5.1.1 Zielkatalog (S.169)

Ähnlich wie bei einer Unternehmensgründung müssen zunächst die Zielvorgaben und die Randbedingungen betrachtet werden. Im dargestellten Businessplan ist das Produkt des Unternehmens ein Immobilienprodukt. Dieses Produkt beinhaltet die Formulierung eines Leitbildes, Entwicklung verschiedener Produktvarianten (Nutzungsmix) und die Aufdeckung der Nutzenaspekte für die Zielgruppen.

Je nach Projektentwickler und Randbedingungen sind die Kooperationsstrategien zu entwickeln und die Entwicklung von Konkurrenzprojekten zeitlich und inhaltlich zu berücksichtigen. Im Falle eines einzelnen Projektes ist der Zielkatalog im Wesentlichen mit dem Nutzerbedarfsprogramm identisch (siehe Kapitel 4.4). Bei der Realisierung von mehreren Projekten unterschiedlicher Nutzungsausrichtung bis hin zu ganzen Stadtteilen gelten weitergehende Überlegungen.

5.1.2 Markt- und Standortanalyse

Die Zusammensetzung des Immobilienmarktes in seinen regionalen und überregionalen Zusammenhängen ist bei der Markt- und Standortanalyse zu bedenken. Dies gilt insbesondere für die realistische Einschätzung von Zukunftsszenarien. Je nach Immobilienart (Büroimmobilie, Wohnimmobilie etc.) definieren sich andere Parameter zur Einschätzung von Zukunftsszenarien.

Dies gilt auch für die Prognose über künftige Trends in den Bedürfnissen und Wünschen der Investoren bzw. Nutzer. Folgende Fragestellungen sind zu klären: Wie definieren sich die Anforderungen konkret und wie wird sich der Markt (Nachfrage) in den nächsten Jahren entwickeln? Bis zu welchem Zeithorizont können stabile Prognosen abgegeben werden, wie sind die politischen Randbedingungen im Projekt und dem gegebenen Umfeld zu bewerten?

Diese Betrachtung ist ohne die Einbeziehung von bestehenden Konkurrenzprojekten (Angebot) unvollständig. Welche Projekte entstehen als Konkurrenz in den entscheidenden Zeitfenstern? Welcher Nutzungsmix entsteht in den Konkurrenzprojekten in welcher Größenordnung und wie beeinträchtigt dieser den Markt (Mietzins)?

5.1.3 Immobilienprodukt

Bei den nachfolgend dargestellten Abläufen geht es um die Entwicklung eines Projektes, welches unter den analysierten Marktbedingungen den größten Erfolg bringen soll. Zunächst ist, ein Leitbild (Zieldefinition) zu entwerfen und daraus konkrete Alternativen / Szenarien abzuleiten. Es muss analysiert werden, welche Wertschöpfungspotenziale mit dem zu entwickelnden Grundstück realisiert werden können.

Bei sehr großen Projekten, die innerhalb bestehender Stadtstrukturen implementiert werden, gilt es auch zu analysieren, welche Nutzenstiftung das Projekt für die Bevölkerung, Stadtteile und Region bringt. Eine ausschlaggebende Bedeutung für den Wertzuwachs hat die Qualität der Projektentwicklung im Hinblick auf die Nachhaltigkeit des Grundkonzeptes. Aus diesen vielfältigen Überlegungen wird eine Gesamtstrategie für das Immobilienprodukt formuliert und verbindlich verabschiedet.

5.1.4 Marketingkonzept

Die Ergebnisse der Markt- und Standortanalyse zeigen die Alleinstellungsmerkmale des Produktes auf und wie die Botschaften an die Zielgruppen herangetragen werden können. Die daraus zu formulierende Marketingstrategie erfordert eine Vielzahl von Einzelaktivitäten. Zum Zeitpunkt des Projektstarts sind, die dafür notwendigen Voraussetzungen in der Aufbauorganisation sowie die notwendigen Schritte zur Erstellung des Marketingkonzeptes zu verabschieden.

5.1.5 Realisierungskonzept

Das Realisierungskonzept beinhaltet nicht nur die Termin- und Ablaufplanung des Projektes, sondern auch je nach Größenordnung die Logistik des Gesamtprojektes. Des Weiteren sind die planungsrechtlichen Randbedingungen in die Realisierungsüberlegungen einzubeziehen. Der Investor muss sich organisatorisch auf die Abwicklung des Projektes einstellen und die erforderlichen Maßnahmen veranlassen.

5.1.6 Risikomanagement

Wie spektakuläre Fälle in der Vergangenheit zeigten, birgt eine Projektentwicklung Risiken.