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Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

AutorMarkus Haas
VerlagDuncker & Humblot GmbH
Erscheinungsjahr2010
ReiheSchriften zum Bürgerlichen Recht 358
Seitenanzahl212 Seiten
ISBN9783428520909
FormatPDF
KopierschutzWasserzeichen
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis74,90 EUR
Markus Haas widmet sich der bislang noch kaum zusammenhängend behandelten Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Er untersucht zunächst Rechtsstellung und Pflichten des Verwalters und erörtert anschließend die allgemeinen Haftungsvoraussetzungen. Dabei widmet er sich besonders dem Verwalterverschulden und entwickelt einen konkret auf die Verwalterhaftung zugeschnittenen Sorgfaltsmaßstab. Einen Schwerpunkt der Arbeit bildet die Auseinandersetzung mit Fragen des Ausschlusses und der Beschränkung der Haftung des WEG-Verwalters. Im Vordergrund steht die Untersuchung, inwieweit eine Begrenzung des Schuldgrades in Allgemeinen Geschäftsbedingungen möglich ist. Ferner wird auf die Entlastung des Verwalters eingegangen. Markus Haas setzt sich mit der gegenwärtig intensiv diskutierten Frage auseinander, ob der Beschluss über die Entlastung des Verwalters eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung darstellt und gelangt im Anschluss an die neueste Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu dem Ergebnis, dass der Entlastungsbeschluss grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Abschließend behandelt der Autor die Verjährung von Ersatzansprüchen sowie Fragen der Beweislast, der gerichtlichen Zuständigkeit und der Antragsbefugnis.

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Inhaltsverzeichnis
Vorwort8
Inhaltsverzeichnis10
Abkürzungsverzeichnis16
Einführung20
A. Entwicklung und Bedeutung des Wohnungseigentums20
B. Rechtsnatur der Wohnungseigentümergemeinschaft21
C. Relevanz von Verwalterhaftungsproblemen22
D. Gang der Untersuchung24
Kapitel 1: Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums26
A. Definition des Begriffs der Verwaltung26
B. Verwaltungsorgane der Gemeinschaft und deren Aufgaben27
I. Versammlung der Wohnungseigentümer28
II. Verwalter28
III. Verwaltungsbeirat28
Kapitel 2: Rechtsstellung des Verwalters29
A. Rechtsform des Verwalters29
B. Bestellung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts30
C. Qualifikation des Verwalters33
D. Wohnungseigentümer als Verwalter (Selbstorganschaft)34
E. Begründung der Verwalterstellung34
I. Allgemeines34
II. Höchstdauer der Bestellung35
III. Unterscheidung zwischen Bestellungsakt und Vertragsschluss35
IV. Bestellung durch Mehrheitsbeschluss36
1. Bestellungsbeschluss37
2. Bestellungserklärung37
3. Annahme der Bestellungserklärung37
V. Ist zusätzlich ein Verwaltervertrag erforderlich?38
1. Vertragstheorie38
2. Trennungstheorie im engeren Sinn40
3. Bewertung der Meinungen40
VI. Beginn der Verwalterstellung – Ergebnis43
F. Der Verwaltervertrag44
I. Vertragsschluss44
II. Rechtsnatur des Verwaltervertrages45
III. Laufzeit des Verwaltervertrages46
G. Beendigung der Verwalterstellung46
I. Abberufung des Verwalters47
II. Gerichtliche Abberufung48
III. Beendigung durch den Verwalter (Amtsniederlegung)48
IV. Weitere Beendigungsgründe49
Kapitel 3: Pflichten des Verwalters50
A. Allgemeines50
B. Die gesetzlichen Aufgaben aus dem WEG51
I. Die zwingenden gesetzlichen Aufgaben nach § 27 Abs. 1 und 2 WEG51
1. Aufgaben nach § 27 Abs. 1 WEG52
2. Aufgaben nach § 27 Abs. 2 WEG56
II. Sonstige durch das WEG zugewiesene Aufgaben57
C. Aufgaben aus Vereinbarungen der Wohnungseigentümer58
I. Meinungsstand in der Literatur58
II. Stellungnahme59
1. Vor der Bestellung geschlossene Vereinbarungen59
2. Nach der Bestellung geschlossene Vereinbarungen60
III. Beispiel für eine Erweiterung der Verwalterpflichten durch Vereinbarung61
IV. Ergebnis62
D. Aufgaben aus Mehrheitsbeschlüssen der Wohnungseigentümer62
E. Aufgaben aus dem Verwaltervertrag63
I. Nebenleistungspflichten des Verwalters63
II. Nebenpflichten des Verwalters64
F. Zusammenfassung65
Kapitel 4: Haftungsvoraussetzungen66
A. Rechtsgrundlagen der Haftung des Verwalters66
I. Vertragliche Haftung des Verwalters66
1. "Einfacher" Schadenersatz (§ 280 Abs. 1 S. 1 BGB)68
2. Schadenersatz statt der Leistung69
II. Vertragsähnliche Haftung des Verwalters: Vor- und nachvertragliche Haftung70
III. Haftung aus dem Bestellungsrechtsverhältnis71
1. Allgemeines71
2. Anspruchsgrundlage der Haftung aus dem Bestellungsrechtsverhältnis71
3. Konkurrenzverhältnis zur Haftung aus dem Verwaltervertrag74
4. Ergebnis76
IV. Haftung aus Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA)76
V. Deliktische Haftung des Verwalters (§§ 823 ff. BGB)78
1. Anspruch aus § 823 BGB78
2. Verkehrssicherungspflichten79
3. Anspruch aus §§ 836, 838 BGB81
4. Anspruch aus § 831 BGB81
B. Rechtswidrigkeit82
C. Verschulden83
I. Schuldformen des § 276 BGB84
II. Sorgfaltsmaßstab der Fahrlässigkeit84
1. Objektiver Sorgfaltsmaßstab85
2. Verkehrskreisbezogener Sorgfaltsmaßstab86
3. Konkretisierung des Sorgfaltsmaßstabs ("erforderliche Sorgfalt")87
4. Zwischenergebnis87
III. Verschulden des Verwalters87
1. Schuldgrad des Verwalterverschuldens88
2. Sorgfaltsmaßstab des Verwalterverschuldens88
a) Objektiver Sorgfaltsmaßstab des Verwalterverschuldens90
b) Berufsbezogener Sorgfaltsmaßstab des Verwalters90
c) Notwendigkeit einer Konkretisierung des Sorgfaltsmaßstabs90
d) Übliche Sorgfalt eines durchschnittlichen, gewissenhaften und ordentlichen Verwalters91
e) Verkehrskreise innerhalb der Berufsgruppe der Verwalter93
aa) Amateurverwalter94
bb) Verwalter mit speziellen Fachkenntnissen95
cc) "Berufsanfänger"96
IV. Zusammenfassung96
D. Haftung für Pflichtverletzungen Dritter96
I. Grundsatz der Haftung für eigenes Verschulden96
II. Ist eine Übertragung der Verwalterstellung auf einen Dritten zulässig?97
III. Zwischenergebnis99
IV. Haftung für Hilfspersonen99
1. Erfüllung von Aufgaben durch Erfüllungsgehilfen99
2. Haftung für (eigene) Erfüllungsgehilfen100
3. Abgrenzung zwischen Erfüllungsgehilfen des Verwalters und Vertragspartnern der Gemeinschaft102
E. Kausalität und Zurechnung104
I. Kausalität als Zurechnungsvoraussetzung104
II. Kausalität im Falle einer Unterlassung104
III. Wertende Beschränkung des zu ersetzenden Schadens105
IV. Beschränkung der Haftung mittels der Adäquanztheorie und der Lehre vom Schutzzweck der Norm106
V. Zwischenergebnis107
VI. Einzelfragen der Schadenszurechnung108
1. Willensentschlüsse der Wohnungseigentümer108
2. Rechtmäßiges Alternativverhalten109
VII. Ergebnis111
F. Schaden111
I. Differenzhypothese112
II. Einzelfragen zum ersatzfähigen Schaden112
III. Mitwirkendes Verschulden der Wohnungseigentümer (§ 254 BGB)113
IV. Beispielsfälle zum mitwirkenden Verschulden der Wohnungseigentümer115
V. Art des Schadenersatzes116
Kapitel 5: Ausschluss und Beschränkung der Haftung118
A. Allgemeines118
B. Haftungsbeschränkung durch Gesetz118
I. Haftungsmilderung bei Unentgeltlichkeit des Verwaltervertrages?119
II. Übertragung der Grundsätze der "Arbeitnehmerhaftung"?120
III. Ergebnis121
C. Haftungsbeschränkung durch Rechtsgeschäft121
I. Möglichkeiten, die Haftung des Verwalters zu beschränken122
II. Einschränkbare Anspruchsgrundlagen125
III. Allgemeine Geschäftsbedingungen oder Individualvereinbarung?127
1. Vorformulierte Vertragsbedingungen128
a) Vorformulierte Vertragsbedingungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen128
b) Wirksame Einbeziehung130
2. Individualvereinbarungen131
IV. Zusammenfassung132
V. Wirksamkeit einer Begrenzung des Schuldgrades132
1. Unabdingbarkeit der Verwalterpflichten gemäß § 27 Abs. 3 WEG132
2. Begrenzung in vorformulierten Vertragsbedingungen134
a) Herrschende Meinung135
b) Gegenansicht135
c) Stellungnahme136
aa) Klauselverbot des § 309 Nr. 7b BGB136
bb) Freizeichnungsverbot aus § 307 BGB137
(1) § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB137
(2) § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB139
(3) § 307 Abs. 1 BGB142
cc) Zusammenfassung der Ergebnisse der Inhaltskontrolle und Schlussfolgerungen146
3. Begrenzung durch Individualvereinbarung148
a) Geringe Bedeutung von Individualvereinbarungen148
b) Grenzen der Haftungsbeschränkung in Individualvereinbarungen149
c) Ergebnis151
VI. Wirksamkeit von Haftungsbegrenzungsklauseln151
1. Betragsmäßige Haftungsbegrenzung152
2. Begrenzung auf Ersatz des unmittelbaren Schadens152
3. Verkürzung der Verjährungsfrist153
VII. Zusammenfassung153
D. Entlastung des Verwalters154
I. Rechtsnatur und Wirkung der Entlastung155
II. Kenntnis und Zurechnung der Kenntnis158
III. Anspruch des Verwalters auf Entlastung158
IV. Entspricht ein Entlastungsbeschuss dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen Verwaltung?159
1. Meinungsstand und Vorlagebeschuss des BayObLG160
2. Grundsatzentscheidung des BGH vom 17. Juli 2003162
3. Stellungnahme162
4. Ergebnis164
V. Konsequenzen einer ordnungswidrigen Entlastung165
VI. Zusammenfassung und Ergebnis166
Kapitel 6: Verjährung von Ersatzansprüchen167
A. Verjährung von Ansprüchen aus § 280 Abs. 1 BGB167
B. Kenntnis der Wohnungseigentümer168
I. Ist die Kenntnis aller Wohnungseigentümer erforderlich?169
II. Wissenszurechnung169
C. Verjährung von Ansprüchen aus unerlaubter Handlung170
D. Vereinbarungen über Verjährungserleichterungen170
E. Zusammenfassung173
Kapitel 7: Beweisfragen174
A. Bedeutung von Beweisfragen im Verwalterhaftungsprozess174
B. Grundregel für die Verteilung der Beweislast174
C. Objektiver Tatbestand der Verletzungshandlung175
D. Rechtswidrigkeit und Verschulden177
E. Schaden und Kausalität177
F. Mitverschulden und Verjährung178
G. Ergebnis179
Kapitel 8: Zuständigkeit des Gerichts180
A. Schadenersatzansprüche gegen den amtierenden Verwalter180
B. Schadenersatzansprüche gegen einen ausgeschiedenen Verwalter181
C. Ergebnis182
D. Rechtsmittel und Zuständigkeit des Beschwerdegerichts183
Kapitel 9: Antragsbefugnis184
A. Individueller Schadenersatzanspruch184
B. Gemeinschaftlicher Schadenersatzanspruch185
I. Ansicht der Rechtsprechung186
II. Gegenansicht187
III. Stellungnahme187
C. Ergebnis190
Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse191
Literaturverzeichnis194
Sachwortverzeichnis211

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