B
Bagatellschäden
→Kleinreparaturen
Balkonflächen
In der Praxis entsteht immer wieder Streit darüber, mit welchem Anteil diese Flächen beim →Umlagemaßstab „Wohnfläche“ anzusetzen sind. Dies ist einzelfallabhängig (→Wohn- und Nutzfläche).
Bankgebühren
→Kontoführungsgebühren
Basiszinssatz
Der Basiszinssatz beträgt gemäß § 247 BGB 3,62 %. Er verändert sich zum 1.1. und 1.7. eines jeden Jahres um die Prozentpunkte, um welche die Bezugsgröße seit der letzten Veränderung des Basiszinssatzes gestiegen oder gefallen ist. Bezugsgröße ist der Zinssatz für die jüngste Hauptrefinanzierungsoperation der Europäischen Zentralbank vor dem ersten Kalendertag des betreffenden Halbjahres. Seine jeweils gültige Höhe kann unter www.bundesbank.de/presse/presse_zinssaetze.php abgerufen werden.
Batteriewechsel
Kommt vor allem bei batteriebetriebenen →Wärmezählern in Betracht und kann eine Eichung nicht ersetzen. Deshalb sind die neueren Zähler auch mit Langzeitbatterien versehen, die zumindest eine Lebenserwartung von fünf Jahren haben, was dem Eichintervall entspricht (→Eichkosten). Sofern und soweit eine Batterie für die Leistung, die im Rahmen der Betriebskosten abgerechnet werden soll (z. B. Notstromaggregat), eingesetzt wird, sind die Kosten ihrer Erneuerung als Kosten des Verschleißes umlegbar. Dies gilt auch, wenn sie für den Traktor benötigt wird, der zum Rasenmähen eingesetzt wird.
Bauarbeiten
Werden während des Abrechnungszeitraumes Bauarbeiten auf dem Grundstück durchgeführt, kann dies vor allem Auswirkungen auf die →Kosten der Wasserversorgung und des →Allgemeinstroms haben. Denn die Bauarbeiter entnehmen diese Medien in der Regel den vorhandenen Anschlüssen, die über die allgemeinen Zähler erfasst werden. Der auf die Bauarbeiten entfallende Verbrauch geht allein zu Lasten des Vermieters, der dafür in der Abrechnung einen Abzug vornehmen muss. Wurde der Verbrauch nicht an einem Zwischenzähler gemessen, muss der Vermieter eine (realistische) →Schätzung durchführen.
Der Abzug muss schon in der Abrechnung bei den Gesamtkosten zumindest sichtbar sein. Dazu müssen mindestens die Gesamtkosten und der umlegbare Betrag angegeben werden. Wird nur der bereinigte Betrag angegeben, liegt ein →formeller Fehler der Abrechnung vor. Eine Erläuterung ist zur Vermeidung eines formellen Fehlers nicht geschuldet, aber zur Vermeidung von Rückfragen sinnvoll.
Bauaustrocknung
→Trockenheizen
Baukosten
Darunter werden nicht nur die Kosten, die bei der Errichtung des Gebäudes anfallen, verstanden. Vielmehr wird der Begriff auch verwendet, um eine Zuordnung nicht umlegbarer Kosten kenntlich zu machen, die in die Instandsetzung fließen. Insbesondere während der Dauer des Mietverhältnisses ist die Unterscheidung nicht immer klar möglich (→Arbeitsmaterial).
Baumfällung
Ob diese Leistung umlegbar ist, richtet sich danach, ob die Kosten laufend anfallen (→Betriebskosten). Dies ist in Gegenden, die regelmäßig von Stürmen heimgesucht werden (z. B. Norddeutschland), eher der Fall. Dann zählen sie zu den →Kosten der Gartenpflege. Im Übrigen zählt die Beseitigung von Sturmschäden in ansonsten weniger von Stürmen heimgesuchten Gegenden zu den →Instandsetzungsmaßnahmen und ist deshalb nicht umlegbar. Dies gilt auch, wenn die Behörde die Fällung angeordnet hat oder der Baum gefällt wurde, weil er morsch war.
Hinweis für Vermieter und Mieter:
Infolge der Klimaveränderungen ist auch in Gebieten, in denen Stürme bisher eher selten vorkamen, zunehmend sogar das Auftreten von Orkanen feststellbar (z. B. Kyrill). Deshalb spricht sehr viel dafür, mittlerweile bundesweit von einer Umlage auszugehen.
Bauschutt
→Sondermüll
Bebaute Fläche
Nach diesem Maßstab werden vom Leistungsträger (in der Regel die Gemeinde) die →Kosten der Entwässerung für das Regenwasser erhoben. Grundlage sind regelmäßig die örtlichen Satzungen. Regelmäßig beruht der Ansatz auf Angaben des Vermieters gegenüber der Behörde. Dabei muss er mitteilen, welche Fläche durch das Gebäude und andere Befestigungen (Gehwege, Zufahrten, Terrassen etc.) in Anspruch genommen wird. Regelmäßig enthalten die Bau-(genehmigungs-)unterlagen entsprechende Angaben, die übernommen werden können, sofern nicht abweichend gebaut wurde.
Bedarfsorientierter Energieausweis
Energieausweise bei Neubau oder Änderung von Gebäuden sind auf der Grundlage des Energiebedarfs zu erstellen. Die wesentlichen Ergebnisse der nach §§ 3 und 4 der EnEV 2007 (→Energieeinsparungsverordnung) erforderlichen Berechnungen sind anzugeben, sofern dies in den Mustern nach Anhang 6 bis 8 vorgesehen ist. Ferner sind weitere in den Mustern verlangte Angaben zu machen, es sei denn, sie sind als freiwillige Angaben gekennzeichnet.
Werden Energieausweise für bestehende Gebäude auf der Grundlage des Energiebedarfs ausgestellt, so sind beim öffentlich-rechtlichen Nachweis nach LBO (bei Errichtung und Änderung von Gebäuden, d. h. wenn ein Baugenehmigungsverfahren nötig ist) die gleichen Daten anzugeben wie bei Neubau von Gebäuden. Beim Energieausweis zur Vorlage bei Eigentümer- oder Mieterwechsel entfällt der öffentlich-rechtliche Nachweis, d. h. die Gegenüberstellung von nach Energieeinsparverordnung zulässigen Werten mit den errechneten. Hier erlaubt die Verordnung die Erfassung von erforderlichen Gebäudedaten durch den Eigentümer, die dieser dann dem Aussteller (z. B. in einem Frage- bzw. Erhebungsbogen) zur Verfügung stellt. Die Daten müssen dann vom Aussteller auf ihre Plausibilität geprüft werden. Diese Regelung soll zur Kostenbegrenzung und zur Vereinfachung der Ausstellung von Bedarfsausweisen beitragen und kostenintensive Ortstermine vermeiden (→Energieausweis, →verbrauchsbasierter Energieausweis).
Bedienungskosten
Sie fallen z. B. bei der Heizung an. Dies gilt vor allem bei den kohle-, koks- oder holzbetriebenen Anlagen. Aber auch sonst können Kosten z. B. für das Umstellen von Sommer- auf Winterbetrieb anfallen. Auch bei den →Kosten des Betriebs des Personen- und Lastenaufzuges (§ 2 Nr. 7 BetrKV) ist die Bedienung ausdrücklich erwähnt.
Wird die Tätigkeit durch den Hausmeister ausgeübt, ist der Anteil der Vergütung nicht herauszurechnen. Vielmehr ist er mit bei den →Kosten für den Hauswart anzusetzen.
Befundprüfung
Durch die Befundprüfung wird festgestellt, ob ein eichfähiges Messgerät die Verkehrfehlergrenzen einhält und den sonstigen Anforderungen der Zulassung entspricht. Sie kann nach § 32 Abs. 2 EichO von jedem, der ein begründetes Interesse an der Richtigkeit des Messgerätes darlegt, beantragt werden.
Begriff der Betriebskosten
→Betriebskosten
Belege
Der Vermieter muss nicht gleichzeitig mit der →Betriebskostenabrechnung die ihr zugrundeliegenden Belege vorlegen. Die Fälligkeit der →Nachforderung tritt ein, wenn die →Mindestanforderungen eingehalten sind. Dies gilt auch bei der Verurteilung zur Rechnungslegung.
Im preisgebundenen Wohnraum hat der Mieter die Wahl zwischen der Einsichtnahme in die Belege und die Übersendung von Fotokopien gegen Kostenerstattung (→Fotokopien für den Mieter), § 29 NMV.
Im preisfreien Wohnraum (und in der Gewerberaummiete) muss der Mieter grundsätzlich die Belege beim Vermieter einsehen. Zur Streitvermeidung soll dadurch die Gelegenheit herbeigeführt werden, einzelne Berechnungen oder Erfassungen mündlich zu erläutern. Nur wenn es dem Mieter unzumutbar ist, die Belegeinsicht beim Vermieter durchzuführen, hat er Anspruch auf Übersendung der Belegkopien gegen Kostenerstattung. Das ist der Fall, wenn die Belegeinsicht nicht am Ort der Wohnung stattfinden soll, wobei dem Mieter eine Fahrtzeit von ungefähr einer Stunde zumutbar ist (was insbesondere in Großstädten relevant ist). Ein Umzug des Mieters in eine andere Stadt ändert daran nichts. Es ist dem Mieter auch zumutbar, die Belegeinsicht bei Dritten, die im Lager des Vermieters stehen (Rechtsanwalt, Hausverwalter etc.), durchzuführen. Ebenso wenig ändern die persönlichen Fähigkeiten des Mieters (z. B. Analphabet) die Rechtslage. Der Mieter kann einen Berater (Fachmann) mitnehmen. Auch bei der Belegeinsicht vor Ort kann aber u. U. ein Anspruch auf Überlassung von Kopien (gegen Kostenerstattung) bestehen. Dies gilt z. B. dann, wenn der Mieter einen Beleg überprüfen lassen will oder Unklarheiten bestehen.
Das →Einsichtsrecht des Mieters bezieht sich grundsätzlich auf sämtliche Originalbelege, die erforderlich sind, um die Abrechnung rechnerisch und gedanklich nachvollziehen zu können. Allerdings kann der Vermieter dem Mieter zunächst auch (leserliche) Fotokopien oder den Computerausdruck gescannter Unterlagen...
