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Die Verwaltung von Wohnungseigentum

Das Praxisbuch für Verwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer

AutorChristian Grolik, Petra Breitsameter
VerlagFinanzBuch Verlag
Erscheinungsjahr2018
Seitenanzahl368 Seiten
ISBN9783960921950
FormatPDF
KopierschutzWasserzeichen
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis2,99 EUR
Die Verwaltung von Wohnungseigentum stellt Laien und oftmals selbst Profis vor eine Reihe von Herausforderungen. Kompetent, fundiert und gleichsam übersichtlich aufbereitet erläutern die Experten für die Verwaltung von Wohnungseigentum Petra Breitsameter und Michael Grolik die wichtigsten Punkte und geben Antworten auf viele praktische Fragen. Welche Möglichkeiten gibt es, einen Verwalter zu bestellen oder abzuberufen? Wie hängen das Wohnungseigentumsgesetz, die notariellen Grundlagenurkunden und die Beschlussfassungen zusammen? Was muss bei der Einladung zur Eigentümerversammlung beachtet werden und wie wird diese durchgeführt? Was passiert, wenn Beschlüsse angefochten werden? Wie kann mit Beschlussanträgen zu den Themen bauliche Veränderungen und Modernisierungen verfahren werden? In dem praxisbezogenen Nachschlagewerk werden nicht nur die juristische und kaufmännische Verwaltung behandelt, sondern auch der komplexe Bereich der technischen Verwaltung wird ausführlich thematisiert.

Christian Grolik ist Diplom-Wirtschaftsjurist mit Schwerpunkt Immobilienrecht, Fachautor und seit 1992 in der Immobilienverwaltung und im Immobilienvertrieb tätig. Er promovierte im Jahr 2013 zum Dr. phil. und ist als Dozent für mehrere Bildungsinstitute tätig. Er engagiert sich ehrenamtlich im Verwaltergremium des IVD Süd. Petra Breitsameter ist Immobilienfachwirtin, Fachautorin und seit 1992 in der Immobilienverwaltung und im Immobilienvertrieb sowie in der Versicherungsbranche tätig. Sie engagiert sich ehrenamtlich in den IHK-Prüfungsausschüssen der IHK München zum Ausbildungsberuf Immobilienkaufmann/-kauffrau und zur Fortbildungsprüfung zum/zur Immobilienfachwirt/-in IHK. Darüber hinaus ist sie seit 2006 bei mehreren Bildungsinstituten als Dozentin tätig.

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Blick ins Buch
Inhaltsverzeichnis
Vorwort9
Teil IGrundlagen13
1. Die wichtigsten Begriffe15
2. Das Facility Management17
3. Begründung von Wohnungseigentum18
4. Aufgabenbereiche des Verwalters19
4.1 Gesetzliche Verwaltertätigkeiten20
4.2 Besondere Verwaltertätigkeiten24
4.3 Außenwirkung der Verwaltertätigkeit25
5. Verwaltergebühren28
6. Verwaltervertrag31
7. Bestellung und Abberufung des Verwalters34
7.1 Verwalterbestellung mit Teilungserklärung34
7.2 Verwalterbestellung mit Eigentümerbeschluss35
7.3 Vertragsablauf35
7.4 Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund36
7.5 Kündigung seitens des Verwalters (Amtsniederlegung)36
8. Wichtige Gesetze und Verordnungen – Übersicht38
9. Haftung des Verwalters40
Teil IIJuristische Verwaltung43
10. Organe der Eigentümergemeinschaft45
10.1 Wohnungseigentümer (mit Rechten und Pflichten)46
10.2 Verwalter48
10.3 Verwaltungsbeirat49
10.4 Hausmeister52
11. Rechtliche Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft57
11.1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)59
11.2 Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung61
11.3 Beschlüsse63
11.4 Hierarchie der drei rechtlichen Säulen64
11.5 Beschlusskompetenz64
11.6 Öffnungsklausel66
11.7 Obergerichtliche Rechtsprechung68
11.8 Prüfschema zur Gültigkeit von Beschlüssen69
12. Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Praxis72
13. Haftung der Eigentümergemeinschaft und einzelner Eigentümer74
14. Gerichtsverfahren75
14.1 Zuständige Gerichte75
14.2 Zivilprozessordnung76
14.3 Ersatzzustellungsvertreter76
14.4 Gerichtsverfahren im Einzelnen und die Auswirkungen auf den Verwalter77
15. Kollisionen zwischen Miet- und Wohnungseigentumsrecht85
Teil IIIKaufmännische Verwaltung89
A: Verwaltung von Bestandsobjekten89
16. Besitz- und Eigentumsübergang von Wohnungen und Eintritt in die Eigentümergemeinschaft91
16.1 Erwerb einer Einheit durch Kauf oder Schenkung92
16.2 Erwerb einer Einheit durch Zwangsversteigerung93
16.3 Behördliche Zustimmung93
16.4 Verwalterzustimmung94
16.5 Sonderfall: Zusammenlegung von Wohnungen durch den Eigentümer95
17. Eigentümerversammlung97
17.1 Ordentliche und außerordentliche Versammlungen (Turnus)98
17.2 Inhalte der Eigentümerversammlung (Tagesordnung)98
17.3 Einberufung der Eigentümerversammlung100
17.4 Durchführung der Versammlung107
17.5 Gültigkeit von Beschlüssen120
17.6 Vorgehensweisen bei schwierigen Versammlungsabläufen121
17.7 Rechtliche Handlungsunfähigkeit der Verwaltung130
17.8 »Schikanen« und Beleidigungen131
17.9 Beendigung der Versammlung133
17.10 Protokoll133
17.11 Beschluss-Sammlung133
18. § 22 WEG: Bauliche Veränderungen und Modernisierungen137
18.1 Rechtliche Grundlagen zu baulichen Veränderungen (§ 22 Abs. 1 WEG)137
18.2 Rechtliche Grundlagen zu Modernisierungen (§ 22 Abs. 2 WEG)144
19. Versicherungen165
19.1 Versicherungen für das Gemeinschaftseigentum165
19.2 Versicherungen für das Sondereigentum170
19.3 Versicherungsschäden171
20. Hausordnung175
21. Auskunfts- und Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer181
Teil IIIKaufmännische Verwaltung183
B: Besonderheiten bei der Übernahme und Verwaltung von Neubauobjekten183
22. Die faktische Eigentümergemeinschaft und deren Auswirkungen185
22.1 Auswirkungen auf den Eigentümer185
22.2 Auswirkungen auf den Bauträger186
22.3 Auswirkungen auf den Verwalter186
22.4 Gründungsversammlung: Besonderheiten bei der ersten Eigentümerversammlung187
23. Baumängelverfolgung189
Teil IIIKaufmännische Verwaltung193
C: Wirtschafts- und Vermögensverwaltung193
24. Kurze Einführung in das Rechnungswesen195
25. Finanzverwaltung200
25.1 Girokonto (laufendes Konto)200
25.2 Instandhaltungsrücklagen und Anlageformen201
26. Wirtschaftsplan203
27. Sonderumlagen207
28. Kreditaufnahme208
29. Heizkostenabrechnung209
29.1 Abrechnungsprinzip der Heizkostenabrechnung210
29.2 Heizkostenverteilerschlüssel210
29.3 Heizungsablesung211
29.4 Schätzen des Heizungs- und Warmwasserverbrauchs214
29.5 Bevorratungsbrennstoffe – Endbestand zum Jahresende ermitteln215
29.6 Gesamtkostenaufstellung bei der Heizkostenfirma einreichen216
30. Hausgeldabrechnung225
30.1 Abrechnungsprinzip der Hausgeldabrechnung226
30.2 Darstellung des Heizkosten-Unterschiedsbetrags gem. BGH-Urteil227
30.3 Exkurs: Trennen von Betriebskosten und nicht umlagefähigen Kosten228
30.4 Kostenverteilung229
30.5 Bescheinigung der haushaltsnahen Aufwendungen gem. § 35a EstG233
30.6 Entwicklung der Instandhaltungsrücklage234
30.7 Umsatzsteuerausweis bei Wohnungseigentümergemeinschaften235
30.8 Überprüfen der Hausgeldabrechnung237
30.9 Belegprüfung durch den Verwaltungsbeirat239
30.10 Beispiel-Hausgeldabrechnung240
Teil IVTechnische Verwaltung251
31. Aufgabenbereiche in der technischen Objektverwaltung253
32. Gebäudetypen und die technische Ausstattung255
33. Organisation der technischen Verwaltung256
33.1 (Technische) Objektunterlagen256
34. Betriebsführung, Instandhaltung und Wartung in der Verwalterpraxis263
34.1 Betriebsführung263
34.2 Betreiben263
34.3 Errichter- und Betreiberverantwortung264
34.4 Wartung und Gebäudereinigung265
34.5 Angebotsmanagement266
35. Gebäudetechnik275
35.1 Heizungs- und Wassertechnik275
35.2 Park- und Garagentechnik294
35.3 Elektrik300
35.4 Brandschutz302
35.5 Aufzugstechnik307
35.6 Müllentsorgungssysteme311
35.7 TV und Telekommunikation313
35.8 Sicherheit316
Anhänge319
Lösungshinweise zu den Fachfragen321
Arbeitshilfen329
Übernahme/Übergabe der Verwalterunterlagen – Checkliste329
Muster-Einladung333
Muster-Protokollvorlage334
Prüfschema § 22 Abs. 1 WEG336
Prüfschema § 22 Abs. 2 WEG339
Checkliste Heizkostenabrechnung340
Checkliste Hausgeldabrechnung341
Checkliste technische Bestandsaufnahme342
Checkliste technische Objektunterlagen345
Checkliste Objektbegehungen Wohngebäude348
Bauvertrag (Muster)349
Mieterwechselformular (Muster)353
Verzeichnisse355
Abkürzungsverzeichnis356
Abbildungsverzeichnis357
Tabellenverzeichnis359
Literaturverzeichnis360
Glossar361
Register363
Über die Autoren370

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