Vorwort | 6 |
Inhaltsverzeichnis | 8 |
Einleitung | 18 |
Teil 1: Hintergründe der Themenstellung | 21 |
A. Historische Entwicklung: Kooperationen durch öffentlich-rechtlichen Vertrag im Baurecht | 21 |
I. Kooperationen bei hoheitlichen Aufgaben | 21 |
II. Der öffentlich-rechtliche Vertrag als kooperative Handlungsform der Verwaltung | 23 |
III. Historische Entwicklung von Kooperationen im Baurecht | 25 |
IV. Verwaltungsverträge als Kooperationsform im Baurecht – Anwendungsbereiche und ihre Häufigkeit | 29 |
1. Erscheinungsformen von Verträgen im Baurecht | 29 |
2. Verbreitung der einzelnen Vertragstypen | 30 |
3. Auswahl der Verträge für die vorliegende Themenstellung | 32 |
B. „Gegenleistungen“ in städtebaulichen Verträgen | 33 |
I. Arten von gemeindlichen Leistungen | 34 |
1. Zunächst: Keine rechtliche Beurteilung der gemeindlichen Leistungen | 35 |
2. Mitwirkungspflichten der Gemeinde | 35 |
3. Planungsspezifische Gegenleistungen | 37 |
a) Motivation des Investors zum Vertragsschluss | 37 |
b) Erscheinungsformen der planungsorientierten Erwartungshaltung | 39 |
4. „Bauplanungsvertrag“ als eigener Vertragstyp? | 40 |
II. Interessenlagen bei Vertragsvereinbarungen zur Sicherung der Planungserwartung | 41 |
1. Interessenlage der Vertragspartner | 42 |
a) Interessenlage des Investors | 42 |
b) Interessenlage der Gemeinde | 44 |
2. Interessenlage Drittbetroffener | 45 |
C. Notwendigkeit eines Interessenausgleichs | 46 |
I. Raum für einen Interessenausgleich trotz § 1 Abs. 3 S. 2 | 46 |
II. Gefahren eines Interessenausgleichs | 48 |
1. Gefahr für die planerische Unabhängigkeit der Gemeinde | 48 |
2. Gefahren für die Beteiligungsmöglichkeiten Dritter | 50 |
3. Machtmissbrauch der Gemeinde durch den Einsatz der Planungsgewalt als Instrument in Verhandlungen | 51 |
4. Zwischenergebnis | 53 |
III. Chancen und Vorteile eines Interessenausgleichs | 53 |
1. Ausgleich der asymmetrischen Machtverhältnisse? | 53 |
2. Ökonomische Analyse der Risikoverteilung | 54 |
3. Reflexive Risiken für die Gemeinden beim Fehlen von Vereinbarungen | 56 |
4. Vermeidung einer Flucht in informelles Handeln | 57 |
a) Wirkungsweise informeller Absprachen | 58 |
b) Bedenken gegen informelles Handeln | 59 |
c) Verwandte Struktur zu korruptiven Verhaltensmustern? | 60 |
d) Schlussfolgerungen | 61 |
IV. Abwägung der Vor- und Nachteile | 61 |
V. Erledigung der Problematik durch den Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 12? | 64 |
VI. Fazit | 66 |
Teil 2: Das Verbot ausdrücklicher Planungsabreden | 67 |
A. Entwicklung bis zum Jahre 1993 | 68 |
I. Die einzelnen rechtlichen Argumente | 70 |
1. Verstoß gegen § 2 Abs. 7 BBauG (1976) | 70 |
2. Allgemeines Verbot von Normsetzungsverträgen | 72 |
3. Missachtung von Verfahrensvorschriften | 74 |
a) Unvereinbarkeit von Planungsabreden und Verfahrensvorgaben | 74 |
b) Unwirksamkeit auch des Vertrages bei Rechtsfehlern im Planungsverfahren? | 75 |
c) Möglichkeit zur Einhaltung des formalen Planungsverfahrens | 76 |
d) Wirksamkeitserhaltende Auslegung der Planungsabreden | 78 |
e) Zusammenfassung | 79 |
4. Missachtung des gesetzlichen Abwägungserfordernisses | 79 |
a) Verkürzung des Abwägungsvorgangs | 80 |
b) Einschränkung durch die Grundsätze der Flachglasentscheidung? | 81 |
c) Zulässigkeit einer Selbstbeschränkung der Gemeinde? | 82 |
d) Zweifel an der Verkürzung der Abwägung durch Planungsabreden | 83 |
e) Zusammenfassung | 83 |
II. Resultierender Meinungsstand bis 1993 | 84 |
1. Überwiegende Meinung | 84 |
2. Vermittelnde Ansichten | 85 |
3. Zusammenfassung: Rechtslage bis 1993 | 87 |
B. Weiterentwicklung der Gesetzeslage bis zum heutigen Stand | 87 |
I. § 6 Abs. 2 Satz 3 BauGB-MaßnG | 87 |
1. Rechtliche Bedeutung des BauGB-MaßnG | 87 |
2. Regelungsgehalt des § 6 Abs. 2 Satz 3 BauGB-MaßnG | 88 |
II. Regelungen zur Planungsabrede im BauGB | 90 |
1. Verbot vertraglicher Primäransprüche auf Bauleitplanung | 90 |
2. Einschränkung des § 1 Abs. 3 S. 2 bei willkürlicher Nichtplanung? | 91 |
III. Folgen einer rechtswidrigen Planungsabrede für den Vertrag | 93 |
IV. Zusammenfassung der aktuellen Rechtslage | 95 |
C. Sonderfall: Planungsunterlassungsabreden | 95 |
I. Meinungsstand | 96 |
1. Historische Ansichten | 96 |
2. Aktueller Meinungsstand | 97 |
II. Stellungnahme | 97 |
1. Systematische Auslegung von § 1 Abs. 3 S. 2, Abs. 8 | 98 |
2. Teleologische Auslegung von § 1 Abs. 3 S. 2, Abs. 8 | 99 |
a) Gefahr für die gesetzlichen Verfahrensvorgaben | 100 |
b) Gefahr für § 1 Abs. 3 S. 1 | 100 |
3. Ergebnis | 101 |
Teil 3: Verträge ohne besondere Vereinbarungen zur Planungserwartung | 103 |
A. Rechtliche Beziehung zwischen vertraglicher Leistung und Planungserwartung | 103 |
I. Synallagmatisches Gegenseitigkeitsverhältnis | 104 |
1. Tatsächliche Sichtweise der Vertragsparteien | 105 |
2. Formal rechtliche Betrachtungsweise | 107 |
3. Dennoch: Einordnung in das Synallagma? | 107 |
a) Argumentation von Birk | 108 |
b) Vergleichbarkeit mit der rechtlichen Unmöglichkeit im Zivilrecht? | 110 |
c) Stellungnahme zur Planungserwartung im Synallagma | 112 |
4. Alternativen zum Synallagma: Unvollkommen zweiseitiger oder einseitiger Vertrag? | 112 |
5. Verzicht auf diese (zivil-)rechtliche Einordnung | 113 |
II. Öffentlich-rechtliche Einordnung | 114 |
1. Verträge mit Planungserwartung als „hinkende“ Verträge | 114 |
2. Austauschverträge nach § 56 VwVfG? | 115 |
a) Hinkende städtebauliche Verträge als Verträge nach § 54 S. 2 VwVfG | 117 |
aa) Begriff des subordinationsrechtlichen Vertrags | 118 |
bb) Übertragung auf städtebauliche Verträge | 121 |
cc) Bedeutung der Planungserwartung bei der Einordnung | 123 |
b) Hinkende Verträge mit Planungserwartung als Austauschverträge | 124 |
3. Ergebnis der öffentlich-rechtlichen Einordnung | 126 |
III. Effektive vertragsrechtliche Bedeutung der Planungserwartung | 126 |
1. § 62 VwVfG mit §§ 320 ff. BGB analog | 127 |
2. Planungserwartung als Geschäftsgrundlage, § 60 VwVfG | 128 |
a) Verdeckte Leistung als Geschäftsgrundlage | 128 |
b) Kritik gegen diese Einordnung der Planungserwartung | 129 |
3. Einordnung als Bedingung | 132 |
a) Grundsätzliche Anwendungsmöglichkeit | 132 |
b) Mögliche Kritikpunkte | 135 |
4. Auslegung als Risikoübernahme | 138 |
5. Auslegung als zusätzliche informelle Absprache | 139 |
6. Keine Funktion der Planungserwartung im Vertrag | 140 |
7. Schlussfolgerung | 141 |
B. Schutz des Realisierungsinteresses | 142 |
I. Anspruch auf Entscheidung über die Einleitung eines Planungsverfahrens | 142 |
1. Exkurs: Bedeutung des § 12 Abs. 2 S. 1 | 143 |
a) Anspruchsinhalt | 143 |
b) Materielle Bindung bei der Entscheidung nach § 12 Abs. 2 S. 1 | 147 |
aa) Meinungsstand | 147 |
bb) Stellungnahme | 151 |
c) Materielle Bindung auch bei Abbruch des Planungsverfahrens? | 156 |
2. Gesetzlicher Anspruch analog zu § 12 Abs. 2 S. 1? | 158 |
3. Vertraglicher Anspruch nach entsprechender Auslegung der Verträge? | 161 |
II. Städtebaulicher Vertrag als besonderer Abwägungsbelang | 163 |
1. Grundsätzliche Abwägungserheblichkeit des Vertragsschlusses | 163 |
2. Umfang der Abwägungserheblichkeit | 166 |
a) Materieller Gewichtungsvorrang? | 167 |
b) Rechtliche Anknüpfungspunkte für einen Gewichtungsvorrang | 169 |
c) Schlussfolgerung | 171 |
C. Sekundäransprüche bei ausbleibender Planung | 172 |
I. Verschuldensunabhängige Haftung durch Risikoübernahme | 175 |
1. Entwicklung in der Rechtsprechung | 175 |
2. Heutiger Meinungsstand | 177 |
3. Stellungnahme | 178 |
a) Zur Herleitung durch Umdeutung oder Auslegung | 179 |
b) Zur Übertragbarkeit auf städtebauliche Verträge | 181 |
c) Ergebnis | 183 |
II. Verschuldenshaftung aus Vertrag | 183 |
1. Grundnorm § 280 Abs. 1 BGB | 184 |
2. Vorvertragliche Pflichtverletzungen (cic) | 185 |
a) Vertragsschluss aufgrund pflichtwidrigen Verhaltens | 185 |
b) Abbruch der Verhandlungen als Pflichtwidrigkeit | 186 |
3. Verletzung vertraglicher Pflichten | 188 |
a) Nichtplanung als Hauptpflichtverletzung, §§ 280 Abs. 1, 281 ff. BGB | 189 |
b) Nichtplanung als Nebenpflichtverletzung, §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB | 190 |
aa) § 162 Abs. 1 BGB als gesetzlicher Anknüpfungspunkt einer Vertragspflicht | 191 |
bb) Bestimmung des Maßstabs für die Treuwidrigkeit | 192 |
(1) Treuepflicht zur Verwirklichung einer rechtlich möglichen Planung | 193 |
(2) Treuepflicht zur hinreichenden Berücksichtigung des Vertrages in der Abwägung | 196 |
(3) Treuwidrigkeit bei unzureichender Begründung einer vorzeitigen planerischen Neuorientierung | 197 |
(4) Treuwidrigkeit bei willkürlicher Nichtplanung | 199 |
4. Verschulden | 202 |
5. Ergebnisse zur vertraglichen Verschuldenshaftung | 202 |
III. Amtshaftungsanspruch, § 839 BGB i.V.m. Art. 34 GG | 203 |
1. Drittbezogene Amtspflicht zur Vermeidung fehlerhafter Auskünfte | 203 |
2. Keine drittbezogene Amtspflicht zur Bauleitplanung | 204 |
3. Drittbezogene Amtspflicht zu konsequentem Verhalten nach Vertragsschluss | 205 |
a) Regelmäßig keine Amtspflicht zum Vertragsschluss | 206 |
b) Amtspflicht zu konsequentem Verhalten nach Vertragsschluss | 206 |
4. Drittbezogene Amtspflichtverletzung bei Abwägungsmängeln | 207 |
5. Exkurs: Drittbezogene Amtspflichtverletzung bei unwirksamer Planung | 208 |
IV. Rückabwicklungen bei enttäuschter Planungserwartung | 209 |
V. Fazit zu den Sekundäransprüchen | 210 |
D. Schutz einer zunächst erfüllten Planungserwartung | 210 |
E. Ergebnisse von Teil 3 | 212 |
Teil 4: Alternativen zur Planungsabrede – Möglichkeiten eines rechtsgeschäftlichen Interessenausgleichs | 214 |
A. Gemeinsame Grenzen aller Alternativansätze | 218 |
I. Raum für eine differenzierte rechtliche Beurteilung relativierter Bindungen | 218 |
II. § 1 Abs. 3 S. 2 als Rechtmäßigkeitsmaßstab | 219 |
1. Direkte Verbotswirkung des § 1 Abs. 3 S. 2 | 220 |
a) Historische Intention des Gesetzgebers | 221 |
b) Teleologisches Argument | 222 |
c) Systematische Auslegung | 223 |
d) Auslegung im Hinblick auf Art. 28 Abs. 2 GG | 224 |
e) Ergebnis | 224 |
2. Rechtswidrige Umgehungen des § 1 Abs. 3 S. 2 | 225 |
a) Anwendbarkeit beim öffentlich-rechtlichen Vertrag | 225 |
b) Grundsätze des Umgehungsgeschäftes | 226 |
aa) Verbot von Planungsansprüchen als erfolgsbezogenes Verbot | 227 |
bb) Vereitelung des Verbotszweckes durch Alternativklauseln | 228 |
III. Sonstige Planungsgrundsätze als Rechtmäßigkeitsmaßstab | 229 |
IV. Planungspflicht mit Rechtsvorbehalt als Zielvorgabe für Alternativklauseln? | 230 |
B. Indirekte Bindungen | 233 |
I. Ausdrückliche Bedingung | 233 |
II. Rücktrittsrecht für den privaten Vertragspartner | 235 |
III. Annahmeberechtigung der Gemeinde erst nach Planung | 236 |
IV. Nachverhandlungsklausel | 237 |
V. Vereinbarungen über Kostentragungen und Sekundäransprüche | 239 |
1. Verschuldensunabhängige Garantiehaftung | 239 |
a) Meinungsstand zur Rechtmäßigkeit von Risikoübernahmen | 240 |
b) Differenzierung nach den übertragenen Risiken und Kosten | 241 |
c) Grenze rechtmäßiger Risikoübertragungen | 243 |
aa) Vollständige Risikoübernahme | 244 |
bb) Übertragung des Aufwendungsrisikos | 244 |
cc) Ergebnis zur vertraglichen Risikoübernahme | 247 |
2. Konkretisierung und Erweiterung der Verschuldenshaftung | 248 |
C. Alternative Leistungsversprechen der Gemeinde | 249 |
I. Ausgeschlossene Leistungsansprüche | 249 |
II. Planförderungsklauseln | 251 |
1. „Einfache“ Planförderungsklausel | 251 |
a) Inhalt der Planförderungspflicht | 252 |
b) Wirkung der Planförderungspflicht | 254 |
c) Rechtmäßigkeit einer einfachen Planförderungsklausel | 256 |
aa) Zulässigkeit einer vertraglichen Erklärung über die städtebauliche Konzeption | 256 |
bb) Rechtmäßigkeit des Begründungserfordernisses | 257 |
2. „Konkretisierte“ Planförderungsklausel | 259 |
a) Formulierung einer konkreten Planförderungspflicht | 259 |
b) Inhalt der konkretisierten Planförderungspflicht | 261 |
aa) Anspruch nur auf ermessensfehlerfreie Entscheidung | 261 |
bb) Rechtmäßigkeit der Entscheidung als Haupt- oder Nebenpflicht | 262 |
cc) Fortwirkung des Anspruches im Verfahren | 263 |
dd) Primäranspruch auch auf einzelne Verfahrensschritte? | 264 |
c) Meinungsstand zur Rechtmäßigkeit | 265 |
d) Stellungnahme zur Rechtmäßigkeit eines vertraglichen Anspruchs auf die Verfahrenseinleitungsentscheidung | 267 |
aa) Wahrung der Organzuständigkeit innerhalb der Gemeinde | 267 |
bb) Vereinbarkeit mit § 1 Abs. 3 S. 2 | 268 |
(1) Auslegung nach Wortlaut und Systematik | 269 |
(2) Vergleich mit dem Ausschluss gesetzlicher subjektiver Rechte auf Planung | 270 |
(3) Teleologische Auslegung | 272 |
(4) Ergebnis | 273 |
cc) Verstoß gegen § 1 Abs. 3 S. 1 | 273 |
(1) Raum für eine hinreichende Planlegitimation | 273 |
(2) Planlegitimation mit Einzelinteressen | 275 |
(3) Schlussfolgerung | 277 |
dd) Verstoß gegen weitere Planungsgrundsätze | 277 |
ee) Schlussfolgerung der Rechtmäßigkeitsprüfung | 278 |
e) Rechtmäßigkeit der Fortwirkung im Planungsverfahren | 278 |
f) Rechtmäßigkeit eines Primäranspruchs auf weitere Verfahrensakte | 281 |
3. Schutzeffekt für die Planungserwartung | 283 |
a) Schadensersatzanspruch bei der einfachen Planförderungsklausel | 283 |
b) Leistungsanspruch bei der konkretisierten Planförderungsklausel | 284 |
c) Begründungsanforderung für eine planerische Neuorientierung | 286 |
aa) Verhältnismäßigkeitsprinzip als Maßstab | 286 |
bb) Parallele zu § 12 Abs. 2 | 288 |
cc) Anhaltspunkte für eine Verhältnismäßigkeitskontrolle | 288 |
d) Ergebnis zum Nutzen der Planförderungsklauseln | 291 |
III. Vereinbarungen über das Abwägungsmaterial | 291 |
1. Gemeinsame rechtliche Anforderungen | 293 |
a) § 1 Abs. 3 S. 2 | 293 |
b) Verknüpfung des rechtlichen Schicksals von Abwägung und Vertrag | 294 |
c) Wahrung der Organzuständigkeit | 295 |
d) Verbot von Verträgen zulasten Dritter | 296 |
2. Vereinbarungen über die Zusammenstellung des Abwägungsmaterials | 297 |
a) Bestimmung eines abwägungserheblichen privaten Belanges | 297 |
b) Bestimmung eines abwägungserheblichen öffentlichen Belanges | 299 |
c) Ausschluss abwägungserheblicher Belange | 300 |
aa) Grundsatz | 300 |
bb) Ausschluss der übernommenen Kosten als Abwägungsbelang | 301 |
cc) Vereinbarung von Gegenmaßnahmen gegen prognostizierbare entgegenstehende Belange | 302 |
(1) Wirkungsweise | 303 |
(2) Grundsätzliche Zulässigkeit | 304 |
(3) Vertrag zulasten späterer Nutzer? | 305 |
(4) Zulässigkeit der Berücksichtigungspflicht für die Gemeinde | 307 |
(5) Fazit | 307 |
3. Besondere Gewichtung des Bebauungsinteresses als Belang | 307 |
a) Inhalt und möglicher Nutzen einer solchen Vereinbarung | 308 |
b) Vereinbarkeit mit dem Abwägungsgebot? | 309 |
aa) Abwägungsfehler durch die relative Abwertung anderer Belange? | 311 |
bb) Abwägungsfehler durch die besondere Gewichtung | 312 |
(1) Beurteilungsspielraum bei der Gewichtung | 312 |
(2) Objektive Begründbarkeit der vereinbarten Gewichtung | 314 |
(3) Reduzierte Gewichtungsvereinbarungen | 315 |
c) Ergebnis | 316 |
4. Kombination der Abwägungsvereinbarungen mit einer Planförderungsklausel | 316 |
5. Fazit zu den Abwägungsvereinbarungen | 317 |
IV. Pflicht der Gemeinde zur Errichtung der Folgeeinrichtung | 317 |
V. Anspruch auf Baugenehmigung | 319 |
1. Regelfall: Gebundene Entscheidung über die Baugenehmigung | 319 |
2. Ermessen bei der planungsrechtlichen Beurteilung | 320 |
3. Ergebnis | 322 |
VI. Anspruch auf Erteilung des Einvernehmens nach § 36 | 322 |
1. Rechtmäßigkeit | 324 |
2. Begrenzte Bindungswirkung | 325 |
3. Ergebnis | 326 |
D. Modelle mit vertiefter Kooperation | 327 |
I. Übertragung von Verfahrensschritten auf den Investor | 327 |
1. Ausarbeitung des Bauleitplans, § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 | 327 |
2. Vorbereitung und Durchführung von Verfahrenschritten, § 4b | 329 |
a) Meinungsstand: Investor als „Dritter“ im Sinne des § 4b | 330 |
b) Stellungnahme | 332 |
aa) § 4b oder § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 1? | 332 |
bb) Umgang mit der Interessenverflechtung | 334 |
3. Rück-Abwälzung der Kosten übernommener Aufgaben beim Ausfall der Planung? | 336 |
4. Ergebnis | 339 |
II. Gemeinsame Gesellschaft | 340 |
1. Modell einer gemeinsamen Gesellschaft | 340 |
2. Rechtliche Grenzen | 342 |
a) Kommunalrechtliche Grenzen | 342 |
b) Planungsrechtliche Grenzen | 343 |
3. Fazit | 345 |
III. Beteiligung einer weiteren Gemeinde | 345 |
IV. Einbindung in einen Grunderwerbsvorgang | 347 |
E. Die Planungserwartung und ihre Konkretisierbarkeit im Vertrag | 350 |
I. Konsequenzen einer stärkeren Konkretisierung | 351 |
II. Alternativenprüfung als rechtliche Grenze der Konkretisierbarkeit? | 352 |
III. Ergebnis | 354 |
F. Ergebnis der Suche nach Alternativklauseln | 354 |
Teil 5: Folgeprobleme für den Rechtsschutz | 356 |
A. Durchsetzung eines Anspruchs auf Verfahrenseinleitungsbeschluss | 356 |
I. Gemeinsame Betrachtung mit § 12 Abs. 2 S. 1 | 356 |
II. Rechtsweg | 357 |
III. Statthafte Klageart(en) | 358 |
1. Rechtsnatur der Entscheidung über die Verfahrenseinleitung | 358 |
a) Meinungsstand bei § 2 Abs. 1 | 359 |
b) Meinungsstand bei § 12 Abs. 2 S. 1 | 361 |
c) Stellungnahme | 362 |
d) Rechtsnatur der Ablehnung und Beendigung des Planungsverfahrens | 366 |
2. Statthafte Klagearten bei den einzelnen Begehren | 367 |
a) Begehren einer erstmaligen Entscheidung | 367 |
b) Begehren einer neuen Entscheidung wegen behaupteter Rechtsfehler | 369 |
c) Rechtskontrolle einer vorzeitigen Verfahrensbeendigung | 370 |
3. Ergebnis zu den statthaften Klagearten | 373 |
IV. Vereinbarkeit mit § 44a VwGO | 373 |
1. Anwendbarkeit in einem Satzungsverfahren | 373 |
2. Bei unterstellter Anwendbarkeit im Satzungsverfahren | 374 |
3. Ergebnis | 377 |
V. Klagebefugnis | 377 |
VI. Ergebnis | 378 |
B. Sekundäransprüche nach gescheiterter Planungserwartung | 379 |
I. Eröffnete Rechtswege | 379 |
1. Amtshaftungsanspruch | 379 |
2. Rückabwicklung bereits erbrachter Leistungen | 380 |
3. Vertragliche Ansprüche | 381 |
4. Vorvertragliche Ansprüche | 381 |
a) Meinungsstand | 382 |
b) Stellungnahme | 383 |
aa) Vermeidung von Unsicherheiten über den Rechtsweg | 383 |
bb) Auslegung des § 40 Abs. 2 S. 1 VwGO | 384 |
cc) Ergebnis | 386 |
II. Vereinheitlichung des Rechtsweges? | 387 |
Gesamtergebnis in Thesen | 390 |
Literaturverzeichnis | 395 |
Sachverzeichnis | 407 |