13 Wenn Vermieter oder Mieter wechseln (S. 195-196)

13.1 Tod des Mieters

Angenommen, Sie erfahren vom Hausmeister, dass Ihr Mieter plötzlich an Herzversagen gestorben ist. Was dann mit dem Mietverhältnis passiert, hängt ganz von den konkreten Umständen ab. Waren mehrere Personen Mieter der Wohnung, z. B. Eheleute, die den Vertrag beide unterschrieben haben, wird das Mietverhältnis unverändert mit dem übrig gebliebenen Mieter fortgesetzt (§ 563a Abs. 1 BGB).

Eintrittsrecht des Ehegatten, Lebenspartner und der Kinder

Ansonsten gibt es ein sogenanntes Eintrittsrecht: So kann der Ehegatte, der den Mietvertrag zwar nicht mit unterschrieben hat, aber mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, in das Mietverhältnis nachrücken. Dem eingetragenen Lebenspartner steht dieses Eintrittsrecht ebenfalls zu (§ 563 Abs. 1 BGB). Lebten Kinder mit dem verstorbenen Mieter in einem gemeinsamen Haushalt, treten sie in der Reihenfolge hinter den Ehegatten, nicht aber hinter dem Lebenspartner zurück (§ 563 Abs. 2 Sätze 1, 2 BGB).

Haben Kinder und Lebenspartner gemeinsam in dem Haushalt gelebt, treten sie gemeinsam in das Mietverhältnis ein. Gibt es weder einen Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder, können andere Familienangehörige, die mit dem verstorbenen Mieter gemeinsam einen Haushalt geführt haben, auch in das Mietverhältnis nachrücken (§ 563 Abs. 2 Satz 3 BGB). Ein Eintrittsrecht haben außerdem alle Personen, die mit dem verstorbenen Mieter einen „auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt“ geführt haben (§ 563 Abs. 2 Satz 4 BGB).

All diese Personen werden Mieter, einer besonderen Erklärung bedarf es nicht. Das Mietverhältnis wird dann auch so weitergeführt,wie es zwischen dem Vermieter und dem verstorbenen Mieter bestanden hat.

Tipp

Wer den Mietvertrag übernehmen will, sollte mit Ihnen Kontakt aufnehmen und Ihnen dies mitteilen. Sie können dann eine sogenannte Mietvertragsübernahme mit dem neuen Mieter vereinbaren. Wenn der neue Mieter einverstanden ist, können Sie auch einen neuen Mietvertrag mit ihm abschließen. Das kann für Sie vorteilhaft sein, z. B., wenn der bisherige Vertrag veraltete und unwirksame Klauseln etwa zu den Schönheitsreparaturen enthält. Von der eintretenden Person können Sie unabhängig davon, ob ein neuer Vertrag abgeschlossen wird oder die Person nur in den alten Mietvertrag eintritt, eine Kaution fordern, sofern der verstorbene Mieter keine geleistet hat (§ 563b Abs. 3 BGB).

Personen, die das gesetzliche Eintrittsrecht haben aber nicht in der Wohnung bleiben wollen, können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren haben gegenüber dem Vermieter erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt (§ 563 Abs. 3 BGB). Spricht ein wichtiger Grund gegen den neuen Mieter, haben Sie unter Umständen ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Das kann etwa dann der Fall sein, wenn Anhaltspunkte vorliegen, dass der neue Mieter den Hausfrieden stören oder die Mietwohnung beschädigen könnte. Dann können Sie innerhalb eines Monats, nachdem Sie von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist, also innerhalb von drei Monaten, kündigen (§ 563 Abs. 4 BGB).