| Vorwort | 6 |
| Inhaltsverzeichnis | 8 |
| Über die Autoren | 13 |
| 1 Grundlagen der Immobilienfinanzierung | 14 |
| 1.1Bedeutung der Immobilienfinanzierung | 15 |
| 1.1.1Anbieter von Immobilienfinanzierungen | 15 |
| 1.1.2Investitionsmotive der Nachfrager | 17 |
| 1.1.3Einflüsse auf das Immobiliengeschäft | 18 |
| 1.2Rechtliche Rahmenbedingungen | 18 |
| 1.2.1Kreditwesengesetz | 19 |
| 1.2.2Bedeutung des Pfandbriefs für die Immobilienfinanzierung | 20 |
| 1.3Grundstücksrecht | 21 |
| 1.3.1Rechtliche Grundlagen des Grundstückseigentums | 21 |
| 1.3.1.1 Grundbuch und Liegenschaftskataster | 21 |
| 1.3.1.2 Eigentumserwerb im Grundstücksrecht | 21 |
| 1.3.2Formelles Grundstücksrecht | 25 |
| 1.3.2.1 Grundbuch | 26 |
| 1.3.2.2 Grundakte | 28 |
| 1.3.3Materielles Grundstücksrecht | 28 |
| 1.3.3.1 Rechte in Abteilung II des Grundbuchs | 29 |
| 1.3.3.2 Rechte in Abteilung III des Grundbuchs | 35 |
| 1.3.4Auswirkungen von Grundbucheintragungen auf die Beleihbarkeit | 36 |
| 1.3.5Objektlasten außerhalb des Grundbuchs | 38 |
| 2 Kundengespräch in der Immobilienfinanzierung | 42 |
| 2.1Einführung | 42 |
| 2.2Aufbau und Ablauf eines Finanzierungsgespräches | 43 |
| 2.3Pflichten in der Finanzierungsberatung | 46 |
| 2.3.1Allgemeine Beratungspflichten | 46 |
| 2.3.2Erweiterte Beratungspflichten bei Verbraucherkreditverträgen | 48 |
| 2.4Cross-Selling-Möglichkeiten | 49 |
| 3 Finanzbedarfsanalyse | 52 |
| 3.1Kosten des Immobilienerwerbs | 52 |
| 3.1.1Erwerbskosten | 52 |
| 3.1.2Erwerbsnebenkosten | 56 |
| 3.1.3Baukosten | 57 |
| 3.1.4Baunebenkosten | 58 |
| 3.2Ermittlung des Eigenkapitals | 61 |
| 3.2.1Einsatz von Eigenkapital | 61 |
| 3.2.2Eigenleistungen | 62 |
| 3.3Ermittlung des Fremdmittelbedarfes | 62 |
| 3.4Ermittlung der Finanzierungsbelastung | 63 |
| 3.5Staatliche Förderung | 63 |
| 3.5.1Kreditanstalt für Wiederaufbau | 64 |
| 3.5.2Förderanstalten der Länder | 64 |
| 3.5.3Arbeitnehmersparzulage | 65 |
| 3.5.4Wohnungsbauprämie | 66 |
| 3.5.5Eigenheimrente | 67 |
| 3.6Steuerliche Auswirkungen einer Immobilieninvestition | 69 |
| 3.6.1Grunderwerbsteuer | 69 |
| 3.6.2Grundsteuer | 70 |
| 3.6.3Einkommensteuer | 72 |
| 3.6.4Erbschaft- und Schenkungsteuer | 74 |
| 4 Kreditentscheidung | 76 |
| 4.1Einführung | 76 |
| 4.2Rechtliche Rahmenbedingungen | 77 |
| 4.2.1Aufsichtsrechtliche Vorschriften (MaRisk) | 78 |
| 4.2.1.1 Allgemeine Anforderungen | 78 |
| 4.2.1.2 Anforderungen an die Aufbau- und Ablauforganisation im Kreditgeschäft (Funktionstrennung und Votierung) | 79 |
| 4.2.1.3 Anforderungen für die Prozesse im Kreditgeschäft | 79 |
| 4.2.1.4 Verfahren zur Früherkennung von Risiken | 79 |
| 4.2.1.5 Risikoklassifizierungsverfahren | 80 |
| 4.2.2Kreditwesengesetz: Offenlegungsverpflichtung gemäß § 18 KWG | 80 |
| 4.3Bonitätsprüfung | 83 |
| 4.3.1Begriffsbestimmungen | 83 |
| 4.3.2Bonitätsprüfung bei Firmenkunden und Unternehmen | 84 |
| 4.3.2.1 Rating | 84 |
| 4.3.2.2 Zusammensetzung eines Ratings | 84 |
| 4.3.2.3 Ratingergebnis | 86 |
| 4.3.2.4 Zusammenhang zwischen Rating und Kreditzins | 86 |
| 4.3.3Bonitätsprüfung bei privaten Kunden und Verbrauchern | 88 |
| 4.3.3.1 Verbraucherschutzvorschriften | 88 |
| 4.3.3.2 Rating bei Verbraucherkrediten | 90 |
| 4.3.3.3 Finanzierungsbedarf | 91 |
| 4.3.3.4 Persönliche Angaben | 92 |
| 4.3.3.5 Nachhaltige monatliche Einnahmen | 92 |
| 4.3.3.6 Monatliche Ausgaben | 95 |
| 4.3.3.7 Kapitaldienstrechnung | 97 |
| 4.3.3.8 Vermögen | 97 |
| 4.3.3.9 Verbindlichkeiten | 99 |
| 4.3.3.10 Übersicht über mögliche Bonitätsunterlagen | 99 |
| 4.3.4Objektfinanzierung | 103 |
| Literatur | 103 |
| 5 Objektprüfung | 104 |
| 5.1Immobilienarten | 104 |
| 5.1.1Begriff 'Grundstück' | 104 |
| 5.1.2Grundstücksnutzung | 106 |
| 5.2Rechtliche Grundlagen der Wertermittlung | 107 |
| 5.2.1Gutachten im Rahmen der Wertermittlung | 108 |
| 5.2.2Objektbesichtigung | 108 |
| 5.2.3Kriterien für Sachverständige | 109 |
| 5.2.4Kleindarlehensgrenze | 109 |
| 5.3Wertbegriffe und Wertermittlungsverfahren | 110 |
| 5.3.1Wertbegriffe | 110 |
| 5.3.2Wertermittlungsverfahren | 111 |
| 5.3.2.1 Sachwertverfahren | 112 |
| 5.3.2.2 Ertragswertverfahren | 115 |
| 5.3.2.3 Vergleichswertverfahren | 120 |
| 5.3.2.4 Beispiele | 120 |
| 5.3.2.5 Objektunterlagen | 123 |
| 6 Finanzierungsplanung | 125 |
| 6.1Einführung | 125 |
| 6.2Beispiel für eine Finanzierungsplanung | 128 |
| 6.3Kreditarten und Finanzierungsbausteine | 135 |
| 6.3.1Arten der Zinsvereinbarung | 135 |
| 6.3.1.1 Festzinskredite | 135 |
| 6.3.1.2 Variable Kredite | 137 |
| 6.3.1.3 Fremdwährungskredite | 139 |
| 6.3.2Arten der Rückzahlungsvereinbarung | 140 |
| 6.3.2.1 Annuitätendarlehen | 140 |
| 6.3.2.2 Ratentilgungsdarlehen | 141 |
| 6.3.2.3 Endfällige Darlehen | 143 |
| 7 Vertragsgestaltung im Immobiliengeschäft | 148 |
| 7.1Darlehensvertrag (§ 488 ff. BGB) | 148 |
| 7.2Verbraucherdarlehensvertrag | 150 |
| 7.2.1Vorvertragliche Informations- und Erläuterungspflichten | 152 |
| 7.2.2Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrages | 155 |
| 7.2.3Widerrufsrecht | 157 |
| 7.3Aufbau und Inhalt des Darlehensvertrages | 158 |
| 7.4SicherungsvertragSicherungszweckerklärung | 160 |
| 7.5Vorzeitige Beendigung des Darlehensvertrages | 162 |
| 7.5.1Sondertilgung | 162 |
| 7.5.2Ordentliche Kündigungsrechte | 163 |
| 7.5.3Außerordentliche Kündigungsrechte | 164 |
| 8 Kreditüberwachung – Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen | 168 |
| 8.1Kreditüberwachung | 168 |
| 8.1.1Vorschriften aus MaRisk zum Kreditgeschäft | 168 |
| 8.1.2Gründe für Zahlungsstörungen | 169 |
| 8.1.3Umgang mit ausfallgefährdeten Kreditengagements | 170 |
| 8.2Verfahren nach Kündigung notleidender Kredite | 171 |
| 8.2.1Darlehenskündigung | 171 |
| 8.2.2Fälligkeit – Verzug | 172 |
| 8.3Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen | 172 |
| 8.3.1Zweck, Zuständigkeit | 172 |
| 8.3.2Arten der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen | 173 |
| 8.3.3Vollstreckungsvoraussetzungen | 173 |
| 8.3.4Bearbeitung des Antrags auf Zwangsversteigerung beim Amtsgericht | 175 |
| 8.3.4.1 Prüfung des Antrages | 175 |
| 8.3.4.2 Beschlagnahme des Grundstücks | 175 |
| 8.3.4.3 Beitritt weiterer Gläubiger zum Verfahren | 176 |
| 8.3.4.4 Verfahrensanträge des Schuldners | 176 |
| 8.3.4.5 Einstweilige Einstellung des Verfahrens auf Antrag des Gläubigers | 176 |
| 8.3.4.6 Vorbereitung und Bestimmung des Versteigerungstermins | 176 |
| 8.3.5Versteigerungstermin | 177 |
| 8.3.5.1 Bekanntmachungen | 177 |
| 8.3.5.2 Bieterstunde | 178 |
| 8.3.5.3 Sicherheit | 178 |
| 8.3.5.4 Anhörung der Beteiligten zum Zuschlag | 179 |
| 8.3.6Abschluss des Zwangsversteigerungsverfahrens | 179 |
| 8.3.6.1 Erteilung des Zuschlages | 179 |
| 8.3.6.2 Verteilungstermin | 180 |
| 8.3.6.3 Anmeldung der Ansprüche | 181 |
| 8.3.7Schematische Darstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens | 181 |
| 9 Immobilienleasing | 185 |
| 9.1Einsatzmöglichkeiten | 187 |
| 9.2Vertragsarten | 189 |
| 9.3Steuerliche Auswirkungen | 190 |
| 10 Anlage in Immobilienfonds | 192 |
| 10.1Einführung | 192 |
| 10.2Rechtliche Grundlagen | 193 |
| 10.3Anlage in offenen Immobilienfonds | 194 |
| 10.3.1Definition | 194 |
| 10.3.2Fondsvermögen | 196 |
| 10.3.3Zulässige Vermögensgegenstände – Anlagegrenzen (§ 231 KAGB) | 196 |
| 10.3.4Risikomischung (§ 243 KAGB) | 197 |
| 10.3.5Liquiditätsvorschriften (§ 253 KAGB) | 197 |
| 10.3.6Anteilscheine | 198 |
| 10.3.7Steuerliche Regelungen | 199 |
| 10.4Anlage in geschlossenen Immobilienfonds | 199 |
| 10.4.1Definition | 199 |
| 10.4.2Rechtliche Rahmenbedingungen | 201 |
| 10.4.2.1 Rechtsform | 201 |
| 10.4.2.2 Weitere Rechtsvorschriften | 202 |
| 10.4.2.3 Fondsvermögen | 202 |
| 10.4.3Steuerliche Regelungen | 203 |
| 10.5Anlage in sonstigen indirekten Immobilienanlagen | 203 |
| 10.5.1REITs | 203 |
| 10.5.2Anlagen in Aktien von Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft | 204 |
