Am Ende des ersten Abschnitts wurde aufgrund der vorangegangenen theoretischen Analyse der Fair Value-Option des IAS 40 ein erheblicher Gestaltungsspielraum infolge der Marktbewertung von Renditeimmobilien festgestellt.[89] Die folgende Analyse der Berichterstattungspraxis umfasst zwei verschiedene Teile. Es steht zunächst die Untersuchung der quantitativen Fair Value-Angaben der Renditeliegenschaften innerhalb der Unternehmensberichterstattung (insbesondere in der Bilanz sowie in der GuV) im Mittelpunkt der Betrachtung. Ziel ist es, Aussagen über die Bedeutung von Investment Property innerhalb der Vermögensstruktur der Immobiliengesellschaften abzuleiten. Ferner können mittels einer Wirkungsanalyse Rückschlüsse auf den Einfluss der zahlungsunwirksamen Ergebnisse aus der Neubewertung von Investment Property auf die Ertrags- und Aufwandstrukturen sowie die Finanz- und Rentabilitätskennzahlen gewonnen werden. Auf der Basis dieser Erkenntnisse ist anschließend eine bilanzpolitische Einordnung der Gesellschaften möglich. Der zweite Teil der Analyse widmet sich der Evaluierung qualitativer Fair Value-Angaben und fokussiert vornehmlich die Informationen des Anhangs. Dabei wird innerhalb des dritten Abschnittes anhand einer Checkliste geprüft, inwieweit die Auswahl der Immobilienunternehmen den Offenlegungspflichten des IAS 40, die im ersten Abschnitt dargelegt wurden, erfüllt.[90]
Die Untersuchungseinheiten der empirischen Analyse stellen die Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie der Anhang der Konzernabschlüsse von fünf deutschen Immobilienaktiengesellschaften dar. Die Auswahl des Konzern- anstelle des Einzelabschlusses einer Immobiliengesellschaft zu einem Bilanzstichtag hat mit Blick auf die Untersuchung des Fair Value-Ausweises den Grund, dass auf ein und dieselbe Immobilie innerhalb des Einzel- und des Konzernabschlusses unterschiedliche Bilanzierungsvorschriften angewendet werden.[91] Der der Analyse zu Grunde liegende Betrachtungszeitraum beträgt vier aufeinanderfolgende Geschäftsjahre von 2009 bis 2012. Zur weiteren Vereinheitlichung der Datenbasis wurden Abschlüsse des Jahres 2009 als frühester Untersuchungszeitpunkt gewählt, da IAS 40 zuvor einer Überarbeitung unterzogen und eine modifizierte Neufassung des Standards im Jahr 2008 publiziert wurde. Die Änderung umfasste die Erweiterung des Anwendungsbereichs von IAS 40 auf Anlagen im Bau, die für die spätere Nutzung als Renditeimmobilie vorgesehen sind.[92] Folglich werden derartige neubegonnene Projektentwicklungen erstmals im Abschluss des Geschäftsjahres 2009 erfasst und haben darin direkte Auswirkungen auf die Höhe des Investment Property-Bestands sowie auf das Ausmaß von Erträgen bzw. Aufwendungen aus Marktwertveränderungen. Bei fünf verschiedenen Unternehmen und einem Untersuchungszeitraum von vier Jahren liegen der Analyse daher 20 verschiedene Untersuchungseinheiten (Konzernabschlüsse) vor.
Zunächst wurde eine Vorauswahl von zwölf börsennotierten Immobilienaktiengesellschaften (Top12) getroffen und hinsichtlich der Höhe der Marktkapitalisierung zum Jahresende 2012 geordnet. Ein Kriterium für die Auswahl dieser Unternehmen bestand in einem bestehenden Kerngeschäft im Bereich der klassischen Vermietung von Wohn- und/oder Gewerbeimmobilien.
Tabelle 1: Top12-Vorauswahl der Immobilienaktiengesellschaften[93]
Um diese Auswahl auf fünf hinreichend gut vergleichbare Gesellschaften weiter einzuschränken, wurden die Konzernabschlüsse der Immobilien-AGs dahingehend gefiltert, ob eine IAS-Anwendung über den gesamten Untersuchungszeitraums gegeben war. Die nachfolgende Tabelle zeigt die Vorauswahl der Top12-Immobilienaktiengesellschaften. Die Top5-Endauswahl der für die Analyse am meisten geeigneten Immobilienaktiengesellschaften ist in der Tabelle rot markiert. Mit Blick auf die Tabelle wird ersichtlich, dass alle der Unternehmen börsennotiert und fast ausschließlich im M-bzw. SDAX gelistet sind. Die AGs weisen eine Marktkapitalisierung von nicht weniger als etwa 60,0 Mio. € und nicht mehr als 2.175,2 Mio. € auf, wobei die Summe aller zwölf Börsenwerte insgesamt rund 10,3 Mrd. € beträgt. Die endgültige Top5-Auswahl enthält einen REIT, ist mehrheitlich MDAX-gelistet, verzeichnete den IPO in den 2000er Jahren und weist eine anteilige Marktkapitalisierung von mehr als 70 Prozent an den zwölf vorselektierten Immobilienunternehmen auf. Mit Ausnahme der TAG und Alstria fokussieren sich die Gesellschaften ausschließlich auf das Segment der Wohnimmobilien.
Ein erstes Ergebnis der Analyse der Top12-Konzernabschlüsse in den Zeiträumen von 2009 bis 2012 bestätigte die hinlänglich bekannte Vermutung der Fachliteratur, dass Immobilienaktiengesellschaften mehrheitlich (im Rahmen der Untersuchung waren es 9/12 Unternehmen)[94] die Fair Value-Option zur Folgebewertung von Renditeimmobilien wahrnehmen.[95] Zülch und Lienau verwiesen im Jahr 2006 noch auf eine Untersuchung von Geschäftsberichten im Zeitraum von 2001 bis 2003, in der lediglich eines von 100 deutschen Aktiengesellschaften das Fair Value Model zur Immobilienbewertung verwendete.[96] Mit Blick auf die zu Grunde liegende Untersuchung ist es daher bemerkenswert, dass drei der zwölf Gesellschaften (DIC Asset AG, GAG Immobilien AG, Hamborner REIT AG) nicht die Fair Value-Option wahrnehmen, sondern den Investment Property-Bestand mittels Cost Model bewerten.[97] Diese Verteilung der Wahlrechtsausübung durch die untersuchten Gesellschaften wird sich mit hoher Wahrscheinlichkeit auch zukünftig so darstellen, da der Stetigkeitsgrundsatz eine Änderung der Darstellung und des Ausweises von Investment Property sowie von einmal gewählten Bewertungsmethoden im IAS-Abschluss verhindert.[98] Mit Blick auf die Top5-Auswahl erfolgt die Folgebewertung der Renditeimmobilien ausschließlich zum Fair Value.[99]
In diesem Kapitel wird die Ausprägung und Entwicklung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien innerhalb des Vermögens der Gesellschaften über vier Vergleichsperioden betrachtet. Die Investment Property-Intensität bzw. -Quote bezeichnet im zu Grunde liegenden Kontext eine Bilanzkennzahl, die den Anteil der Bilanzposition der Finanzimmobilien an der Bilanzsumme der Gesellschaft angibt.
a) Entwicklung der Investment Property-Intensität des Vermögens
Der Anteil der Renditeliegenschaften in Form der Bilanzposition des Investment Property an der Bilanzsumme von Immobilienunternehmen wird von Pellens auf bis zu 80 Prozent taxiert.[100] Jedoch offenbarte bereits die Analyse beider Bilanzkennziffern der Top12-Immobiliengesellschaften über den Zeitraum von 2009 bis 2012 einen durchschnittlichen Finanzimmobilienanteil von 85 Prozent. Ebenso konnte im Untersuchungszeitraum ein Trend des zunehmenden durchschnittlichen Anteils der Liegenschaften am Gesamtkapital festgestellt werden. Jede zweite beobachtete Gesellschaft kann immerhin eine Investment Property-Quote von mehr als 90 Prozent im Vier-Jahresmittel vorweisen. Erwähnenswert ist insbesondere das bayrische Wohnungsunternehmen GBW AG, das 2010 und 2011 einen fast 99-prozentigen Finanzimmobilienanteil und damit die höchste Quote besaß. Im Kontrast dazu liegen die Anteile der Patrizia Immobilien AG (Ø 46 Prozent) sowie der IVG Immobilien AG (Ø 62 Prozent) mit Abstand hinter allen anderen Unternehmen.[101] Die Ausprägung der Quoten hebt die immense Bedeutung dieses Renditeimmobilienbesitzes innerhalb der Vermögenszusammensetzung deutscher Immobilienaktiengesellschaften hervor.[102] Nachfolgend stellen ausschließlich die Abschlussbestandteile der Top5-Immobiliengesellschaften das Untersuchungsfeld intensiver Analysen dar.
Die Ausprägung der Investment Property-Intensität kann dem nachfolgenden Diagramm für alle Top5-Unternehmen für die Jahre 2009 bis 2012 entnommen werden.
Abbildung 3: Ausprägung der Investment Property-Intensität[103]
Mit Blick auf die Bandbreiten möglicher Ausprägungen dieser Kennzahl bewegt sich die Intensität der Finanzimmobilien im Geschäftsjahr 2012 zwischen etwa 91 und 95 Prozent. Während im Jahr 2011 zwischen der Unter- und Obergrenze dieser Spanne an Ausprägungen etwa acht Prozentpunkte liegen, sind es im Jahr 2010 sogar noch 23 Prozentpunkte. Diese Verringerung der Spanne möglicher Investment Property-Anteile an der Bilanzsumme verdeutlicht, dass sich der Renditeimmobilienbesitz bei allen fünf Gesellschaften über die Zeit relativ einander angenähert hat. Während alle Immobilien-AGs über den Vier-Jahreszeitraum eine durchschnittliche Finanzimmobilienquote von 90 Prozent aufwiesen, verzeichnete die GSW Immobilien AG dabei mit durchschnittlich rd. 95 Prozent den höchsten und die TAG...
