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Das Recht des Corporate Real Estate Managements

Vertragsgestaltung im Asset, Property und Facility Management

AutorOliver Schoofs
VerlagSpringer Gabler
Erscheinungsjahr2015
Seitenanzahl386 Seiten
ISBN9783658001070
FormatPDF
KopierschutzWasserzeichen/DRM
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis49,99 EUR

Das Corporate Real Estate Management (CREM) versteht das innerbetriebliche Management von Immobilienportfolios im Eigentum von institutionellen Anlegern nicht mehr als bloße Liegenschaftsverwaltung, sondern als unternehmerisches Immobilienmanagement mit möglichst hoher Wertschöpfung. Dies macht den Abschluss und die Durchführung von komplexen Asset, Property und Facility Managementverträgen erforderlich. In der Praxis sind oft weder die Auftraggeber noch die Auftragnehmer solcher Leistungen in der Lage, dieses komplexe, sich aus mehreren Rechtsgebieten zusammensetzende Vertragsrecht ohne juristischen Rat anzuwenden. Dieses Werk steht daher den Beteiligten mit Rat und Tat bei der Gestaltung und Durchführung der notwendigen Verträge zur Seite.



Oliver Schoofs ist Mitbegründer der Sozietät Leinemann & Partner und Leiter der Praxisgruppe Immobilienrecht. Er hat umfassende Erfahrung in der anwaltlichen Beratung bei Großbauvorhaben im Bereich des Hoch- und Ingenieurbaus sowie der Verkehrsinfrastruktur und begleitet Unternehmen bei Immobilientransaktionen und im Corporate Real Estate Management.

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Blick ins Buch
Inhaltsverzeichnis
Vorwort5
Inhaltsverzeichnis7
Teil I18
Grundsätzliche Möglichkeiten und Grenzen der externen Immobilienverwaltung18
Kapitel 122
Gründe der externen Immobilienverwaltung, Chancen und Risiken22
1.1 Ziele und Nutzen von Corporate Real Estate Management (CREM)22
1.1.1 Outsourcing (Ausgliederung unternehmenseigener immobilienbezogener Abteilungen)23
1.1.2 „Make or Buy“ Entscheidung (Beauftragung externer Nachunternehmer)24
1.2 Trennung von Immobilieneigentum und Betreiberfunktion25
1.2.1 REITs als Mittel des Immobilienoutsourcings25
1.2.2 Geschlossene Fonds26
1.2.3 Börsennotierte Immobiliengesellschaften26
Weiterführende Literatur27
Kapitel 228
Gegenwärtige Struktur des deutschen Immobilienmarkts28
2.1 Markteilnehmer Property Management28
2.2 Marktteilnehmer Facility Management29
Weiterführende Literatur29
Kapitel 331
Ausblick auf die weitere Marktentwicklung/Prognose31
Weiterführende Literatur32
Kapitel 433
Nachhaltigkeit – Green Building33
Weiterführende Literatur35
Kapitel 537
Notwendige Änderung der Personalstruktur37
Weiterführende Literatur39
Kapitel 640
Entwicklung der Vertragsgestaltung im Rahmen der „Professionalisierung“ des Immobilienmarktes40
6.1 Probleme/Schwierigkeiten aufgrund neuer Vertragstypen40
6.2 Stand der Rechtsprechung42
Weiterführende Literatur43
Kapitel 744
Begriffliche Erläuterungen44
7.1 Asset Management44
7.2 Property Management45
7.3 Facility Management47
Weiterführende Literatur49
Teil II50
Rechtliche Voraussetzungen bei Ausgliederung von Unternehmensimmobilien in eine spezialisierte Assetmanagementgesellschaft50
Kapitel 851
Asset Management– und Funktionsausgliederungsvertrag51
8.1 Assetmanagementvertrag51
8.2 Funktionsausgliederungsvertrag53
8.3 Typische Rechtsprobleme des Management-Outsourcings55
8.3.1 Betriebsübergang55
8.3.2 Scheinwerkvertrag57
Weiterführende Literatur57
Kapitel 959
Besonderheiten der Finanzmarktaufsicht der Ausgliederung in Bank- und Versicherungsbereich59
9.1 Bankrechtliche Vorgaben bei der Auslagerung eines Tätigkeitsbereichs59
9.2 Versicherungsrechtliche Vorgaben bei der Auslagerung von Tätigkeitsbereichen63
Weiterführende Literatur64
Teil III66
Rechtliche Voraussetzung im Rahmen der externen Immobilienverwaltung66
Kapitel 1067
Grundsätzliche Vertragsinhalte des Property- und Facility Management und anwendbares Recht67
10.1 Property Managementvertrag67
10.1.1 Grundsätzliche Vertragsinhalte67
10.1.2 Rechtsnatur des Property Managementvertrags68
10.2 Facility Managementvertrag75
10.2.1 Grundsätzliche Vertragsinhalte75
10.2.2 Anwendbares Recht76
Weiterführende Literatur77
Kapitel-1178
Das bei der Vertragsgestaltung zu beachtende Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen78
11.1 Für eine Vielzahl von Fällen vorformulierte Vertragsbedingungen80
11.2 Vom Verwender bei Vertragsschluss gestellt82
11.3 Individualvereinbarungen82
11.4 Einbeziehung der AGB in den Vertrag85
11.5 Überraschende Klauseln85
11.6 Die Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB86
11.6.1 Preis- und Leistungsvereinbarungen86
11.6.2 §§ 308, 309 BGB87
11.6.3 § 307 BGB88
11.7 Gesetzliche Auslegungsregeln90
11.7.1 Vorrang der Individualabrede gem. § 305 b BGB90
11.7.2 Unklarheitenregel gem. § 305 c BGB90
Literatur91
Teil IV92
Besonderheiten des Property-Management-Vertrags92
Kapitel 1293
Vertragsparteien des Property Managementvertrages und deren Steuerung93
Literatur95
Kapitel 1397
Vergütungssysteme im Property Management Vertrag97
13.1 Ausgestaltung des dynamischen Elements bei Portfolioänderungen97
13.2 Mehrvergütungsansprüche des Property Managers98
13.3 Typische Sonderleistungen und deren Vergütung99
13.4 Benchmarking und erfolgsabhängige Vergütung100
Weiterführende Literatur101
Kapitel 14103
Mängelrechte, Haftung und Schadensersatz103
Weiterführende Literatur103
Kapitel 15105
Mietmanagement105
15.1 Problemfall Betriebskostenumlage107
15.2 Contracting (Wärmelieferung)109
15.3 Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten111
15.4 Versicherungen112
Weiterführende Literatur112
Kapitel 16114
Risk-Management114
Weiterführende Literatur115
Kapitel 17117
Controlling/Vertragslaufzeiten117
Weiterführende Literatur118
Kapitel 18119
Beendigung des Vertragsverhältnisses119
Weiterführende Literatur120
Teil V122
Besonderheiten des Facility-Management-Vertrags122
Kapitel 19123
Unternehmereinsatzform123
19.1 Ausgangslage123
19.2 Generalübernehmermodell124
19.3 Einzelvergabemodell124
19.4 Einzelvergabe mit Steuerungsverantwortung beim Property Manager125
Weiterführende Literatur126
Kapitel 20128
Vergütungssysteme128
20.1 Einführung128
20.2 Vergütungsarten129
20.2.1 Einheitspreisvertrag129
20.2.2 Pauschalvertrag129
20.2.3 Stundenlohn- und Selbstkostenerstattungsvertrag, Handling fee129
20.2.4 Auswahl der Vergütungsart130
20.3 Anreizsysteme133
20.3.1 Pauschalen134
20.3.2 Handlingfee134
20.3.3 Vertragsstrafe137
20.4 Dynamisches Leistungssoll und Vergütung137
20.4.1 Einführung137
20.4.2 Rechtliche Ausgestaltung eines Änderungsvorbehalts139
20.4.3 Rechtliche Ausgestaltung der Vergütungsregelung144
20.4.4 Praktische Umsetzung146
Weiterführende Literatur147
Kapitel 21149
Vertragslaufzeiten149
Weiterführende Literatur149
Kapitel-22151
Mängelrechte, Haftung und Schadensersatz bei Leistungsstörungen und sonstigen Pflichtverletzungen151
22.1 Allgemeines151
22.2 Dienstvertrags- und Werkvertragsrecht151
22.3 Anzuwendendes Recht und Vertragsgestaltung152
22.4 Haftung wegen Verkehrssicherungspflichten153
Weiterführende Literatur155
Kapitel 23157
Regelung des Qualitätsmaßstabs und der Haftungsverteilung durch Service-Level-Agreements in Facility-Management-Verträgen157
23.1 Einführung157
23.2 Rechtliche Einordnung von Service-Level-Agreements158
23.3 Vertragsgestaltung160
23.3.1 Festlegung des Servicelevels160
23.3.2 Servicelevel 1160
23.3.3 Servicelevel 2161
23.3.4 Servicelevel 3161
23.4 Differenzierung nach Art der Leistung162
23.5 Messbare Ergebnisse festlegen163
23.6 Leistungszeit festlegen165
Weiterführende Literatur167
Kapitel 24169
Vertragsstrafe169
24.1 Allgemeine Anforderungen an die Wirksamkeit einer Vertragsstrafe169
24.2 Keine Kumulation von Vertragsstrafen170
24.3 Keine verschuldensunabhängige Vertragsstrafe170
24.4 Anforderungen an eine Malusregelung171
Weiterführende Literatur173
Kapitel 25175
Steuerung175
25.1 Pflichten im Gewährleistungsmanagement178
25.2 Dokumentationspflichten178
25.3 Mangelbeseitigungsverlangen und präzise Bezeichnung der Mängel178
25.4 Gewährleistungsverzeichnis180
25.5 Weitere Aufgaben im Rahmen der Steuerung180
Weiterführende Literatur181
Kapitel 26183
Verjährungsfristen183
26.1 Verjährungsfristen183
26.2 Hemmung der Verjährung185
Weiterführende Literatur186
Kapitel 27188
Qualitätssicherung, Monitoring, Controlling, Benchmarking188
27.1 Allgemeines188
27.2 Sanktionen189
Weiterführende Literatur190
Kapitel 28192
Unwirksamkeit typischer Bestimmungen192
28.1 Kein Fristsetzungserfordernis192
28.2 Ausschluss eines Leistungsverweigerungsrechts und Aufrechnungsverbot193
28.3 Beschränkung des Verschuldensgrads193
28.4 Beschränkung der Haftungshöhe194
28.5 Einseitige Leistungsbestimmung194
28.6 Limitierung der Auftragssumme194
Weiterführende Literatur195
Kapitel 29197
Beendigung des Vertrags und „Übergabe“ der Objekte197
Weiterführende Literatur199
Teil VI201
Industrial Real Estate Management als besondere Form des Property- und Facility-Managements201
Kapitel 30202
Einführung202
Weiterführende Literatur204
Kapitel 31206
Vorherrschende Vertragstypen206
31.1 Abgrenzung Kauf-, Werklieferungs- und Werkvertrag207
31.1.1 Werkvertrag207
31.1.2 Kaufvertrag207
31.1.3 Werklieferungsvertrag208
31.1.4 Abgrenzung208
31.2 Werkvertrag, Bauvertrag und VOB/B-Vertrag209
31.3 Die Einbeziehung der VOB/B209
Weiterführende Literatur210
Kapitel 32212
Leistungsänderungen beim BGB-Werk- und VOB/B-Vertrag212
32.1 Umfang212
32.2 Rechtsfolgen213
32.3 Nachunternehmereinsatz und Selbstausführungspflicht214
32.4 Folgen bei Verstoß gegen die Selbstausführungspflicht215
Weiterführende Literatur216
Kapitel 33217
Vergütung beim BGB-Werk- und VOB/B-Vertrag217
33.1 Allgemeines217
33.2 Unentgeltlichkeit des Kostenanschlags218
33.3 Abrechnung218
33.3.1 Schlussrechnung218
33.3.2 Abschlagszahlungen und Abschlagsrechnung219
33.3.3 Beim Einheitspreisvertrag221
33.3.4 Beim Pauschalpreisvertrag222
33.3.5 Stundenlohnvertrag223
33.3.6 Beim GMP-Vertrag223
Weiterführende Literatur224
Kapitel 34226
Mängelansprüche226
34.1 Grundsatz226
34.2 Beim VOB/B-Vertrag227
34.2.1 Vor der Abnahme227
34.2.2 Nach der Abnahme228
34.3 Mängelansprüche beim Kaufvertrag229
34.3.1 Allgemein229
34.3.2 Handelskauf229
34.4 Verjährungsfristen und Verjährungsfallen230
34.4.1 Werkvertragliche Sachmängelansprüche231
34.4.2 Kaufvertragliche Sachmängelansprüche233
Weiterführende Literatur234
Kapitel 35236
Abnahme236
35.1 Abnahmewirkungen236
35.1.1 Überblick über die Abnahmewirkungen236
35.1.2 Gefahrübergang237
35.1.3 Beweislastumkehr238
35.1.4 Vorbehalt von Mängelrechten238
35.2 Abnahmeverweigerung239
35.3 Abnahmeformen und Abnahmefiktion239
35.3.1 Ausdrückliche und konkludente/stillschweigende Abnahme239
35.3.2 Förmliche Abnahme240
35.3.3 Abnahmefiktion241
35.4 Vertragsgestaltung zur Abnahme242
Weiterführende Literatur243
Kapitel 36244
Vorzeitige Vertragsbeendigung244
36.1 Freie Kündigung durch den Auftraggeber (§ 649 Satz BGB und § 8 Abs. 1 VOB/B)244
36.2 Kündigung durch den Auftraggeber aus wichtigem Grund245
36.3 Kündigung und Rücktritt durch den Auftragnehmer246
36.4 Vergütungsfolgen einer Kündigung247
Weiterführende Literatur248
Kapitel 37250
Sicherheiten250
37.1 Sicherheiten des Auftragnehmers250
37.1.1 Bauhandwerkersicherungshypothek, § 648 BGB250
37.1.2 Bauhandwerkersicherheit, § 648 a BGB251
37.2 Sicherheiten des Auftraggebers251
37.2.1 Sicherungseinbehalt252
37.2.2 Vertragserfüllungssicherheit253
37.2.3 Gewährleistungssicherheit254
37.2.4 Sicherheit für Überzahlung und Vorschüsse255
Weiterführende Literatur256
Kapitel 38257
Rahmenvertrag257
38.1 Regelungszweck von Rahmenverträgen258
38.2 Vertragspartner des Rahmenvertrages261
38.3 Rechtliche Ausgestaltung von Rahmenverträgen261
38.4 Leistungsinhalt264
38.5 Vertragsdauer- und Kündigung266
38.6 Pflichten der Vertragsparteien eines Rahmenvertrags267
38.7 Qualitätssicherung270
Weiterführende Literatur272
Teil VII274
Mietrechtliche Fragestellungen bei fremdgenutzten Immobilien274
Kapitel 39275
Vermietungsmanagement275
Weiterführende Literatur277
Kapitel 40278
Gewerberaummietrecht278
40.1 Abgrenzung zum Wohnraummietrecht278
40.2 Mischmietverhältnisse280
Weiterführende Literatur281
Kapitel 41282
Vertragsgestaltung und Vertragsklauseln282
41.1 Vertragsabschluss282
41.1.1 Grundsätze282
41.1.2 Betriebspflicht und Konkurrenzschutz290
41.1.3 Mietverträge als AGB-Verträge294
41.1.4 Mietbeginn und Mietdauer296
41.1.5 Schriftformproblematik297
41.2 Miete303
41.2.1 Miethöhe303
41.2.2 Wertsicherung der Miete305
41.2.3 Umsatzsteuer306
41.3 Neben- und Betriebskosten307
41.4 Mietsicherheiten318
41.4.1 Kaution319
41.4.2 Bürgschaft320
41.5 Vertragsstrafenregelung321
41.6 Instandhaltung, Instandsetzung und Schönheitsreparaturen322
41.6.1 Instandhaltung und Instandsetzung322
41.6.2 Schönheitsreparaturen323
41.7 Untervermietung, Gebrauchsüberlassung327
41.8 Verkauf des Mietobjekts330
Weiterführende Literatur331
Kapitel 42332
Gewährleistungsrechte im Mietvertragsrecht332
42.1 Gewährleistungspflicht des Vermieters332
42.2 Der Mangelbegriff im Mietrecht333
42.3 Rechtsfolgen von Mängeln336
42.3.1 Minderung § 536337
42.3.2 Zurückbehaltungsrecht338
42.3.3 Erfüllungsanspruch § 535 BGB338
42.3.4 Selbstbeseitigungsrecht § 536 a Abs. 2 BGB338
42.3.5 Schadensersatzanspruch § 536 a Abs. 1 BGB339
42.3.6 Sonstige Ansprüche aus einer Pflichtverletzung340
42.3.7 Außerordentliche Kündigung § 543 BGB341
42.3.8 Gesetzlicher Ausschluss der Gewährleistungsrechte, §§ 536 b, c BGB341
42.4 Haftung des Mieters342
Weiterführende Literatur343
Kapitel 43344
Vertragsbeendigung344
43.1 Zeitablauf344
43.2 Kündigungstatbestände345
43.2.1 Ordentliche Kündigung345
43.2.2 Außerordentliche Kündigung346
43.3 Aufhebung des Mietverhältnisses351
43.4 Anfechtung352
43.5 Rechtsfolgen353
43.5.1 Vermieter353
43.5.2 Mieter356
43.5.3 Mietausfall als besondere Schadensposition357
Weiterführende Literatur358
Kapitel 44359
Vertragsabwicklung – prozessuale Möglichkeiten359
44.1 Räumungsklage und Durchsetzung weiterer Ansprüche359
44.2 Urkundenprozess360
44.3 Mahnverfahren361
44.4 Verjährung361
Weiterführende Literatur363
Teil VIII364
Insolvenz des Auftragnehmers364
Kapitel 45365
Einführung365
Weiterführende Literatur366
Kapitel 46367
Lösungsklausel für den Insolvenzfall367
46.1 Wirksamkeit von Lösungsklauseln für den Insolvenzfall367
46.2 Auswirkungen bei Ablehnung der Eröffnung des Insolvenzverfahrens371
Weiterführende Literatur371
Kapitel 47372
Praktische Probleme für den Auftraggeber bei Insolvenz des Facility-Management-Auftragnehmers – Einstweilige Verfügung auf Herausgabe372
47.1 Zulässigkeit des Antrags373
47.2 Verfügungsanspruch374
47.3 Verfügungsgrund375
47.4 Vorwegnahme der Hauptsache376
47.5 Verbot der Vollziehung der einstweiligen Verfügung376
47.6 Vollziehung der einstweiligen Verfügung377
Weiterführende Literatur377
Teil IX378
Compliance-konforme Ausschreibung der Leistung378
Kapitel 48379
Ausschreibung der Property- und Facility-Management-Leistungen379
Kapitel 49381
Compliance und Prinzipien des Vergaberechts381
49.1 Wettbewerbsgebot384
49.2 Transparenzgebot384
49.3 Gleichbehandlungsgrundsatz385

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