3 Analyse von Projektentwicklungsfonds

3.1 Katalysatoren für Projektentwicklungsfonds

Die Immobilienbranche sowie der Markt für Bank- und Finanzdienstleistungen befinden sich seit mehreren Jahren in einer tief greifenden Umbruchsphase.[68] Dies hängt neben der zunehmenden Globalisierung vor allem mit der Neuen Baseler Eigenkapitalvereinbarung (Basel II) und den Veränderungen im Bankensektor zusammen. Da diese Entwicklungen maßgeblich zur verstärkten Notwendigkeit von innovativen Finanzierungsinstrumenten für Projektentwicklungen beigetragen haben und vor dem Hintergrund der unzureichenden Eigenkapitalausstattung vieler Projektentwickler den Ausgangspunkt für Projektentwicklungsfonds darstellen, werden sie im Folgenden näher erläutert.[69]

3.1.1 Die Neue Baseler Eigenkapitalvereinbarung – Basel II

Die neuen Eigenkapitalregelungen vom Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht stellen die bedeutendste Änderung im Bereich des Bankenaufsichtsrechts seit Ende der achtziger Jahre dar.[70] Der neue Baseler Eigenkapitalakkord besteht aus drei sich gegenseitig ergänzenden Säulen, die dazu bestimmt sind, die Stabilität des nationalen und inter-nationalen Bankensystems sicherzustellen. Diese drei Säulen sind: Mindesteigenkapitalanforderungen, Bankenaufsicht und Marktdisziplin. Ziel der neuen Richtlinien, die voraussichtlich Ende 2006 in Kraft treten werden, ist es u.a., eine risikoadäquate Bepreisung der Kredite zu ermöglichen.[71]

Aufgrund der umfassenden Kreditfinanzierungen sowie der zahlreichen mit der Projektentwicklung verbundenen Risiken sind besonders Projektentwicklungsunternehmen von Basel II stark beeinflusst.[72] Die Finanzierungskonditionen, insbesondere die Eigenkapitalunterlegungen, sollen sich in Zukunft stärker an den tatsächlichen Risiken ausrichten und nicht mehr wie nach Basel I von einem durchschnittlichen, pauschalisierten Ansatz (Solvabilitäts-Koeffizient 12,5) abhängen.[73]

Durch eine stärkere Bonitätsprüfung soll das Ausfallrisiko für die Banken minimiert werden.[74] Die risikogerechte Eigenkapitalunterlegung soll mit Hilfe von internen und externen Ratings, die sowohl die Kreditnehmer als auch die zu finanzierende Projektentwicklung bewerten, erreicht werden.[75] Neben finanziellen Größen werden verstärkt auch Aspekte der Unternehmensführung, der Führung der Projekte und der Risikotransparenz in diese Ratings mit einbezogen.[76] Ziel ist es, die Bonität der Kreditnehmer und die Qualität der Markt-, Objekt- und Projektfaktoren nach einheitlichen und nachvollziehbaren Standards zu bewerten.[77] Ein Problem in Bezug auf die Projektentwicklung stellen hierbei jedoch die genaue Quantifizierung der einzelnen Risikofaktoren sowie die Bestimmung ihrer Gewichtung im Rating-Verfahren dar.[78]

Eine kritisch zu betrachtende Auswirkung von Basel II ist die Erwartung zahlreicher Experten, dass sich das prozyklische Kreditverhalten der Banken noch verstärken wird. Dies bedeutet zugleich, dass sich die Tendenz der Banken, in anziehenden Immobilienmärkten großzügiger und in rezessiven Phasen sparsamer Kredite zu vergeben, intensivieren wird.[79]

Ausblickend ist festzuhalten, dass Basel II zunächst aufgrund der genaueren marktorientierten Bewertungen den Banken die Kreditvergabe und den Projektentwicklern die Kreditaufnahme erschweren wird. Durch die komplexeren Verfahren zur Kreditbeurteilung werden den Banken dauerhaft höhere Kosten entstehen, welche sich wiederum in höheren Kapitalkosten für den Projektentwickler niederschlagen werden. Auf der anderen Seite wird erwartet, dass Basel II eine weitere Professionalisierung und Internationalisierung der Immobilienbranche und somit eine Steigerung der Transparenz und Objektivität hervorbringen wird.[80]

3.1.2 Umorientierung im deutschen Bankensektor

Die neuen Kreditvergaberichtlinien von Basel II sowie die zunehmende Globalisierung haben dazu geführt, dass sich die deutsche Bankenlandschaft derzeit in einem umfassenden Umstrukturierungsprozess befindet.[81] Die Zeiten, in denen Projektentwicklungen auch ohne entsprechende Vorvermietungsquote noch mit einer 100-prozentigen Fremdfinanzierung realisiert werden konnten, sind definitiv vorbei.[82]

Das Risikobewusstsein der Kreditinstitute ist deutlich angewachsen. Dies ist vor allem auf die gestiegenen Risiken bei der Finanzierung von Projektentwicklungen und die schwierigen Erfahrungen in der Vergangenheit zurückzuführen.[83] Die Banken sind nicht mehr bereit, hohe Risiken zu tragen, und fordern je nach Risikogehalt des Projektes einen entsprechenden Eigenkapitalanteil.[84] Zur Schließung der Finanzierungslücke, die aus den höheren Eigenkapitalanforderungen und der häufigen Unterkapitalisierung der Projektentwickler entsteht, sind u.a. innovative Finanzierungsstrukturen in den Vordergrund gerückt.[85]

In Deutschland besteht ein erhebliches Problem darin, dass bis vor einigen Jahren noch keine nennenswerten eigenkapitalorientierten Finanzierungsstrukturen bestanden.[86] Banken müssen also in Zukunft neue Strategien entwickeln, um eine risikoadäquate Vergabe ihrer Kredite sicherzustellen. Anstatt lediglich am Risiko zu partizipieren und obendrein nur geringe Margen zu erwirtschaften, verstärken einige Banken nun ihr Engagement im Bereich der Projektentwicklung. Entweder beteiligen sie sich selbst bzw. über eine Tochtergesellschaft oder sie treten in die Rolle des Vermittlers von Eigenkapitalersatz. Amerikanische Banken dagegen beteiligen sich bereits seit einigen Jahren erfolgreich an Projektentwicklungen. Häufig geschieht das über gemeinsame Joint Ventures mit Projektentwicklungsgesellschaften.[87] In Deutschland ist aufgrund des schwierigen Finanzierungsumfeldes die Bedeutung von innovativen Finanzierungskonzepten stark gestiegen. Projektentwicklungsfonds gehören zu diesen neuen Finanzierungskonzepten und eignen sich in besonderem Maß zur Schließung von Finanzierungslücken.[88]

3.1.3 Erschwerte Refinanzierung von Projektentwicklungen

Da Unternehmen fehlendes Eigenkapital lange Zeit problemlos fremdfinanzieren konnten, galt der deutsche Markt für Eigen- und Fremdkapital als nicht effizient. Aufgrund dieser Ineffizienz, die sich in der Vergangenheit durch eine großzügige Risikoübernahme der Banken zu geringen Zinsen ausdrückte, lagen hohe Eigenkapitalquoten nicht im Interesse der Unternehmen.[89] Folglich ist bei vielen Projektentwicklern eine „chronische Unterkapitalisierung“[90] zu beobachten, ganz besonders jedoch bei kleinen und mittelständischen Projektentwicklern, deren Eigenkapitalausstattung auch im internationalen Vergleich zu niedrig ausfällt.[91]

Lukrative Investitionsmöglichkeiten können deshalb vielfach nicht auf herkömmlichem Wege realisiert werden.[92] In Zukunft wird es für viele Projektentwickler schwieriger sein, mögliche Finanzierungshürden zu überwinden. Der Ursprung dieser Problematik hängt primär mit den Entwicklungen, die u.a. durch Basel II hervorgerufen wurden, zusammen.[93] Eine Möglichkeit, die Finanzierungsprobleme zu umgehen, ist die Beschaffung von externem Eigenkapital.[94] Neben anderen innovativen Finanzierungsformen zielen Projektentwicklungsfonds genau auf die Schließung dieser Finanzierungslücken ab, um die Realisierung interessanter Immobilienprojekte zu ermöglichen.[95]

3.2 Struktur von Projektentwicklungsfonds

3.2.1 Grundlegende Ausprägungen von Projektentwicklungsfonds

Bezüglich der Strukturierung und Gestaltung von Projektentwicklungsfonds gibt es zahlreiche und teilweise sehr unterschiedliche Varianten. Im Folgenden werden zunächst die Gemeinsamkeiten von Projektentwicklungsfonds dargestellt, um danach die Kriterien zu betrachten, nach denen Projektentwicklungsfonds unterschieden werden können.[96]

Prinzipiell können Projektentwicklungsfonds als eine Kapitalsammelstelle zur Finanzierung von Projektentwicklungen angesehen werden.[97] Im Rahmen eines i.d.R. geschlossenen Fonds wird Kapital gesammelt, um es anschließend in eine bzw. mehrere Projektentwicklungen zu investieren.[98] Die Finanzierung findet i.d.R. über eine Projektgesellschaft statt, die für die einzelnen Projektentwicklungen gegründet wird.[99]

Bei den zu finanzierenden Projekten wird u.a. gefordert, dass ein bestehendes Baurecht sowie eine angemessene Vorvermietungsquote vorhanden sind. Der Vorvermietungsstand sollte im Idealfall mindestens bereits 20 bis 50 Prozent betragen.[100] Verfügt das Projekt über ein besonders Erfolg versprechendes Konzept in Verbindung mit einer...