W Wert der Immobilie für das Unternehmen bei Fortführung r stille Reserven in der Immobilie in Prozent von W s k,ge Teilsteuersatz aus Gewerbe- und Körperschaftsteuer

unter den Annahmen, dass W = 100 % = 1 = 50 % = 0,5 89 r

s k,ge = 37,5 % = 0,375 90 .

Obige Gleichung hat als Ausgangspunkt eine Immobilie, die einem Unternehmen W wert ist (z. B. über abgezinste Mieteinnahmen ermittelt) und in der 50 % stille Reserven stecken, die bei Veräußerung mit s k,ge besteuert würden. Diese Immobilie müsste für das 1,3fache von W veräußert werden, damit sich das Unternehmen im Vergleich zu vorher nicht schlechter stellt.

(2) Preisermittlung aus Käufersicht relativ zum Immobilienwert ∗ ∗ − − ) ) 1 ( ( s W r P a 1 P = W + ∑ ge k NF , ∗ ⇔

NF n + a ) 1 ( i

= n 1 − ∗ ) 1 ( r s a ∑ ge k , − n + ∗ − ) ) 1 ( 1 ( i

∗ P = W ≈ 1,13

NF

∑ + ∗ − ) ) 1 ( ( 1 i

a

= 1 n mit a Abschreibungszeitraum in Jahren i Diskontierungszinssatz n Periodenindex (n=1, n = 2, …) P NF Kaufpreis der Immobilie (Nachfrage)

unter den weiteren Annahmen, dass a = 33 i = 4 % = 0,04.

Diese Gleichung beschreibt die Zahlungsbereitschaft des potentiellen Käufers, die sich aus dem Fortführungswert zuzüglich der abgezinsten Steuerersparnis durch zusätzliche Abschreibungen ergibt, wobei als Abschreibungsbasis die Differenz aus Kaufpreis und Buchwert gewählt wurde, da die Buchwertabschreibung bereits in W berücksichtigt ist. Unter der Voraussetzung, dass die Immobilie beim Käuferunternehmen den gleichen Wert (W) wie beim Verkäufer hat und die Abschreibung auf die gesamten aufgedeckten stillen Reserven möglich ist, z. B. weil es sich ausschließlich um ein Gebäude handelt, wäre der Käufer bereit, das 1,13fache von W zu zahlen.

Stellt man nun Käufer und Verkäufer gegenüber, wie es auf dem Immobilienmarkt der Fall ist, so zeigt sich, wie aus Abbildung 6 ersichtlich, dass ein Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage nur dann erfolgt, wenn keinerlei stille Reserven vorhanden sind. 91 Zudem wächst die Differenz zwischen der Zahlungsbereitschaft des Käufers und dem Mindestverkaufspreis des Verkäufers mit dem Anteil der stillen Reserven. Eine Transaktion könnte nur dann erfolgen, wenn der Wert der Immobilie für den Käufer größer ist als für den Verkäufer, d. h. dieser wirtschaftlicher arbeiten würde. Die Unternehmen werden somit durch die Besteuerung der stillen Reserven gezwungen, Grundbesitz zu halten, obwohl dieser evtl. nicht mehr zur Geschäftstätigkeit passt. 92 Da die Immobilien also nur aufgrund der bei ihrem Abgang entstehenden Steuerfolgen im Betrieb verbleiben, kann man von einem durch Steuern verursachten Lock-In-Effekt sprechen. 93

2.3 Fazit

Der vorangegangene Überblick zu den bestehenden Immobilienanlageformen hat ge- dass jede der Investitionsmöglichkeiten bestimmten, für den Investor relevanten, Kriterien nicht genügt. 94 Da der Anleger allerdings durch die Kombination verschiedener positiv nicht korrelierender Anlagen ein Portfolio konstruieren kann, das zu einer nutzensteigernden Rendite-/Risikokombination führt 95 und hierfür die Immobilienanlage in Kombination mit anderen Anlageformen unerlässlich ist, 96 besteht die

Notwendigkeit, diese Nachteile abzubauen. Als besonders problematisch muss dies vor dem Hintergrund der immer stärker zunehmenden Mobilität des Kapitals, verbunden mit der ermöglichten Mobilisierung der Immobilien über indirekte Anlageformen, gesehen werden. Da Deutschland zurzeit kein international akzeptiertes Immobilienkapitalanlageprodukt bereitstellt, müssen Investoren somit auf ausländische Anlagen zurückgreifen. Nachteile, wie die fehlende internationale Vergleichbarkeit, hohe Regelungsdichte, mangelnde Fungibilität sowie geringe Marktkapitalisierung der bestehenden Produkte haben dazu geführt, dass die existierenden Anlageformen internationalen Anlegern kaum vermittelbar sind. 97 Gerade diese haben jedoch einen erheblichen Nachholbedarf hinsichtlich Investitionen in deutsche Immobilien. 98 Es besteht somit in Deutschland Handlungsnotwendigkeit dahingehend, dass ein klar auf Immobilien fokussiertes Produkt zu schaffen ist, das die Bedürfnisse der Anleger in stärkerem Maße berücksichtigt. Besondere Beachtung sollte hierbei der Gewerbeimmobilienmarkt finden. Denn sollte es gelingen, die Auslagerung von Immobilien für Unternehmen attraktiver zu gestalten, könnten diese ihre Bilanzen bereinigen, Eigenkapital freisetzen und sich auf ihre Kerngeschäftsfelder beschränken, 99 was zu einer effizienten Kapitalverwendung führen würde.

3 Grundlagen des REIT - Konzepts

Ein Produkt, das die Lücke zwischen den Erwartungen der Anleger und den derzeit am Markt befindlichen Anlagemöglichkeiten schließen könnte, ist der REIT. Dieser Abschnitt erläutert nach einer allgemeinen Begriffsbestimmung die Vorteile dieser Struktur, stellt die REIT-Konzepte ausgewählter Länder vor und fasst die Entwicklung der REIT-Diskussion in Deutschland chronologisch zusammen.

3.1 Der Begriff des REIT und seine Vorteile

Obwohl REITs oft als steuerbegünstigte Immobilienaktiengesellschaften bezeichnet werden, 100 muss dieser Begriff bei einer internationalen Betrachtung weiter gefasst werden. Es handelt sich vielmehr um unternehmerisch tätige Immobiliengesellschaften, 101 die international keine einheitliche Rechtsform besitzen, aber auf einer gemeinsamen Grundkonzeption beruhen. So ist für REITs charakteristisch, 102 dass sie den größten Teil ihres Einkommens aus Immobilientätigkeiten beziehen und auch ihr Vermögen zum überwiegenden Teil aus Immobilien besteht. Zudem wird es ihnen

ermöglicht, unter bestimmten, von Land zu Land verschiedenen, Umständen eine Be- auf Gesellschaftsebene zu vermeiden. Dafür muss der Gewinn zu einem Großteil (80 % bis 100 %) an die Anteilseigner ausgeschüttet werden. Da unter diesen Voraussetzungen erst hier die Besteuerung erfolgt, handelt es sich bei REITs um eine steuerlich transparente Anlageform. Allerdings ist die Berücksichtigung von Verlusten auf Anlegerebene nicht möglich. Die ebenfalls charakteristische REIT-Eigenschaft der Marktbewertung wird dadurch ermöglicht, dass REITs als Rechtsform ein börsennotierbares Vehikel haben. 103 In Ausnahmefällen besteht in einigen Ländern auch eine eingeschränkte Rücknahmeverpflichtung der Anteile. 104

Neben dem bereits erwähnten Vorteil der Schaffung eines internationalen Standardve- zur Steigerung der Attraktivität des deutschen Anlagemarktes und der so möglichen effizienten Verteilung des Kapitals existieren weitere Gründe, die für eine REIT-Einführung sprechen. So kann durch REITs eine tagesaktuelle und informationseffiziente Bewertung erfolgen, 105 die ausschließlich über den Markt und nicht über Sachverständige möglich ist. 106 Auf diese Weise kann das Vertrauen in den Immobilienmarkt gestärkt werden. 107 Auch soll der REIT bei den Investoren zu einer Verringerung von Verwaltungskosten führen. 108 Der hohe Kapitalrückfluss aufgrund der Mindestausschüttungsquote macht diese Anlageform zudem für die private Altersvorsorge attraktiv, 109 die wegen der sinkenden Tragfähigkeit des bestehenden Umlagesystems zukünftig unerlässlich sein wird. 110 Neben diesen Vorteilen auf der Investorenseite werden auch fiskalische Gründe durch die zu erwartenden Steuermehreinnahmen bei der Neustrukturierung des Immobilienbestandes und bei indirekten Effekten, wie der Schaffung neuer Arbeitsplätze, gesehen. 111

3.2 REIT - Konzepte im Ausland

Abhängig davon, wie der REIT definiert wird, finden sich unterschiedliche Angaben hinsichtlich der Länderanzahl, in denen diese Anlageform bereits besteht. Es kann jedoch davon...