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Der Deutsche REIT

Ist die REIT-AG als Rechtsform für Unternehmen wirtschaftlich sinnvoll und geeignet, ihr umfangreiches Immobilienvermögen steuerbegünstigt zu übertragen?

AutorStephan Möllney
VerlagGRIN Verlag
Erscheinungsjahr2007
Seitenanzahl74 Seiten
ISBN9783638847674
FormatPDF/ePUB
Kopierschutzkein Kopierschutz
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis29,99 EUR
Masterarbeit aus dem Jahr 2007 im Fachbereich BWL - Investition und Finanzierung, Note: 2,0, Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin, Sprache: Deutsch, Abstract: 1 Immobilienwirtschaftliche Einführung in das Thema G-REIT Als internationaler Standard für ein steuerlich neutrales Instrument zur indirekten Immobilienanlage haben sich bereits in über 20 Ländern der Welt die sogenannten Real Estate Investment Trusts (REITs) durchgesetzt. Nach langwierigen politischen Diskussionen hat Deutschland nunmehr nachgezogen: Nachdem das Kabinett Zustimmung am 30.03.2007 vom Bundesrat erteilt. Die Auswirkungen für die Marktbeteiligten (Unternehmen und Anleger) sind gravierend. Traditionell werden Immobilien in Deutschland überwiegend als Langfrist-Investment gehalten. Durch seine zwingende Börsennotierung markiert der REIT als wesentliche Ziele zum einen den Schritt in die Richtung, Immobilien als flexibel handelbare Anlagegüter zu sehen, die über die Börse kurzfristig ge- oder verkauft werden können, zum anderen, Unternehmen einen steuerlichen Anreiz zu geben, ihr nicht betriebsnotwendiges Immobilienvermögen zu mobilisieren, insbesondere zugunsten ihrer Wettbewerbsfähigkeit gegenüber internationalen Finanz- und Immobilienstandorten. Die Besonderheit des REITs ist ihre Steuerbefreiung auf Gesellschaftsebene und die verpflichtend damit einhergehende Mindestausschüttung an ihre Anleger i. H. von 90 % des ausschüttungsfähigen Gewinns. Daher stellt die Einführung von deutschen REITs einen Paradigmenwechsel für den deutschen Immobilienmarkt dar. Mit der vorliegenden Thesis soll untersucht werden, ob die Einführung des deutschen REITs für den Immobilienmarkt aus der Sicht der Unternehmen erforderlich ist, welche neuen Chancen der deutsche REIT für (non) real estate -Unternehmen bietet und welche Anforderungen und Restriktionen bei der durch das REIT-Gesetz eingeführten Exit Tax mit der Veräußerung oder Transformation an REITs und Vor-REITs zu beachten sind. In einer kritischen Würdigung werden die Kriterien und dazu gehörigen Argumente überprüft und eine Einschätzung dazu abgegeben, ob die mit dem deutschen REIT-Kompromiss verbundenen Effekte, insbesondere der steuerbegünstigten Mobilisierung von Unternehmens-Immobilien, im dargestellten und erwarteten Umfang tatsächlich den gewünschten Erfolg eintreten lassen oder der derzeitige REIT-Kompromiss in Anbetracht der geschäftspolitischen Restriktionen des Gesetzes und dem Ausschluss von Wohnungs-REITs die Unternehmen eher verunsichert und der G-REIT den Reiz für Unternehmen schon vor dem Start verloren hat.

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Leseprobe

3 Allgemeine Besteuerung der REIT-Aktiengesellschaft

 

Der gesetzgeberischen Intention zur Schaffung eines international anerkannten Instruments der Immobilienanlage folgend [13] stellt § 1 der G-REIT-AG als einer besonderen Form einer Immobilien-Aktiengesellschaft das entsprechende gesellschaftsrechtliche Instrumentarium zur Verfügung. Die REIT-AG ist eine mit Sitz und Geschäftsleitung in Deutschland konzipierte börsennotierte Aktiengesellschaft, die unter bestimmten Tatbestandsvoraussetzungen selbst steuerbefreit ist. Der eigene „privilegierte“ Steuer-Status der REIT-AG ist in erster Linie an die Voraussetzung geknüpft, dass der Großteil des Gewinns an die Anteilseigner ausgeschüttet wird. [14]

 

3.1 Ertragssteuern / Grunderwerbsteuer

 

3.1.1 Befreiung von der Körperschafts- und Gewerbesteuer

 

Soweit die REIT-AG den gesetzlichen Anforderungen des REITG entspricht, ist die Gesellschaft selbst von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit; allerdings ist dies mit der sofortigen Vollbesteuerung des Anteilseigners (Ausschluss des Halbeinkünfteverfahren) verknüpft.

 

Zum richtigen Sparmodell wird der G-REIT für die Anleger ab 2009, da mit der Einführung der Abgeltungssteuer von 25 Prozent diese auch auf die REIT-AG Anwendung findet.

 

3.1.2 Grunderwerbsteuer

 

Die Übertragung von Grundbesitz auf einen anderen Rechtsträger unterliegt jedoch grundsätzlich der Grunderwerbssteuer. Das gilt sowohl für die Veräußerungen von einer REIT-AG bzw. von einem Vor-REIT als auch für die Einbringung / Ausgliederung von Immobilien in eine REIT-AG bzw. in einen Vor-REIT.

 

Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass bei einer Einbringung oder Ausgliederung die Bemessensgrundlage der Grunderwerbsteuer der so genannte Bedarfswert des Grundbesitzes ist  (§ 8 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG). Dieser wird ermittelt nach Maßgabe der §§ 145 ff. BewG. Im Bundesdurchschnitt liegt der Bedarfswert bei ca. 59 bis 70 Prozent des Verkehrswertes. Insofern kann der gesellschaftsrechtliche Vorgang bereits durch Reduzierung der Bemessungsgrundlage zu einer Reduzierung der Grunderwerbssteuerbelastung führen.

 

Die Grunderwerbssteuerbelastung lässt sich zudem reduzieren, indem der Grundbesitz von dem Gesellschafter an den Vor-REIT zu einem Preis deutlich unter dem Verkehrswert (z. B. 10 Prozent) veräußert wird.

 

Bemessungsgrundlage für den Übertragungsvorgang ist gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG der Wert der Gegenleistung. Dies ist der Kaufpreis, auch wenn er weit unter dem Verkehrswert des Grundstücks liegt; etwas anderes gilt nur bei einem symbolischen Kaufpreis, der überhaupt nicht als ernsthaft vereinbarte Gegenleistung angesehen werden kann. [15] Neben den besagten Möglichkeiten der Grunderwerbssteuerreduzierung haben Personengesellschaften bei der grunderwerbssteuerlichen Gestaltung eine besondere Bedeutung. Nach § 1 Abs. 1 GrEStG sind nur die Übertragung und der Verkauf von Grundstücken selbst grunderwerbssteuerpflichtig. Von der Norm nicht erfasst wird dagegen die mittelbare Übertragung von Grundstücken. Der Gesetzgeber hat versucht, auch mittelbare Grundstücksübertragungen grunderwerbssteuerlich zu erfassen. Über § 1 Abs. 2a GrEStG sind mittelbare Grundstücksübertragungen, die durch die Übertragung von Anteilen an Immobiliengesellschaften erfolgen, steuerbar. § 1 Abs. 2a GrEStG behandelt den Gesellschafterwechsel an einer Personengesellschaft als wirtschaftliche Übertragung eines Grundstücks, wenn mehr als 95 Prozent neue Gesellschafter innerhalb von fünf Jahren „beitreten“.

 

Keine Grunderwerbssteuer entsteht dagegen [16], wenn weniger als 95 Prozent neue Gesellschafter beitreten und daher nur bis zu 94,9 Prozent der Anteile innerhalb von fünf Jahren übertragen werden. Ebenfalls ist eine Übertragung von Anteilen nicht

 

steuerbar, wenn weniger als 95 Prozent, d. h. 94,9 Prozent, innerhalb von fünf Jahren übertragen werden. [17]

 

Da Grunderwerbssteuer gemäß § 1 Abs. 1a GrEStG auch dann ausgelöst wird, wenn auf Ebene des direkten Gesellschafters einer Personengesellschaft ein Gesellschafterwechsel eintritt, ist der mittelbare Anteilsübergang zwecks Vermeidung der grunderwerbssteuerpflichtigen Übertragung möglich, wenn der mittelbare Anteilsübergang auf 94,9Prozent begrenzt wird.

 

Diese Fallgestaltung ermöglicht z. B. die wirtschaftliche Übertragung eines von einer Personengesellschaft gehaltenen Grundstücks in Höhe von 99,73 Prozent [18], ohne dass nur „1 Cent“ Grunderwerbssteuer ausgelöst wird.

 

3.2  Wesens-Strukturmerkmale der REIT-AG

 

Nachdem als Gesellschaftsform für den G-REIT die Aktiengesellschaft vorgesehen ist, sind über den allgemeinen Verweis in § 1 Abs. 3 REITG grundsätzlich die für die Aktiengesellschaften geltenden Vorschriften anwendbar. In Bezug auf die Struktur- und Organisationsverfassung sind wie für jede andere Aktiengesellschaft auch die Merkmale für eine REIT-AG kennzeichnend. [19]

 

In Abweichung zu der weiten Fassung des § 23 Abs. 3 Nr. 2 AktG erfährt der zulässige Unternehmensgegenstand durch § 1 Abs. 1 eine immobilienspezifische Einschränkung der Geschäftstätigkeit der REIT-AG. Aufgrund der eingeschränkten Geschäftstätigkeit darf die REIT-AG daher auch Veräußerungsgewinne erzielen. Allerdings bleibt der steuerliche Sonderstatus der REIT-AG selbst nur dann gewahrt, wenn nicht die in § 14 Abs. 2 REITG vorgesehenen Grenzen des Immobilienhandels überschritten werden.

 

Folglich darf die REIT-AG also keine entgeltlichen Dienstleistungen, z. B. Projektentwicklungstätigkeiten, sowie Facility Management-Leistungen für Dritte erbringen. Allerdings können derartige Leistungen seitens der REIT-AG über eine Tochterkapitalgesellschaft, einer sogenannten REIT-Dienstleistungsgesellschaft (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 REITG), erbracht und dieser übertragen werden. [20] Unter Berücksichtigung des § 1 Abs. 1 Nr. 5 REITG ist damit festzuhalten, dass die REIT-AG im Ausgangspunkt somit auch immobiliennahe Tätigkeiten in Bezug auf den eigenen Anlagebestand und damit passive Immobilienbewirtschaftung beschränkt ist. [21]

 

Ein Handel mit unbeweglichem Vermögen ist ausdrücklich nicht erlaubt. [22]

 

Da der deutsche REIT bestimmte Vermögens- und Ertragsgrenzen einhalten muss, stellt § 12 Abs. 1 REITG klar, dass für Zwecke der §§ 12 und 15 REITG, d. h. zur Ermittlung der Vermögens- und Ertragsgrenzen, auf denen nach IFRS aufgestellten Konzernabschluss nach § 315a HGB abzustellen ist, wenn die REIT-AG zur Aufstellung eines solchen Konzernabschlusses nach Art. 4 der Verordnung (EG) Nr. 1606/2002 betreffend der Anwendung internationaler Rechnungslegungstandards oder nach § 315a Abs. 2 HGB verpflichtet ist. [23]

 

Somit ist festzustellen, dass die REIT-AG zur Ermittlung der Vermögens- und Ertragsgrenzen einen Einzel- oder Konzernabschluss zwingend nach IFRS [24] aufzustellen hat. Entsprechend hat die REIT-AG, da sie ihre Immobilien als Finanzinvestition hält, den IAS 40 [25] anzuwenden. [26]

 

3.3 Auf die REIT-AG anwendbares Recht

 

Die REIT-AG unterliegt über die Generalverweisung des § 1 Abs. 3 REITG als Sondertypus der Aktiengesellschaft den allgemein für Aktiengesellschaften geltenden Vorschriften, soweit dieses Gesetz nichts Abweichendes bestimmt. Daher finden z. B. über § 3 Aktiengesellschaft das HGB oder über § 3 Abs. 1 Nr. 2 das UmwG sowie das FGG (vgl. §§ 141a, 144 ff. FGG) auf eine REIT-AG Anwendung.

 

Im Hinblick auf die allgemeinen Verhaltenspflichten einer börsennotierten Aktiengesellschaft unterliegt die REIT-AG ebenso den Insider-Regeln gemäß §§ 12 ff. WpHG, den Bestimmungen zur Ad-hoc-Publizität gemäß § 15 WpHG bzw. zum sogenannten Directors’ Dealings gemäß § 15a WpHG, dem Verbot der Marktmanipulation nach § 20a WpHG sowie den Mitteilungs- und Veröffentlichungspflichten von Stimmrechtsanteilen der §§ 21 ff. WphG. [27] Zu beachten ist auch eine von § 21 Abs. 1 WpHG abweichende Meldeschwelle von § 11 Abs. 5 REIT-Gesetz von 80 Prozent bzw. 85 Prozent, um die Aktionäre und die REIT-AG rechtzeitig über eine möglicherweise drohende Unterschreitung der Mindeststreubesitzquote durch einen Mehrheitsaktionär in Kenntnis zu setzen. [28]

 

3.4 Umfang und Überprüfbarkeit der Vorrausetzungen der Steuerbefreiung einer  REIT-AG

 

Um der Finanzverwaltung die Überprüfung der Voraussetzungen der Steuerbefreiungen einer REIT-AG zu erleichtern und deren Kontroll- und...

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