkmalpflegerischen Zielstellung	199
3.10.9.2 Entwicklung des Entwurfskonzepts	201
3.10.9.3 Detaillierung zum Maßnahmenkonzept	203
4 Durchführung von Projekten im Bestand	204
4.1 Planungs- und Bauprozess	204
4.1.1 Erarbeiten der Planungsgrundlagen	205
4.1.2 Vom Entwurf zur Baugenehmigung	209
4.1.2.1 Begriffsdefinitionen	209
4.1.2.2 Gestalterische Herangehensweise im Entwurf	211
4.1.2.3 Vorüberlegungen mit Überleitung zur Entwurfsplanung	217
4.1.2.4 Nutzungsänderung – Abrissgenehmigung – Baugenehmigung	219
4.1.3 Vorbereitung der Ausführung	220
4.1.4 Ausführungs- und Detailplanung	220
4.1.5 Ausführung	224
4.1.5.1 Abweichungen von der Ausführungsplanung	225
4.1.5.2 Logistik	227
4.1.5.3 Bauen unter fortlaufendem Betrieb	229
4.1.5.4 Medienfreiheit	231
4.1.5.5 Auswirkungen des Denkmalschutzes auf den Bauablauf	232
4.1.5.6 Qualitätssicherung	232
4.2 Kostenplanung	234
4.2.1 Grundlagen der Kostenplanung nach DIN 276	235
4.2.2 Kosteneinflüsse und Kostenrisiken im Bestand	239
4.2.2.1 Kosteneinflüsse	240
4.2.2.2 Kostenkennwerte	242
4.2.2.3 Kostenrisiken in der Bausubstanz	244
4.2.3 Kostenermittlung im Bestand	247
4.2.3.1 Kostenaufstellung im Bestand	247
4.2.3.2 Kostenermittlung für Abbruchmaßnahmen	250
4.2.3.3 Kostenermittlung für Instandsetzungen	251
4.2.3.4 Kostenermittlung für Neu- und Umbau	252
4.2.4 Kostenverfolgung im Planungs- und Bauprozess	253
4.2.4.1 Kostenplanung als Planungsinstrument	253
4.2.4.2 Kostenmodule	254
4.2.4.3 Ausführungsorientierte Kostensteuerung	255
4.2.4.4 Auswertung und Bildung von Kennwerten	257
4.3 Terminplanung	257
4.3.1 Grundlagen der Terminplanung	257
4.3.1.1 Elemente eines Terminplans	258
4.3.1.2 Verknüpfungen	258
4.3.2 Erstellung des Terminplans	261
4.3.3 Einsatz des Terminplans	276
4.3.3.1 Bau vorbereitend	276
4.3.3.2 Bau begleitend	277
4.3.3.3 Bau nachbereitend	284
4.4 Nachtragsmanagement	285
4.4.1 Grundlagen des Nachtragsmanagements	285
4.4.1.1 Technische Nachträge	286
4.4.1.2 Störungsnachträge	286
4.4.2 Darstellung der Anspruchsgrundlage	288
4.4.3 Darstellung der Anspruchshöhe	291
4.4.4 Einsatz des Nachtragsmanagements	297
4.4.4.1 Organisationsaufbau	298
4.4.4.2 Technische Durchführung	298
Literaturverzeichnis	301
Vorschriften, Normen und Richtlinien	305
Sachwortverzeichnis	307

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