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Die Nutzung von Geschäftsmieten für die Überprüfung und Verdichtung von Bodenrichtwerten in der Landeshauptstadt Dresden

Anwendung des Mietlageverfahrens in Innenstadtgeschäftslage

Autor	Paul Fieder
Verlag	diplom.de
Erscheinungsjahr	2007
Seitenanzahl	161 Seiten
ISBN	9783836603164
Format	PDF
Kopierschutz	kein Kopierschutz/DRM
Geräte	PC/MAC/eReader/Tablet
Preis	48,00 EUR

Inhaltsangabe:Einleitung: Als eine der zentralen Aufgaben der Gutachterausschüsse sieht das BauGB die Ermittlung von Bodenrichtwerten vor. Bodenrichtwerte haben ein breites Anwendungspektrums und werden vielfältig nachgefragt, insbesondere von Privatpersonen, Organisationen aus dem Bereich der Immobilienwirtschaft und von öffentlichen Institutionen. In Innenstadtlagen ist, aufgrund der Besonderheiten des Immobilienmarktes, die Ermittlung von Bodenrichtwerten erschwert. Das Angebot an unbebauten bzw. bebauten Grundstücken ist gering. Zudem machen heterogene Wertunterschiede des Bodens auf kleinstem Raum das tatsächliche Bodenwertniveau schlecht überschaubar. Die vorliegende Arbeit konzentriert sich auf die Erarbeitung von Vorschlägen zur zweckmäßigen Ermittlung und Fortschreibung von Bodenrichtwerten in Innenstadtgeschäftslagen der Landeshauptstadt Dresden. In diesen Lagen steht der Wert des Bodens in direktem Zusammenhang mit dem zu erzielenden Ertrag aus der Nutzung des Bodens. In zahlreichen deduktiven Modellen lässt sich der Wert des Bodens aus Mieterträgen ableiten. Aufgrund wesentlicher Vorteile wurde das Mietlageverfahren nach Schmalgemeier und Paul dabei als ein geeignetes Verfahren identifiziert. Auf Grundlage der durchgeführten Analyse wurden ein geeigneter Bodenwertindikator der Erdgeschossladenmiete, ein einfacher Modellzusammenhang, und die Möglichkeit der flächendeckenden Bodenwertermittlung als Vorteile herausgestellt. Zudem wird das Mietlageverfahren in mehreren Bundesländern, insbesondere Niedersachsen, Nordrhein-Westfahlen und Schleswig-Holstein, erfolgreich angewandt. Der in Dresden gültige funktionale Zusammenhang wurde unter Nutzung von 140 Mietwerten und 50 Bodenwerten ermittelt. Mit diem Mietlageverfahren konnten die Bodenrichtwerte des Jahres 2005 überprüft werden. Zudem wurden in ausgewählten Dresdner Innenstadtgeschäftslagen plausibler Bodenwerte flächendeckend und homogen ermittelt. Eine Überprüfung der Übertragbarkeit des in Dresden geltenden funktionalen Modells des Mietlageverfahrens auf andere Großstädte Deutschlands verdeutlicht den individuellen Charakter eines jeden Grundstücksmarktes und zeigt, dass sich das Mietlageverfahren nicht ohne weiteres auf andere Städte übertragen lässt. Obwohl das Mietlageverfahren eine geeignete und zuverlässige Methode der Bodenrichtwertbestimmung in Innenstadtlage ist, stellt es nur eine von mehreren Säulen zur Ermittlung von Bodenrichtwerten dar. Es ist hervorzuheben, dass eine [...]

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Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis	4
Abbildungsverzeichnis	7
Tabellenverzeichnis	9
Anhangverzeichnis 1	10
Anhangverzeichnis 2	11
Anhangverzeichnis 3	13
Abkürzungsverzeichnis	14
1 Einleitung	17
1.1 Motivation	17
1.2 Vorbetrachtungen	17
1.3 Besonderheiten des Immobilienmarktes in Innenstadtlagen	19
1.4 Ziel der Arbeit und Vorgehensweise	20
2 Modelle zur Ableitung von Bodenwerten aus Mieterträgen	22
2.1 Einführung	22
2.2 Mietlageverfahren	23
2.2.1 Mietlageverfahren nach Schmalgemeier und Paul	23
2.2.2 Erweitertes Mietlageverfahren	24
2.2.3 Anwendungsbereiche der Mietlageverfahren	25
2.3 Mietsäulenverfahren	26
2.3.1 Mietsäulenverfahren mit Funktion des Bodenanteils am Reinertrag	27
2.3.2 Rohertragsmethode nach Bister	27
2.3.3 Einfaches Mietsäulenverfahren nach Kleiber	30
2.3.4 Geschossflächengewichtetes aufgespaltetes Mietsäulenverfahren nach Sprengnetter	30
2.3.5 Mietsäulenverfahren nach Strotkamp	32
2.3.6 Anwendungsbereiche der Mietsäulenverfahren	33
2.4 Residualverfahren und modifiziertes Residualverfahren	33
2.5 Ertragswertverfahren	36
2.6 Forderungen an ein geeignetes Verfahren	37
3 Ausgangsdaten	38
3.1 Die Innenstadt von Dresden	38
3.2 Analyse vorhandener Bodenwertdaten	41
3.2.1 Kaufpreise unbebauter und bebauter Grundstücke	42
3.2.2 Verkehrswerte über den Boden aus Gutachten	43
3.2.3 Intersubjektive Bodenwertschätzungen	44
3.2.4. Bodenrichtwerte	47
3.2.5 Zuordnung der Bodenwerte	48
3.3 Analyse real erzielter Mieten	49
3.4 Recherche von Mieten	52
3.4.1 Befragung von Vermietern und Immobilienmaklern	54
3.4.2 Befragung öffentlicher Institutionen der Immobilienverwaltung	56
3.4.3 Auswertung von Zeitungsannoncen	56
3.4.4 Auswertung von Internetdatenbanken	57
3.5 Betrachtung der Mietdatengrundlage	58
4 Analyse und Aufbereitung der Mietdaten	59
4.1 Abhängigkeiten der Ladenmieten	59
4.2 Untersuchungen der Abhängigkeiten	62
4.2.1 Einfluss der räumlichen Lage des Ladens im Gebäude	62
4.2.2 Einfluss der Ladenfläche	63
4.2.3 Einfluss des Ladenzuschnittes	67
4.2.4 Einfluss des Nutzflächenverhältnisses	67
4.2.5 Einfluss der Schaufensterfront	68
4.2.6 Einfluss der Eingangsituation	69
4.3 Sonstige Anpassungen der Ladenmieten	69
4.3.1 Anpassungen wegen Abweichungen der Mietnebenkosten	69
4.3.2 Anpassung von Umsatzmieten	70
4.3.3 Anpassung von Mietangeboten	71
4.4 Berücksichtigungen hinsichtlich Branche, Filialisierung, Ecklage und Gebäudezustand	72
4.5 Transformationen der Ladenmieten und Elimination von Ausreißern	74
4.6 Würdigungen der Bodenwertzuordnung	76
5 Regressionsanalysen	78
5.1 Regressionsanalyse des Datenblocks 1	78
5.2 Regressionsanalyse des Datenblocks 2	80
5.3 Gemeinsame Regressionsanalyse der Datenblöcke 1 und 2	81
5.4 Gemeinsame Regressionsanalyse der Datenblöcke 1, 2 und 3	85
5.5 Gemeinsame Regressionsanalyse der Datenblöcke 1, 2 und 3 mit erweiterten Bodenwertinformationen	88
5.6 Regressionsanalyse zwischen Passantenfrequenzen und Bodenwerten	94
6 Prüfung weiterer Einflussfaktoren auf den Bodenwert	96
6.1 Einfluss der Grundflächenzahl	96
6.2 Einfluss der Geschossflächenzahl	99
6.3 Einfluss der Grundstücksfläche	100
7 Anwendungen des Mietlageverfahrens	102
7.1 Absolutes Mietlageverfahren	102
7.1.1 Vergleich vorhandener Bodenwertinformationen	105
7.1.2 Anwendung des Mietlageverfahrens in ausgewählten Geschäftslagen	106
7.1.3 Übertragbarkeit des Mietlageverfahrens auf andere Städte	107
7.1.4 Gültigkeitsbereich des Mietlageverfahrens	109
7.2 Relatives Mietlageverfahren	110
8 Ergänzende Handlungsempfehlungen für die Arbeitsweise des Gutachterausschusses	112
8.1 Kenntnis der Erdgeschossladenmieten	112
8.2 Die Mietpreisdatei	114
8.3 Aktualisierung des Mietlageverfahrens	115
8.4 Ermittlung und Fortschreibung von Bodenrichtwerten in Innenstadtgeschäftslagen der Landeshauptstadt Dresden auf Grundlage des Mietlageverfahrens	115
9 Zusammenfassung und Ausblick	118
Anhang	121
Literaturverzeichnis	147

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