| Vorwort | 8 |
| Inhaltsverzeichnis | 10 |
| Abkürzungsverzeichnis | 18 |
| Einleitung | 22 |
| A. Problemstellung | 22 |
| B. Die Abwicklung von Grundstückkaufverträgen | 25 |
| C. Gang der Untersuchung | 27 |
| 1. Teil: Sicherungsmöglichkeiten bei der Abwicklung eines Grundstückskaufvertrages | 29 |
| 1. Abschnitt: Sicherung des Eigentumsverschaffungsanspruchs durch Vormerkung | 29 |
| § 1 Sicherung des Käufers vor Verfügungen | 29 |
| A. Erforderlichkeit der Absicherung | 29 |
| B. Qualifizierung und Entstehung einer Vormerkung | 30 |
| C. Sicherungswirkung der Vormerkung | 32 |
| I. Sicherungsumfang | 32 |
| II. Sonderfall: Schutz vor vormerkungswidriger Vermietung | 33 |
| 1. Problemaufriss | 33 |
| 2. Vermietung nach Eintragung einer Vormerkung | 34 |
| a) Direkte Anwendung des § 883 Abs. 2 BGB | 34 |
| b) Analoge Anwendung des § 883 Abs. 2 BGB | 35 |
| aa) Ansicht der Literatur | 35 |
| bb) Ansicht der herrschenden Meinung | 35 |
| c) Eigene Würdigung | 36 |
| § 2 Schutz des Käufers vor nachträglichen Beschränkungen der Verfügungsbefugnis | 38 |
| A. Schutz vor Zwangsvollstreckungsmaßnahmen | 39 |
| I. Zwangsverfügung, Zwangshypothek, Arresthypothek | 39 |
| II. Zwangsversteigerung | 39 |
| 1. Vorrangige Vormerkung | 41 |
| 2. Nachrangige Vormerkung | 41 |
| B. Schutz der Vormerkung bei Insolvenz der Vertragsparteien | 42 |
| C. Schutz der Vormerkung bei Tod des Veräußerers | 42 |
| I. Problemaufriss | 42 |
| 1. Schutz des Käufers durch Eintragung einer Vormerkung | 42 |
| a) Eingetragene Vormerkung | 42 |
| b) Bewilligte Vormerkung | 43 |
| 2. Beeinträchtigung des Eigentumsverschaffungsanspruchs durch Haftungsbeschränkungen | 43 |
| 3. Beeinträchtigung des Eigentumsverschaffungsanspruchs durch Nachlassverwaltung | 44 |
| 4. Sonderfälle | 44 |
| II. Zwischenergebnis | 45 |
| D. Ergebnis | 45 |
| 2. Abschnitt: Schutz vor verfrühtem Eigentumswechsel | 46 |
| § 3 Vollstreckungsunterwerfung des Käufers wegen der Kaufpreisschuld | 46 |
| A. Sinn der Vollstreckungsunterwerfung | 46 |
| B. Voraussetzungen und Risiken der Vollstreckungsunterwerfung | 47 |
| I. Qualifizierung der Vollstreckungsunterwerfung | 47 |
| II. Gefahren für den Käufer | 49 |
| C. Bewertung des Sicherungsmittels | 51 |
| § 4 Bankbürgschaft eines Kreditinstituts | 51 |
| § 5 Getrennte Beurkundung von Kaufvertrag und Auflassung | 52 |
| A. Problemaufriss | 52 |
| B. Historische Erklärung | 53 |
| C. Ausgestaltung der getrennten Beurkundung | 54 |
| D. Abwicklungsschwierigkeiten und Lösungsansätze | 54 |
| I. Verzögerungen bei der Beurkundung | 55 |
| 1. Organisatorischer Mehraufwand | 55 |
| 2. Problematik der Abwesenheitspflegschaft | 55 |
| 3. Tod des Veräußerers | 55 |
| 4. Fehlende Bindung an die Einigung | 56 |
| II. Lösungsansätze zur Vermeidung von Verzögerungen | 56 |
| 1. Vertretung einer Vertragspartei durch Dritte bei Abgabe rechtsgeschäftlicher Erklärungen, sog. Vollmachtslösung | 56 |
| 2. Vertretung durch den Notar oder Notariatsangestellte | 58 |
| 3. Vertretung des Verkäufers durch den Käufer | 59 |
| E. Bewertung des Sicherungsmittels und eigene Stellungnahme | 60 |
| § 6 Mitbeurkundung der Auflassung im Kaufvertrag | 61 |
| A. Einführung in die Problemstellung | 61 |
| B. Die Ausgestaltungsmöglichkeiten im Einzelnen | 61 |
| I. „Vorlagesperre/Vollzugs- und Ausfertigungssperre“ – beurkundungsrechtlicher Weg | 61 |
| 1. Ausgestaltung des Sicherungsmittels | 61 |
| 2. Bewertung des Sicherungsmittels und Stellungnahme | 63 |
| II. „Aussetzung der Eintragungsbewilligung – grundbuchverfahrensrechtliche Lösung“ | 65 |
| 1. Qualifizierung der Eintragungsbewilligung | 65 |
| 2. Sicherungswirkung | 66 |
| a) Die Rechtsnatur der Eintragungsbewilligung | 67 |
| aa) Rechtsgeschäftliche Erklärung | 67 |
| bb) Doppelnatur der Eintragungsbewilligung | 68 |
| cc) Verfahrensrechtliche Erklärung | 68 |
| b) Erfordernis der Eintragungsbewilligung als Voraussetzung des Eigentumsübergangs | 68 |
| 3. Risiken bei der Aussetzung der Eintragungsbewilligung | 70 |
| a) Materiell-rechtliche Schwierigkeiten | 70 |
| aa) Unklarheit hinsichtlich des Bewilligungserfordernisses | 70 |
| bb) Risiko einer Umgehung der Bedingungsfeindlichkeit der Auflassung | 71 |
| b) Pfändung der Rechtsstellung des Käufers | 72 |
| c) Fehler innerhalb des Notariats | 73 |
| aa) Irrtümliche Annahme des Zahlungsnachweises | 73 |
| bb) Verlust der Bewilligungserklärung | 74 |
| d) Fehler des Grundbuchamtes | 74 |
| 4. Bewertung des Sicherungsmittels | 74 |
| III. Wechselseitiger Verzicht auf das Antragsrecht | 76 |
| 1. Darstellung des Sicherungsmittels | 76 |
| 2. Bewertung und Stellungnahme | 77 |
| IV. „Badische Lösung“/„Karlsruher Modell“ | 78 |
| 1. Ausgestaltung des Sicherungsmittels | 78 |
| 2. Bewertung des Sicherungsmittels | 79 |
| C. Zusammenfassende Darstellung | 79 |
| 3. Abschnitt: Sicherung der Käufer und Verkäuferinteressen | 81 |
| § 7 Anderkontoverwahrung | 81 |
| A. Die notarielle Verwahrung | 81 |
| I. Allgemeines | 81 |
| 1. Die Verwahrungsvereinbarung | 82 |
| 2. Verwahrungsanweisung | 82 |
| II. Die Betreuungstätigkeit des Notars | 83 |
| III. Gesetzliche Grundlagen der Anderkontoverwahrung | 84 |
| IV. Definition des Anderkontoverwahrung | 85 |
| V. Anforderungen an ein Notaranderkonto | 85 |
| B. Erfüllungswirkung der Verwahrung | 85 |
| C. Auszahlung der verwahrten Kaufpreissumme | 87 |
| D. Voraussetzungen der Verwahrung auf einem Notaranderkonto | 87 |
| I. Vorliegen eines besonderen berechtigten Sicherungsinteresses i. S. d. § 54 Abs. 2 Nr. 1 BeurkG | 87 |
| II. Definition des berechtigten Sicherungsinteresses | 88 |
| III. Fallgruppen der Bundesnotarkammer | 89 |
| 1. Kurzfristige Besitzübergabe vor Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen | 89 |
| 2. Finanzierung des Kaufpreises durch mehrere Kreditgeber und Ablösung von Grundpfandrechtsgläubigern | 90 |
| 3. Belastung des Grundbesitzes vor Eigentumsumschreibung | 91 |
| 4. Verringerung des durch eine Auflassungsvormerkung begründeten Risikos | 92 |
| 5. Sonderfälle | 93 |
| a) Räumung oder Renovierung des Kaufobjektes | 93 |
| b) Verlust des Grundpfandrechtsbriefes | 94 |
| c) Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch | 94 |
| E. Risikoabwägung | 95 |
| I. Vorteile der Anderkontoverwahrung | 95 |
| II. Nachteile der Anderkontoverwahrung | 96 |
| 1. Risiken für den Notar | 96 |
| a) Möglichkeit der Amtspflichtverletzung | 96 |
| b) Widerruf der Verwahrungsanweisung | 98 |
| aa) Abgrenzung der Verwahrungsverhältnisse | 98 |
| bb) Widerruf abhängig von der Art des Verwahrungsverhältnisses | 98 |
| 2. Risiken für den Käufer | 100 |
| a) Zinsverluste | 100 |
| b) Hebegebühren | 101 |
| F. Ergebnis | 102 |
| § 8 Sicherung der Richtigkeit des Grundbuchs | 103 |
| A. Grundbuchstellung versus materielle Unwirksamkeit der Vormerkung | 103 |
| B. Rechtliche Konsequenzen für den Verkäufer | 104 |
| C. Die Sicherung des Verkäufers vor einer unwirksamen Vormerkung | 104 |
| I. Löschung der Eigentumsvormerkung | 104 |
| 1. Abgabe einer Löschungsbewilligung seitens des Käufers | 105 |
| 2. Ersetzung der Löschungsbewilligung durch Urteil | 106 |
| 3. Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs | 107 |
| 4. Verringerung des Risikos durch Einschaltung eines notariellen Treuhänders | 108 |
| a) Problemaufriss | 108 |
| b) Löschung der Vormerkung ohne Mitwirkung des Käufers | 108 |
| aa) Löschbare Vormerkung/Schubladenlöschung | 108 |
| bb) Bedingte Vormerkung | 109 |
| cc) Zurückstellung der Eintragung | 110 |
| D. Zusammenfassung und Bewertung | 111 |
| § 9 Sicherung der Lastenfreistellung | 112 |
| A. Zweck der Lastenfreistellung | 112 |
| I. Ablösung von Kreditsicherungsgläubigern des Verkäufers | 112 |
| II. Materiell-rechtliche Einordnung | 112 |
| B. Durchführung der Lastenfreistellung | 113 |
| C. Probleme der Lastenfreistellung bei direkter Kaufpreiszahlung | 114 |
| I. Pfändung des Kaufpreisanspruchs durch sonstige Gläubiger des Veräußerers | 114 |
| II. Lösungsmöglichkeiten | 116 |
| 1. Abtretung des Kaufpreisanspruchs an die Grundpfandrechtsgläubiger | 116 |
| a) Lösungsansatz | 116 |
| b) Schwächen des Lösungsansatzes | 116 |
| aa) Erfordernis eines Vertrages zwischen dem Verkäufer und den Grundpfandrechtsgläubigern | 116 |
| bb) Koordination der Gläubiger | 117 |
| cc) Vollstreckungsunterwerfung des Käufers | 117 |
| c) Ergebnis | 118 |
| 2. Vertrag zugunsten Dritter | 119 |
| 3. Zweckbindung des Kaufpreisanspruchs (unechter Vertrag zugunsten Dritter) | 120 |
| D. Probleme der Lastenfreistellung bei Verwahrung auf einem Notaranderkonto | 122 |
| I. Pfändung des Kaufpreisanspruchs bei Verwahrung auf einem Notaranderkonto | 122 |
| 1. Pfändung der Kaufpreissumme vor erfolgter Verwahrung | 122 |
| 2. Pfändung der Kaufpreissumme nach erfolgter Verwahrung | 123 |
| II. Pfändung des Auskehrungsanspruchs nach Verwahrung auf einem Notaranderkonto | 124 |
| III. Ergebnis | 125 |
| 2. Teil: Besondere Probleme bei der Einbeziehung eines Treuhänders im Rahmen der Vertragsausführung | 127 |
| § 10 Probleme bei der Veräußerung des Grundstücks durch einen Testamentsvollstrecker | 127 |
| A. Problemstellung | 127 |
| I. Die Treuhändertätigkeit des Testamentsvollstreckers | 127 |
| II. Einschränkung oder Wegfall der Verfügungsbefugnis | 128 |
| 1. Problemdarstellung | 128 |
| 2. Lösungsansätze | 129 |
| a) Anwendung des § 878 BGB | 129 |
| b) Analoge Anwendung des § 878 BGB | 130 |
| aa) Ansicht der Rechtsprechung | 130 |
| bb) Ansicht der Literatur | 131 |
| cc) Stellungnahme | 132 |
| c) Sicherung der Vertragsdurchführung bei Ablehnung des § 878 BGB analog | 133 |
| aa) Vollmachtslösung | 134 |
| bb) Vormerkung | 134 |
| cc) Anderkontoverwahrung | 134 |
| d) Zwischenergebnis | 135 |
| III. Legitimation des Testamentsvollstreckers | 135 |
| 1. Problemdarstellung | 135 |
| 2. Lösungsmöglichkeiten | 136 |
| a) Tatsächlicher Erblasserwille | 136 |
| b) Gutglaubensschutz | 137 |
| 3. Streitentscheidung und Zwischenergebnis | 138 |
| B. Ergebnis | 138 |
| § 11 Probleme bei der Veräußerung des Grundstücks im Falle angeordneter Betreuung | 139 |
| A. Problemdarstellung | 139 |
| I. Bestellung eines Betreuers unter Zugrundelegung der neuen Verfahrensvorschriften des FamFG | 139 |
| II. Aufgabenkreis und Vertretungsmacht des Betreuers | 140 |
| B. Besonderheiten des Betreuungsrechts im Zusammenhang mit Grundstückskaufverträgen | 141 |
| I. Genehmigung des Familiengerichts bei vermögensrelevanten Angelegenheiten | 141 |
| II. Genehmigungsbedürftigkeit | 141 |
| III. Fallgruppenbildung | 142 |
| 1. Anordnung einer Betreuung nach Eigentumsumschreibung | 142 |
| 2. Anordnung der Betreuung vor Eigentumsumschreibung | 143 |
| a) Erklärung der Auflassung vor Anordnung der Betreuung | 143 |
| b) Erklärung der Auflassung nach Anordnung der Betreuung | 144 |
| 3. Anordnung der Betreuung vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages | 144 |
| IV. Konsequenz für die Vertragsabwicklung | 144 |
| C. Ergebnis | 146 |
| § 12 Die Auswirkung der Insolvenz auf den Grundstückskaufvertrag | 146 |
| A. Treuhandtätigkeit des Insolvenzverwalters | 146 |
| B. Ziel des Insolvenzverfahrens | 147 |
| C. Die Insolvenz der Vertragsparteien | 147 |
| I. Auswirkungen auf die Vertragsabwicklung | 147 |
| 1. Vollständig vollzogener Kaufvertrag | 147 |
| a) Insolvenz des Verkäufers | 148 |
| b) Insolvenz des Käufers | 149 |
| c) Zwischenergebnis | 149 |
| 2. Insolvenz des Verkäufers bei nicht vollständig vollzogenem Grundstückskaufvertrag | 149 |
| a) Problemaufriss | 149 |
| b) Wahlrecht des Insolvenzverwalters gemäß § 103 InsO | 150 |
| c) Entscheidung zugunsten der Vertragserfüllung | 151 |
| d) Ablehnung der Vertragserfüllung bei direkter Vertragsabwicklung | 151 |
| aa) Gefahren für den Käufer | 151 |
| bb) Absicherung des Käufers | 153 |
| (1) Ausschluss des Wahlrechts | 153 |
| (2) Rechtsfolge | 153 |
| cc) Zwischenergebnis | 154 |
| e) Anderkontoabwicklung | 154 |
| aa) Auswirkung der Insolvenz auf die Verwahrungsanweisung | 154 |
| bb) Wahlrecht des Insolvenzverwalters | 155 |
| cc) Zwischenergebnis | 156 |
| 3. Insolvenz des Käufers bei nicht vollständig erfülltem Grundstückskaufvertrag | 156 |
| a) Direktzahlung des Kaufpreises bei Insolvenzeröffnung vor Eintragung der Auflassung im Grundbuch | 156 |
| aa) Entscheidung zugunsten der Vertragserfüllung | 156 |
| bb) Ablehnung der Vertragserfüllung | 157 |
| b) Notaranderkonto | 158 |
| aa) Problemaufriss | 158 |
| bb) Wahlrecht des Insolvenzverwalters | 158 |
| (1) Entscheidung zugunsten der Vertragserfüllung | 159 |
| (2) Ablehnung der Vertragserfüllung | 159 |
| (3) Zwischenergebnis | 159 |
| D. Die Insolvenz sonstiger Beteiligter | 160 |
| I. Die Insolvenz des Notars | 160 |
| II. Die Insolvenz der kontoführenden Bank | 160 |
| E. Ergebnis | 161 |
| 3. Teil: Zusammenfassendes Ergebnis | 164 |
| Literaturverzeichnis | 182 |
| Sachwortverzeichnis | 196 |
