Stockwerkseigentum.

Geschichte, Theorie und Praxis der materiellen Gebäudeteilung unter besonderer Berücksichtigung von Rechtstatsachen aus Österreich.

Autor	Gerald Kohl
Verlag	Duncker & Humblot GmbH
Erscheinungsjahr	2010
Reihe	Schriften zur Europäischen Rechts- und Verfassungsgeschichte 55
Seitenanzahl	575 Seiten
ISBN	9783428522941
Format	PDF
Kopierschutz	Wasserzeichen
Geräte	PC/MAC/eReader/Tablet
Preis	99,90 EUR

Bei Stockwerkseigentum, einem seit dem Mittelalter nachweisbaren und praktisch in ganz Europa bekannten Rechtsinstitut, sind Gebäude nicht nach rechnerischen Quoten, sondern real nach materiellen Anteilen geteilt. Im 19. Jahrhundert wurde diese Konstruktion unter pandektistischem Einfluss zurückgedrängt, seine Neubegründung verboten. Schon nach dem Ersten Weltkrieg zeigte sich das Bedürfnis nach Wiedereinführung eines Stockwerkseigentums, doch erst nach 1945 schuf man an seiner Stelle das auf Miteigentumsanteilen beruhende Wohnungseigentum, dessen Gestaltung vielfach von den (angeblichen) Erfahrungen mit dem Stockwerkseigentum geprägt ist. Die Untersuchung dieses Weges, gekennzeichnet vom Ringen zwischen dogmatischen Forderungen und praktischen Bedürfnissen, bildet den ersten Schwerpunkt der Arbeit von Gerald Kohl. Dabei wird die Entwicklung in Deutschland, in der Schweiz und in Österreich unter Verwendung zahlreicher bisher unbekannter Archivbestände dargestellt. Das Bild, das sich die Wissenschaft des 19. und 20. Jahrhunderts vom Stockwerkseigentum gemacht hatte und das bis heute besteht, ist durch eine Vielzahl von Vorurteilen und Klischees geprägt. Diese Stereotypen werden im zweiten Teil der Arbeit erstmals den Ergebnissen einer umfassenden Rechtstatsachenuntersuchung gegenübergestellt. Dabei wurden auf der Grundlage des in Österreich bestehenden elektronischen Grundbuchs die Rechtsverhältnisse an mehr als 1400 noch heute materiell geteilten Objekten sowie mehr als 5000 Eigentumsübertragungen analysiert. Der Vergleich zwischen Theorie und Rechtswirklichkeit entlarvt falsche Vorstellungen und macht die tatsächlichen Probleme des Stockwerkseigentums sichtbar. Am Ende des Buches werden daher rechtspolitische Handlungsmöglichkeiten aufgezeigt.

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Inhaltsverzeichnis

Vorwort	8
Inhaltsübersicht	12
Inhaltsverzeichnis	14
Abkürzungsverzeichnis	25
1. Teil: Grundlagen	28
§ 1 Allgemeines	28
A. Vorbemerkung	28
B. Begriffliches	29
C. Forschungsstand	38
D. Zielsetzung und Methode: Allgemeines zur Rechtstatsachenuntersuchung	44
§ 2 Die Verbreitung des Stockwerkseigentums	51
A. Allgemeines	51
B. Österreich	56
1. Hypothesen und historische Verbreitung	56
2. Die heutige Verbreitung	61
2. Teil: Geschichte des Stockwerkseigentums	63
§ 1 Das Stockwerkseigentum bis zum ErstenWeltkrieg	63
A. Überblick	63
B. Österreich	75
1. Das Stockwerkseigentum im ABGB	75
2. Die regionalen Neubegründungsverbote	83
a) Salzburg	83
b) Hallein	87
c) Ödenburg	89
d) Böhmen	91
e) Ödenburger Verwaltungsgebiet	93
f) Galizien	94
g) Motivation und Umdeutung der regionalen Verordnungen	96
3. Die Durchführung der regionalen Teilungsverbote	98
a) „Irrige Ansichten“ und „langsame Fortschritte“: Zur Effektivität der regionalen Verordnungen	98
b) Ein Teilungsfall in Böhmen: Die Wende der Gesetzesinterpretation	99
4. Der lange Weg zum allgemeinen Teilungsverbot 1879	102
a) Die Grundbuchsanlegung in Salzburg	102
b) Die Grundbuchsanlegung in Böhmen	105
c) Die Grundbuchsanlegung in Istrien	106
d) Vorbereitung einer Enquete	110
e) Ergebnisse der Enquete	113
f) Referat und Votum Harrasowskys	115
g) Das Gutachten des OGH und Harrasowskys Kritik	119
h) Vom ersten Gesetzentwurf zur Regierungsvorlage: Die Meinungsbildung im Justizministerium	122
i) Der Vortrag des Justizministers	128
j) Gesetzentwurf und Erläuternde Bemerkungen	129
k) Reichsratsberatungen und Publikation	131
l) Würdigung des StWEG 1879	137
5. Die Ausdehnung des Geltungsbereichs des StWEG 1879	138
6. Die Vollziehung des StWEG 1879	150
a) Zur Durchsetzbarkeit des Teilungsverbotes	150
b) Zweifel am Gesetzesvollzug	156
c) Das Stockwerkseigentum und seine grundbücherliche Behandlung	159
aa) Die Anlegung besonderer Eigentums- und Lastenblätter	159
bb) Die Anfertigung von Skizzen	161
C. Deutsches Reich	163
1. Die Beratungen zum BGB	163
2. Das Stockwerkseigentum in BGB und EGBGB	165
3. Kritik	167
4. Ausführungsgesetze im Wandel	169
D. Schweiz	172
1. Die Rechtslage bis zum ZGB im Überblick	172
2. Stockwerkseigentum und ZGB	174
§ 2 Das Stockwerkseigentum vom Ersten Weltkrieg bis zum Entstehen des Wohnungseigentums nach 1945	176
A. Chronologischer Überblick	176
1. Allgemeines	176
2. Das Stockwerkseigentum in den Arbeiten der Akademie für Deutsches Recht	182
3. Stockwerkseigentumsprojekte in Österreich vor 1938	188
a) Der Vorschlag Heinrich Goldemunds	188
b) Der Gesetzentwurf Heinrich Kiwes	189
c) Das Projekt des „Blauen Adler“ und sein Umfeld	190
4. Ausblick: Vom Stockwerkseigentum zum Wohnungseigentum	197
a) Österreich	197
b) Deutschland	203
c) Schweiz	208
B. Probleme und Argumente	212
1. Bekämpfung der Wohnungsnot	212
2. Stockwerkseigentum und Mietrechtsreform	215
3. Das Stockwerkseigentum als „Quelle“ von Streitigkeiten	219
4. Das Eigentum und sein sozialer Wert	220
5. Änderungen der Bau- und Wirtschaftsweise	225
3. Teil: Grundfragen des Stockwerkseigentums	227
§ 1 Zur Rechtsnatur des Stockwerkseigentums	227
A. Allgemeines	227
B. Sondereigentumstheorie	228
C. Miteigentumstheorie	231
D. Superfiziarrechtstheorie	233
E. Gemeinsame Probleme: Basis einer Teileigentumstheorie	239
§ 2 Alternativkonstruktionen	244
A. Miteigentum	244
B. Gesellschaftsrechtliche Ersatzformen	249
C. Eigentumsbelastungen	253
1. Allgemeines	253
2. Wohnungsrechte	255
D. Miete	256
§ 3 Zum historischen Ursprung des Stockwerkseigentums	258
A. Entstehungsursachen	258
1. Armut und Not	258
2. Teilung bestehender Objekte	259
a) Erbteilung	259
b) Andere Teilungsursachen	263
3. Gemeinsame Errichtung von Gebäuden	266
4. Raummangel	268
5. „Rasse“ und Nationalcharakter	271
6. Soziale Bedeutung des Eigentums: Selbständigkeit und Teilnahme an der Gemeinde	272
7. Technische Ursachen: Bautechnik und Gebäudequalität	276
8. Ergebnis	277
B. Entstehungszeit	278
4. Teil: Das Stockwerkseigentum im Rechtsleben	280
§ 1 Topographie	280
A. Theorie	280
B. Rechtstatsachen	281
§ 2 Eigenschaften der materiell geteilten Objekte	283
A. Größe	283
1. Theorie	283
2. Rechtstatsachen	283
B. Die Zahl der materiellen Anteile	284
1. Theorie	284
2. Rechtstatsachen	285
C. Anordnung und Abgrenzung der materiellen Anteile	286
1. Theorie	286
2. Rechtstatsachen	287
a) Horizontalteilung	287
b) Vertikalteilung	288
c) Gemengelagen	289
aa) Grenzübergreifende Gebäudeteile	289
bb) Diagonale Teilung	291
cc) Sonstige Gemengelagen	292
d) Indikatoren der Zersplitterung: Geschoßverteilung und Zahl der Raumeinheiten	295
e) Fehlende Abgrenzung der materiellen Anteile	296
f) Exkurs: Von der fehlenden Raumabgrenzung des Stockwerkseigentums zur Abgeschlossenheit des Wohnungseigentums	299
D. Größe der materiellen Anteile	300
1. Theorie	300
2. Rechtstatsachen	301
E. Widmung und Nutzung der materiellen Anteile	302
1. Theorie	302
2. Rechtstatsachen	304
F. Gemeinsame Gebäudeteile	308
1. Allgemeines	308
2. Grundfläche	310
a) Theorie	310
b) Rechtstatsachen	312
3. Dach	317
a) Theorie	317
b) Rechtstatsachen	318
4. Mauern und Geschoßdecken	318
a) Theorie	318
b) Rechtstatsachen	320
5. Stiegen und Gänge, Tennen	320
a) Theorie	320
b) Rechtstatsachen	321
6. Gebäudeinfrastruktur	322
a) Theorie	322
b) Rechtstatsachen	323
7. Sonstige gemeinsame Gebäudeteile: Beispiele aus der Rechtstatsachenuntersuchung	324
G. Mit Stockwerkseigentum verbundene Rechte: Rechtstatsächliche Beobachtungen	325
§ 3 Die Verbücherung des Stockwerkseigentums im allgemeinen	327
A. Theorie	327
B. Praxis	330
1. Methoden der Verbücherung	330
a) Objekt der Grundbuchseinlage	330
b) Besondere (abgesonderte) Eigentums- und Lastenblätter	333
c) Bildung der Anteile	337
d) Bezeichnung der Anteile	337
e) Aufschrift	339
f) Zuweisung der materiellen Anteile an die Eigentümer	339
g) Verbale Beschreibung	340
h) Skizzen	341
i) Hausparzellen	342
j) Zusatzinformationen	343
2. Probleme der Verbücherung	343
a) Probleme der verbalen Beschreibungen	343
b) Probleme aufgrund der Grundbuchsumstellung ab 1981	348
c) Probleme der mangelnden Aktualisierung	350
d) Grundbuchsberichtigung	353
e) Gesamtbeurteilung	355
§ 4 Die Stockwerkseigentümer	356
A. Theorie	356
B. Rechtstatsachen	357
1. „Arme Leute“?	357
2. Eigentümerstruktur	359
a) Allgemeines	359
b) Geschlechterverhältnis	360
c) Personenmehrheiten	360
d) Ehegatten-Stockwerkseigentum	363
e) Wohnungseigentum an materiellen Anteilen	364
f) Exkurs: Die Verbücherung von Wohnungseigentum an materiellen Anteilen	367
g) Naheverhältnis zwischen den Eigentümern materieller Anteile	368
§ 5 Der Erwerb von Stockwerkseigentum	370
A. Theorie	370
B. Rechtstatsachen	370
§ 6 Verhältnisse der Stockwerkseigentümer untereinander	373
A. Allgemeines	373
B. Miteigentum von Stockwerkseigentümern	375
1. Theorie	375
2. Rechtstatsachen	376
a) Quotenmäßige Anteilsbeschreibung	376
b) Quotenbemessung	377
c) Miteigentum und Mitbenützung	379
C. Betriebskosten	382
1. Theorie	382
2. Rechtstatsachen	383
D. Instandhaltung gemeinsamer Gebäudeteile	384
1. Theorie	384
a) Allgemeines	384
b) Gemeinsame Erhaltung	388
2. Rechtstatsachen	389
a) Allgemeines	389
b) Gemeinsame Verpflichtungen und Quotenbemessung	391
c) Modelle der Dacherhaltung	392
aa) Allgemeines: Fehlende Regelung und Quotenteilung	392
bb) Reale Teilung der Dacherhaltung	393
cc) Dacherhaltung durch einen der Stockwerkseigentümer	395
dd) Exkurs: Dacherhaltung aufgrund Eigentums am Dach	397
d) Erhaltung sonstiger Gebäudeteile	398
e) Nebeneinander verschiedener Erhaltungsregeln	399
E. Erhaltung der einzelnen materiellen Anteile	400
1. Theorie	400
2. Rechtstatsachen	401
F. Bauliche Veränderungen und Veränderungen der Eigentumsverhältnisse	403
1. Theorie	403
a) Allgemeines	403
b) Mauerdurchbruch	404
c) Aufstockung	405
d) Grenzverschiebungen zwischen den materiellen Anteilen	407
2. Rechtstatsachen	409
G. Nachbarrechtliche Beschränkungen	413
1. Theorie	413
2. Rechtstatsachen	414
a) Allgemeines	414
b) Dulden	416
c) Unterlassen	422
d) Aktives Tun – Reallastartige Verpflichtungen	423
e) Stockwerkseigentümer als Grundstücksnachbarn: „Indirekte“ Belastungen	424
H. Einstands- und Vorkaufsrechte	425
1. Theorie	425
2. Rechtstatsachen	428
I. Belastungs- und Veräußerungsverbote	429
1. Theorie	429
2. Rechtstatsachen	429
J. Konfliktpotential der materiellen Teilung: „Streithäuser“?	430
1. Vorkommen	430
a) Theorie	430
b) Rechtstatsachen	432
2. Ursachen für Streitigkeiten – Abhilfe	433
K. Innere Ordnung und Verwaltung materiell geteilter Gebäude	435
1. Theorie	435
2. Rechtstatsachen	440
§ 7 Der Stockwerkseigentümer im Verhältnis zu Dritten	442
A. Die Vermietung von Stockwerkseigentum	442
1. Theorie	442
2. Rechtstatsachen	444
B. Stockwerkseigentum und Nachbarrecht: Rechtstatsächliche Beobachtungen	445
C. Belastungen	447
1. Theorie	447
2. Rechtstatsachen	449
3. Exkurs: Verbücherung der Belastungen	450
D. Vollstreckung/Versteigerung	451
1. Theorie	451
2. Rechtstatsachen	452
E. Verhältnis zum Baurecht	452
1. Theorie	452
2. Rechtstatsachen	454
§ 8 Die Beendigung von Stockwerkseigentum	455
A. Allgemeines	455
B. Zerstörung und Wiederaufbau	455
1. Theorie	455
a) Die Bedeutung der Rechtsnatur des Stockwerkseigentums	455
b) Wiederaufbaupflicht oder Zwangsverkauf	459
2. Rechtstatsachen	461
C. Die Vereinigung materieller Anteile	464
1. Theorie	464
a) Allgemeines	464
b) Förderung der Vereinigung	467
2. Rechtstatsachen	468
a) Allgemeines	468
b) Exkurs: Die Verbücherung der Vereinigung	470
aa) Methoden	470
bb) Probleme	473
c) Die Neubegründung von Stockwerkseigentum	477
D. Sonstige juristische Zwangsmittel: Theoretische Überlegungen	479
1. Teilungsklage	479
2. Aufhebung der materiellen Teilung	480
3. Ausschluß eines Beteiligten	481
E. Vereinbarung	484
1. Theorie	484
2. Rechtstatsachen	485
§ 9 Die Rechtsnatur des Stockwerkseigentums im Lichte der österreichischen Rechtstatsachen	488
Zusammenfassung und Ausblick	490
A. Zusammenfassung	490
B. Ausblick	496
1. Ausgangssituation	496
2. Handlungsmöglichkeiten	496
Anhang	498
1. Materialien zur Verordnung RGBl 1853/25	498
a) Entwurf des Innenministeriums (Oktober 1852)	498
b) Entwurf des Justizministeriums (November 1852)	498
c) Textierungsvorschlag des Reichsrats von Buol für § 1	499
d) RGBl 1853/25	499
2. Materialien zu RGBl 1879/50	500
a) Erster Referentenentwurf (Harrasowsky, Anfang 1877)	500
b) Umgearbeiteter Gesetzentwurf (Juli 1877)	501
c) RGBl 1879/50	502
3. Heinrich Kiwe, Die Hausgemeinschaft mit beschränkter Haftung (1925)	503
4. E. H. Wilhelm Meyer, Das Stockwerks-Eigentum (1930)	510
5. Alfred Hugenberg, Die neue Stadt (1935): Gesetzesentwurf betreffend das Stockwerkseigentum	514
6. „Der Blaue Adler“, Gesetz betreffend Eigentum an Wohnungen und Geschäftsräumen (1935)	524
Quellen- und Literaturverzeichnis	532
Sachregister	570