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Basiswissen Immobilienwirtschaft

Vermietung und Verwaltung, Marketing und Maklerrecht, Grundstück und Grundstückskauf, Wertermittlung, Immobilieninvestition, Immobilienfinanzierung, Immobilienbesteuerung, Planungs- und Baurecht, Grundlagen der Bautechnik, Projektentwicklung

Verlag	Verlag Franz Vahlen
Erscheinungsjahr	2016
Seitenanzahl	1547 Seiten
ISBN	9783800652341
Format	PDF
Kopierschutz	Wasserzeichen/DRM
Geräte	PC/MAC/eReader/Tablet
Preis	78,99 EUR

Alle Disziplinen der Immobilienwirtschaft. Die 3. Auflage dieses Lehr- und Handbuchs wurde vollständig aktualisiert. Zusammenhänge und Hintergründe der Immobilienwirtschaft werden umfassend und praxisorientiert erklärt. Der Inhalt: - Vermietung und Verwaltung - Marketing und Maklerrecht - Grundstück und Grundstückskauf - Wertermittlung - Immobilieninvestition, Immobilienfinanzierung - Immobilienbesteuerung - Planungs- und Baurecht - Grundlagen der Bautechnik - Projektentwicklung - Staat und Markt

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Inhaltsverzeichnis

Cover	1
Zum Inhalt / Zum Autor	2
Titel	3
Inhalt	4
Kapitel 1: Immobilienwirtschaft – eine Einführung. Fritz Schmoll gen. Eisenwerth??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	15
1 Immobilienwirtschaft: eine Einführung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	16
1.1 Gebrauchsanweisung für dieses Buch??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	16
1.2 Literatur, Lehre und Weiterbildung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	19
1.3 Zum Entstehungszusammenhang????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	21
1.4 Was ist Immobilienwirtschaft?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	21
1.5 Struktur der Immobilienbranche??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	25
Kapitel 2: Vermietung. Fritz Schmoll gen. Eisenwerth??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	35
2.1 Bedeutung, Ziele, Grundlagen??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	36
2.2 Wohnräume????????????????????????????????????????	42
2.2.1 Wohnungen ohne Sozialbindung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	42
2.2.1.1 Mietvertrag, Vertragsabschluss, Vertragsgegenstand, Vertragsparteien??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	42
2.2.1.2 Rechte und Pflichten der Vertragsparteien????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	50
2.2.1.3 Miethöhe und Mieterhöhung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	63
2.2.1.4 Instandhaltung, Instandsetzung, Bagatellreparaturen, Schönheitsreparaturen, Modernisierung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	78
2.2.1.5 Betriebskosten??????????????????????????????????????????????????????????	91
2.2.1.6 Sicherheiten??????????????????????????????????????????????????????	109
2.2.1.7 Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	115
2.2.2 Öffentlich geförderte Mietwohnungen????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	137
2.3 Geschäftsräume??????????????????????????????????????????????????	141
2.3.1 Vertragstypen????????????????????????????????????????????????????	142
2.3.2 Mietsache, Rechte und Pflichten der Vertragsparteien??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	146
2.3.3 Miethöhe, Modernisierung, Mieterhöhung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	149
2.3.4 Anbahnung von Mietverhältnissen????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	155
2.3.5 Kündigungsregelungen und Herausgabe der gekündigten Räume????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	157
Kapitel 3: Verwaltung. Fritz Schmoll gen. Eisenwerth \| Anja Funk-Münchmeyer \| Christine Seiler??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	159
3 Verwaltung??????????????????????????????????????	160
3.1 Verwaltung von Mietobjekten im Auftrag Dritter??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	161
3.2 Eigentumswohnanlagen??????????????????????????????????????????????????????????????	167
3.2.1 Wohnungseigentum – was ist das?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	169
3.2.2 Begründung und Aufhebung von Wohnungseigentum????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	172
3.2.3 Eigentümergemeinschaft, Entziehung des Eigentums, Gemeinschaftsordnung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	176
3.2.4 Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, Verwaltungsbeirat, Beschlüsse der Gemeinschaft????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	181
3.2.5 Aufgaben, Rechte und Pflichten des Verwalters????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	186
3.2.6 Ordnungsgemäße Verwaltung – was ist das???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	194
3.2.7 Verwaltung der Gelder: Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	197
3.2.8 Eigentümerversammlung????????????????????????????????????????????????????????????????????	204
3.2.9 Gerichtliche Streitigkeiten in Wohnungseigentumssachen??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	209
3.3 Versicherungen??????????????????????????????????????????????????	210
3.3.1 Absicherung des Eigentümers????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	210
3.3.2 Rechtliche Grundlagen????????????????????????????????????????????????????????????????????	211
3.3.3 Versicherungsarten??????????????????????????????????????????????????????????????	218
3.3.3.1 Versicherungsschutz für Bestandsobjekte????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	218
3.3.3.2 Umwelt-Haftungs-Versicherung/Umweltschaden-Versicherung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	219
3.3.3.3 Verbundene Gebäude-Versicherung für Wohnobjekte????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	219
3.3.3.4 Gebäude-Versicherung für Gewerbeobjekte????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	221
3.3.3.5 Sicherungsscheine????????????????????????????????????????????????????????????????	223
3.3.3.6 Terrorversicherung??????????????????????????????????????????????????????????????????	223
3.3.3.7 Versicherungsschutz für Bauvorhaben (Neubau und Umbau)??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	224
3.3.4 Schadenabwicklung????????????????????????????????????????????????????????????	227
3.3.5 Kündigung und Neuabschluss von Versicherungsverträgen????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	228
3.3.6 Haftung und Absicherung des Immobilienverwalters??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	231
3.3.7 Versicherungsvermittlung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????	232
Kapitel 4: Immobilienmarketing / Maklerrecht. Clausjürgen Martini \| Henning von Muellern??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	234
4 Immobilienmarketing????????????????????????????????????????????????????????	235
4.1 Einführung??????????????????????????????????????????	235
4.1.1 Begriff und Ausgangspunkt????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	235
4.1.2 Aufbau des Kapitels, Literatur??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	236
4.1.3 Geschichtliche Entwicklung des Immobilienmarktes??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	237
4.1.4 Notwendigkeit von Marketing????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	239
4.1.5 Ziele und Elemente des Marketings????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	241
4.2 Der Kunde????????????????????????????????????????	243
4.2.1 Der Kunde im Mittelpunkt??????????????????????????????????????????????????????????????????????????	243
4.2.2 Zielgruppen????????????????????????????????????????????????	245
4.2.3 Kaufverhalten des Privatkunden??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	249
4.3 Das Produkt????????????????????????????????????????????	254
4.3.1 Produktmerkmale und Produktdifferenzierung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	254
4.3.2 Nutzungsspezifische Merkmale bebauter Grundstücke????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	258
4.3.3 Baugrundstücke und deren Entwicklung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	266
4.3.4 Produktdienstleistung????????????????????????????????????????????????????????????????????	269
4.3.5 Preispolitik??????????????????????????????????????????????????	270
4.3.6 Produktimage??????????????????????????????????????????????????	276
4.4 Der Markt????????????????????????????????????????	278
4.4.1 Marktsegmentierung??????????????????????????????????????????????????????????????	278
4.4.2 Marktentwicklung??????????????????????????????????????????????????????????	279
4.4.3 Marktpotentiale????????????????????????????????????????????????????????	280
4.4.5 Markt- und Standortanalysen????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	284
4.5 Die Vermarktung????????????????????????????????????????????????????	295
4.5.1 Vertriebskonzept??????????????????????????????????????????????????????????	295
4.5.2 Ziele und Grundsätze der Kommunikation??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	298
4.5.3 Werbebotschaft und Instrumente der Kommunikation??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	300
4.5.4 Vertriebspartner??????????????????????????????????????????????????????????	313
4.5.5 Budget und Controlling??????????????????????????????????????????????????????????????????????	317
4.6 Maklerrecht????????????????????????????????????????????	321
4.6.1 Öffentliches Maklerrecht??????????????????????????????????????????????????????????????????????????	322
4.6.1.1 Die Erlaubnispflicht des Maklergewerbes, § 34 c GewO??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	322
4.6.1.2 Ausübungsregelung: die MaBV????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	323
4.6.2 Ziviles Maklerrecht????????????????????????????????????????????????????????????????	325
4.6.2.1 Die gesetzliche Regelung, Grundlagen??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	325
4.6.2.2 Maklervertrag????????????????????????????????????????????????????????	326
4.6.2.3 Maklertätigkeit????????????????????????????????????????????????????????????	345
4.6.2.4 Abschluss des Hauptvertrages (Kaufvertrag)??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	348
4.6.2.5 Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Vertragsschluss??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	351
4.6.2.6 Kenntnis der Maklertätigkeit??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	353
4.6.2.7 Aufwendungsersatz gesondert vereinbaren????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	353
4.6.2.8 Pflichtverletzung des Maklers????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	354
4.6.2.9 Provisionsverlust, Verwirkung nach § 654 BGB??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	355
4.6.2.10 Spezialnorm: Das Wohnungsvermittlungsgesetz??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	356
4.6.2.11 Verbraucherrecht auch für Makler????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	358
4.6.3 Wettbewerbsrecht??????????????????????????????????????????????????????????	370
4.6.3.1 Das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) 2008????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	370
4.6.3.2 Die Preisangabenverordnung (PAngV)??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	376
4.6.3.3 Das Telemediengesetz??????????????????????????????????????????????????????????????????????	379
4.6.3.4 Unerlaubte Telefonwerbung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	380
Kapitel 5: Grundstück und Grundstückskauf. Uwe Preißler????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	383
5.1 Zum Aufbau dieses Kapitels??????????????????????????????????????????????????????????????????????????	384
5.2 Flurstück und Liegenschaftskataster, Grundstück und Grundbuch????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	385
5.2.1 Flurstück und Liegenschaftskataster????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	386
5.2.2 Grundstück und Grundbuch??????????????????????????????????????????????????????????????????????????	391
5.2.3 Grundbuch, Grundbuchämter????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	393
5.3 Eigentum, Erbbaurecht, Dauerwohnrecht/Dauernutzungsrecht, Nießbrauch??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	411
5.3.1 Eigentum und Besitz????????????????????????????????????????????????????????????????	412
5.3.2 Bruchteilseigentum – Wohnungs- und Teileigentum????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	412
5.3.3 Gesamthandseigentum – Erbengemeinschaft – GbR????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	413
5.3.4 Erbbaurecht????????????????????????????????????????????????	416
5.3.5 Nießbrauch – Wohnungsrecht – Dauerwohnrecht/Dauernutzungsrecht??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	418
5.4 Belastungen von Grundstücken mit Rechten, Lasten und Beschränkungen????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	420
5.4.1 Grundpfandrechte??????????????????????????????????????????????????????????	421
5.4.2 Andere dingliche Rechte????????????????????????????????????????????????????????????????????????	431
5.4.2.1 Dienstbarkeiten????????????????????????????????????????????????????????????	431
5.4.2.2 Reallast??????????????????????????????????????????????	434
5.4.2.3 Vorkaufsrecht????????????????????????????????????????????????????????	435
5.4.3 Lasten und Beschränkungen außerhalb des Grundbuchs??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	436
5.4.3.1 Schuldrechtliches und gesetzliches Vorkaufsrecht, Wiederkauf, Ankaufsrecht??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	436
5.4.3.2 Baulasten????????????????????????????????????????????????	439
5.4.3.3 Schuldrechtliche Nutzungsrechte, Nachbarrecht????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	440
5.4.3.4 Besonderheiten in den neuen Bundesländern????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	442
5.4.3.5 Umweltaltlasten????????????????????????????????????????????????????????????	444
5.4.4 Absolute Verfügungsbeschränkungen????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	447
5.5 Eigentumswechsel, insbesondere Grundstückskauf??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	449
5.5.1 Grundstückskauf – schuldrechtliches und dingliches Geschäft????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	450
5.5.2 Notarielle Beurkundung??????????????????????????????????????????????????????????????????????	450
5.5.3 Die Struktur des Grundstückskaufvertrags??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	454
5.5.4 Belastungen beim Grundstückskauf??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	466
5.5.5 Erwerb in der Zwangsversteigerung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	471
5.6 Bauträger und Bauträgervertrag??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	478
5.6.1 Was ist ein Bauträger???????????????????????????????????????????????????????????????????????	478
5.6.2 Bauträgervertrag: Grundstückskaufvertrag und Werkvertrag, AGB????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	480
5.6.3 Sicherungsproblem des Bauträgerkunden????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	482
5.6.4 Die Struktur des Bauträgervertrags nach MaBV??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	484
Kapitel 6: Grundstückswertermittlung. Bernhard Bischoff????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	499
6.1 Einleitung??????????????????????????????????????????	500
6.1.1 Was ist der „Grundstückswert“???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	502
6.1.2 Wertbegriffe des Grundstücksmarktes????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	503
6.1.3 Das Berufsbild des Wertermittlers????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	505
6.1.4 Zur Philosophie und Ethik der Grundstückswertermittlung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	507
6.2 Allgemeines zum Grundstücksmarkt??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	508
6.2.1 Die Marktteilnehmer????????????????????????????????????????????????????????????????	510
6.2.2 Die Beobachtung des Grundstücksmarktes??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	511
6.3 Rechtsgrundlagen der Grundstückswertermittlung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	512
6.3.1 Grundstückswertermittlung im Baugesetzbuch (BauGB)??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	514
6.3.1.1 Gutachterausschüsse und ihre Geschäftsstellen????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	515
6.3.1.2 Kaufpreissammlung????????????????????????????????????????????????????????????????	519
6.3.1.3 Bodenrichtwerte????????????????????????????????????????????????????????????	521
6.3.1.4 Definition des Verkehrswertes????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	525
6.3.2 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	529
6.3.3 Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR)????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	531
6.3.4 Durchführungsverordnungen der Bundesländer zum Baugesetzbuch??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	532
6.3.5 Rechtsgrundlagen für die Ermittlung von Beleihungswerten??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	532
6.3.5.1 Pfandbriefgesetz??????????????????????????????????????????????????????????????	532
6.3.5.2 Beleihungswertermittlungsverordnung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	533
6.3.6 Sonstige Rechtsgrundlagen der Grundstückswertermittlung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	534
6.4 Der Wert eines Grundstücks??????????????????????????????????????????????????????????????????????????	535
6.4.1 Die Entwicklungsstufen des Grund und Bodens????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	537
6.4.1.1 Flächen der Land- und Forstwirtschaft????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	541
6.4.1.2 Bauerwartungsland????????????????????????????????????????????????????????????????	542
6.4.1.3 Rohbauland??????????????????????????????????????????????????	544
6.4.1.4 Baureifes Land??????????????????????????????????????????????????????????	545
6.4.2 Baulichkeiten????????????????????????????????????????????????????	546
6.4.2.1 Alter der Gebäude, Lebensdauer, Restnutzungsdauer????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	546
6.4.2.2 Technik des Baues und der Baulichkeiten????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	551
6.4.2.3 Zustand des Gebäudes??????????????????????????????????????????????????????????????????????	552
6.4.3 Lage und Nutzung als Wertmerkmale????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	555
6.4.4 Rechtliche Belastungen eines Grundstücks??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	557
6.5 Die Wertermittlungsverfahren??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	558
6.5.1 Übersicht zu den Wertermittlungsverfahren????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	559
6.5.2 Die richtige Verfahrensauswahl??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	561
6.5.3 Ablauf einer Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	564
6.5.4 Grundsatz der Modellkonformität????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	565
6.5.5 Verfahren in der BelWertV????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	565
6.6 Normierte Verfahren der ImmoWertV: Vergleichswertverfahren??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	566
6.6.1 Beschreibung des Vergleichswertverfahrens????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	567
6.6.2 Anwendungsbereich des Vergleichswertverfahrens??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	569
6.6.3 Ablauf des Vergleichswertverfahrens nach der Vergleichswertrichtlinie????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	571
6.6.4 Begriffe des Vergleichswertverfahrens nach VW-RL??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	572
6.6.4.1 Geeignete Kaufpreise??????????????????????????????????????????????????????????????????????	572
6.6.4.2 Vergleichsfaktoren??????????????????????????????????????????????????????????????????	573
6.6.4.3 Statistische Methoden????????????????????????????????????????????????????????????????????????	574
6.6.4.4 Anpassung wegen abweichender Merkmale????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	574
6.6.4.5 Vergleichspreise??????????????????????????????????????????????????????????????	575
6.6.4.6 Vorläufiger Vergleichswert??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	575
6.6.4.7 Marktangepasster vorläufiger Vergleichswert????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	575
6.6.4.8 Vergleichswert??????????????????????????????????????????????????????????	575
6.6.5 Auswahl der Vergleichsfälle????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	576
6.6.6 Vergleichswertverfahren bei unbebauten Grundstücken????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	577
6.6.6.1 Auswahl der Vergleichsfälle????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	577
6.6.6.2 Informationen zu Vergleichsfällen????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	578
6.6.7 Bodenwertermittlung auf der Grundlage von Bodenrichtwerten??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	579
6.6.8 Anwendung des Vergleichswertverfahrens bei bebauten Grundstücken??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	584
6.6.9 Genauigkeit des Vergleichswertverfahrens??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	588
6.6.9.1 Prüfen der Vergleichsfälle??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	588
6.6.9.2 Standardabweichung??????????????????????????????????????????????????????????????????	588
6.6.9.3 Statistische Überprüfung mit der 3-Sigma-Regel??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	590
6.6.9.4 Statistische Überprüfung mit den Variationskoeffizienten??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	591
6.6.9.5 Ermittlung eines Ausreißers????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	591
6.6.9.6 Korrektur der Vergleichsfälle????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	593
6.6.10 Indirektes Vergleichswertverfahren????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	595
6.6.10.1 Wertermittlung mit einer einfachen linearen Regression????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	595
6.6.10.2 Wertermittlung mit einer multiplen linearen Regression????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	598
6.6.11 Vergleichswertverfahren in der Beleihungswertermittlungsverordnung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	601
6.7 Normierte Verfahren der ImmoWertV: Ertragswertverfahren????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	601
6.7.1 Beschreibung des Allgemeinen Ertragswertverfahrens??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	602
6.7.2 Beschreibung des Vereinfachten Ertragswertverfahrens??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	606
6.7.3 Gegenüberstellung der beiden Varianten des Ertragswertverfahrens??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	606
6.7.4 Elemente des Ertragswertverfahrens??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	608
6.7.4.1 Rohertrag????????????????????????????????????????????????	608
6.7.4.2 Bewirtschaftungskosten??????????????????????????????????????????????????????????????????????????	610
6.7.4.3 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	613
6.7.4.4 Liegenschaftszinssatz????????????????????????????????????????????????????????????????????????	614
6.7.5 Ermittlung des Ertragswertes??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	618
6.7.6 Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodischer Erträge????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	620
6.7.7 Ertragswertverfahren in der BelWertV??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	621
6.7.8 Beispiel zur Ermittlung des Ertragswertes????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	622
6.7.9 Verkehrswert und Ertragswert??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	626
6.7.10 Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	628
6.8 Normierte Verfahren der ImmoWertV: Sachwertverfahren??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	632
6.8.1 Beschreibung des Sachwertverfahrens????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	633
6.8.2 Ermittlung des Bodenwertes??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	638
6.8.3 Ermittlung des Gebäudewertes??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	638
6.8.3.1 Herstellungskosten??????????????????????????????????????????????????????????????????	639
6.8.3.2 Bruttogrundfläche????????????????????????????????????????????????????????????????	640
6.8.3.3 Bruttorauminhalt??????????????????????????????????????????????????????????????	645
6.8.4 Normalherstellungskosten??????????????????????????????????????????????????????????????????????????	645
6.8.4.1 Normalherstellungskosten 1913 (NHK 13)??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	647
6.8.4.2 Normalherstellungskosten 2995 (NHK 95)??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	649
6.8.4.3 Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000)??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	655
6.8.4.4 Normalherstellungskosten 2010????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	656
6.8.5 Ermittlung der Herstellungskosten zum Wertermittlungsstichtag????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	660
6.8.6 Alterswertminderung????????????????????????????????????????????????????????????????	661
6.8.7 Ermittlung des Gebäudesachwertes??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	663
6.8.8 Ermittlung des vorläufigen Sachwertes????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	664
6.8.9 Berücksichtigung objektspezifischer Grundstücksmerkmale????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	666
6.8.10 Genauigkeit des Sachwertverfahrens????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	667
6.8.11 Beispiel zum Sachwertverfahren????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	668
6.9 Nicht normierte Verfahren der Wertermittlung: Residualwertverfahren????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	673
6.9.1 Voraussetzungen für die Anwendung des Residualverfahrens??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	673
6.9.2 Methode und Rechenweg des Residualverfahrens??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	674
6.9.3 Beispiel zum Residualverfahren??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	677
6.9.4 Aussagekraft des Residualverfahrens????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	681
6.9.5 Anwendungsbereich des Residualverfahrens??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	683
6.10 Nicht normierte Verfahren der Wertermittlung: Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF-Methode)????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	684
6.10.1 Anwendungsbereich der DCF-Methode??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	685
6.10.2 Voraussetzungen für die Anwendung der DCF-Methode??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	685
6.10.3 Methode und Rechenweg der DCF-Methode??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	686
6.10.4 Beispiel zur DCF-Methode????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	688
6.10.5 Aussagekraft der DCF-Methode????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	692
Kapitel 7: Immobilieninvestition und Immobilienfinanzierung. Fritz Schmoll gen. Eisenwerth??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	694
7 Immobilieninvestition und Immobilienfinanzierung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	695
7.1 Investition und Finanzierung – was ist das?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	695
7.2 Bauinvestition??????????????????????????????????????????????????	699
7.2.1 Vorteilhaftigkeit einer Investition mit Investitionsrechnungen bewerten????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	704
7.2.2 Beurteilung des Investitionsrisikos????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	720
7.2.3 Risikosteuerung durch Portfolio-Technik????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	739
7.3 Immobilienfinanzierung: Fremdmittel????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	746
7.3.1 Darlehensvertrag: Abschluss, Kündigung, Zinsbindung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	750
7.3.2 Darlehenskonditionen und Kreditsicherheiten????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	754
7.3.3 Darlehenskündigung und Zinsbindung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	764
7.3.4 Sicherung gegen Zinsänderungsrisiken??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	768
7.3.5 Unterschiedliche Tilgungsarten??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	774
7.3.6 Bauzeitfinanzierung????????????????????????????????????????????????????????????????	784
7.3.7 Bausparen, staatliche Förderung des Wohneigentums, Lebensversicherungsdarlehen??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	786
7.3.8 Sonderformen: Direkte Kapitalmarktfinanzierung, Leasing, Mischformen zwischen Eigen- und Fremdkapital, Projektfinanzierung, Strukturierte Finanzierung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	791
7.4 Eigenmittel, Beteiligungskapital (Fonds, REIT, Immobilien-AG)????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	803
7.5 Bauträgerfinanzierung????????????????????????????????????????????????????????????????	823
7.6 Direkte Wohnungs- und Städtebauförderung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	829
7.6.1 Sozialer Wohnungsbau, soziale Wohnraumförderung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	829
7.6.2 Sonstige direkte Förderungen??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	847
Kapitel 8: Immobilienbesteuerung. Andreas Hollidt \| Andreas Piel \| Stephan Knabe??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	850
8 Besteuerung von Immobilienbesitz??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	851
8.1 Besitzsteuern: Personensteuern: Einkommensteuer????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	853
8.1.1 Einkunftsarten, Steuertarif????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	853
8.1.2 Überschussermittlung oder Vermögensvergleich als Besteuerungsgrundlage??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	858
8.1.3 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	865
8.1.4 Erhaltungsaufwand, Herstellungsaufwand, nachträglicher und anschaffungsnaher Herstellungsaufwand??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	868
8.1.5 Exkurs: Mietereinbauten bei Gewerberaum – Problem der steuerlichen Zurechnung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	874
8.1.6 Werbungskosten der V+V und Wirkung „steuerlicher Verluste“??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	880
8.1.7 Exkurs: Einkunftsart und Rechtsform????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	891
8.2 Besitzsteuern: Personensteuern: Körperschaftsteuer??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	893
8.3 Exkurs: Besteuerung von Anteilen an Immobilienfonds????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	900
8.4 Besitzsteuern: Personensteuer: Erbschaft- und Schenkungsteuer????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	905
8.5 Realsteuern????????????????????????????????????????????	914
8.6 Gewerbesteuer????????????????????????????????????????????????	915
8.7 Realsteuer: Grundsteuer????????????????????????????????????????????????????????????????????	920
8.8 Verkehrsteuern: Umsatzsteuer??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	922
8.9 Verkehrsteuer: Grunderwerbsteuer??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	929
Kapitel 9: Öffentliches Baurecht. Peter von Feldmann \| Klaus-Martin Groth \| Marc Schwade??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	934
9.1 Einleitung??????????????????????????????????????????	935
9.1.1 Rechtsgrundlagen des öffentlichen Baurechts????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	935
9.1.2 Ziel der Darstellung??????????????????????????????????????????????????????????????????	935
9.1.3 Weiterführende Literatur??????????????????????????????????????????????????????????????????????????	935
9.1.4 Aufbau des Kapitels????????????????????????????????????????????????????????????????	935
9.2 Grundrechtliche Eigentumsgarantie und ihre Grenzen??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	936
9.3 Allgemeines Städtebaurecht??????????????????????????????????????????????????????????????????????????	936
9.3.1 Städtebauliche Planwerke und ihre Bedeutung für die bauliche und sonstige Grundstücksnutzung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	936
9.3.1.1 Bedeutung des Flächennutzungsplans für die Zulässigkeit von Vorhaben??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	938
9.3.1.2 Verbindlichkeit der Festsetzungen eines Bebauungsplans??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	941
9.4 Prüfung der Zulässigkeit von Vorhaben nach bestehendem Bauplanungsrecht????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	941
9.4.1 Zulässigkeit von Vorhaben im unbeplanten Innenbereich????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	942
9.4.1.1 Die Eigenart der näheren Umgebung – Einfügungserfordernis????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	942
9.4.1.2 Zulässigkeitsprüfung nach der Art der baulichen Nutzung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	943
9.4.1.3 Zulässigkeitsprüfung nach dem Maß der baulichen Nutzung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	944
9.4.1.4 Zulässigkeitsprüfung nach der Bauweise??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	944
9.4.1.5 Zulässigkeitsprüfung nach den überbaubaren Grundstücksflächen????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	944
9.4.1.6 Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und Vermeidung von Ortsbildbeeinträchtigungen??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	945
9.4.1.7 Vermeidung schädlicher Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	945
9.4.1.8 Abweichung von Erfordernis des Einfügens??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	945
9.4.1.9 Klarstellung und Erweiterung des unbeplanten Innenbereichs durch Satzungen??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	946
9.4.2 Zulässigkeit von Vorhaben im Außenbereich????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	946
9.5 Zulässigkeit von Vorhaben aufgrund festgesetzter Bebauungspläne????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	947
9.5.1 Funktion der Baunutzungsverordnung für die Bestimmung der Zulässigkeit von Vorhaben????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	948
9.5.1.1 Bebaubarkeit nach der Art der baulichen Nutzung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	949
9.5.1.2 Ergänzung der Zulässigkeitskataloge für Baugebiete??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	951
9.5.2 Gebot der Rücksichtnahme??????????????????????????????????????????????????????????????????????????	952
9.5.3 Bebaubarkeit nach dem Maß der baulichen Nutzung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	952
9.5.3.1 GRZ und GR??????????????????????????????????????????????????	953
9.5.3.2 Geschossfläche und Geschossflächenzahl??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	953
9.5.3.3 Baumasse und Baumassenzahl??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	954
9.5.3.4 Zahl der Vollgeschosse und Höhe der baulichen Anlagen????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	954
9.5.4 Bebaubarkeit nach der Bauweise??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	954
9.5.5 Überbaubare Grundstücksfläche????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	955
9.5.6 Zulässigkeit von weiteren B-Planfestsetzungen????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	956
9.5.7 Zulässigkeit durch Erteilung von Ausnahmen und Befreiungen von den B-Planfestsetzungen??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	957
9.5.7.1 Ausnahmen????????????????????????????????????????????????	957
9.5.7.2 Befreiungen????????????????????????????????????????????????????	957
9.6 Schaffung neuen Baurechts durch neue oder geänderte B-Pläne????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	960
9.6.1 Allgemeine Voraussetzungen für die Aufstellung eines B-Plans??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	960
9.6.2 Besondere Anforderungen an die Aufstellung eines B-Plans??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	961
9.6.2.1 Anpassungsgebot????????????????????????????????????????????????????????????	961
9.6.2.2 Entwicklungsgebot????????????????????????????????????????????????????????????????	961
9.6.2.3 Umweltprüfung????????????????????????????????????????????????????????	962
9.6.2.4 Vermeidung von Eingriffen in Natur und Landschaft und deren Ausgleich????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	962
9.6.3 Aufstellungsverfahren????????????????????????????????????????????????????????????????????	963
9.6.3.1 Aufstellungsbeschluss????????????????????????????????????????????????????????????????????????	963
9.6.3.2 Frühzeitige Bürger- und Trägerbeteiligung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	963
9.6.3.3 Entwurfsphase????????????????????????????????????????????????????????	965
9.6.3.4 Endabwägung????????????????????????????????????????????????????	966
9.6.3.5 Festsetzung des B-Plans und Gemeindesatzung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	967
9.6.3.6 Beschleunigung durch Planreifeverfahren????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	968
9.6.3.7 Sicherung der Bauleitplanung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	968
9.6.4 Der Vollzug von Bebauungsplanfestsetzungen??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	970
9.6.4.1 Städtebauliche Gebote????????????????????????????????????????????????????????????????????????	970
9.6.4.2 Städtebauliche Verträge????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	971
9.6.5 Sonderformen des B-Plans??????????????????????????????????????????????????????????????????????????	972
9.6.5.1 Der vorhabenbezogene B-Plan????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	972
9.6.5.2 Bebauungspläne der Innenentwicklung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	973
9.7 Besonderes Städtebaurecht????????????????????????????????????????????????????????????????????????	974
9.7.1 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	974
9.7.1.1 Sanierungsverfahren????????????????????????????????????????????????????????????????????	975
9.7.2 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	976
9.7.3 Erhaltungssatzungen????????????????????????????????????????????????????????????????	977
9.7.3.1 Erhaltung der städtebaulichen Eigenart??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	977
9.7.3.2 Milieuschutz??????????????????????????????????????????????????????	977
9.7.3.3 Städtebauliche Umstrukturierungen????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	978
9.8 Erschließung??????????????????????????????????????????????	978
9.9 Rechtsschutz gegen B-Pläne und sonstige Satzungen????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	978
9.10 Bauordnungsrecht????????????????????????????????????????????????????????	979
9.10.1 Materielles Bauordnungsrecht????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	980
9.10.1.1 Begriffe und allgemeine Anforderungen an die Grundstücksnutzung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	980
9.10.1.2 Abstandsflächen??????????????????????????????????????????????????????????????	982
9.10.1.3 Anforderungen an bauliche Anlagen??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	984
9.10.2 Formelles Bauordnungsrecht????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	985
9.10.2.1 Die am Bau Beteiligten????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	986
9.10.2.2 Bauaufsichtliche Prüfung der Rechtmäßigkeit von Bauvorhaben und Bauvorlagen??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	986
9.10.3 Rechtswirkungen der einzelnen Verfahrensarten??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	990
9.10.3.1 Geltungsdauer der Baugenehmigung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	990
9.10.3.2 Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsichtsbehörden????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	991
9.10.3.3 Rechtsstellung von Nachbarn im Genehmigungsverfahren????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	992
Kapitel 10: Die Baubeteiligten. Peter Krug \| Petra Sterner??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	995
10.1 Weiterführende Literatur????????????????????????????????????????????????????????????????????????	996
10.2 Die Baubeteiligten????????????????????????????????????????????????????????????	997
10.2.1 Einleitung????????????????????????????????????????????????	997
10.2.2 Begriffsdefinitionen????????????????????????????????????????????????????????????????????	998
10.3 Grundsätzliche Zielkonflikte der Baubeteiligten??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1002
10.3.1 Zielkonflikte aufgrund differierender Interessenlagen??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1002
10.3.2 Zielkonflikte aufgrund „bautypischer“ Handlungsweisen??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1004
10.4 Lösungsmöglichkeiten für Zielkonflikte der Baubeteiligten??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1006
10.4.1 Gesetzliche Ausgleichsmechanismen??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1007
10.4.2 Vertragliche Ausgleichsmechanismen????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1015
10.4.2.1 Ausgleichsmechanismen im Verhältnis AG - Bauausführende??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1015
10.4.2.2 Ausgleichsmechanismen im Verhältnis AG - Planer und sonstige Baubeteiligte????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1037
10.4.3 Verfahrenstechnische Regelungen??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1046
Kapitel 11: Technische Grundlagen des Bauens. Helmut Schmeitzner \| Reiner Miethe??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1054
11.1 Einführung????????????????????????????????????????????	1055
11.2 Die Grundlagen der Standsicherheit????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1057
11.2.1 Die Belastung von Bauwerken??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1057
11.2.2 Tragwerksmodelle und Tragwerkselemente????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1059
11.2.3 Die Lastabtragung bei Hochbauten????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1062
11.3 Die Gründung von Hochbauten??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1066
11.3.1 Der Baugrund????????????????????????????????????????????????????	1066
11.3.2 Baugruben??????????????????????????????????????????????	1067
11.3.3 Gründungsarten????????????????????????????????????????????????????????	1071
11.4 Einführung in die Bauphysik??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1073
11.4.1 Wärmeschutz??????????????????????????????????????????????????	1073
11.4.2 Feuchteschutz??????????????????????????????????????????????????????	1076
11.4.3 Schallschutz????????????????????????????????????????????????????	1079
11.4.4 Sommerlicher Wärmeschutz????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1084
11.4.5 Brandschutz??????????????????????????????????????????????????	1086
11.5 Bauwerkselemente im Hochbau??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1090
11.5.1 Außenwände????????????????????????????????????????????????	1090
11.5.2 Kelleraußenwände und ihre Abdichtung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1094
11.5.3 Innenwände????????????????????????????????????????????????	1097
11.5.4 Geschossdecken????????????????????????????????????????????????????????	1101
11.5.5 Geneigte Dächer??????????????????????????????????????????????????????????	1106
11.5.6 Flachdächer??????????????????????????????????????????????????	1112
11.5.7 Treppen??????????????????????????????????????????	1117
11.5.8 Fenster und Türen??????????????????????????????????????????????????????????????	1120
11.6 Technische Gebäudeausrüstung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1125
11.6.1 Heizungstechnik??????????????????????????????????????????????????????????	1125
11.6.2 Sanitärtechnik????????????????????????????????????????????????????????	1132
11.6.3 Lüftungstechnik??????????????????????????????????????????????????????????	1142
11.6.4 Elektrotechnik????????????????????????????????????????????????????????	1146
Kapitel 12: Projektentwicklung von Immobilien. Wolfdietrich Kalusche??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1151
Vorbemerkung??????????????????????????????????????	1152
12.1. Grundlagen und Begriffe der Projektentwicklung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1152
12.1.1 Faktoren der Projektentwicklung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1154
12.1.2 Formen der Projektentwicklung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1156
12.2 Projektentwickler und weitere Beteiligte????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1157
12.2.1 Projektentwickler (Einsatzformen und Anforderungsprofil)????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1158
12.2.2 Träger öffentlicher Belange und weitere am Projekt Beteiligte??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1160
12.2.3 Bauherr (Investor) und Banken (Kreditgeber)??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1163
12.2.4 Erwerber und Nutzer??????????????????????????????????????????????????????????????????	1164
12.2.5 Architekt, Ingenieure und weitere an der Planung Beteiligte??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1165
12.2.6 Ausführende Firmen und deren Unternehmenseinsatzformen????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1167
12.3 Leistungsbild und Teilaufgaben der Projektentwicklung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1167
12.3.1 Standortanalyse und -prognose (Makro- und Mikrostandort)????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1168
12.3.2 Marktrecherche (Nachfrager/Kunden und Konkurrenzangebote)??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1170
12.3.3 Grundstücksakquisition und -sicherung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1171
12.3.4 Nutzungskonzeption (Nutzerbedarfsprogramm, Funktions-, Raum- und Ausstattungsprogramm)????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1172
12.3.5 Vorplanungskonzept????????????????????????????????????????????????????????????????	1174
12.3.6 Vermarktung??????????????????????????????????????????????????	1175
12.3.7 Projektfinanzierung??????????????????????????????????????????????????????????????????	1176
12.3.8 Immobilien-, Unternehmens- und Gesellschaftssteuern (Grunderwerb-, Gewerbe-, Körperschaft-, Einkommen-, Erbschaftsteuer)????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1177
12.3.9 Kostenrahmen für Investitionen und Nutzungskosten im Hochbau????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1178
12.3.10 Terminrahmen??????????????????????????????????????????????????????	1183
12.3.11 Ertragsrahmen????????????????????????????????????????????????????????	1184
12.3.12 Rentabilitätsanalyse??????????????????????????????????????????????????????????????????????	1185
12.3.13 Risikoanalyse und -prognose mit Stakeholderanalyse??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1186
12.3.14 Entscheidungsvorbereitung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1187
12.4 Hotelimmobilien als Gegenstand der Projektentwicklung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1189
12.4.1 Systemische Betrachtung von baulichen Anlagen??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1189
12.4.2 Hotelimmobilien??????????????????????????????????????????????????????????	1189
12.4.3 Hotelbranche????????????????????????????????????????????????????	1190
12.4.4 Zur Projektentwicklung von Hotels??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1191
Kapitel 13: Unternehmensführung in der Immobilienwirtschaft. Jörn von der Lieth????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1198
13 Unternehmensführung in der Immobilienwirtschaft??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1199
13.1 Ziel und Aufbau des Kapitels????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1199
13.2 Was ist Unternehmensführung und was ist Immobilienwirtschaft???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1204
13.2.1 Modelle??????????????????????????????????????????	1211
13.2.2 „Management by“-Ansätze??????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1212
13.2.3 Managementinstrumente und Führungskonzepte????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1213
13.2.4 Was ist Immobilienwirtschaft???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1218
13.2.5 Besonderheiten des Immobilienmanagements????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1219
13.3 Spezialisierungsunterschiede, Größenstruktur und kritische Unternehmensgröße????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1222
13.4 Ein Modell für die Unternehmensführung in der Immobilienwirtschaft????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1230
13.4.1 Die Einflussfaktoren????????????????????????????????????????????????????????????????????	1230
13.4.2 Bedingungen, Größenklasse und Dimensionen??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1241
13.4.3 Wie nutzt man das Modell in der Praxis???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1247
13.5 Instrumente der Führung und Leitung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1249
13.5.1 Immobilienwirtschaftliche Instrumente und Konzepte der Führung und Leitung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1250
13.5.2 Analyse und Definition des Geschäftsfeldes????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1254
13.5.3 Das Unternehmensziel????????????????????????????????????????????????????????????????????	1259
13.5.4 Kennzahlengestützte Unternehmensführung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1264
13.5.5 Für die Leitung geeignete Kennzahlen????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1266
13.5.6 Für die Führung geeignete Kennzahlen????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1273
13.5.7 Die Menschen im Unternehmen??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1277
13.5.7.1 Mitarbeiterzufriedenheit????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1277
13.5.7.2 Funktionen und Berufsfelder??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1282
13.5.8 Finanzen????????????????????????????????????????????	1289
13.5.8.1 Portfoliomanagement??????????????????????????????????????????????????????????????????????	1289
13.5.8.2 Finanzierung????????????????????????????????????????????????????????	1295
13.5.9 Organisation????????????????????????????????????????????????????	1300
13.5.10 Kommunikation und Wissen im Unternehmen????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1313
13.5.10.1 Unternehmensinterne persönliche Kommunikation????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1314
13.5.10.2 Informationen????????????????????????????????????????????????????????????	1317
13.5.10.3 Informationstechnologie????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1318
13.5.10.4 Wissensmanagement????????????????????????????????????????????????????????????????????	1319
13.5.10.5 Information der Aufsichtsgremien??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1325
Kapitel 14: Staat und Markt – die volkswirtschaftliche Perspektive. Fritz Schmoll gen. Eisenwerth????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1328
14 Staat und Markt - die volkswirtschaftliche Perspektive????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1329
14.1 Aufbau dieses Kapitels und weiterführende Literatur??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1329
14.2 Volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1333
14.3 Bodennutzungsmarkt und Bodenallokation????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1335
14.3.1 Das Mikroökonomische Modell der Allokation von Bodennutzung als Produktionsfaktor und Konsumgut??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1336
14.3.2 Allokation der Bodennutzung im Raum??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1350
14.3.3 Externe Effekte??????????????????????????????????????????????????????????	1362
14.3.4 Immobilien als Asset: Realoptionsansatz, indirekte Immobilienanlagen, Immobilienderivate????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1367
14.4 Wohnungsmarkt??????????????????????????????????????????????????	1377
14.4.1 Besonderheiten des Gutes Wohnungsnutzung????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1377
14.4.2 Teilnehmer auf dem Wohnungsmarkt????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1383
14.4.3 Ein neoklassisches güterwirtschaftliches Modell des Mietwohnungsmarkts????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1387
14.4.4 Dynamische Modelle????????????????????????????????????????????????????????????????	1392
14.4.5 Die Filtering-Theorie??????????????????????????????????????????????????????????????????????	1401
14.4.6 Staatliche Eingriffe I: Ordnungspolitik, Kündigungsschutz, Mietpreisregulierung??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1407
14.4.7 Staatliche Eingriffe II: Wohnungs-Sozialpolitik??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1412
14.4.8 Staatliche Eingriffe III: Wohnungspolitik als Vermögenspolitik????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1422
14.4.9 Deutsche Wohneigentums- und Wohnungsmarktstrukturen im europäischen Vergleich??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1425
14.4.10 Wohnungsmarkt, Baukonjunktur und Wachstum????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1432
14.4.11 Wohnungspolitik im Lichte der neuen politischen Ökonomie??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1436
14.5 Neue Institutionenökonomik????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1440
Anhang??????????????????????????	1449
Abkürzungen????????????????????????????????????	1450
Literatur????????????????????????????????	1457
– Monographien, Sammelwerke, Loseblattwerke????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????	1457
– Zeitschriften????????????????????????????????????????????	1468
– Normen und Verordnungen????????????????????????????????????????????????????????????????	1469
Stichworte??????????????????????????????????	1470
Autoren????????????????????????????	1535
Impressum	1541

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