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Die Nutzung von Geschäftsmieten für die Überprüfung und Verdichtung von Bodenrichtwerten in der Landeshauptstadt Dresden

Anwendung des Mietlageverfahrens in Innenstadtgeschäftslage

AutorPaul Fieder
Verlagdiplom.de
Erscheinungsjahr2007
Seitenanzahl161 Seiten
ISBN9783836603164
FormatPDF
Kopierschutzkein Kopierschutz/DRM
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis48,00 EUR
Inhaltsangabe:Einleitung: Als eine der zentralen Aufgaben der Gutachterausschüsse sieht das BauGB die Ermittlung von Bodenrichtwerten vor. Bodenrichtwerte haben ein breites Anwendungspektrums und werden vielfältig nachgefragt, insbesondere von Privatpersonen, Organisationen aus dem Bereich der Immobilienwirtschaft und von öffentlichen Institutionen. In Innenstadtlagen ist, aufgrund der Besonderheiten des Immobilienmarktes, die Ermittlung von Bodenrichtwerten erschwert. Das Angebot an unbebauten bzw. bebauten Grundstücken ist gering. Zudem machen heterogene Wertunterschiede des Bodens auf kleinstem Raum das tatsächliche Bodenwertniveau schlecht überschaubar. Die vorliegende Arbeit konzentriert sich auf die Erarbeitung von Vorschlägen zur zweckmäßigen Ermittlung und Fortschreibung von Bodenrichtwerten in Innenstadtgeschäftslagen der Landeshauptstadt Dresden. In diesen Lagen steht der Wert des Bodens in direktem Zusammenhang mit dem zu erzielenden Ertrag aus der Nutzung des Bodens. In zahlreichen deduktiven Modellen lässt sich der Wert des Bodens aus Mieterträgen ableiten. Aufgrund wesentlicher Vorteile wurde das Mietlageverfahren nach Schmalgemeier und Paul dabei als ein geeignetes Verfahren identifiziert. Auf Grundlage der durchgeführten Analyse wurden ein geeigneter Bodenwertindikator der Erdgeschossladenmiete, ein einfacher Modellzusammenhang, und die Möglichkeit der flächendeckenden Bodenwertermittlung als Vorteile herausgestellt. Zudem wird das Mietlageverfahren in mehreren Bundesländern, insbesondere Niedersachsen, Nordrhein-Westfahlen und Schleswig-Holstein, erfolgreich angewandt. Der in Dresden gültige funktionale Zusammenhang wurde unter Nutzung von 140 Mietwerten und 50 Bodenwerten ermittelt. Mit diem Mietlageverfahren konnten die Bodenrichtwerte des Jahres 2005 überprüft werden. Zudem wurden in ausgewählten Dresdner Innenstadtgeschäftslagen plausibler Bodenwerte flächendeckend und homogen ermittelt. Eine Überprüfung der Übertragbarkeit des in Dresden geltenden funktionalen Modells des Mietlageverfahrens auf andere Großstädte Deutschlands verdeutlicht den individuellen Charakter eines jeden Grundstücksmarktes und zeigt, dass sich das Mietlageverfahren nicht ohne weiteres auf andere Städte übertragen lässt. Obwohl das Mietlageverfahren eine geeignete und zuverlässige Methode der Bodenrichtwertbestimmung in Innenstadtlage ist, stellt es nur eine von mehreren Säulen zur Ermittlung von Bodenrichtwerten dar. Es ist hervorzuheben, dass eine [...]

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Blick ins Buch
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis4
Abbildungsverzeichnis7
Tabellenverzeichnis9
Anhangverzeichnis 110
Anhangverzeichnis 211
Anhangverzeichnis 313
Abkürzungsverzeichnis14
1 Einleitung17
1.1 Motivation17
1.2 Vorbetrachtungen17
1.3 Besonderheiten des Immobilienmarktes in Innenstadtlagen19
1.4 Ziel der Arbeit und Vorgehensweise20
2 Modelle zur Ableitung von Bodenwerten aus Mieterträgen22
2.1 Einführung22
2.2 Mietlageverfahren23
2.2.1 Mietlageverfahren nach Schmalgemeier und Paul23
2.2.2 Erweitertes Mietlageverfahren24
2.2.3 Anwendungsbereiche der Mietlageverfahren25
2.3 Mietsäulenverfahren26
2.3.1 Mietsäulenverfahren mit Funktion des Bodenanteils am Reinertrag27
2.3.2 Rohertragsmethode nach Bister27
2.3.3 Einfaches Mietsäulenverfahren nach Kleiber30
2.3.4 Geschossflächengewichtetes aufgespaltetes Mietsäulenverfahren nach Sprengnetter30
2.3.5 Mietsäulenverfahren nach Strotkamp32
2.3.6 Anwendungsbereiche der Mietsäulenverfahren33
2.4 Residualverfahren und modifiziertes Residualverfahren33
2.5 Ertragswertverfahren36
2.6 Forderungen an ein geeignetes Verfahren37
3 Ausgangsdaten38
3.1 Die Innenstadt von Dresden38
3.2 Analyse vorhandener Bodenwertdaten41
3.2.1 Kaufpreise unbebauter und bebauter Grundstücke42
3.2.2 Verkehrswerte über den Boden aus Gutachten43
3.2.3 Intersubjektive Bodenwertschätzungen44
3.2.4. Bodenrichtwerte47
3.2.5 Zuordnung der Bodenwerte48
3.3 Analyse real erzielter Mieten49
3.4 Recherche von Mieten52
3.4.1 Befragung von Vermietern und Immobilienmaklern54
3.4.2 Befragung öffentlicher Institutionen der Immobilienverwaltung56
3.4.3 Auswertung von Zeitungsannoncen56
3.4.4 Auswertung von Internetdatenbanken57
3.5 Betrachtung der Mietdatengrundlage58
4 Analyse und Aufbereitung der Mietdaten59
4.1 Abhängigkeiten der Ladenmieten59
4.2 Untersuchungen der Abhängigkeiten62
4.2.1 Einfluss der räumlichen Lage des Ladens im Gebäude62
4.2.2 Einfluss der Ladenfläche63
4.2.3 Einfluss des Ladenzuschnittes67
4.2.4 Einfluss des Nutzflächenverhältnisses67
4.2.5 Einfluss der Schaufensterfront68
4.2.6 Einfluss der Eingangsituation69
4.3 Sonstige Anpassungen der Ladenmieten69
4.3.1 Anpassungen wegen Abweichungen der Mietnebenkosten69
4.3.2 Anpassung von Umsatzmieten70
4.3.3 Anpassung von Mietangeboten71
4.4 Berücksichtigungen hinsichtlich Branche, Filialisierung, Ecklage und Gebäudezustand72
4.5 Transformationen der Ladenmieten und Elimination von Ausreißern74
4.6 Würdigungen der Bodenwertzuordnung76
5 Regressionsanalysen78
5.1 Regressionsanalyse des Datenblocks 178
5.2 Regressionsanalyse des Datenblocks 280
5.3 Gemeinsame Regressionsanalyse der Datenblöcke 1 und 281
5.4 Gemeinsame Regressionsanalyse der Datenblöcke 1, 2 und 385
5.5 Gemeinsame Regressionsanalyse der Datenblöcke 1, 2 und 3 mit erweiterten Bodenwertinformationen88
5.6 Regressionsanalyse zwischen Passantenfrequenzen und Bodenwerten94
6 Prüfung weiterer Einflussfaktoren auf den Bodenwert96
6.1 Einfluss der Grundflächenzahl96
6.2 Einfluss der Geschossflächenzahl99
6.3 Einfluss der Grundstücksfläche100
7 Anwendungen des Mietlageverfahrens102
7.1 Absolutes Mietlageverfahren102
7.1.1 Vergleich vorhandener Bodenwertinformationen105
7.1.2 Anwendung des Mietlageverfahrens in ausgewählten Geschäftslagen106
7.1.3 Übertragbarkeit des Mietlageverfahrens auf andere Städte107
7.1.4 Gültigkeitsbereich des Mietlageverfahrens109
7.2 Relatives Mietlageverfahren110
8 Ergänzende Handlungsempfehlungen für die Arbeitsweise des Gutachterausschusses112
8.1 Kenntnis der Erdgeschossladenmieten112
8.2 Die Mietpreisdatei114
8.3 Aktualisierung des Mietlageverfahrens115
8.4 Ermittlung und Fortschreibung von Bodenrichtwerten in Innenstadtgeschäftslagen der Landeshauptstadt Dresden auf Grundlage des Mietlageverfahrens115
9 Zusammenfassung und Ausblick118
Anhang121
Literaturverzeichnis147

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