Dass ein Bauwerk gänzlich mangelfrei errichtet oder eine sonstige Bauwerksleistung vollkommen fehlerfrei ausgeführt wird, dürfte eher die Ausnahme sein. Mängel am neu erstellten Haus oder an der ausgeführten Leistung, so ärgerlich sie für die Beteiligten auch sein mögen, kommen leider immer wieder vor.

Die Regelungen des Werkvertragsrechts des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und, sofern sie zur Vertragsgrundlage gemacht wurden, die besonderen Bestimmungen der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) greifen immer dann, wenn Werkleistungen – in den hier behandelten Fällen speziell Bauwerksleistungen – Gegenstand der vertraglichen Vereinbarung sind. Hierunter fallen nicht nur typische Werkverträge, also etwa die Beauftragung von Renovierungsleistungen oder Modernisierungsmaßnahmen an einem Gebäude, sondern beispielsweise auch die schlüsselfertige Erstellung eines Hauses durch einen Generalunternehmer oder Schlüsselfertigbauer bzw. der Kauf einer bereits erstellten oder noch zu erstellenden Immobilie von einem Bauträger.

Die VOB/B, auf die im Folgenden in den einzelnen Kapiteln gesondert eingegangen wird, stellt, sofern sie wirksam vereinbart wurde, in Form von standardisierten Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) spezielle Regelungen für die Abwicklung von Verträgen über Bauleistungen auf. Diese Regelungen gehen dann den sonstigen Regelungen des Werkvertragsrechts des ansonsten einschlägigen BGB vor bzw. modifizieren diese. Bei der VOB/B handelt es sich, dies sei an dieser Stelle nochmals betont, um AGB, die, um wirksam zu sein, auch einer AGB-rechtlichen Kontrolle standhalten müssen. Im unternehmerischen Verkehr ist die VOB/B insoweit privilegiert, als sie bei inhaltlich unveränderter Einbeziehung als ausgewogen angesehen wird und damit einer Inhaltskontrolle entzogen ist. Anders ist dies, wenn der Unternehmer oder Auftragnehmer die VOB/B in einen Vertrag mit einem Verbraucher einbezieht. Dann findet in jedem Fall eine Inhaltskontrolle statt. Der Deutsche Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen (DVA) empfiehlt deshalb die Anwendung der VOB/B nur noch gegenüber Unternehmen, juristischen Personen des öffentlichen Rechts und öffentlich-rechtlichen Sondervermögen.

Damit sind wir beim Begriff der „Bauwerksleistung“. Auch die Bauwerksleistung ist – wie der Name schon andeutet – Werkleistung. Warum also diese Differenzierung? Mängelansprüche, wie sie Inhalt der weiteren Ausführungen sind, verjähren unterschiedlich, je nachdem, ob es sich um Bauwerksmängel oder um Mängel sonstiger werkvertraglicher Leistungen handelt. Für Erstere gilt eine – mangels abweichender, wirksamer vertraglicher Vereinbarung – grundsätzliche Verjährungsfrist von fünf Jahren, im Fall der letztgenannten Alternative eine solche von zwei Jahren. Hierauf wird in Kapitel 1.5 noch im Einzelnen eingegangen.

Von Bauwerksarbeiten spricht man nicht nur dann, wenn es um die Errichtung eines neuen Gebäudes geht. Als solche werden vielmehr auch Erneuerungs- und Umbauarbeiten an einem bereits erstellten Gebäude angesehen, sofern sie für dessen Bestand, Konstruktion, Erhaltung und Benutzbarkeit von wesentlicher Bedeutung sind und die eingebauten Teile mit dem Gebäude fest verbunden werden.

In Abgrenzung hierzu liegen sonstige Werkleistungen beispielsweise dann vor, wenn

• Anstricharbeiten zum Zweck der Verschönerung der Fassade,

• bloße Mängelnachbesserungen am Parkettboden oder

• reine Erdarbeiten (ohne Bezug zur Neuerrichtung eines Gebäudes)

Gegenstand von Aufträgen sind.

Beispiel

Die Außenwände eines Kellers werden unzureichend abgedichtet. Hierin liegt das Defizit der geschuldeten Werkleistung. Dringt Wasser ein und beschädigt es die Bausubstanz, realisiert sich dadurch der Bauschaden.

1.2.1   Wann ist die Werkleistung mangelhaft?

Um Mängelansprüche geltend machen zu können, muss an der erbrachten Werkleistung ein Mangel vorliegen. Dieser kann, muss aber nicht zwingend ein bautechnisches Defizit darstellen. Das BGB stellt in § 633 Abs. 2, der in seiner Neufassung den Mangelbegriff definiert, in erster Linie auf die von den Vertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit ab. Damit sind die Merkmale gemeint, welche die vom Auftragnehmer zu erbringende Leistung haben soll. Weicht die Leistung von dem ab, was der Auftraggeber dem Auftragnehmer vorgegeben hat, liegt ein Baumangel vor. Letztlich bedeutet dies, dass ein Mangel auch dann vorliegen kann, wenn sich die erbrachte Leistung ohne Weiteres für die beabsichtigte Verwendung eignet, also negative Folgen für die Gebrauchstauglichkeit des Werks nicht gegeben sind.

Wurde konkret eine bestimmte Beschaffenheitsvereinbarung nicht festgelegt oder lässt sich dies aus den Vertragsumständen nicht feststellen, ist zu überprüfen, ob aus den vertraglichen Vereinbarungen ein bestimmter Verwendungszweck abgeleitet werden kann. Ist dies der Fall und eignet sich das erstellte Werk für die konkret vorgesehene Verwendung nicht, liegt ein Sachmangel vor.