Teil 1: Der Einkommensteuertarif

Wie Sie Ihre Steuerlast/-ersparnis aus einer geplanten Immobilienanlage ermitteln

Bevor wir in Teil 2 zur eigentlichen Steuerstrategie kommen, möchte ich Ihnen den Einkommensteuertarif erklären. Es handelt sich dabei um wichtiges Grundlagenwissen, das Ihnen nicht nur für Ihre Vermietungseinkünfte, sondern für alle einkommensteuerpflichtigen Einkünfte (z. B. selbständige und nichtselbständige Arbeit) nützlich ist.

Es geht um die folgenden Fragen:

• Wie hoch ist die Steuer bzw. die Steuerersparnis für Vermietungseinkünfte und auf steuerpflichtige private Veräußerungsgeschäfte?
• Wie kann ich meine Steuerbelastung oder Steuerersparnis für die Kalkulation neuer Anlageimmobilien abschätzen?

Diese Fragen lassen sich leider nicht pauschal beantworten, denn die Einkommensteuer hat in Deutschland keinen festen Steuersatz. Der Steuersatz verhält sich vielmehr progressiv (sogenannte „Steuerprogression“). Das bedeutet im Grunde: Je höher das Einkommen, desto höher der Steuersatz. Die ersten Euro Ihres Einkommens werden also niedriger besteuert, als die letzten. Höhere Einkommen werden folglich nicht nur absolut, sondern auch prozentual höher besteuert. Dahinter steckt die Idee, die Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und dem im Grundgesetz verankerten Sozialstaatsprinzip auszurichten. Wer mehr verdient, soll auch mehr Steuern zahlen.

Die Abbildung hilft Ihnen beim Verständnis des Steuertarifs:

Die ersten 8.500 € (gerundet) Ihres zu versteuernden Einkommens (zvE) werden nicht besteuert. Das ist der Grundfreibetrag zur Bestreitung des Existenzminimums. Ab dieser Grenze beginnt der Steuersatz bei 14% und steigt bis zu einem zu versteuernden Einkommen von 53.000 € (gerundet) auf ganze 42%. Für jeden Euro den Sie dann mehr verdienen, zahlen Sie 42% Einkommensteuer.

Bei Ehegatten, die eine gemeinsame Einkommensteuererklärung abgeben (Zusammenveranlagung), verdoppeln sich die genannten Einkommensgrenzen. Der Grundfreibetrag beträgt 17.000 € (gerundet) und der Spitzensteuersatz von 42% gilt ab 106.000 € (gerundet) gemeinsamen zu versteuerndem Einkommen der beiden Ehegatten pro Jahr.

Zur Einkommensteuer (ESt) kommt noch der Solidaritätszuschlag (Soli) in Höhe von 5,5% der Einkommensteuer (nicht des zvE) dazu, sodass die Grenzbelastung bei hohen Einkünften knapp 45% beträgt (42% + (42% * 5,5%) = 44,31%). Gegebenenfalls fällt zusätzlich noch Kirchensteuer an. Diese beträgt 9% der Einkommensteuer (nicht des zvE). In Bayern und Baden-Württemberg sind es nur 8%. Die gezahlte Kirchensteuer ist immerhin abzugsfähig. Sie mindert das zu versteuernde Einkommen, sodass die tatsächliche Belastung etwas niedriger ausfällt als die genannten 9% bzw. 8%.

Wichtig zu wissen: Der Einkommensteuersatz wird nicht direkt auf die Summe Ihrer Einkünfte angewandt. Von Ihren Einkünften werden erst noch einige privat veranlasste Kosten wie „Sonderausgaben“ (z. B. bestimmte Versicherungen/sogenannte Vorsorgeaufwendungen, gezahlte Kirchensteuer), „außergewöhnliche Belastungen“ (z. B. Arztkosten) und Freibeträge (z. B. für Kinder) abgezogen. Der Betrag, der nach allen Abzügen verbleibt, nennt sich „zu versteuerndes Einkommen“ (zvE). Erst auf das zu versteuernde Einkommen wird der Einkommensteuertarif angewandt.

Im Folgenden stelle ich Ihnen zwei Methoden vor, mit denen Sie Ihre individuelle Steuerbelastung oder Steuerersparnis aufgrund einer Immobilienanlage abschätzen können.

Methode 1: Vereinfachte Berechnung mit dem Grenzsteuersatz

Für Sie als Immobilienanleger ist es wichtig zu wissen, wo Sie sich aktuell ohne die Einkünfte aus Ihrer Immobilienanlage in der Steuerprogression befinden. Das heißt, Sie müssen Ihren Grenzsteuersatz ermitteln. Im folgenden Beispiel klären wir zunächst, was der Grenzsteuersatz ist.

»Beispiel: Ermittlung des Grenzsteuersatzes

Michael plant in 2015 eine Anlageimmobilie zu kaufen. Michael ist ledig und hat in 2014 Einkünfte aus selbständiger Arbeit in Höhe von 60.000 €. Seine Sonderausgaben sowie sonstigen abzugsfähigen Kosten und Freibeträge betragen insgesamt 10.000 €. Sein zu versteuerndes Einkommen beträgt damit 50.000 €. Es ergibt sich folgende Steuerbelastung für 2014 (ohne Vermietungseinkünfte):

ESt: 12.780,00 €

Soli: 702,90 €

Summe: 13.482,90 €

Auf sein zu versteuerndes Einkommen fallen im Durchschnitt rund 25,5% Einkommensteuer an (12.780 €/50.000 € = 25,56%).

Sein Durchschnittssteuersatz beträgt also rund 26%.

Dieser Wert hilft Michael aber noch nicht weiter. Um herauszufinden, wie hoch die Steuern auf seine zusätzlichen Einkünfte aufgrund der geplanten Immobilienanlage sein werden, muss Michael seinen Grenzsteuersatz kennen.

Wie Sie bereits wissen, verläuft der Einkommensteuertarif progressiv, d. h. er bleibt nicht gleich, sondern erhöht sich mit steigendem Einkommen. So erklärt sich auch, weshalb Michaels Durchschnittssteuersatz nur rund 26% beträgt, sein Grenzsteuersatz aber rund 41%, wie Sie in der folgenden Abbildung ablesen können:

Der Grenzsteuersatz ist der Steuersatz, der in etwa auch für weitere Einkünfte gilt (vergleiche unten Beispielerweiterung 1). Bei Einkünften unterhalb des Spitzensteuersatzes steigt der Grenzsteuersatz mit jedem zusätzlich verdienten Euro weiter an. Sollte Michael weitere Kosten von der Steuer absetzen, ergibt sich seine Steuerersparnis in etwa aus der Anwendung des Grenzsteuersatzes auf diese Kosten (siehe unten Beispielerweiterung 2).

Achtung: Je höher die zusätzlichen Einkünfte bzw. absetzbaren Kosten sind, desto ungenauer wird die Methode zur Ermittlung der zusätzlichen Steuerlast mithilfe des Grenzsteuersatzes. Das liegt daran, dass sich der Grenzsteuersatz in der Progressionszone (Zone mit einem Grenzsteuersatz von 14% bis 42%) verändert. Wenn Sie mit Ihrem zu versteuernden Einkommen bereits im Spitzensteuersatz von 42% Einkommensteuer (zuzüglich 5,5% Solidaritätszuschlag) liegen, werden zusätzliche Einkünfte genau mit diesem Spitzensteuersatz versteuert. Wie Sie oben in der Grafik zum Steuertarif sehen können, steigt der Steuersatz nämlich nicht höher als 42% und bleibt von da an unverändert (Spitzensteuersatzzone).

Ich muss gestehen, es ist nicht ganz einfach, die Steuerprogression und deren Auswirkung zu verstehen. Das braucht etwas Zeit. Die Beispiele helfen Ihnen beim Verständnis.

» Beispielerweiterung 1: Ermittlung der Steuerbelastung auf zusätzliches Einkommen

In 2015 erzielt Michael Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 5.000 €. Die restlichen Einkünfte und abziehbaren Sonderausgaben etc. bleiben unverändert. Sein zu versteuerndes Einkommen beträgt nun 55.000 € (in 2014 waren es 50.000 €, siehe Beispiel oben).

Die ungefähre steuerliche Mehrbelastung durch die zusätzlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beträgt mit der Berechnung nach Methode 1:

5.000 € * Grenzsteuersatz 41% = 2.050 € Einkommensteuer

Dazu kommen 113 € Soli (2.050 € * 5,5%). In Summe sind das 2.163 €.

»Beispielerweiterung 2: Ermittlung der Steuerersparnis bei negativen Einkünften

In 2015 erzielt Michael negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 5.000 €. Er erwirtschaftet also keinen Überschuss, sondern einen (steuerlichen) Verlust. Die restlichen Einkünfte und abziehbaren Sonderausgaben etc. bleiben unverändert. Sein zu versteuerndes Einkommen beträgt nun nur 45.000 € (in 2014 waren es 50.000 €, siehe Beispiel oben).

Den Verlust aus der Vermietung kann Michael mit seinen restlichen Einkünften verrechnen. Dadurch sinkt sein zu versteuerndes Einkommen und seine Steuerlast. Die Steuerersparnis durch diese negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berechnet sich wie folgt:

5.000 € (Verlust) * Grenzsteuersatz 41% = 2.050 € Einkommensteuer (Steuerersparnis)

Dazu kommen 113 € Soli (Steuerersparnis; 2.050 € * 5,5%). In Summe sind das 2.163 € Steuerersparnis.

Wie Sie Ihren...