3  Maßgeblichkeit des IFRS-Abschlusses für die Überprüfung der

Ertrags- und Strukturnormen sowie für die Offenlegung

3.1 Vorbemerkungen

Die Kapitalkonzeption eines Rechnungslegungssystems ist im Wesentlichen von zwei Faktoren geprägt. Die erste Komponente ist die ihr zugrunde liegende Kapitalerhaltungskonzeption und die zweite Komponente ist das Mengengerüst, das sich aus den Rechnungslegungsvorschriften ergibt. Das Ergebnis einer Kapitalkonzeption ist eine bestimmte Eigenkapitalgröße, die wiederum mit einem spezifisch ermittelten Periodenerfolg im Einklang steht. Im Folgenden werden zunächst die Grundlagen dieser Komponenten vorgestellt und daraufhin die Kapitalkonzeption des jeweiligen Rechnungslegunhgssystems entwickelt und beurteilt.

Der Gesetzgeber stellt bei der neuen Investitionsklasse der REIT`s erstmals primär auf die vermeintlich modernere Rechnungslegung nach den IFRS ab. Die IFRS sind für die bei der REIT-AG wichtige Ermittlung der Vermögens- und Ertragsstrukturkennzahlen und auch für die Offenlegung maßgebend. Ausschlaggebend dafür war, dass der Gesetzgeber so die nationale und internationale Konkurrenzfähigkeit der REIT-AG zu stärken und zu sichern meint[49]. Lediglich für die Ermittlung der Ausschüttungen wird auf die HGB-Rechnungslegung zurückgegriffen[50].

Die Einhaltung der Anforderungen an die Vermögens- und Ertragsstruktur der REIT-AG wird gem. § 12 Abs. 1 REITG sowie gem. § 14 Abs. 1 i.V.m. § 12 Abs. 1 REITG anhand des IFRS-Abschlusses der REIT-AG überprüft. Für die Kontrolle der Einhaltung der Strukturnormen hat der Gesetzgeber festgelegt, dass für als Finanzinvestition gehaltenes unbewegliches Vermögen der beizulegende Zeitwert maßgeblich ist[51]. Sofern das in IAS 40 enthaltene Wahlrecht dahingehend ausgeübt wird, dass für die Bewertung das Cost Model angewendet wird, sind die beizulegenden Zeitwerte dem Anhang zu entnehmen[52].

Eine weitere Modifikation enthält das REITG bezüglich der Beteiligungen der REIT-AG an Immobilienpersonengesellschaften[53]. Diese gelten für die Ermittlung der Strukturkennzahlen vollumfänglich als unbewegliches Vermögen und fallen daher mit ihrem kompletten Wert in die Immobilienquote.

Für die Ermittlung und Überprüfung der Strukturkennzahlen gelten also die IFRS. Damit ist für diesen Bereich auch die Kapitalkonzeption der IFRS unter Berücksichtigung der angesprochenen Modifikationen zugrunde zu legen.

3.2 Zwecke des IFRS-Abschlusses

3.2.1 Lieferung entscheidungsnützlicher Informationen

Der Zweck des IFRS-Abschlusses wird sowohl im Framework, in IAS F.12, als auch in den Standards selbst, in IAS 1.13 definiert. Die Intention hinter jedem IFRS-Abschluss ist die Vermittlung entscheidungsrelevanter Informationen[54]. Diese Entscheidungsnützlichkeit (Decision-Usefulness) zielt darauf ab, einem weiten Adressatenkreis[55] Informationen über die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage eines Unternehmens zu geben, um diesem bei jeglicher Entscheidungsfindung nützlich zu sein[56]. Aus dem Framework geht hervor, dass dem Standardsetter bewusst ist, dass nicht alle Bedürfnisse der heterogenen Adressatengruppen erfüllt werden können[57]. Dennoch soll den gemeinsamen Bedürfnissen der Adressatengruppen durch den IFRS-Abschluss Rechnung getragen werden[58]. Dies wird dadurch erreicht, dass primär ein Investorenschutz verfolgt wird[59]. Das IASC formuliert die Zielsetzung aufgrund der  Annahme, dass die Informationsbedürfnisse der Investoren auch den wesentlichen Informationsbedürfnissen der anderen Adressatengruppen entsprechen[60].

Die Zieldivergenz zu dem handelsrechtlichen Jahresabschluss ist damit, wie noch gezeigt wird, unübersehbar. Während der handelsrechtliche Jahresabschluss aus den in Abschnitt 5.2 dargestellten Zwecken aufgestellt wird verfolgt der IFRS-Abschluss primär nur den einen Zweck der Entscheidungsnützlichkeit[61].

Die wesentlichen Merkmale von entscheidungsnützlichen Informationen sind die Relevanz und die Verlässlichkeit der Information. Der Standardsetter geht in IAS F.26 von einer relevanten Information aus, wenn diese die wirtschaftlichen Entscheidungen der Adressaten beeinflusst[62]. Nach Ansicht von PELLENS/FÜLBIER/GASSEN ist dieses Merkmal gegeben, wenn die Information den Adressaten „bei der Beurteilung vergangener, derzeitiger oder zukünftiger Ereignisse helfen oder ihre Beurteilungen aus der Vergangenheit bestätigen bzw. korrigieren“[63]. Da unter diese Definition jedoch nahezu jede Information im Geschäftsbetrieb einer Unternehmung subsumiert werden kann, wird der Grundsatz der Relevanz durch den Grundsatz der Wesentlichkeit relativiert[64], um eine undurchschaubare Informationsflut zu vermeiden.

Der Grundsatz der Verlässlichkeit wird in IAS F.31 erläutert. Demnach ist eine Information als verlässlich anzusehen, wenn sie frei von wesentlichen Fehlern und verzerrenden Einflüssen ist und darüber hinaus den fünf Sekundärgrundsätzen der Verlässlichkeit entspricht[65]. Diese sind in IAS F.33ff. definiert und bestehen in den Forderungen nach einer glaubwürdigen Darstellung, einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise, und Vollständigkeit der Information sowie Neutralität und Vorsicht bezüglich ihrer Präsentation[66].

Der IFRS-Abschluss dient nach den bisherigen Ausführungen also der Entscheidungsnützlichkeit und ist damit kein Instrument, das Gläubigerschutz, Kapitalerhaltung oder Ausschüttungsbemessung dienen soll[67].

3.2.2 Ergänzender Zweck des IFRS-Abschlusses der REIT-AG

Der IFRS-Abschluss hat für die Gesellschaftsform der REIT-AG einen speziellen Zweck, welcher in der Ermittlung der Ertrags- und Vermögensstrukturkennzahlen liegt. Auf der Grundlage des IFRS-Abschlusses werden Vermögens- und Ertragsstrukturen analysiert und aus ihnen Kennzahlen ermittelt, welche für die Begründung des REIT-Status unabdingbar sind. Im Folgenden werden die Regelungen zur Erfüllung dieses Zweckes genauer vorgestellt.

3.2.2.1 Vermögensstruktur (§§ 12 Abs. 2, 15 REITG)

Das Gesetz verlangt, dass zum Ende eines jeden Wirtschaftsjahres das Vermögen der REIT-AG nach Abzug des ausschüttungspflichtigen Gewinns sowie der Reinvestitionsrücklage zu mindestens 75% aus unbeweglichem Vermögen i.S.d. § 3 Abs. 8 REITG besteht. Das unbewegliche Vermögen wird demnach definiert als Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte sowie vergleichbare Rechte nach dem Recht anderer Staaten. Außerdem dürfen die Aktiva von in den Konzernabschluss einzubeziehenden REIT-Dienstleistungsgesellschaften maximal 20% der zu Beginn des Absatzes beschriebenen Bemessungsgrundlage betragen. Durch diese Regelungen will der Gesetzgeber sicherstellen, dass sich das Immobiliengeschäft als Kerntätigkeit in dem Vermögen widerspiegelt (75%-Kriterium) und das diese Kerntätigkeit durch Dienstleistungen an Dritte zwar ergänzt, nicht jedoch überlagert wird (20%-Kriterium)[68]. Ausgangspunkt für die Prüfung dieser beiden Kriterien bildet der IFRS-Abschluss, wobei unbewegliches Vermögen mit den gemäß IAS 40 ermittelten beizulegenden Zeitwerten (Fair Values) zu berücksichtigen ist[69]. Sofern die REIT-AG das Anschaffungskostenmodell (Cost Model) im IFRS-Abschluss angewendet hat, sind die beizulegenden Werte dem Anhang zu entnehmen[70]. Das Wahlrecht zwischen Cost- und Fair Value Model für den IFRS-Abschluss bleibt erhalten[71]. Es ergibt sich keine unzulässige Einschränkung der IFRS, da die Fair Values lediglich für die Ermittlung der Strukturkennzahlen verwendet werden.

Die Bemessungsgrundlage für die Vermögensstrukturnormen ermittelt sich demnach wie folgt:

Abb. 1: BMG  für die Vermögensstrukturnormen der REIT-AG

Als zusätzliche Anforderung an die Vermögensstruktur der REIT-AG schreibt § 15 REITG ein Mindesteigenkapital i.H.v. 45% der Höhe des Fair Values des unbeweglichen Vermögens vor. Die Eigenkapitalquote der REIT-AG kann damit folglich zwischen 33,75% und 45% variieren[72]. Diese Regelung soll der Kapitalerhaltung und dem Gläubigerschutz dienen[73].

3.2.2.2 Ertragsstruktur (§ 12 Abs. 3 REITG)

Die Erträge müssen zu mindestens 75% der Umsatzerlöse zzgl. der sonstigen Erträge aus unbeweglichem Vermögen eines Geschäftsjahres solche aus Vermietung, Leasing, Verpachtung, immobiliennaher Tätigkeit oder Veräußerung von unbeweglichem Vermögen sein[74]. Die sonstigen Erträge setzen sich aus nicht regelmäßig wiederkehrenden...