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E-Book

Planungsleistungen als »Gegenleistung« in städtebaulichen Verträgen.

AutorPhillip Kämper
VerlagDuncker & Humblot GmbH
Erscheinungsjahr2010
ReiheSchriften zum Öffentlichen Recht 1081
Seitenanzahl410 Seiten
ISBN9783428525584
FormatPDF
KopierschutzWasserzeichen
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis89,90 EUR
Wenn Bauinvestoren und Gemeinden im Wege eines städtebaulichen Vertrages kooperieren, weisen solche Kooperationen oftmals eine ähnliche Struktur auf: Der Investor entlastet die Gemeinde finanziell und hofft dafür auf eine wunschgemäße Bauleitplanung. Der Versuchung, die Gemeinde durch einen vertraglichen Planungsanspruch zu binden, ist der Gesetzgeber 1998 ausdrücklich entgegengetreten (heute: § 1 Abs. 3, 2. HS BauGB). Schon zuvor lehnte die Rechtsprechung dergleichen ab. Nach einem Überblick über die Interessenlagen von Investoren, Gemeinden und Dritten zeichnet der Autor zunächst die Diskussion um vertragliche Primäransprüche auf Bauleitplanung nach. Die derzeitige Vertragspraxis berücksichtigt die Planungserwartung in ausdrücklichen Vereinbarungen kaum. Daher untersucht Phillip Kämper, ob und inwieweit die bestehende Gesetzeslage das Planungsinteresse privater Vertragspartner anerkennt und schützen kann. Im Anschluss begibt er sich auf zuvor kaum vertieftes Terrain: Gesucht werden Ansätze, durch welche die Planungserwartung in rechtlich unbedenklicher Weise in den Vertrag einfließen kann. Den kleinen Spielraum zwischen dem Sicherungsinteresse des Privaten und der Planungsfreiheit der Gemeinde lotet Kämper dabei anhand zahlreicher Vorschläge zur Vertragsgestaltung aus. Zuletzt werden die gefundenen Ergebnisse auf ihre gerichtliche Durchsetzbarkeit untersucht.

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Blick ins Buch
Inhaltsverzeichnis
Vorwort6
Inhaltsverzeichnis8
Einleitung18
Teil 1: Hintergründe der Themenstellung21
A. Historische Entwicklung: Kooperationen durch öffentlich-rechtlichen Vertrag im Baurecht21
I. Kooperationen bei hoheitlichen Aufgaben21
II. Der öffentlich-rechtliche Vertrag als kooperative Handlungsform der Verwaltung23
III. Historische Entwicklung von Kooperationen im Baurecht25
IV. Verwaltungsverträge als Kooperationsform im Baurecht – Anwendungsbereiche und ihre Häufigkeit29
1. Erscheinungsformen von Verträgen im Baurecht29
2. Verbreitung der einzelnen Vertragstypen30
3. Auswahl der Verträge für die vorliegende Themenstellung32
B. „Gegenleistungen“ in städtebaulichen Verträgen33
I. Arten von gemeindlichen Leistungen34
1. Zunächst: Keine rechtliche Beurteilung der gemeindlichen Leistungen35
2. Mitwirkungspflichten der Gemeinde35
3. Planungsspezifische Gegenleistungen37
a) Motivation des Investors zum Vertragsschluss37
b) Erscheinungsformen der planungsorientierten Erwartungshaltung39
4. „Bauplanungsvertrag“ als eigener Vertragstyp?40
II. Interessenlagen bei Vertragsvereinbarungen zur Sicherung der Planungserwartung41
1. Interessenlage der Vertragspartner42
a) Interessenlage des Investors42
b) Interessenlage der Gemeinde44
2. Interessenlage Drittbetroffener45
C. Notwendigkeit eines Interessenausgleichs46
I. Raum für einen Interessenausgleich trotz § 1 Abs. 3 S. 246
II. Gefahren eines Interessenausgleichs48
1. Gefahr für die planerische Unabhängigkeit der Gemeinde48
2. Gefahren für die Beteiligungsmöglichkeiten Dritter50
3. Machtmissbrauch der Gemeinde durch den Einsatz der Planungsgewalt als Instrument in Verhandlungen51
4. Zwischenergebnis53
III. Chancen und Vorteile eines Interessenausgleichs53
1. Ausgleich der asymmetrischen Machtverhältnisse?53
2. Ökonomische Analyse der Risikoverteilung54
3. Reflexive Risiken für die Gemeinden beim Fehlen von Vereinbarungen56
4. Vermeidung einer Flucht in informelles Handeln57
a) Wirkungsweise informeller Absprachen58
b) Bedenken gegen informelles Handeln59
c) Verwandte Struktur zu korruptiven Verhaltensmustern?60
d) Schlussfolgerungen61
IV. Abwägung der Vor- und Nachteile61
V. Erledigung der Problematik durch den Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 12?64
VI. Fazit66
Teil 2: Das Verbot ausdrücklicher Planungsabreden67
A. Entwicklung bis zum Jahre 199368
I. Die einzelnen rechtlichen Argumente70
1. Verstoß gegen § 2 Abs. 7 BBauG (1976)70
2. Allgemeines Verbot von Normsetzungsverträgen72
3. Missachtung von Verfahrensvorschriften74
a) Unvereinbarkeit von Planungsabreden und Verfahrensvorgaben74
b) Unwirksamkeit auch des Vertrages bei Rechtsfehlern im Planungsverfahren?75
c) Möglichkeit zur Einhaltung des formalen Planungsverfahrens76
d) Wirksamkeitserhaltende Auslegung der Planungsabreden78
e) Zusammenfassung79
4. Missachtung des gesetzlichen Abwägungserfordernisses79
a) Verkürzung des Abwägungsvorgangs80
b) Einschränkung durch die Grundsätze der Flachglasentscheidung?81
c) Zulässigkeit einer Selbstbeschränkung der Gemeinde?82
d) Zweifel an der Verkürzung der Abwägung durch Planungsabreden83
e) Zusammenfassung83
II. Resultierender Meinungsstand bis 199384
1. Überwiegende Meinung84
2. Vermittelnde Ansichten85
3. Zusammenfassung: Rechtslage bis 199387
B. Weiterentwicklung der Gesetzeslage bis zum heutigen Stand87
I. § 6 Abs. 2 Satz 3 BauGB-MaßnG87
1. Rechtliche Bedeutung des BauGB-MaßnG87
2. Regelungsgehalt des § 6 Abs. 2 Satz 3 BauGB-MaßnG88
II. Regelungen zur Planungsabrede im BauGB90
1. Verbot vertraglicher Primäransprüche auf Bauleitplanung90
2. Einschränkung des § 1 Abs. 3 S. 2 bei willkürlicher Nichtplanung?91
III. Folgen einer rechtswidrigen Planungsabrede für den Vertrag93
IV. Zusammenfassung der aktuellen Rechtslage95
C. Sonderfall: Planungsunterlassungsabreden95
I. Meinungsstand96
1. Historische Ansichten96
2. Aktueller Meinungsstand97
II. Stellungnahme97
1. Systematische Auslegung von § 1 Abs. 3 S. 2, Abs. 898
2. Teleologische Auslegung von § 1 Abs. 3 S. 2, Abs. 899
a) Gefahr für die gesetzlichen Verfahrensvorgaben100
b) Gefahr für § 1 Abs. 3 S. 1100
3. Ergebnis101
Teil 3: Verträge ohne besondere Vereinbarungen zur Planungserwartung103
A. Rechtliche Beziehung zwischen vertraglicher Leistung und Planungserwartung103
I. Synallagmatisches Gegenseitigkeitsverhältnis104
1. Tatsächliche Sichtweise der Vertragsparteien105
2. Formal rechtliche Betrachtungsweise107
3. Dennoch: Einordnung in das Synallagma?107
a) Argumentation von Birk108
b) Vergleichbarkeit mit der rechtlichen Unmöglichkeit im Zivilrecht?110
c) Stellungnahme zur Planungserwartung im Synallagma112
4. Alternativen zum Synallagma: Unvollkommen zweiseitiger oder einseitiger Vertrag?112
5. Verzicht auf diese (zivil-)rechtliche Einordnung113
II. Öffentlich-rechtliche Einordnung114
1. Verträge mit Planungserwartung als „hinkende“ Verträge114
2. Austauschverträge nach § 56 VwVfG?115
a) Hinkende städtebauliche Verträge als Verträge nach § 54 S. 2 VwVfG117
aa) Begriff des subordinationsrechtlichen Vertrags118
bb) Übertragung auf städtebauliche Verträge121
cc) Bedeutung der Planungserwartung bei der Einordnung123
b) Hinkende Verträge mit Planungserwartung als Austauschverträge124
3. Ergebnis der öffentlich-rechtlichen Einordnung126
III. Effektive vertragsrechtliche Bedeutung der Planungserwartung126
1. § 62 VwVfG mit §§ 320 ff. BGB analog127
2. Planungserwartung als Geschäftsgrundlage, § 60 VwVfG128
a) Verdeckte Leistung als Geschäftsgrundlage128
b) Kritik gegen diese Einordnung der Planungserwartung129
3. Einordnung als Bedingung132
a) Grundsätzliche Anwendungsmöglichkeit132
b) Mögliche Kritikpunkte135
4. Auslegung als Risikoübernahme138
5. Auslegung als zusätzliche informelle Absprache139
6. Keine Funktion der Planungserwartung im Vertrag140
7. Schlussfolgerung141
B. Schutz des Realisierungsinteresses142
I. Anspruch auf Entscheidung über die Einleitung eines Planungsverfahrens142
1. Exkurs: Bedeutung des § 12 Abs. 2 S. 1143
a) Anspruchsinhalt143
b) Materielle Bindung bei der Entscheidung nach § 12 Abs. 2 S. 1147
aa) Meinungsstand147
bb) Stellungnahme151
c) Materielle Bindung auch bei Abbruch des Planungsverfahrens?156
2. Gesetzlicher Anspruch analog zu § 12 Abs. 2 S. 1?158
3. Vertraglicher Anspruch nach entsprechender Auslegung der Verträge?161
II. Städtebaulicher Vertrag als besonderer Abwägungsbelang163
1. Grundsätzliche Abwägungserheblichkeit des Vertragsschlusses163
2. Umfang der Abwägungserheblichkeit166
a) Materieller Gewichtungsvorrang?167
b) Rechtliche Anknüpfungspunkte für einen Gewichtungsvorrang169
c) Schlussfolgerung171
C. Sekundäransprüche bei ausbleibender Planung172
I. Verschuldensunabhängige Haftung durch Risikoübernahme175
1. Entwicklung in der Rechtsprechung175
2. Heutiger Meinungsstand177
3. Stellungnahme178
a) Zur Herleitung durch Umdeutung oder Auslegung179
b) Zur Übertragbarkeit auf städtebauliche Verträge181
c) Ergebnis183
II. Verschuldenshaftung aus Vertrag183
1. Grundnorm § 280 Abs. 1 BGB184
2. Vorvertragliche Pflichtverletzungen (cic)185
a) Vertragsschluss aufgrund pflichtwidrigen Verhaltens185
b) Abbruch der Verhandlungen als Pflichtwidrigkeit186
3. Verletzung vertraglicher Pflichten188
a) Nichtplanung als Hauptpflichtverletzung, §§ 280 Abs. 1, 281 ff. BGB189
b) Nichtplanung als Nebenpflichtverletzung, §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB190
aa) § 162 Abs. 1 BGB als gesetzlicher Anknüpfungspunkt einer Vertragspflicht191
bb) Bestimmung des Maßstabs für die Treuwidrigkeit192
(1) Treuepflicht zur Verwirklichung einer rechtlich möglichen Planung193
(2) Treuepflicht zur hinreichenden Berücksichtigung des Vertrages in der Abwägung196
(3) Treuwidrigkeit bei unzureichender Begründung einer vorzeitigen planerischen Neuorientierung197
(4) Treuwidrigkeit bei willkürlicher Nichtplanung199
4. Verschulden202
5. Ergebnisse zur vertraglichen Verschuldenshaftung202
III. Amtshaftungsanspruch, § 839 BGB i.V.m. Art. 34 GG203
1. Drittbezogene Amtspflicht zur Vermeidung fehlerhafter Auskünfte203
2. Keine drittbezogene Amtspflicht zur Bauleitplanung204
3. Drittbezogene Amtspflicht zu konsequentem Verhalten nach Vertragsschluss205
a) Regelmäßig keine Amtspflicht zum Vertragsschluss206
b) Amtspflicht zu konsequentem Verhalten nach Vertragsschluss206
4. Drittbezogene Amtspflichtverletzung bei Abwägungsmängeln207
5. Exkurs: Drittbezogene Amtspflichtverletzung bei unwirksamer Planung208
IV. Rückabwicklungen bei enttäuschter Planungserwartung209
V. Fazit zu den Sekundäransprüchen210
D. Schutz einer zunächst erfüllten Planungserwartung210
E. Ergebnisse von Teil 3212
Teil 4: Alternativen zur Planungsabrede – Möglichkeiten eines rechtsgeschäftlichen Interessenausgleichs214
A. Gemeinsame Grenzen aller Alternativansätze218
I. Raum für eine differenzierte rechtliche Beurteilung relativierter Bindungen218
II. § 1 Abs. 3 S. 2 als Rechtmäßigkeitsmaßstab219
1. Direkte Verbotswirkung des § 1 Abs. 3 S. 2220
a) Historische Intention des Gesetzgebers221
b) Teleologisches Argument222
c) Systematische Auslegung223
d) Auslegung im Hinblick auf Art. 28 Abs. 2 GG224
e) Ergebnis224
2. Rechtswidrige Umgehungen des § 1 Abs. 3 S. 2225
a) Anwendbarkeit beim öffentlich-rechtlichen Vertrag225
b) Grundsätze des Umgehungsgeschäftes226
aa) Verbot von Planungsansprüchen als erfolgsbezogenes Verbot227
bb) Vereitelung des Verbotszweckes durch Alternativklauseln228
III. Sonstige Planungsgrundsätze als Rechtmäßigkeitsmaßstab229
IV. Planungspflicht mit Rechtsvorbehalt als Zielvorgabe für Alternativklauseln?230
B. Indirekte Bindungen233
I. Ausdrückliche Bedingung233
II. Rücktrittsrecht für den privaten Vertragspartner235
III. Annahmeberechtigung der Gemeinde erst nach Planung236
IV. Nachverhandlungsklausel237
V. Vereinbarungen über Kostentragungen und Sekundäransprüche239
1. Verschuldensunabhängige Garantiehaftung239
a) Meinungsstand zur Rechtmäßigkeit von Risikoübernahmen240
b) Differenzierung nach den übertragenen Risiken und Kosten241
c) Grenze rechtmäßiger Risikoübertragungen243
aa) Vollständige Risikoübernahme244
bb) Übertragung des Aufwendungsrisikos244
cc) Ergebnis zur vertraglichen Risikoübernahme247
2. Konkretisierung und Erweiterung der Verschuldenshaftung248
C. Alternative Leistungsversprechen der Gemeinde249
I. Ausgeschlossene Leistungsansprüche249
II. Planförderungsklauseln251
1. „Einfache“ Planförderungsklausel251
a) Inhalt der Planförderungspflicht252
b) Wirkung der Planförderungspflicht254
c) Rechtmäßigkeit einer einfachen Planförderungsklausel256
aa) Zulässigkeit einer vertraglichen Erklärung über die städtebauliche Konzeption256
bb) Rechtmäßigkeit des Begründungserfordernisses257
2. „Konkretisierte“ Planförderungsklausel259
a) Formulierung einer konkreten Planförderungspflicht259
b) Inhalt der konkretisierten Planförderungspflicht261
aa) Anspruch nur auf ermessensfehlerfreie Entscheidung261
bb) Rechtmäßigkeit der Entscheidung als Haupt- oder Nebenpflicht262
cc) Fortwirkung des Anspruches im Verfahren263
dd) Primäranspruch auch auf einzelne Verfahrensschritte?264
c) Meinungsstand zur Rechtmäßigkeit265
d) Stellungnahme zur Rechtmäßigkeit eines vertraglichen Anspruchs auf die Verfahrenseinleitungsentscheidung267
aa) Wahrung der Organzuständigkeit innerhalb der Gemeinde267
bb) Vereinbarkeit mit § 1 Abs. 3 S. 2268
(1) Auslegung nach Wortlaut und Systematik269
(2) Vergleich mit dem Ausschluss gesetzlicher subjektiver Rechte auf Planung270
(3) Teleologische Auslegung272
(4) Ergebnis273
cc) Verstoß gegen § 1 Abs. 3 S. 1273
(1) Raum für eine hinreichende Planlegitimation273
(2) Planlegitimation mit Einzelinteressen275
(3) Schlussfolgerung277
dd) Verstoß gegen weitere Planungsgrundsätze277
ee) Schlussfolgerung der Rechtmäßigkeitsprüfung278
e) Rechtmäßigkeit der Fortwirkung im Planungsverfahren278
f) Rechtmäßigkeit eines Primäranspruchs auf weitere Verfahrensakte281
3. Schutzeffekt für die Planungserwartung283
a) Schadensersatzanspruch bei der einfachen Planförderungsklausel283
b) Leistungsanspruch bei der konkretisierten Planförderungsklausel284
c) Begründungsanforderung für eine planerische Neuorientierung286
aa) Verhältnismäßigkeitsprinzip als Maßstab286
bb) Parallele zu § 12 Abs. 2288
cc) Anhaltspunkte für eine Verhältnismäßigkeitskontrolle288
d) Ergebnis zum Nutzen der Planförderungsklauseln291
III. Vereinbarungen über das Abwägungsmaterial291
1. Gemeinsame rechtliche Anforderungen293
a) § 1 Abs. 3 S. 2293
b) Verknüpfung des rechtlichen Schicksals von Abwägung und Vertrag294
c) Wahrung der Organzuständigkeit295
d) Verbot von Verträgen zulasten Dritter296
2. Vereinbarungen über die Zusammenstellung des Abwägungsmaterials297
a) Bestimmung eines abwägungserheblichen privaten Belanges297
b) Bestimmung eines abwägungserheblichen öffentlichen Belanges299
c) Ausschluss abwägungserheblicher Belange300
aa) Grundsatz300
bb) Ausschluss der übernommenen Kosten als Abwägungsbelang301
cc) Vereinbarung von Gegenmaßnahmen gegen prognostizierbare entgegenstehende Belange302
(1) Wirkungsweise303
(2) Grundsätzliche Zulässigkeit304
(3) Vertrag zulasten späterer Nutzer?305
(4) Zulässigkeit der Berücksichtigungspflicht für die Gemeinde307
(5) Fazit307
3. Besondere Gewichtung des Bebauungsinteresses als Belang307
a) Inhalt und möglicher Nutzen einer solchen Vereinbarung308
b) Vereinbarkeit mit dem Abwägungsgebot?309
aa) Abwägungsfehler durch die relative Abwertung anderer Belange?311
bb) Abwägungsfehler durch die besondere Gewichtung312
(1) Beurteilungsspielraum bei der Gewichtung312
(2) Objektive Begründbarkeit der vereinbarten Gewichtung314
(3) Reduzierte Gewichtungsvereinbarungen315
c) Ergebnis316
4. Kombination der Abwägungsvereinbarungen mit einer Planförderungsklausel316
5. Fazit zu den Abwägungsvereinbarungen317
IV. Pflicht der Gemeinde zur Errichtung der Folgeeinrichtung317
V. Anspruch auf Baugenehmigung319
1. Regelfall: Gebundene Entscheidung über die Baugenehmigung319
2. Ermessen bei der planungsrechtlichen Beurteilung320
3. Ergebnis322
VI. Anspruch auf Erteilung des Einvernehmens nach § 36322
1. Rechtmäßigkeit324
2. Begrenzte Bindungswirkung325
3. Ergebnis326
D. Modelle mit vertiefter Kooperation327
I. Übertragung von Verfahrensschritten auf den Investor327
1. Ausarbeitung des Bauleitplans, § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 1327
2. Vorbereitung und Durchführung von Verfahrenschritten, § 4b329
a) Meinungsstand: Investor als „Dritter“ im Sinne des § 4b330
b) Stellungnahme332
aa) § 4b oder § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 1?332
bb) Umgang mit der Interessenverflechtung334
3. Rück-Abwälzung der Kosten übernommener Aufgaben beim Ausfall der Planung?336
4. Ergebnis339
II. Gemeinsame Gesellschaft340
1. Modell einer gemeinsamen Gesellschaft340
2. Rechtliche Grenzen342
a) Kommunalrechtliche Grenzen342
b) Planungsrechtliche Grenzen343
3. Fazit345
III. Beteiligung einer weiteren Gemeinde345
IV. Einbindung in einen Grunderwerbsvorgang347
E. Die Planungserwartung und ihre Konkretisierbarkeit im Vertrag350
I. Konsequenzen einer stärkeren Konkretisierung351
II. Alternativenprüfung als rechtliche Grenze der Konkretisierbarkeit?352
III. Ergebnis354
F. Ergebnis der Suche nach Alternativklauseln354
Teil 5: Folgeprobleme für den Rechtsschutz356
A. Durchsetzung eines Anspruchs auf Verfahrenseinleitungsbeschluss356
I. Gemeinsame Betrachtung mit § 12 Abs. 2 S. 1356
II. Rechtsweg357
III. Statthafte Klageart(en)358
1. Rechtsnatur der Entscheidung über die Verfahrenseinleitung358
a) Meinungsstand bei § 2 Abs. 1359
b) Meinungsstand bei § 12 Abs. 2 S. 1361
c) Stellungnahme362
d) Rechtsnatur der Ablehnung und Beendigung des Planungsverfahrens366
2. Statthafte Klagearten bei den einzelnen Begehren367
a) Begehren einer erstmaligen Entscheidung367
b) Begehren einer neuen Entscheidung wegen behaupteter Rechtsfehler369
c) Rechtskontrolle einer vorzeitigen Verfahrensbeendigung370
3. Ergebnis zu den statthaften Klagearten373
IV. Vereinbarkeit mit § 44a VwGO373
1. Anwendbarkeit in einem Satzungsverfahren373
2. Bei unterstellter Anwendbarkeit im Satzungsverfahren374
3. Ergebnis377
V. Klagebefugnis377
VI. Ergebnis378
B. Sekundäransprüche nach gescheiterter Planungserwartung379
I. Eröffnete Rechtswege379
1. Amtshaftungsanspruch379
2. Rückabwicklung bereits erbrachter Leistungen380
3. Vertragliche Ansprüche381
4. Vorvertragliche Ansprüche381
a) Meinungsstand382
b) Stellungnahme383
aa) Vermeidung von Unsicherheiten über den Rechtsweg383
bb) Auslegung des § 40 Abs. 2 S. 1 VwGO384
cc) Ergebnis386
II. Vereinheitlichung des Rechtsweges?387
Gesamtergebnis in Thesen390
Literaturverzeichnis395
Sachverzeichnis407

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