2. Immobilienanlageformen in Deutschland

2.1 Immobilienanlage in Deutschland

Sowohl für Privatanleger als auch für institutionelle Anleger gibt es eine Vielzahl von Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Im folgenden Teil werden diese Finanzprodukte näher betrachtet und die jeweiligen Unterschiede hervorgehoben. Hierbei wird das Augenmerk auf die institutionellen Anleger gelegt und zwei deutsche Immobilienunternehmen vorgestellt.

Gute Gründe, überhaupt in das Renditeobjekt Immobilie zu investieren, sind u. a. der Schutz vor Inflation, die regelmäßigen Cashflows, eine Gesamtportfoliodiversifizierung oder auch, um antizyklische Investments zu Aktien bzw. Anleihen zu tätigen. Bei den verschiedenen Arten der Investition müssen stets zwei Parameter betrachtet werden: das einzugehende Risiko und die zu erwartende Rendite.

Im Anschluss an die vorgestellten möglichen Anlageausführungen wird noch auf den deutschen Immobilienmarkt im Wandel der letzten Dekaden eingegangen.

Vorab wird eine Übersicht zu einer prognostizierten Aufteilung der Immobilienanlageformen bis Ende 2009 in Deutschland gegeben.

Abbildung 1: Geplante Asset Allocation im Immobilienbereich bis Ende 2009

Quelle:URL: http://www.feri-research.de/UserFiles/File/frr/Newsletter/

Newsletter2007Q1.pdf.

2.2 Auswahl von Immobilienanlagemöglichkeiten in Deutschland

Im Folgenden werden einige Immobilienanlagemöglichkeiten vorgestellt.

2.2.1 Immobilienfonds

Immobilienfonds gehören zu den aktiv verwalteten, klassischen Fonds. Sie werden in offene, geschlossene und Spezialfonds unterteilt. Das Fondsvermögen besteht überwiegend aus Immobilien. Ein Schwerpunkt liegt meist bei gewerblich genutzten Immobilien. [11]

Bei den offenen Immobilienfonds, die lt. Investmentgesetz (InvG) zu einer konservativen Anlagestrategie verpflichtet sind[12], können Anteile börsentäglich gekauft bzw. verkauft werden. Ziel ist es, von der Wertsteigerung und den steigenden Mieteinnahmen zu profitieren. Zu Beginn der Laufzeit stehen die Anzahl und die Art der Objekte nicht fest. Mindestens 51 % und maximal 95 % des zur Verfügung stehenden Kapitals müssen in Immobilien investiert sein. Das verbleibende Liquiditätspolster wird nur kurzfristig investiert, um liquide zu sein, wenn Anteile verkauft werden. Die üblicherweise am Markt geforderte Rendite offener Immobilenfonds liegt bei ca. 5-6 %. Steuervorteile bestehen durch teilweise steuerfreie Ausschüttungen und steuerfreie Wertzuwächse. Immobilienfonds sind für eine langfristige Anlage von mehr als fünf Jahren bestimmt. Die Risiken sind zum einen durch die nicht vollständige Veröffentlichung der Art und des Umfanges der Immobilien gegeben. Zum anderen kann durch einen starken Anlegerzulauf ein Investitionsdruck entstehen, durch den auch minderwertige Objekte erworben werden können, welche die Rendite schmälern. Offene Immobilienfonds werden eher von kleineren und privaten Anlegern genutzt.[13]

Geschlossene Immobilienfonds sammeln nur das für die erstmalige Investition notwendige Kapital. Danach ist der Fonds für weitere Einzahlungen geschlossen. Meist beschränkt sich die Investition auf nur ein Objekt, z. B. ein Einkaufszentrum. Die Rendite ergibt sich aus den resultierenden Mieteinnahmen und dem für das Ende der Laufzeit geplanten Verkauf der Objekte. Das Kapital ist langfristig gebunden und kann nicht börsentäglich gehandelt werden. Diese Fonds haben meist die Rechtsform einer Kommanditgesellschaft, und die Anteilseigner entsprechen den Kommanditisten. Das Risiko beschreibt sich hier durch eine geringe Flexibilität. Der Verkauf der Anteile vor Ablauf der Laufzeit kann schwierig sein. Durch eine geringe Diversifizierung ist das Renditerisiko erhöht,denn der Kommanditist haftet mit mindestens der Höhe seiner Einlage.[14]

Spezialfonds sind im Allgemeinen Sondervermögen, deren Anteile von nicht mehr als zehn Anteilsinhabern (nicht natürliche Personen) gehalten werden. Sie werden nicht für die breite Öffentlichkeit konzipiert, unterliegen aber wie andere Fonds dem Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG).[15] Ein relativ hoher Anteil deutscher Immobilien wird von Spezialfonds gehalten.[16]

2.2.2 Hypothekenpfandbriefe/Mortgage Backed Securities (MBS)

Hypothekenpfandbriefe sind Schuldverschreibungen privater Hypothekenbanken und öffentlich-rechtlicher Grundkreditanstalten. Sie sind eine Anleiheart und gelten als besonders sicher (mündelsicher). Dementsprechend haben sie von allen Immobilienanlagearten die niedrigste zu erwartende Rendite (bis ca. 4 %).[17]

Heute dienen sie den Banken als Refinanzierungsinstrument, ebenso wie die in Kapitel 4.4 besprochenen Mortgage Backed Securities (MBS). Im Gegensatz zu den modernen MBS gibt es die Hypothekenpfandbriefe in Deutschland seit über 200 Jahren. Sie sind aufgrund des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) zur Einhaltung einer besonderen Kreditqualität verpflichtet und unterliegen deshalb (anders als MBS) der Bankenaufsicht. Im Gegensatz zu MBS können Investoren mittels Hypothekenpfandbriefen ihre Erträge und Risiken nicht so gezielt streuen, müssen deswegen aber auch nur geringe Abschläge wegen eines geringeren Aufwandes durch fehlende Bonitätsanalysen in Kauf nehmen[18]. Dieser Teil wird in Kapitel 4.4.4 eingehender behandelt.

2.2.3 Immobilienzertifikate

Immobilienzertifikate sind „Zertifikate, die den Anteilseigentum an Immobilien und Immobilienfonds verbriefen. Der Inhaber ist indirekt über die Investmentgesellschaft am Grundeigentum beteiligt.“[19] Sie liegen wie Immobilienfonds im mittleren Rendite-/Risikobereich. Über diese Zertifikate hat der Anleger beispielsweise die Möglichkeit, an Immobilienfonds und Immobilienaktien in geringerer Stückelung gleichzeitig beteiligt zu sein. Sie müssen i. d. R. von Banken emittiert werden, was sowohl die Rendite als auch das Risiko schmälert.

2.2.4 Immobilienaktien

Immobilienaktiengesellschaften sind börsennotierte Aktiengesellschaften, die im Gegensatz zu offenen Fonds nur eine geringe Liquiditätssicherung benötigen. Durch die Aktie wird ein indirekter Anteil am Immobilienpool der Gesellschaft erlangt. Immobilienaktiengesellschaften sind vor allem für institutionelle Anleger interessant. Sie weisen aufgrund der allgemeinen aktienrechtlichen Bilanzierungs- und Publizitätsvorschriften eine höhere Transparenz auf. In Deutschland liegt derzeit noch ein geringes Handelsvolumen der Aktien vor, da es sich zum Teil um einen engen Markt handelt.[20] Diese Anlageform gilt als spekulativ mit höheren Renditeerwartungen. „Während sich die Wertentwicklung von offenen Immobilienfonds meist innerhalb einer einstelligen Skala bewegt, können sich Immobilienaktien in guten Zeiten im Bereich von 15 % innerhalb eines Jahres, oder auch 12 % p. a. innerhalb von drei Jahren bewegen.“[21] Sie sind aber generell höheren Wertschwankungen (Volatilität) als Fonds oder Direktinvestitionen ausgesetzt.

2.2.5 REITs

Der Begriff REITs steht für Real Estate Investment Trusts. Dabei handelt es sich um börsennotierte Immobiliengesellschaften die, abhängig vom jeweiligen Emittentenland[22], verschiedene Vorzüge gegenüber den „konventionellen“ börsennotierten Gesellschaften genießen. Durch gesetzliche Bestimmungen, die im Folgenden erläutert werden, gestaltet sich der jeweilige Immobilienmarkt fungibler.

G-REITs

REITs in Deutschland sind eine Weiterentwicklung der Immobilienaktiengesellschaften und treten unter dem Namen G-REITs auf. Sie wurden am 23. März 2007 rückwirkend ab Januar 2007 durch den Bundestag zugelassen[23]. Die vornehmlich in den USA anzutreffende Einteilung in Equity[24]-, Mortgage[25]- oder Hybrid REITs[26] gibt es hierzulande noch nicht.[27] Entsprechend dem Gesetzesentwurf vom 02. November 2006 genießen sie auf Unternehmensebene eine Befreiung der Körperschaft- und Gewerbesteuer. Ein Halbeinkünfteverfahren oder eine 95 %ige Steuerbefreiung für Körperschaften bzgl. der Dividenden gibt es nicht und wird es in Deutschland auch für ausländische REITs ab 2008 nicht mehr geben[28], da diese den deutschen REITs gleichgestellt werden. Die...