Immobilien sind nach IFRS entsprechend ihrem Unternehmenszweck unterschiedlichen Standards zugeordnet.[8] Werden Immobilien zum Zweck der Veräußerung im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit im Unternehmen gehalten, sind diese nach IAS 2 als Vorräte zu klassifizieren und werden dem Umlaufvermögen zugeordnet.[9] Diese werden regelmäßig im Rahmen eines Niederstwerttestes mit dem niedrigeren Wert der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und dem Nettoveräußerungswert bewertet. IAS 11 stellt die Bilanzierungsvorschrift für diejenige Immobilien dar, die im Rahmen von langfristigen Fertigungsaufträgen vom Unternehmen für Dritte erstellt werden. Bewertungsgrundlage sind dabei die bis zum Bewertungszeitpunkt angefallenen Herstellungskosten. Bei selbst erstellten Immobilien, die künftig als Investment Property selbst genutzt werden sollen, bilden die Herstellungskosten den Zugangswert, die bis zum Abschlusszeitpunkt der Erstellung angefallen sind.[10] Bis zu dem Zeitpunkt der Fertigstellung wendet das Unternehmen IAS 16 an, anschließend die Vorschriften des IAS 40.
Wird die Immobilie dagegen vollständig betrieblich eigengenutzt, fällt diese in den Anwendungsbereich von IAS 16 und wird als Sachanlagevermögen bilanziert. Eine Immobilie gilt nach IAS 40.7 dann als betrieblich eigengenutzt (owner occupied property), wenn die zurechenbaren Cash Flows über den betrieblichen Leistungserstellungsprozess generiert werden. In diese Kategorie fallen auch Immobilien, die nur mittelbar in Zusammenhang mit der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Unternehmens stehen. Beispielsweise dienen Werkswohnungen für Mitarbeiter im Rahmen betrieblicher Anreizsysteme mittelbar dem Betriebszweck, wenn sie Mitarbeitern unter marktüblichen Kondition angeboten werden.[11] Immobilien nach IAS 16 werden im Rahmen der Erstbewertung mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten zuzüglich direkt zurechenbarer Anschaffungsnebenkosten bewertet, die dazu dienen, den Vermögensgegenstand in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Die Folgebewertung darf wahlweise mit fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder mit im Rahmen einer Neubewertung festgestelltem Fair Value erfolgen.[12]
Immobilien sind am Stichtag grundsätzlich einzeln zu bewerten. Statt der gebotenen Einzelbewertung können Wirtschaftlichkeitsüberlegungen (beispielsweise bei Bewertung großer Immobilienportfolios) dazu führen, dass Immobilien zu einer so genannten Cash Generating Unit (CGU) zusammengefasst werden und in einer Gruppe bewertet werden. Voraussetzungen der Gruppenbewertung ist das Vorhandensein ähnlicher wertbestimmender Charakteristika, wie beispielsweise Baujahr, Nutzung, Standort oder Zustand. Die Gruppenbewertung der Immobilien ist nicht Teil dieser Arbeit und wird daher hier nicht weiter betrachtet.[13]
Mit IAS 40 wird erstmals eine Trennung zwischen vom Unternehmen eigengenutzten Immobilien und Investment Properties eingeführt, die von dem bilanzierenden Unternehmen gehalten werden, um Miet- oder Pachterträge und/oder langfristige Erfolge aus Wertsteigerungen zu erzielen.[14] IAS 40.7 konkretisiert, dass aus der Investment Property erzeugte Cash Flows weitgehend unabhängig von den anderen im Unternehmen gehaltenen Vermögenswerten anfallen sollen. Vom Unternehmen eigengenutzte Immobilien, die der betrieblichen Leistungserstellung dienen, zählen somit nicht zu Investment Properties, weil deren Cash Flows aus dem Zusammenwirken mehrerer Vermögenswerte entstehen. Der Standard stellt bei der Abgrenzung von Investment Properties also eindeutig auf den Unternehmenszweck von Immobilien ab - nämlich auf die Erzielung von regelmäßigen Einnahmen durch Überlassung von Immobilien an Dritte und/oder die Absicht der Realisation von Wertzuwächsen. Bezeichnend für solche Immobilien ist die Funktion der Kapitalanlage im Gegensatz zu Sachanlagen, die beispielsweise für interne Dienstleistungs- oder Verwaltungszwecke genutzt werden. Non-Investment Properties sind nach IAS 40.9 die Immobilien, die unter die Regelungen anderer Standards fallen, beispielsweise solche, die zum Zwecke der Weiterveräußerung in naher Zukunft gehalten werden, für Dritte erstellt oder entwickelt sind, biologische Vermögenswerte der Landwirtschaft sowie Abbau- oder sonstige Rechte an Immobilien. Folgende Immobilienarten können bei vorliegenden Definitionsmerkmalen als Investment Properties klassifiziert werden:
Büroimmobilien: Büro- und Geschäftshäuser, Verwaltungsgebäude
Handelsimmobilien: Kaufhäuser, Einkaufszentren, Freizeitimmobilien
Wohnimmobilien: Mietwohnanlagen, Mehrfamilienhäuser
Industrieimmobilien: Gewerbeparks, Industrieflächen
Dienstleistungsimmobilien: Hotels, Gesundheits- oder Senioreneinrichtungen
Ein weiteres Beispiel für Anlageimmobilien sind unbebaute Grundstücke, die für Zwecke der langfristigen Wertsteigerung im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit gehalten werden. Aber auch wenn die künftige Nutzung noch unbestimmt ist, wird das Grundstück als Investment Property klassifiziert. Das betrifft auch darauf befindliche Gebäude des Unternehmens, die im Rahmen eines operating lease vom Leasingnehmer gehalten werden und für die das Unternehmen das Modell des beizulegenden Zeitwertes anwendet.[15] Liegt der vermieteten Immobilie dagegen ein Finanzierungsleasing-Verhältnis zu Grunde, in dessen Rahmen alle substanziellen Risiken und Chancen auf den Leasing-Nehmer übertragen wurden, wird der Vermögenswert bei dem Leasing-Nehmer bilanziert der sich zugleich an den Kriterien des IAS 17 orientiert.[16]
Dennoch kann die praktische Abgrenzung der Investment Properties weitere Fragen aufwerfen. Ein Abgrenzungsproblem kann bei solchen Immobilien auftreten, die teilweise eigengenutzt sind und bei denen somit das Kriterium der Fremdnutzung nicht vollständig erfüllt ist. Denkbar ist beispielsweise, dass einige der vermieteten Wohneinheiten von Unternehmen zu Verwaltungszwecken genutzt werden. In diesem Fall wird die anteilige Zuordnung davon abhängig gemacht, ob die Immobilienteile getrennt verkauft oder verleast werden können. Können Teile der gemischt genutzten Immobilie nicht getrennt verleast oder veräußert werden, so kommt die Klassifizierung als Investment Property nur dann in Betracht, wenn der Anteil der Selbstnutzung unbedeutend ist.[17] Zu der Höhe dieser „insignificant portion“ werden in der Literatur unterschiedliche Werte genannt.[18]
Investment Properties werden in der Bilanz angesetzt, wenn es wahrscheinlich (probable) ist, dass der künftige wirtschaftliche Nutzen, der mit den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verbunden ist, dem Unternehmen zufließen wird und die Anschaffungs- oder Herstellungskosten verlässlich (reliably) ermittelt werden können.[19] Bei dem ersten Ansatzkriterium muss das bilanzierende Unternehmen auf der Grundlage der verfügbaren Daten den Sicherheitsgrad des künftigen Nutzens schätzen. Als Nutzenzufluss von Investment Properties gelten zukünftige Miet- oder Pachterträge sowie realisierte positive Wertänderungen an der Immobilie. Es wird eine hohe Wahrscheinlichkeit (virtually certain) des Nutzenzuflusses verlangt, die im Rahmen von Immobilienmarktprognosen und Vorteilhaftigkeitsanalysen nachgewiesen werden kann. Das zweite Kriterium verlangt, dass der festgestellte Nutzenzuwachs in Geldeinheiten mit ausreichender Sicherheit gemessen werden kann. Die Einschätzung der Messbarkeit erfolgt dabei auf der Grundlage der qualitativen Charakteristika des IAS-Abschlusses – Relevanz und Zuverlässigkeit – diese werden im Kapitel 3.2.1. erläutert.
Investment Properties werden erstmalig mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Nach IAS 40 umfassen Anschaffungskosten einer durch Kauf erworbenen Investment Property neben dem Kaufpreis sonstige nachträgliche und direkt zurechenbare Anschaffungsnebenkosten. Transaktionskosten, wie beispielsweise Anwalts- oder Notarkosten sowie Steuern, die im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung anfallen, werden in der erstmaligen Bewertung berücksichtigt.[20] Eine Konkretisierung der Bestandteile der Anschaffungskosten ist den Regelungen des IAS 16 zu entnehmen, da dieser Standard neben dem IAS 25 bereits vor dem Inkrafttreten des IAS 40 als Bewertungsgrundlage von Investment Properties diente.[21] Anschaffungspreisminderungen werden nicht explizit im Standard erwähnt. Es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass, analog der Vorgehensweise bei den Vorräten, die Anschaffungskosten um den Betrag der Anschaffungspreisminderungen zu kürzen sind. Man kann somit feststellen, dass die Regelungen des Standards den generell geltenden Regeln der Zugangsbewertung von Vermögensgegenständen entsprechen.
Für die...
