Vorwort | 8 |
Inhaltsverzeichnis | 10 |
Abkürzungsverzeichnis | 16 |
Einführung | 20 |
A. Entwicklung und Bedeutung des Wohnungseigentums | 20 |
B. Rechtsnatur der Wohnungseigentümergemeinschaft | 21 |
C. Relevanz von Verwalterhaftungsproblemen | 22 |
D. Gang der Untersuchung | 24 |
Kapitel 1: Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums | 26 |
A. Definition des Begriffs der Verwaltung | 26 |
B. Verwaltungsorgane der Gemeinschaft und deren Aufgaben | 27 |
I. Versammlung der Wohnungseigentümer | 28 |
II. Verwalter | 28 |
III. Verwaltungsbeirat | 28 |
Kapitel 2: Rechtsstellung des Verwalters | 29 |
A. Rechtsform des Verwalters | 29 |
B. Bestellung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts | 30 |
C. Qualifikation des Verwalters | 33 |
D. Wohnungseigentümer als Verwalter (Selbstorganschaft) | 34 |
E. Begründung der Verwalterstellung | 34 |
I. Allgemeines | 34 |
II. Höchstdauer der Bestellung | 35 |
III. Unterscheidung zwischen Bestellungsakt und Vertragsschluss | 35 |
IV. Bestellung durch Mehrheitsbeschluss | 36 |
1. Bestellungsbeschluss | 37 |
2. Bestellungserklärung | 37 |
3. Annahme der Bestellungserklärung | 37 |
V. Ist zusätzlich ein Verwaltervertrag erforderlich? | 38 |
1. Vertragstheorie | 38 |
2. Trennungstheorie im engeren Sinn | 40 |
3. Bewertung der Meinungen | 40 |
VI. Beginn der Verwalterstellung – Ergebnis | 43 |
F. Der Verwaltervertrag | 44 |
I. Vertragsschluss | 44 |
II. Rechtsnatur des Verwaltervertrages | 45 |
III. Laufzeit des Verwaltervertrages | 46 |
G. Beendigung der Verwalterstellung | 46 |
I. Abberufung des Verwalters | 47 |
II. Gerichtliche Abberufung | 48 |
III. Beendigung durch den Verwalter (Amtsniederlegung) | 48 |
IV. Weitere Beendigungsgründe | 49 |
Kapitel 3: Pflichten des Verwalters | 50 |
A. Allgemeines | 50 |
B. Die gesetzlichen Aufgaben aus dem WEG | 51 |
I. Die zwingenden gesetzlichen Aufgaben nach § 27 Abs. 1 und 2 WEG | 51 |
1. Aufgaben nach § 27 Abs. 1 WEG | 52 |
2. Aufgaben nach § 27 Abs. 2 WEG | 56 |
II. Sonstige durch das WEG zugewiesene Aufgaben | 57 |
C. Aufgaben aus Vereinbarungen der Wohnungseigentümer | 58 |
I. Meinungsstand in der Literatur | 58 |
II. Stellungnahme | 59 |
1. Vor der Bestellung geschlossene Vereinbarungen | 59 |
2. Nach der Bestellung geschlossene Vereinbarungen | 60 |
III. Beispiel für eine Erweiterung der Verwalterpflichten durch Vereinbarung | 61 |
IV. Ergebnis | 62 |
D. Aufgaben aus Mehrheitsbeschlüssen der Wohnungseigentümer | 62 |
E. Aufgaben aus dem Verwaltervertrag | 63 |
I. Nebenleistungspflichten des Verwalters | 63 |
II. Nebenpflichten des Verwalters | 64 |
F. Zusammenfassung | 65 |
Kapitel 4: Haftungsvoraussetzungen | 66 |
A. Rechtsgrundlagen der Haftung des Verwalters | 66 |
I. Vertragliche Haftung des Verwalters | 66 |
1. "Einfacher" Schadenersatz (§ 280 Abs. 1 S. 1 BGB) | 68 |
2. Schadenersatz statt der Leistung | 69 |
II. Vertragsähnliche Haftung des Verwalters: Vor- und nachvertragliche Haftung | 70 |
III. Haftung aus dem Bestellungsrechtsverhältnis | 71 |
1. Allgemeines | 71 |
2. Anspruchsgrundlage der Haftung aus dem Bestellungsrechtsverhältnis | 71 |
3. Konkurrenzverhältnis zur Haftung aus dem Verwaltervertrag | 74 |
4. Ergebnis | 76 |
IV. Haftung aus Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) | 76 |
V. Deliktische Haftung des Verwalters (§§ 823 ff. BGB) | 78 |
1. Anspruch aus § 823 BGB | 78 |
2. Verkehrssicherungspflichten | 79 |
3. Anspruch aus §§ 836, 838 BGB | 81 |
4. Anspruch aus § 831 BGB | 81 |
B. Rechtswidrigkeit | 82 |
C. Verschulden | 83 |
I. Schuldformen des § 276 BGB | 84 |
II. Sorgfaltsmaßstab der Fahrlässigkeit | 84 |
1. Objektiver Sorgfaltsmaßstab | 85 |
2. Verkehrskreisbezogener Sorgfaltsmaßstab | 86 |
3. Konkretisierung des Sorgfaltsmaßstabs ("erforderliche Sorgfalt") | 87 |
4. Zwischenergebnis | 87 |
III. Verschulden des Verwalters | 87 |
1. Schuldgrad des Verwalterverschuldens | 88 |
2. Sorgfaltsmaßstab des Verwalterverschuldens | 88 |
a) Objektiver Sorgfaltsmaßstab des Verwalterverschuldens | 90 |
b) Berufsbezogener Sorgfaltsmaßstab des Verwalters | 90 |
c) Notwendigkeit einer Konkretisierung des Sorgfaltsmaßstabs | 90 |
d) Übliche Sorgfalt eines durchschnittlichen, gewissenhaften und ordentlichen Verwalters | 91 |
e) Verkehrskreise innerhalb der Berufsgruppe der Verwalter | 93 |
aa) Amateurverwalter | 94 |
bb) Verwalter mit speziellen Fachkenntnissen | 95 |
cc) "Berufsanfänger" | 96 |
IV. Zusammenfassung | 96 |
D. Haftung für Pflichtverletzungen Dritter | 96 |
I. Grundsatz der Haftung für eigenes Verschulden | 96 |
II. Ist eine Übertragung der Verwalterstellung auf einen Dritten zulässig? | 97 |
III. Zwischenergebnis | 99 |
IV. Haftung für Hilfspersonen | 99 |
1. Erfüllung von Aufgaben durch Erfüllungsgehilfen | 99 |
2. Haftung für (eigene) Erfüllungsgehilfen | 100 |
3. Abgrenzung zwischen Erfüllungsgehilfen des Verwalters und Vertragspartnern der Gemeinschaft | 102 |
E. Kausalität und Zurechnung | 104 |
I. Kausalität als Zurechnungsvoraussetzung | 104 |
II. Kausalität im Falle einer Unterlassung | 104 |
III. Wertende Beschränkung des zu ersetzenden Schadens | 105 |
IV. Beschränkung der Haftung mittels der Adäquanztheorie und der Lehre vom Schutzzweck der Norm | 106 |
V. Zwischenergebnis | 107 |
VI. Einzelfragen der Schadenszurechnung | 108 |
1. Willensentschlüsse der Wohnungseigentümer | 108 |
2. Rechtmäßiges Alternativverhalten | 109 |
VII. Ergebnis | 111 |
F. Schaden | 111 |
I. Differenzhypothese | 112 |
II. Einzelfragen zum ersatzfähigen Schaden | 112 |
III. Mitwirkendes Verschulden der Wohnungseigentümer (§ 254 BGB) | 113 |
IV. Beispielsfälle zum mitwirkenden Verschulden der Wohnungseigentümer | 115 |
V. Art des Schadenersatzes | 116 |
Kapitel 5: Ausschluss und Beschränkung der Haftung | 118 |
A. Allgemeines | 118 |
B. Haftungsbeschränkung durch Gesetz | 118 |
I. Haftungsmilderung bei Unentgeltlichkeit des Verwaltervertrages? | 119 |
II. Übertragung der Grundsätze der "Arbeitnehmerhaftung"? | 120 |
III. Ergebnis | 121 |
C. Haftungsbeschränkung durch Rechtsgeschäft | 121 |
I. Möglichkeiten, die Haftung des Verwalters zu beschränken | 122 |
II. Einschränkbare Anspruchsgrundlagen | 125 |
III. Allgemeine Geschäftsbedingungen oder Individualvereinbarung? | 127 |
1. Vorformulierte Vertragsbedingungen | 128 |
a) Vorformulierte Vertragsbedingungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen | 128 |
b) Wirksame Einbeziehung | 130 |
2. Individualvereinbarungen | 131 |
IV. Zusammenfassung | 132 |
V. Wirksamkeit einer Begrenzung des Schuldgrades | 132 |
1. Unabdingbarkeit der Verwalterpflichten gemäß § 27 Abs. 3 WEG | 132 |
2. Begrenzung in vorformulierten Vertragsbedingungen | 134 |
a) Herrschende Meinung | 135 |
b) Gegenansicht | 135 |
c) Stellungnahme | 136 |
aa) Klauselverbot des § 309 Nr. 7b BGB | 136 |
bb) Freizeichnungsverbot aus § 307 BGB | 137 |
(1) § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB | 137 |
(2) § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB | 139 |
(3) § 307 Abs. 1 BGB | 142 |
cc) Zusammenfassung der Ergebnisse der Inhaltskontrolle und Schlussfolgerungen | 146 |
3. Begrenzung durch Individualvereinbarung | 148 |
a) Geringe Bedeutung von Individualvereinbarungen | 148 |
b) Grenzen der Haftungsbeschränkung in Individualvereinbarungen | 149 |
c) Ergebnis | 151 |
VI. Wirksamkeit von Haftungsbegrenzungsklauseln | 151 |
1. Betragsmäßige Haftungsbegrenzung | 152 |
2. Begrenzung auf Ersatz des unmittelbaren Schadens | 152 |
3. Verkürzung der Verjährungsfrist | 153 |
VII. Zusammenfassung | 153 |
D. Entlastung des Verwalters | 154 |
I. Rechtsnatur und Wirkung der Entlastung | 155 |
II. Kenntnis und Zurechnung der Kenntnis | 158 |
III. Anspruch des Verwalters auf Entlastung | 158 |
IV. Entspricht ein Entlastungsbeschuss dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen Verwaltung? | 159 |
1. Meinungsstand und Vorlagebeschuss des BayObLG | 160 |
2. Grundsatzentscheidung des BGH vom 17. Juli 2003 | 162 |
3. Stellungnahme | 162 |
4. Ergebnis | 164 |
V. Konsequenzen einer ordnungswidrigen Entlastung | 165 |
VI. Zusammenfassung und Ergebnis | 166 |
Kapitel 6: Verjährung von Ersatzansprüchen | 167 |
A. Verjährung von Ansprüchen aus § 280 Abs. 1 BGB | 167 |
B. Kenntnis der Wohnungseigentümer | 168 |
I. Ist die Kenntnis aller Wohnungseigentümer erforderlich? | 169 |
II. Wissenszurechnung | 169 |
C. Verjährung von Ansprüchen aus unerlaubter Handlung | 170 |
D. Vereinbarungen über Verjährungserleichterungen | 170 |
E. Zusammenfassung | 173 |
Kapitel 7: Beweisfragen | 174 |
A. Bedeutung von Beweisfragen im Verwalterhaftungsprozess | 174 |
B. Grundregel für die Verteilung der Beweislast | 174 |
C. Objektiver Tatbestand der Verletzungshandlung | 175 |
D. Rechtswidrigkeit und Verschulden | 177 |
E. Schaden und Kausalität | 177 |
F. Mitverschulden und Verjährung | 178 |
G. Ergebnis | 179 |
Kapitel 8: Zuständigkeit des Gerichts | 180 |
A. Schadenersatzansprüche gegen den amtierenden Verwalter | 180 |
B. Schadenersatzansprüche gegen einen ausgeschiedenen Verwalter | 181 |
C. Ergebnis | 182 |
D. Rechtsmittel und Zuständigkeit des Beschwerdegerichts | 183 |
Kapitel 9: Antragsbefugnis | 184 |
A. Individueller Schadenersatzanspruch | 184 |
B. Gemeinschaftlicher Schadenersatzanspruch | 185 |
I. Ansicht der Rechtsprechung | 186 |
II. Gegenansicht | 187 |
III. Stellungnahme | 187 |
C. Ergebnis | 190 |
Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse | 191 |
Literaturverzeichnis | 194 |
Sachwortverzeichnis | 211 |