Textprobe: Kapitel 4, Rahmenbedingungen der Immobilientransaktionen: 4.1, Rechtliche Restriktionen: Den rechtlichen Rahmenbedingungen ist besondere Beachtung zu schenken, da diese von den Regelungen in Deutschland abweichen. Zudem hat ein ausländischer Investor weitere Beschränkungen im Bezug auf den Erwerb, die zu berücksichtigen sind. 4.1.1, Abwicklung des Grunderwerbs: Während bekanntlich in Deutschland der Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet wird und von dort aus seitens des Notars alle erforderlichen Schritte eingeleitet werden, erfolgt der Eigentumsübertrag in der Türkei ausschließlich beim Grundbuchamt. Ein Kaufvertrag beim Notar ist dort nicht zwingend erforderlich, bildet eher eine Kaufabsichtserklärung. Der Kauf bzw. Verkauf wird vor Ort beim Grundbuchamt nach Abgabe einer gegenseitigen Verpflichtungserklärung vom Grundbuchbeamten öffentlich beurkundet und der Käufer wird mit der späteren Aushändigung des Grundbuchauszugs (= Tapu) zum Eigentümer der Immobilie. Ein Blanko- Tapu mit deutscher Übersetzung der wichtigsten Bestandteile der Urkunde ist dem Anhang dieser Arbeit beigefügt. Dabei fällt auf, dass die Urkunde anders als in Deutschland aus lediglich einer Seite besteht und eine vereinfachte Übersicht bietet, zudem ein Passfoto des Eigentümers als Bestandteil hat. Diese Urkunde gilt gesetzmäßig als Eigentumsnachweis. Somit können Eigentumsverhältnisse, aber auch Belastungen eines Objekts dem Grundbuchauszug entnommen werden. Sie genießt öffentlichen Glauben. Dieses zunächst unbürokratisch wirkende Verfahren der Eigentumsübertragung birgt allerdings auch Risken. Daher sollten folgende Punkte bereits vor Aufsuchen des Grundbuchamtes gegebenenfalls durch einen Anwalt geprüft und geklärt werden: Liegt eine Baugenehmigung vor? Liegt eine Nutzungsgenehmigung vor? Sind nachträgliche Änderungen am Bauwerk ohne Genehmigung vorgenommen worden? Ist im Grundbuch ein Vorkaufsrecht eingetragen? Sind im Grundbuch Lasten, Steuerschulden oder Sperren eingetragen? Denn nachdem das Grundbuchamt nach Umschreibung der Eigentumsverhältnisse das zentrale Grundbuchregister in Ankara informiert, werden dort eingehende Prüfungen hinsichtlich der Einhaltung der Baugenehmigungen und des Nutzungsrechts vorgenommen. Sofern Verstöße aufgedeckt werden, wird der neue Eigentümer dafür haftbar gemacht. Der Verkäufer kann zwar in diesem Fall nachträglich regresspflichtig gemacht werden, jedoch können diese langwährigen Auseinandersetzungen durchaus vorab vermieden werden. Ebenso verhält es sich mit auf dem Objekt lastenden Steuerschulden, die ebenfalls zunächst vom neuen Eigentümer verlangt werden. Daher empfiehlt es sich dringend, den Kaufpreis zunächst auf ein Notar- Anderkonto einzuzahlen und dem Veräußerer solange zu verwehren, bis der erforderliche und 'saubere ' Bescheid aus der Hauptstadt eintrifft. Daher kann die Aushändigung des 'Tapu ' Zeiten zwischen zwei Wochen und einem halben Jahr in Anspruch nehmen. Gerade für Ausländer bietet es sich an, jemanden zu beauftragen der den gesamten Kaufprozess verfolgt, wenn man selbst nicht über die gesamte Dauer vor Ort verweilen kann bzw. sich Reisekosten ersparen möchte. Notare werden folglich nur für die Zahlungsabwicklung eingeschaltet. Sie sind jedoch nicht berechtigt, Kaufhandlungen abzuwickeln. 4.1.2, Investitionsbarrieren für Ausländer: Deutschen Investoren ist es unter Einhaltung bestimmter Einschränkungen erlaubt, Immobilien und Grundstücke in der Türkei zu erwerben. Das Gesetz Nr. 5444 vom 29.12.2005, welches am 06.01.2006 vom Staatspräsidenten unterzeichnet wurde, bildet hierbei die neue, rechtliche Grundlage für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer. Investoren aus Deutschland profitieren dabei vom Gegenseitigkeitsprinzip. Da türkische Staatsbürger das Recht haben, in Deutschland Immobilieneigentum zu erwerben, wird deutschen Staatsbürgern das gleiche Recht in der Türkei eingeräumt. Jedoch waren für eine bestimmte Zeit einige Einschränkungen zu beachten. Die größtmögliche, ohne Sondergenehmigung zu erwerbende Fläche an Grundeigentum war auf 2,5 Hektar beschränkt. Für Flächen bis zu 30 Hektar war eine gesonderte Genehmigung des Ministerrats notwendig. Dabei durfte die Fläche einer Provinz im Besitz von Ausländern 0,5% der Gesamtfläche nicht übersteigen. Darüber hinaus waren Restriktionen beim Erwerb durch Ausländer, sofern sich die Fläche oder das Wohneigentum in kleineren Orten oder Dörfern mit weniger als 2.000 Einwohnern befindet. Das so genannte 'Dorfgesetz ' verhinderte hier den Kauf. Ebenso ausgenommen waren Grundstücke in militärischen Sperrgebieten, sowie an kenntlich gemachten Sicherheitszonen in der Nähe der Landesgrenzen. Zwischenzeitlich erging im Mai 2008 durch das Katasteramt ein Verkaufsstopp an ausländische Investoren als Reaktion auf ein bürokratisches Versäumnis der türkischen Regierung. Diese wurde Mitte Januar des vergangenen Jahres vom Verfassungsgericht aufgefordert, einen Artikel im neuen Immobiliengesetz mit einer Frist von drei Monaten zu überarbeiten. Diese Überarbeitung blieb jedoch aus. Dieses Vorgehen führte zu großer Verunsicherung bei allen Beteiligten des Marktes. Ausländische Investoren und Touristen waren ebenso enttäuscht, wie Immobilienmakler und verkaufswillige Eigentümer. Dieser Umstand des Verkaufsstopps hielt allerdings nur wenige Monate an. Am 3. Juli schließlich hat das Türkische Parlament das Gesetz mit den erforderlichen Änderungen verabschiedet und ausländischen Kapitalanlegern das Recht zum Kauf von Immobilien in der Türkei wieder eingeräumt. Das Recht der Ausländer, 0,5% der erschlossenen Gesamtfläche einer Provinz zu erwerben, wurde auf bis zu 10% der Fläche eines Bezirks ausgedehnt. Die Sondergenehmigung des Ministerrats für Flächen bis zu 30 Hektar pro Person wurde dagegen abgeschafft, 2,5 Hektar bilden nun die absolute Obergrenze. Der Erwerb von Eigentum in militärischen Sperr- und Sicherheitszonen, sowie Gebieten, die augrund ihrer Bedeutung für die Bewässerung, Energieproduktion, Landwirtschaft, Bergbau, aber auch wegen ihrer religiösen und kulturellen Besonderheiten oder ihrer besonderen Flora und Fauna ist ausländischen Investoren weiterhin nicht gestattet. Die Einschränkungen hingegen beim Kauf von Immobilien an Küstengebieten sind durch das Küstengesetz für ausländische Investoren genauso gültig wie für türkische Anleger. Hier gilt es zu beachten, dass jeder der am Meer Bauland erwerben möchte, einen 50- Meter- Streifen landeinwärts unbebaut lassen muss, sowie die nächsten 50 Meter lediglich zur Errichtung von öffentlichen Anlagen nutzen darf. Die gleichen Bestimmungen gelten auch für Binnengewässer. Ein weiterer Ansatz zum Schutze der Natur zeigt sich durch die strikte Forstpolitik der Türkei, demnach Flächen die mal als Waldgebiet gekennzeichnet wurden, nie mehr anderweitig genutzt werden dürfen. Damit möchte die Regierung der illegalen Gewinnung von Bauland durch Brandstiftungen entgegenwirken.