| Vorwort | 9 |
| Teil IGrundlagen | 13 |
| 1. Die wichtigsten Begriffe | 15 |
| 2. Das Facility Management | 17 |
| 3. Begründung von Wohnungseigentum | 18 |
| 4. Aufgabenbereiche des Verwalters | 19 |
| 4.1 Gesetzliche Verwaltertätigkeiten | 20 |
| 4.2 Besondere Verwaltertätigkeiten | 24 |
| 4.3 Außenwirkung der Verwaltertätigkeit | 25 |
| 5. Verwaltergebühren | 28 |
| 6. Verwaltervertrag | 31 |
| 7. Bestellung und Abberufung des Verwalters | 34 |
| 7.1 Verwalterbestellung mit Teilungserklärung | 34 |
| 7.2 Verwalterbestellung mit Eigentümerbeschluss | 35 |
| 7.3 Vertragsablauf | 35 |
| 7.4 Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund | 36 |
| 7.5 Kündigung seitens des Verwalters (Amtsniederlegung) | 36 |
| 8. Wichtige Gesetze und Verordnungen – Übersicht | 38 |
| 9. Haftung des Verwalters | 40 |
| Teil IIJuristische Verwaltung | 43 |
| 10. Organe der Eigentümergemeinschaft | 45 |
| 10.1 Wohnungseigentümer (mit Rechten und Pflichten) | 46 |
| 10.2 Verwalter | 48 |
| 10.3 Verwaltungsbeirat | 49 |
| 10.4 Hausmeister | 52 |
| 11. Rechtliche Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft | 57 |
| 11.1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) | 59 |
| 11.2 Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung | 61 |
| 11.3 Beschlüsse | 63 |
| 11.4 Hierarchie der drei rechtlichen Säulen | 64 |
| 11.5 Beschlusskompetenz | 64 |
| 11.6 Öffnungsklausel | 66 |
| 11.7 Obergerichtliche Rechtsprechung | 68 |
| 11.8 Prüfschema zur Gültigkeit von Beschlüssen | 69 |
| 12. Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Praxis | 72 |
| 13. Haftung der Eigentümergemeinschaft und einzelner Eigentümer | 74 |
| 14. Gerichtsverfahren | 75 |
| 14.1 Zuständige Gerichte | 75 |
| 14.2 Zivilprozessordnung | 76 |
| 14.3 Ersatzzustellungsvertreter | 76 |
| 14.4 Gerichtsverfahren im Einzelnen und die Auswirkungen auf den Verwalter | 77 |
| 15. Kollisionen zwischen Miet- und Wohnungseigentumsrecht | 85 |
| Teil IIIKaufmännische Verwaltung | 89 |
| A: Verwaltung von Bestandsobjekten | 89 |
| 16. Besitz- und Eigentumsübergang von Wohnungen und Eintritt in die Eigentümergemeinschaft | 91 |
| 16.1 Erwerb einer Einheit durch Kauf oder Schenkung | 92 |
| 16.2 Erwerb einer Einheit durch Zwangsversteigerung | 93 |
| 16.3 Behördliche Zustimmung | 93 |
| 16.4 Verwalterzustimmung | 94 |
| 16.5 Sonderfall: Zusammenlegung von Wohnungen durch den Eigentümer | 95 |
| 17. Eigentümerversammlung | 97 |
| 17.1 Ordentliche und außerordentliche Versammlungen (Turnus) | 98 |
| 17.2 Inhalte der Eigentümerversammlung (Tagesordnung) | 98 |
| 17.3 Einberufung der Eigentümerversammlung | 100 |
| 17.4 Durchführung der Versammlung | 107 |
| 17.5 Gültigkeit von Beschlüssen | 120 |
| 17.6 Vorgehensweisen bei schwierigen Versammlungsabläufen | 121 |
| 17.7 Rechtliche Handlungsunfähigkeit der Verwaltung | 130 |
| 17.8 »Schikanen« und Beleidigungen | 131 |
| 17.9 Beendigung der Versammlung | 133 |
| 17.10 Protokoll | 133 |
| 17.11 Beschluss-Sammlung | 133 |
| 18. § 22 WEG: Bauliche Veränderungen und Modernisierungen | 137 |
| 18.1 Rechtliche Grundlagen zu baulichen Veränderungen (§ 22 Abs. 1 WEG) | 137 |
| 18.2 Rechtliche Grundlagen zu Modernisierungen (§ 22 Abs. 2 WEG) | 144 |
| 19. Versicherungen | 165 |
| 19.1 Versicherungen für das Gemeinschaftseigentum | 165 |
| 19.2 Versicherungen für das Sondereigentum | 170 |
| 19.3 Versicherungsschäden | 171 |
| 20. Hausordnung | 175 |
| 21. Auskunfts- und Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer | 181 |
| Teil IIIKaufmännische Verwaltung | 183 |
| B: Besonderheiten bei der Übernahme und Verwaltung von Neubauobjekten | 183 |
| 22. Die faktische Eigentümergemeinschaft und deren Auswirkungen | 185 |
| 22.1 Auswirkungen auf den Eigentümer | 185 |
| 22.2 Auswirkungen auf den Bauträger | 186 |
| 22.3 Auswirkungen auf den Verwalter | 186 |
| 22.4 Gründungsversammlung: Besonderheiten bei der ersten Eigentümerversammlung | 187 |
| 23. Baumängelverfolgung | 189 |
| Teil IIIKaufmännische Verwaltung | 193 |
| C: Wirtschafts- und Vermögensverwaltung | 193 |
| 24. Kurze Einführung in das Rechnungswesen | 195 |
| 25. Finanzverwaltung | 200 |
| 25.1 Girokonto (laufendes Konto) | 200 |
| 25.2 Instandhaltungsrücklagen und Anlageformen | 201 |
| 26. Wirtschaftsplan | 203 |
| 27. Sonderumlagen | 207 |
| 28. Kreditaufnahme | 208 |
| 29. Heizkostenabrechnung | 209 |
| 29.1 Abrechnungsprinzip der Heizkostenabrechnung | 210 |
| 29.2 Heizkostenverteilerschlüssel | 210 |
| 29.3 Heizungsablesung | 211 |
| 29.4 Schätzen des Heizungs- und Warmwasserverbrauchs | 214 |
| 29.5 Bevorratungsbrennstoffe – Endbestand zum Jahresende ermitteln | 215 |
| 29.6 Gesamtkostenaufstellung bei der Heizkostenfirma einreichen | 216 |
| 30. Hausgeldabrechnung | 225 |
| 30.1 Abrechnungsprinzip der Hausgeldabrechnung | 226 |
| 30.2 Darstellung des Heizkosten-Unterschiedsbetrags gem. BGH-Urteil | 227 |
| 30.3 Exkurs: Trennen von Betriebskosten und nicht umlagefähigen Kosten | 228 |
| 30.4 Kostenverteilung | 229 |
| 30.5 Bescheinigung der haushaltsnahen Aufwendungen gem. § 35a EstG | 233 |
| 30.6 Entwicklung der Instandhaltungsrücklage | 234 |
| 30.7 Umsatzsteuerausweis bei Wohnungseigentümergemeinschaften | 235 |
| 30.8 Überprüfen der Hausgeldabrechnung | 237 |
| 30.9 Belegprüfung durch den Verwaltungsbeirat | 239 |
| 30.10 Beispiel-Hausgeldabrechnung | 240 |
| Teil IVTechnische Verwaltung | 251 |
| 31. Aufgabenbereiche in der technischen Objektverwaltung | 253 |
| 32. Gebäudetypen und die technische Ausstattung | 255 |
| 33. Organisation der technischen Verwaltung | 256 |
| 33.1 (Technische) Objektunterlagen | 256 |
| 34. Betriebsführung, Instandhaltung und Wartung in der Verwalterpraxis | 263 |
| 34.1 Betriebsführung | 263 |
| 34.2 Betreiben | 263 |
| 34.3 Errichter- und Betreiberverantwortung | 264 |
| 34.4 Wartung und Gebäudereinigung | 265 |
| 34.5 Angebotsmanagement | 266 |
| 35. Gebäudetechnik | 275 |
| 35.1 Heizungs- und Wassertechnik | 275 |
| 35.2 Park- und Garagentechnik | 294 |
| 35.3 Elektrik | 300 |
| 35.4 Brandschutz | 302 |
| 35.5 Aufzugstechnik | 307 |
| 35.6 Müllentsorgungssysteme | 311 |
| 35.7 TV und Telekommunikation | 313 |
| 35.8 Sicherheit | 316 |
| Anhänge | 319 |
| Lösungshinweise zu den Fachfragen | 321 |
| Arbeitshilfen | 329 |
| Übernahme/Übergabe der Verwalterunterlagen – Checkliste | 329 |
| Muster-Einladung | 333 |
| Muster-Protokollvorlage | 334 |
| Prüfschema § 22 Abs. 1 WEG | 336 |
| Prüfschema § 22 Abs. 2 WEG | 339 |
| Checkliste Heizkostenabrechnung | 340 |
| Checkliste Hausgeldabrechnung | 341 |
| Checkliste technische Bestandsaufnahme | 342 |
| Checkliste technische Objektunterlagen | 345 |
| Checkliste Objektbegehungen Wohngebäude | 348 |
| Bauvertrag (Muster) | 349 |
| Mieterwechselformular (Muster) | 353 |
| Verzeichnisse | 355 |
| Abkürzungsverzeichnis | 356 |
| Abbildungsverzeichnis | 357 |
| Tabellenverzeichnis | 359 |
| Literaturverzeichnis | 360 |
| Glossar | 361 |
| Register | 363 |
| Über die Autoren | 370 |
