Inhaltsverzeichnis | 4 |
Abbildungsverzeichnis | 7 |
Tabellenverzeichnis | 9 |
Anhangverzeichnis 1 | 10 |
Anhangverzeichnis 2 | 11 |
Anhangverzeichnis 3 | 13 |
Abkürzungsverzeichnis | 14 |
1 Einleitung | 17 |
1.1 Motivation | 17 |
1.2 Vorbetrachtungen | 17 |
1.3 Besonderheiten des Immobilienmarktes in Innenstadtlagen | 19 |
1.4 Ziel der Arbeit und Vorgehensweise | 20 |
2 Modelle zur Ableitung von Bodenwerten aus Mieterträgen | 22 |
2.1 Einführung | 22 |
2.2 Mietlageverfahren | 23 |
2.2.1 Mietlageverfahren nach Schmalgemeier und Paul | 23 |
2.2.2 Erweitertes Mietlageverfahren | 24 |
2.2.3 Anwendungsbereiche der Mietlageverfahren | 25 |
2.3 Mietsäulenverfahren | 26 |
2.3.1 Mietsäulenverfahren mit Funktion des Bodenanteils am Reinertrag | 27 |
2.3.2 Rohertragsmethode nach Bister | 27 |
2.3.3 Einfaches Mietsäulenverfahren nach Kleiber | 30 |
2.3.4 Geschossflächengewichtetes aufgespaltetes Mietsäulenverfahren nach Sprengnetter | 30 |
2.3.5 Mietsäulenverfahren nach Strotkamp | 32 |
2.3.6 Anwendungsbereiche der Mietsäulenverfahren | 33 |
2.4 Residualverfahren und modifiziertes Residualverfahren | 33 |
2.5 Ertragswertverfahren | 36 |
2.6 Forderungen an ein geeignetes Verfahren | 37 |
3 Ausgangsdaten | 38 |
3.1 Die Innenstadt von Dresden | 38 |
3.2 Analyse vorhandener Bodenwertdaten | 41 |
3.2.1 Kaufpreise unbebauter und bebauter Grundstücke | 42 |
3.2.2 Verkehrswerte über den Boden aus Gutachten | 43 |
3.2.3 Intersubjektive Bodenwertschätzungen | 44 |
3.2.4. Bodenrichtwerte | 47 |
3.2.5 Zuordnung der Bodenwerte | 48 |
3.3 Analyse real erzielter Mieten | 49 |
3.4 Recherche von Mieten | 52 |
3.4.1 Befragung von Vermietern und Immobilienmaklern | 54 |
3.4.2 Befragung öffentlicher Institutionen der Immobilienverwaltung | 56 |
3.4.3 Auswertung von Zeitungsannoncen | 56 |
3.4.4 Auswertung von Internetdatenbanken | 57 |
3.5 Betrachtung der Mietdatengrundlage | 58 |
4 Analyse und Aufbereitung der Mietdaten | 59 |
4.1 Abhängigkeiten der Ladenmieten | 59 |
4.2 Untersuchungen der Abhängigkeiten | 62 |
4.2.1 Einfluss der räumlichen Lage des Ladens im Gebäude | 62 |
4.2.2 Einfluss der Ladenfläche | 63 |
4.2.3 Einfluss des Ladenzuschnittes | 67 |
4.2.4 Einfluss des Nutzflächenverhältnisses | 67 |
4.2.5 Einfluss der Schaufensterfront | 68 |
4.2.6 Einfluss der Eingangsituation | 69 |
4.3 Sonstige Anpassungen der Ladenmieten | 69 |
4.3.1 Anpassungen wegen Abweichungen der Mietnebenkosten | 69 |
4.3.2 Anpassung von Umsatzmieten | 70 |
4.3.3 Anpassung von Mietangeboten | 71 |
4.4 Berücksichtigungen hinsichtlich Branche, Filialisierung, Ecklage und Gebäudezustand | 72 |
4.5 Transformationen der Ladenmieten und Elimination von Ausreißern | 74 |
4.6 Würdigungen der Bodenwertzuordnung | 76 |
5 Regressionsanalysen | 78 |
5.1 Regressionsanalyse des Datenblocks 1 | 78 |
5.2 Regressionsanalyse des Datenblocks 2 | 80 |
5.3 Gemeinsame Regressionsanalyse der Datenblöcke 1 und 2 | 81 |
5.4 Gemeinsame Regressionsanalyse der Datenblöcke 1, 2 und 3 | 85 |
5.5 Gemeinsame Regressionsanalyse der Datenblöcke 1, 2 und 3 mit erweiterten Bodenwertinformationen | 88 |
5.6 Regressionsanalyse zwischen Passantenfrequenzen und Bodenwerten | 94 |
6 Prüfung weiterer Einflussfaktoren auf den Bodenwert | 96 |
6.1 Einfluss der Grundflächenzahl | 96 |
6.2 Einfluss der Geschossflächenzahl | 99 |
6.3 Einfluss der Grundstücksfläche | 100 |
7 Anwendungen des Mietlageverfahrens | 102 |
7.1 Absolutes Mietlageverfahren | 102 |
7.1.1 Vergleich vorhandener Bodenwertinformationen | 105 |
7.1.2 Anwendung des Mietlageverfahrens in ausgewählten Geschäftslagen | 106 |
7.1.3 Übertragbarkeit des Mietlageverfahrens auf andere Städte | 107 |
7.1.4 Gültigkeitsbereich des Mietlageverfahrens | 109 |
7.2 Relatives Mietlageverfahren | 110 |
8 Ergänzende Handlungsempfehlungen für die Arbeitsweise des Gutachterausschusses | 112 |
8.1 Kenntnis der Erdgeschossladenmieten | 112 |
8.2 Die Mietpreisdatei | 114 |
8.3 Aktualisierung des Mietlageverfahrens | 115 |
8.4 Ermittlung und Fortschreibung von Bodenrichtwerten in Innenstadtgeschäftslagen der Landeshauptstadt Dresden auf Grundlage des Mietlageverfahrens | 115 |
9 Zusammenfassung und Ausblick | 118 |
Anhang | 121 |
Literaturverzeichnis | 147 |