Der Beruf des Maklers ist ein bereits sehr altes Berufsbild und geht aus der Heiratsvermittlung hervor. Der Makler (früher Mäkler genannt) ist daher ein Vermittler zwischen Personen. Das Ziel einer Vermittlung muss es sein, dass nach erfolgreicher Vermittlung beide Personen zufrieden sind. Das ist nicht immer einfach, muss aber zu mindestens angestrebt werden.
Eckpunkte des Berufes sind, dass der Makler auf Grund einer privatrechtlichen Vereinbarung Geschäfte für einen Auftraggeber mit „Dritten“ macht, ohne damit ständig betraut zu sein. (Maklergesetz §1).
Das heißt, dass der Makler einen Auftrag braucht, damit er ein Objekt anbieten kann. Der „Dritte“ ist der Käufer oder Mieter. Wenn der Makler ständig mit ein und demselben Kunden Vermittlungen abwickeln würde, so ist dies nicht im Sinne der Tätigkeit.
Immobilienmakler, Bauträger und Hausverwalter sind im Überbegriff Immobilientreuhänder zusammengefasst. Es besteht eine gemeinsame Interessensvertretung und ein gemeinsames Regelwerk.
Die Zuordnung fällt unter die so genannten reglementierten Gewerbe das bedeutet, dass zur Ausübung des Gewerbes ein Befähigungsnachweis notwendig ist. Und genau dieser Befähigungsnachweis ist immer wieder Stein des Anstoßes. In der Branche der Makler hat sich von jäh her die Selbständigkeit als die sinnvollere Arbeitsvoraussetzung herausgestellt, doch damit man den Befähigungsnachweis erbringen kann, muss man je nach Vorbildung 1-2 Jahre nachweislich in der Branche gearbeitet haben .Nur wie soll man diese Zeiten erlangen wenn einem niemand anstellt? Mit der Gewerberechtsnovelle 2002 sind diese Vorzeiten in vielen Branchen gefallen, doch die Interessensvertretung der Makler hat diese erfolgreich verteidigt. Unter vorgehaltener Hand hat dies dazu geführt, dass viele Makler zwar Selbständig, aber ohne „richtiger“ Gewerbeberechtigung arbeiten. Die Alternative dazu wäre einen Mitarbeiter einstellen der die Befähigung hat und als so genannter „gewerberechtlicher Geschäftsführer“ fungiert, aber dies ist doch oft auch eine Frage das Preises.
Im Jahr 2007 hat die Interessensvertretung nun doch erkannt, dass das zu tote Reglementieren doch nicht der ideale Weg ist, denn dies führt unweigerlich zum Umgehen der Regeln, und so hat man den Vorstoß, einer den Finanzienstleistern ähnlichen Variante der so genannten „kleinen Gewerbeberechtigung“ unter der Bezeichnung „Maklerassistent“ gewagt. Diese Variante ist nun bis Heute an der Politik gescheitert, aber man kann hoffen, dass das Arbeiten als Immobilienmakler doch noch „legal“ wird. Nicht falsch zu verstehen: ich bin nicht dafür, dass „jeder“ Dahergelaufene ein Immobilienmakler werden kann. Aber wenn ich das theoretische Wissen nachweisen kann, sollte ich es auch ausüben dürfen. Wenn auch nur, und das ist sehr wohl sinnvoll, gemeinsam mit einem Gewerbebetrieb, der die „große“ Gewerbeberechtigung hat, um dort auch Praxis zu erlangen. Interessant dabei ist, dass Länder wie Deutschland, die keine Zugangsbeschränkungen haben, uns hier in Österreich darum beneiden und wir Österreicher beneiden umgekehrt die Deutschen weil sie keine Beschränkungen haben. Im Amerikanischen Raum, in dem der Beruf des Maklers bereits deutlich weiterentwickelt ist, gibt es ebenfalls Beschränkungen. Jedoch nur in Form einer abzulegenden Prüfung ohne zeitlichen Tätigkeitsnachweis.
Wichtig für Österreich wäre es nur, nicht wie bisher, der Versuch den Zugang zur Branche zu verhindern denn das bringt nur noch mehr „ Schwarzmakler“
„Diener zweier Herrn“ das ist treffend mit der Doppelmaklertätigkeit gemeint. In vielen Berufen ist das Arbeiten für zwei Auftraggeber, die unterschiedliche Interessen haben, ausgeschlossen. Beim Immobilienmakler ist es ausdrücklich erlaubt. Er hat dabei einen Hinweispflicht, wenn er Doppelmakler ist und auch im Falle eines Gemeinschaftsgeschäft, wenn er nicht Doppelmakler ist. (Maklergesetz §5)
Doch es ist nicht immer leicht und manchmal fast unmöglich zwei Personen zufrieden zu stellen die grundlegend verschiedene Interessen haben. Im Unterschied zur Vergangenheit, als viele Makler es erst gar nicht versucht haben, beide Seiten zufrieden zu stellen, sondern nur das schnelle Geschäft suchten, wird es in Zukunft maßgeblich für den Erfolg sein, dass am Ende beide Auftraggeber „happy“ sind. Dabei ist es nicht wichtig ob das Geschäft komplett reibungslos verlaufen ist, sondern nur, ob der Makler immer als Vermittler der Parteien da war, beim Geschäft und auch noch nachdem er sein Honorar bekommen hat. Auch Makler müssen mit dem Wort „After Sale“ umgehen lernen, denn nur dann wird er weiterempfohlen.
Die Provisionshöchstsätze sind in Österreich in der Immobilienmaklerverordnung §15 geregelt. Die Vereinbahrung über die Höchstsätze hinaus ist gemäß § 917a ABGB untersagt.
Abb.1: Provisionshöchstsätze; Quelle: Fachgruppe der Immobilientreuhänder
Zusätzlich zu Kauf, Verkauf, Tausch und Vermietung sind natürlich auch Provisionshöchstsätze bei einer Pacht geregelt.
Die Höhe der Provision ist gerade bei der Miete, der Arbeiterkammer seit jeher ein Dorn im Auge. Eine im Jahr 2003 von der AK- Wien an die Stadt und Regionalforschung GmbH (SRZ) in Auftrag gegebene Studie besagt, dass Makler in den meisten Fällen die Höchstprovisionen verlangen und damit weit mehr als im europäischen Durchschnitt erhalten.
Abb.2: Mietprovision in Wien; Quelle: SRZ- Erhebung 2003
Man geht dabei aber davon aus, dass der Makler 3 Monatsmieten vom Abgeber erhält und auch 3 Monatsmieten vom Mieter erhält. Doch gerade im Osten Österreichs, wo bekanntlich alles anders ist, hat es sich vehement eingebürgert, dass der Makler nicht nur keine Provision vom Abgeber erhält, sondern in vielen Fällen der Hausverwalter dafür, dass er dem Makler die Vermittlung überlässt eine Monatsmiete von der Mieterprovision einkassiert. Das heißt: die Forderung, dass der Makler nur zwei Monatsmieten, wie im benachbarten Deutschland, erhält, ist oft schon Realität. Das gleiche Thema zeigt sich auch beim Verkauf. Denn auch hier gibt es immer noch viele Makler, die vom Abgeber gar keine Provision verlangen nur um den Vermittlungsauftrag zu erhalten.
In Österreich ist es wie schon erwähnt, gesetzlich geregelt, dass der Abgeber und der Abnehmer Provision an den Makler bezahlt. Wenn es um den Verkauf geht, sprechen wir, bis auf einige Ausnahmen (siehe Abb. 1), von 3% und 3% also in Summe 6%. Das ist im deutschsprachigen Raum ähnlich, aber in vielen anderen Ländern der Welt nicht so. In Nordamerika zum Beispiel werden großteils 5% nur vom Abgeber verlangt. Die Frage ist, was ist besser? Doppelprovision, nur Abgeberprovision oder vielleicht auch nur Käuferprovision? Diese Frage ist essenziell, denn es hängt davon nicht nur das Einkommen des Maklers ab, sie ist auch für das Image der Makler mitverantwortlich. Warum? Um es mit den Worten des Herrn Werner Berghaus zu sagen: „ Verkäuferprovision ist Honorar – Käuferprovision ist Beute“.
(Quelle: Berghaus, W. 2007. iPhone, iMakler und iProvision Immobilien-Profi Ausgabe 47, 11.Jg S.1).
Denn der Makler muss sich die Frage stellen: Für wen arbeite ich? Für den Abgeber oder für den Käufer/Mieter? Beleuchten wir die einzelnen Modelle auf ihre Vor- und Nachteile: Der Vorteil der Doppelprovision ist, dass man den neutralen Standpunkt als neutraler Vermittler, der mit der Doppelmaklertätigkeit begründet ist, in der Honorargestaltung fortsetzt. Auch bei Marktschwankungen zwischen Käufermarkt und Verkäufermarkt, ist es vorteilhaft, jeweils von beiden Seiten einen Teil des Honorars zu bekommen. Die Nachteile sind, dass beide Vertragsparteien sagen können- und das tun sie auch „Sie bekommen doch eh die Provision vom Käufer“ oder umgekehrt „Sie bekommen doch eh die Provision vom Abgeber“. Oftmals schwerwiegender ist noch, dass der Käufer/Mieter seine Provision zwar bezahlt, weil er das Objekt unbedingt haben will, da ja gerade die Gebrauchtimmobilie ein Unikat ist (kein Objekt gleicht dem anderen), aber er doch meist das Gefühlt hat, keine bzw. nur wenig Gegenleistung dafür bekommen zu haben. Das führt leider oft dazu, dass der Käufer/Mieter den Makler zu umgehen versucht und direkt mit dem Abgeber in Kontakt tritt. Makler umgekehrt versuchen dies zu verhindern und müssen so Maßnahmen ergreifen, wie z.B. das Unterzeichenen lassen von Besichtigungsscheinen. Auf Dauer bleibt der Spaßfaktor für den Makler auf der Strecke, denn wenn man einen guten Job macht, aber immer Angst haben muss, hintergangen zu werden, ist das nicht besonders lustig. Wobei man ehrlich sagen muss, dass man für den Käufer/Mieter an „sichtbarer“ Arbeit meist wenig vorzuweisen...
