4. Nichtanwendungsbereich des MRG
Nicht unter das MRG (§1 Abs 2) fallen folgende Bestandobjekte:
a) Sondermietverhältnisse
Darunter werden nachstehende Mietverhältnisse verstanden:
Mietgegenstände, die im Rahmen
| • | des Betriebes eines Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmens oder |
| • | eines hiefür besonders eingerichteten Heimes für ledige oder betagte Menschen, Lehrlinge, jugendliche Arbeitnehmer, Schüler oder Studenten |
vermietet werden.
Ob diese Ausnahmetatbestände vorliegen, wird von der Rechtsprechung einer strengen Prüfung unterzogen. Das Bestandobjekt muss seitens des Vermieters im Rahmen seines Betriebes vermietet worden sein und im Zusammenhang mit dem Betriebsgegenstand stehen. So wenn bspw ein Flughafenbetriebsunternehmen auf seinem Betriebsgelände Räumlichkeiten vermietet, in denen Serviceleistungen für Reisende wie Zeitungen, Bücher und Zigaretten, Kaffee und Proviant angeboten werden. Nicht zum Betrieb eines Verkehrsunternehmens zählt jedoch bspw die Vermietung von Viaduktbögen unterhalb der Eisenbahntrasse zum Zwecke der Ausübung eines Autospenglergewerbes. 8
Ein Heim bietet in der Regel mehreren Personen Unterkunft, wobei gerade bei Heimen für betagte Menschen eine Reihe von Nebenleistungen wie Reinigung der Räumlichkeiten, Pflege und medizinische Betreuung und vor allem 18Verpflegungsleistungen erbracht werden. Bei diesen Verträgen ist jedoch zu prüfen, ob sondergesetzliche Vorschriften bestehen, wie bspw das Studentenheimgesetz, oder Bestimmungen in den Sozialgesetzen enthalten sind.
Fallbeispiel
Die schon etwas betagte Berta möchte ihren Lebensabend in einem Altersheim verbringen, um ihren Kindern nicht zur Last zu fallen. Die Pfleger und Pflegerinnen im Altersheim kümmern sich liebevoll um Berta, reinigen unter anderem ihr Zimmer und versorgen sie täglich mit frisch gekochten Speisen. Charakteristisch für die Unterbringung in einem Altersheim ist, dass gewisse Nebenleistungen wie etwa Reinigung von Räumlichkeiten, medizinische Betreuung und Verpflegung übernommen werden.
| • | Wohnungen oder Wohnräume, die von einer karitativen oder humanitären Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet werden |
Zu karitativen oder humanitären Organisationen wird bspw die Caritas oder die Bewährungshilfe gezählt. Um nicht unter die Bestimmungen des MRG zu fallen, muss neben der Vermietung einer Wohnung oder von Wohnräumen noch eine zusätzliche Leistung gegeben sein, vornehmlich die Betreuung der Mieter in ihren konkreten Lebensbereichen, wie bspw betreute Wohngemeinschaften.
Beachte
Mietverträge, die von karitativen oder humanitären Organisationen geschlossen werden, um Räumlichkeiten im obigen Sinne zur Verfügung stellen zu können, unterliegen nicht diesem Vollausnahmetatbestand.
| • | Wohnungen, die aufgrund eines Dienstverhältnisses oder im Zusammenhang mit einem solchen als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung überlassen werden |
19Maßgeblicher Anknüpfungspunkt dieses Ausnahmetatbestandes ist, dass ein Dienstvertrag Geschäftsgrundlage für den Mietvertrag ist, dh dass ohne zugrunde liegenden Dienstvertrag auch der Mietvertrag nicht geschlossen worden wäre. Üblicherweise ist die Dauer des Mietvertrags an die Dauer des Dienstverhältnisses gebunden. Geht ein Dienstnehmer in den Ruhestand und wird ihm die Wohnung ohne Vertragsänderung weiterhin überlassen, so ändert sich grundsätzlich – wenn keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde – am Inhalt des bisherigen Benützungsverhältnisses nichts.
b) 6-Monatsverträge
Darunter versteht man Mietverträge, die durch Zeitablauf ohne Kündigung enden, sofern die ursprüngliche oder verlängerte vertragsmäßige Dauer ein halbes Jahr nicht übersteigt und der Mietgegenstand
| • | eine Geschäftsräumlichkeit oder |
| • | eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B (§ 15a Abs 1 Z 1 und 2 MRG) ist und der Mieter diese aufgrund eines erwerbsbedingten vorübergehenden Ortswechsels nur zum schriftlich vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung mietet (zB Antritt einer Gastprofessur für ein Semester). |
Bestandverträge, die insgesamt für nicht länger als sechs Monate geschlossen werden, sollen nach dem Willen des Gesetzgebers nicht dem MRG unterliegen. Wird jedoch diese Mietdauer überschritten, so kommt das MRG rückwirkend zum Tragen. 9 Damit will man die Umgehung der Bestimmungen des MRG mit Hilfe sogenannter Kettenmietverträge verhindern.
c) Zweitwohnungen
Darunter versteht man Wohnungen oder Wohnräume, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung zum Zweck der Erholung oder der Freizeitgestaltung gemietet werden; Voraussetzung für die Annahme einer Zweitwohnung ist, dass daneben ein gewöhnlicher Aufenthaltsort gegeben ist.
Als gewöhnlicher Aufenthaltsort wird jener Ort bezeichnet, an dem sich jemand während längerer Zeit, wenn auch nicht ununterbrochen aufhält und der den Mittelpunkt seines Lebens, seiner wirtschaftlichen Existenz und seiner sozialen Beziehungen darstellt.
20d) Mietgegenstände in Ein- und Zweifamilienhäusern
Dabei handelt es sich um Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen.
21Diese Bestimmung ist auf Mietverträge anzuwenden, deren Abschluss nach dem 31.12.2001 erfolgt. Verträge, die hinsichtlich einer Wohnung im Ein- oder Zweifamilienhaus geschlossen wurden, fallen nicht unter diese Regelung, sondern verbleiben für die Dauer des Mietverhältnisses im Teilanwendungsbereich des MRG.
Durch diese Neuregelung im Zuge der Mietrechtsnovelle 2001 entfällt für Mieter der Kündigungsschutz des MRG, es kommen die (deutlich liberaleren) Bestimmungen des ABGB zur Anwendung (vgl Kapitel 15).
Erfolgt der Ausbau des Dachbodens nach der ursprünglichen Errichtungsphase, so verbleibt das Gebäude auch dann im Nichtanwendungsbereich des MRG, wenn durch den Ausbau mehrere Bestandobjekte (bspw zwei Dachwohnungen) geschaffen werden.
