Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds zeichnen sich geschlossene Immobilienfonds dadurch aus, dass von vornherein die zu investierende Summe begrenzt ist und damit auch die Anzahl der Anleger. Die Fondsvolumina bewegen sich dabei in etwa zwischen 500.000 und 250 Mio. Euro[60]. Der Initiator, also derjenige, der das Konzept für den Fonds entwickelt und ihn auflegt, versucht, das für die Investition notwendige Kapital bei den Anlegern bzw. auch als Kredit bei Banken zu beschaffen. Wenn das gesamte, im Voraus festgelegte Volumen platziert ist, wird der Fonds geschlossen. Weitere Beteiligungen sind nicht mehr möglich, weder können bisherige Anleger ihren Anteil erhöhen, noch können neue Anleger dem Fonds hinzutreten. Diese Methode wird auch als closed-end-Prinzip bezeichnet[61].
Gegründet wird ein geschlossener Immobilienfonds zum Zwecke des Erwerbs von Grundstücken, deren Verwaltung und unter Umständen auch deren Wiederveräußerung[62]. In der Regel werden Großbauprojekte wie Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren oder Hotels mit geschlossenen Fonds finanziert.
Man unterscheidet bei den geschlossenen Immobilienfonds zwischen so genannten One-Property-Fonds, also solchen, die nur in eine einzige Immobilie investieren, und Multi-Property-Fonds, die in mehrere Immobilien investieren und somit eine Risikostreuung betreiben[63].
Ein geschlossener Immobilienfonds durchläuft verschiedene Entwicklungsstufen. Dies unterscheidet ihn von einem offenen Fonds, der nach seiner Auflegung praktisch endlos unverändert weiterlaufen kann.
Die Entwicklung eines geschlossenen Immobilienfonds beginnt damit, dass der Initiator, dabei handelt es sich im Normalfall um ein auf Fondsauflegung spezialisiertes Unternehmen, ein für den geplanten Zweck geeignetes Grundstück sucht. Daraufhin wird eine Wirtschaftlichkeitsrechnung durchgeführt und der Gesamtfinanzierungsrahmen festgelegt. Bei der wirtschaftlichen Konzeption des Fonds, der Gesellschaftsform und den Gesellschaftsverträgen sowie der steuerlichen Beurteilung der Anlage ist dem Initiator eine Steuerberatungsgesellschaft behilflich[64]. Deren Aufgabe kann sich auch auf die Erstellung des Prospektes beziehen. Überwiegend wird diese Aufgabe jedoch vom Initiator übernommen[65]. Häufig lassen die Initiatoren die Prospekte freiwillig von Wirtschaftsprüfungsgesellschaften überprüfen, eine Verpflichtung hierzu besteht mangels einer speziellen gesetzlichen Regelung geschlossener Immobilienfonds nicht. Bei einer Beteiligung von Banken an der Finanzierung sind die Initiatoren jedoch praktisch zur Überprüfung der Prospekte gezwungen, da die Banken andernfalls eine Kreditvergabe ablehnen würden[66]. Auch wenn keine Verpflichtung zur Veröffentlichung eines Prospekts besteht, so muss dieser dennoch, wenn er denn veröffentlicht wird, wahrheitsgemäß sein, über Chancen und Risiken der Beteiligung an dem Fonds vollständig informieren und gegebenenfalls bestehende wesentliche Interessenkonflikte zwischen Initiator und sonstigen Beteiligten darlegen[67].
Durch einen Gesellschaftsvertrag der Gründungsgesellschafter erfolgt die Gründung des Immobilienfonds. Am häufigsten wird dabei, auch unter Berücksichtigung steuerlicher Aspekte, die Form der Kommanditgesellschaft (KG) oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gewählt. Grund dafür ist, dass Kapitalgesellschaften wie Gesellschaften mit beschränkter Haftung oder Aktiengesellschaften selbst Steuersubjekte sind, ihre Erträge unterliegen einer eigenen Steuer, nämlich der Körperschaftsteuer. Dadurch wird verhindert, dass die Anleger selbst von steuerlich vorteilhaften Vorgängen, wie etwa dem Abzug von Werbungskosten, profitieren können. Infolgedessen werden geschlossene Immobilienfonds ausschließlich als Personengesellschaften geführt, bei denen nicht die Gesellschaft, sondern die Gesellschafter Steuersubjekte sind[68].
Inhalt des Gesellschaftsvertrages sind die Pflichten der Gesellschafter, die im Wesentlichen darin bestehen, den gemeinsamen Zweck der Gesellschaft zu fördern und die vereinbarten Beiträge fristgerecht zu erbringen. Darüber hinaus werden die Grundsätze der Geschäftsführung und der Abwicklung der Gesellschaft, unter Umständen auch die Vorgehensweise bei Insolvenz oder Tod eines Gesellschafters festgelegt[69].
Nach Gründung der Gesellschaft tritt diese an die Öffentlichkeit, um potenzielle Gesellschafter anzusprechen und das Eigenkapital unter ihnen zu platzieren. Diese Aufgabe wird oftmals von Vertriebsgesellschaften oder Anlageberatern übernommen[70]. Auch Kreditinstitute werden angesprochen, um den benötigten Fremdkapitaleinsatz über Darlehen abdecken zu können. Den Grundbesitz hat die Fondsgesellschaft zu diesem Zeitpunkt im Normalfall bereits erworben.
Die Art des Beitritts der Anleger zur Gesellschaft ist nicht einheitlich und unterscheidet sich auch nach gewählter Rechtsform der Fondsgesellschaft. So besteht die Möglichkeit, dass bereits die Gründungsgesellschafter auch die späteren Kapitalanleger sind und dauerhaft in der Gesellschaft verbleiben. Ebenfalls möglich ist, dass die Initiatoren und ein von ihnen ausgewählter Treuhänder als Gründungsgesellschafter fungieren und die Anleger bei ihrem Beitritt Anteile vom Treuhänder übernehmen. In diesem Fall sind die Kapitalanleger finanziell an der Gesellschaft beteiligt, ohne direkt Gesellschafter zu sein. Die Rolle des Gesellschafters übt der Treuhänder stellvertretend für die Kapitalanleger aus[71].
Wenn das gesamte Fondsvolumen platziert ist, wird der Fonds geschlossen und die im Gesellschaftsvertrag vorgesehene Nutzung der Immobilie begonnen. Das eingesammelte Eigenkapital wird dem Gesellschaftszweck zur Verfügung gestellt. Meist verpflichten sich die Gründungsgesellschafter zur Übernahme eventuell verbleibender Anteile, die nicht platziert werden konnten, um die Durchführung des Projekts von Beginn an abzusichern[72].
Im Gesellschaftsvertrag kann bestimmt werden, dass der Fonds für eine bestimmte Zeit oder bis zum Erreichen eines bestimmten Zwecks gegründet wird. Oftmals werden die Fonds jedoch auch aus steuerlichen Motiven auf unbestimmte Dauer gegründet[73], so dass die Anleger über viele Jahre oder Jahrzehnte an der Gesellschaft beteiligt sind. Gesetzliche Tatbestände, die eine vorzeitige Auflösung der Gesellschaft herbeiführen würden, wie etwa der Tod eines Gesellschafters bei der GbR gemäß § 727 Abs. 1 BGB oder die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines Gesellschafters gemäß § 728 Abs. 1 BGB bei der GbR, bzw. §§ 161 Abs. 2, 131 Abs. 3 Nr. 2 HGB bei der KG, werden durch vertragliche Vereinbarungen ausgeschlossen. Folglich ist nicht die gesamte Gesellschaft vom Schicksal eines einzelnen Anlegers abhängig.
Während der Laufzeit des Fonds werden die Immobilien verwaltet und die Anleger erhalten eine ihrer Beteiligung entsprechende Ausschüttung. Darüber hinaus können sie von steuerlichen Effekten, die sich aus der Anlage ergeben, profitieren.
Grundsätzlich endet ein geschlossener Immobilienfonds durch Auflösung der Gesellschaft und der Verteilung des Auseinandersetzungsguthabens. Dafür werden die Anlagegüter verkauft und der Verkaufserlös nach Bedienung aller Verbindlichkeiten und Kosten unter den Anlegern entsprechend ihrer Beteiligung verteilt. Falls ein Anleger schon vor diesem Zeitpunkt ausscheiden möchte, kann er das Gesellschaftsverhältnis kündigen, was nicht die Auflösung der Gesellschaft, sondern lediglich sein Ausscheiden zur Folge hat[74]. Auch in diesem Fall hat der ausscheidende Gesellschafter einen Anspruch auf das ihm anteilmäßig zustehende Auseinandersetzungsguthaben. Seine Höhe wird dann in der Regel durch einen Sachverständigen auf Kosten des ausscheidenden Gesellschafters ermittelt. Der nach Abzug der Verbindlichkeiten verbleibende Verkehrswert der Immobilien stellt dabei die Höhe des Auseinandersetzungsguthabens dar[75]. Das vorzeitige Ausscheiden eines Gesellschafters ist also möglich, jedoch oftmals wegen der damit verbundenen recht hohen Kosten wirtschaftlich nicht lohnend.
Bei Fonds in der Rechtsform der GbR kann ein Gesellschafter seinen Anteil auf einen neuen Gesellschafter übertragen. Voraussetzung dafür ist aber, dass die übrigen Gesellschafter dem Wechsel zustimmen, da die Gesellschafter einer GbR persönlich, unbeschränkt und selbstschuldnerisch für Verbindlichkeiten der Gesellschaft haften....
