Vermietete Immobilie: Sichere Kapitalanlage oder Klotz am Bein? (S. 177-178)

Um wen geht es?    Gut verdienende Angestellte, Single
Themenschwerpunkt    Immobilienerwerb zur Vermietung Immobilienfinanzierung
Zusatzinfos    Worauf Kapitalanleger beim Immobilienkauf achten sollten Immobilienkredite

So tief wie in den letzten Jahren waren die Zinsen schon sehr lange nicht mehr. Wer monatlich seine Sparraten anlegen möchte, muss sich mit Mini-Zinsen von ein bis zwei Prozent zufrieden geben. Natürlich kann mit Aktienfonds mehr verdient werden, doch das ist nicht jedermanns Sache. Martina kommt genau mit diesen Überlegungen zu mir in die Beratung. Wir kennen uns schon seit einigen Jahren. Als sie nach dem Studium ihren ersten Job antrat, haben wir gleich zu Beginn das Grundgerüst ihrer Finanzplanung gelegt: mit einer Berufsunfähigkeitsvorsorge und einer Direktversicherung.

Damit ist ihr Einkommen abgesichert und der Startbaustein für die Altersvorsorge ist auch schon gelegt. Martina ist nun 32 Jahre alt und hat heute als Key Account Managerin bei einem internationalen Musik-Label einen Job, der sie erfüllt. Sie ist Single – ihre letzte feste Beziehung endete vor einem Jahr. Von ihren Eltern hat sie 50.000 Euro geschenkt bekommen. Und natürlich möchten die, dass Martina das Geld »sinnvoll« anlegt. Der Familienrat tagt und kommt zu der Überlegung, eine kleine Wohnung zu kaufen. Die guten Argumente werden auch gleich mitgeliefert: Die Zinsen für eine Finanzierung sind niedrig, es mangelt aus Sicht der Eltern an lukrativen Anlagealternativen und überhaupt: der »Inflationsschutz«.

Das ist für mich wirklich das Erstaunlichste: Die Ansicht, dass Immobilien immer im Wert steigen, ist trotz geänderter Märkte nicht aus der Welt zu schaffen. Diese Haltung vertreten übrigens nicht nur die älteren Menschen, die ja unter Umständen die Nachbeben der Währungsreform Ende der 1940er-Jahre noch spürten. Nein, auch viele jüngere Frauen teilen die Hoffnung, dass eine drohende Geldentwertung vor den Immobilien haltmacht. Dabei sind mit Immobilien auch Risiken verbunden. Nicht der konkrete Finanzierungsplan stand deshalb im Fokus meiner Beratung, sondern die ganzheitliche Risikoanalyse. Sie sollte in der Finanzplanung immer eine zentrale Rolle spielen. Martina macht einen Kassensturz. Neben den 50.000 Euro ihrer Eltern hat sie selbst noch 25.000 Euro angespart.

15.000 Euro davon hat sie in zwei Aktienfonds angelegt. Diese bespart sie monatlich mit 300 Euro. 10.000 Euro parken auf einem Festgeldkonto. Das ist ihre Reserve, auf die sie jederzeit zurückgreifen möchte. Sie verdient 2.500 Euro netto und zahlt 900 Euro Miete. Nach Abzug aller festen und variablen Kosten und des Sparplanes komme ich auf einen Überschuss von circa 400 Euro – für das »schöne Leben«. Nach einiger Suche findet Martina in ihrer Heimatstadt Bayreuth ein Objekt, das ihr gefällt und das sie auch gut vermieten kann. Denn sie selbst möchte in ihrer Mietwohnung nahe dem Englischen Garten in München bleiben.

»Ich sehe das als meine Altersvorsorge!«, verkündet sie stolz. Die Zwei-Zimmer-Wohnung ist 65 qm groß und kostet 190.000 Euro. Hinzu kommen 3,5 Prozent Maklerprovision, 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer und 1,5 Prozent Notar- und Grundbuchgebühren, sodass die Kosten auf 206.150 Euro kommen. Mit Einbau eines kleinen Puffers geht Martina von 210.000 Euro aus. Neben dem Geldgeschenk der Eltern werden die Investmentfonds im Gegenwert von 15.000 Euro aufgelöst, sodass eine Immobilienfinanzierung von 145.000 Euro notwendig ist. Bei einer Kaltmiete von 650 Euro im Monat errechne ich eine Mietrendite, vergleichbar mit einer laufenden Verzinsung von 4,10 Prozent. Damit sieht die Investition auf den ersten Blick wirklich gut aus. Nun geht es um die Finanzierung.