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Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Autor	Markus Haas
Verlag	Duncker & Humblot GmbH
Erscheinungsjahr	2010
Reihe	Schriften zum Bürgerlichen Recht 358
Seitenanzahl	212 Seiten
ISBN	9783428520909
Format	PDF
Kopierschutz	Wasserzeichen
Geräte	PC/MAC/eReader/Tablet
Preis	74,90 EUR

Markus Haas widmet sich der bislang noch kaum zusammenhängend behandelten Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Er untersucht zunächst Rechtsstellung und Pflichten des Verwalters und erörtert anschließend die allgemeinen Haftungsvoraussetzungen. Dabei widmet er sich besonders dem Verwalterverschulden und entwickelt einen konkret auf die Verwalterhaftung zugeschnittenen Sorgfaltsmaßstab. Einen Schwerpunkt der Arbeit bildet die Auseinandersetzung mit Fragen des Ausschlusses und der Beschränkung der Haftung des WEG-Verwalters. Im Vordergrund steht die Untersuchung, inwieweit eine Begrenzung des Schuldgrades in Allgemeinen Geschäftsbedingungen möglich ist. Ferner wird auf die Entlastung des Verwalters eingegangen. Markus Haas setzt sich mit der gegenwärtig intensiv diskutierten Frage auseinander, ob der Beschluss über die Entlastung des Verwalters eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung darstellt und gelangt im Anschluss an die neueste Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu dem Ergebnis, dass der Entlastungsbeschluss grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Abschließend behandelt der Autor die Verjährung von Ersatzansprüchen sowie Fragen der Beweislast, der gerichtlichen Zuständigkeit und der Antragsbefugnis.

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Inhaltsverzeichnis

Vorwort	8
Inhaltsverzeichnis	10
Abkürzungsverzeichnis	16
Einführung	20
A. Entwicklung und Bedeutung des Wohnungseigentums	20
B. Rechtsnatur der Wohnungseigentümergemeinschaft	21
C. Relevanz von Verwalterhaftungsproblemen	22
D. Gang der Untersuchung	24
Kapitel 1: Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums	26
A. Definition des Begriffs der Verwaltung	26
B. Verwaltungsorgane der Gemeinschaft und deren Aufgaben	27
I. Versammlung der Wohnungseigentümer	28
II. Verwalter	28
III. Verwaltungsbeirat	28
Kapitel 2: Rechtsstellung des Verwalters	29
A. Rechtsform des Verwalters	29
B. Bestellung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts	30
C. Qualifikation des Verwalters	33
D. Wohnungseigentümer als Verwalter (Selbstorganschaft)	34
E. Begründung der Verwalterstellung	34
I. Allgemeines	34
II. Höchstdauer der Bestellung	35
III. Unterscheidung zwischen Bestellungsakt und Vertragsschluss	35
IV. Bestellung durch Mehrheitsbeschluss	36
1. Bestellungsbeschluss	37
2. Bestellungserklärung	37
3. Annahme der Bestellungserklärung	37
V. Ist zusätzlich ein Verwaltervertrag erforderlich?	38
1. Vertragstheorie	38
2. Trennungstheorie im engeren Sinn	40
3. Bewertung der Meinungen	40
VI. Beginn der Verwalterstellung – Ergebnis	43
F. Der Verwaltervertrag	44
I. Vertragsschluss	44
II. Rechtsnatur des Verwaltervertrages	45
III. Laufzeit des Verwaltervertrages	46
G. Beendigung der Verwalterstellung	46
I. Abberufung des Verwalters	47
II. Gerichtliche Abberufung	48
III. Beendigung durch den Verwalter (Amtsniederlegung)	48
IV. Weitere Beendigungsgründe	49
Kapitel 3: Pflichten des Verwalters	50
A. Allgemeines	50
B. Die gesetzlichen Aufgaben aus dem WEG	51
I. Die zwingenden gesetzlichen Aufgaben nach § 27 Abs. 1 und 2 WEG	51
1. Aufgaben nach § 27 Abs. 1 WEG	52
2. Aufgaben nach § 27 Abs. 2 WEG	56
II. Sonstige durch das WEG zugewiesene Aufgaben	57
C. Aufgaben aus Vereinbarungen der Wohnungseigentümer	58
I. Meinungsstand in der Literatur	58
II. Stellungnahme	59
1. Vor der Bestellung geschlossene Vereinbarungen	59
2. Nach der Bestellung geschlossene Vereinbarungen	60
III. Beispiel für eine Erweiterung der Verwalterpflichten durch Vereinbarung	61
IV. Ergebnis	62
D. Aufgaben aus Mehrheitsbeschlüssen der Wohnungseigentümer	62
E. Aufgaben aus dem Verwaltervertrag	63
I. Nebenleistungspflichten des Verwalters	63
II. Nebenpflichten des Verwalters	64
F. Zusammenfassung	65
Kapitel 4: Haftungsvoraussetzungen	66
A. Rechtsgrundlagen der Haftung des Verwalters	66
I. Vertragliche Haftung des Verwalters	66
1. "Einfacher" Schadenersatz (§ 280 Abs. 1 S. 1 BGB)	68
2. Schadenersatz statt der Leistung	69
II. Vertragsähnliche Haftung des Verwalters: Vor- und nachvertragliche Haftung	70
III. Haftung aus dem Bestellungsrechtsverhältnis	71
1. Allgemeines	71
2. Anspruchsgrundlage der Haftung aus dem Bestellungsrechtsverhältnis	71
3. Konkurrenzverhältnis zur Haftung aus dem Verwaltervertrag	74
4. Ergebnis	76
IV. Haftung aus Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA)	76
V. Deliktische Haftung des Verwalters (§§ 823 ff. BGB)	78
1. Anspruch aus § 823 BGB	78
2. Verkehrssicherungspflichten	79
3. Anspruch aus §§ 836, 838 BGB	81
4. Anspruch aus § 831 BGB	81
B. Rechtswidrigkeit	82
C. Verschulden	83
I. Schuldformen des § 276 BGB	84
II. Sorgfaltsmaßstab der Fahrlässigkeit	84
1. Objektiver Sorgfaltsmaßstab	85
2. Verkehrskreisbezogener Sorgfaltsmaßstab	86
3. Konkretisierung des Sorgfaltsmaßstabs ("erforderliche Sorgfalt")	87
4. Zwischenergebnis	87
III. Verschulden des Verwalters	87
1. Schuldgrad des Verwalterverschuldens	88
2. Sorgfaltsmaßstab des Verwalterverschuldens	88
a) Objektiver Sorgfaltsmaßstab des Verwalterverschuldens	90
b) Berufsbezogener Sorgfaltsmaßstab des Verwalters	90
c) Notwendigkeit einer Konkretisierung des Sorgfaltsmaßstabs	90
d) Übliche Sorgfalt eines durchschnittlichen, gewissenhaften und ordentlichen Verwalters	91
e) Verkehrskreise innerhalb der Berufsgruppe der Verwalter	93
aa) Amateurverwalter	94
bb) Verwalter mit speziellen Fachkenntnissen	95
cc) "Berufsanfänger"	96
IV. Zusammenfassung	96
D. Haftung für Pflichtverletzungen Dritter	96
I. Grundsatz der Haftung für eigenes Verschulden	96
II. Ist eine Übertragung der Verwalterstellung auf einen Dritten zulässig?	97
III. Zwischenergebnis	99
IV. Haftung für Hilfspersonen	99
1. Erfüllung von Aufgaben durch Erfüllungsgehilfen	99
2. Haftung für (eigene) Erfüllungsgehilfen	100
3. Abgrenzung zwischen Erfüllungsgehilfen des Verwalters und Vertragspartnern der Gemeinschaft	102
E. Kausalität und Zurechnung	104
I. Kausalität als Zurechnungsvoraussetzung	104
II. Kausalität im Falle einer Unterlassung	104
III. Wertende Beschränkung des zu ersetzenden Schadens	105
IV. Beschränkung der Haftung mittels der Adäquanztheorie und der Lehre vom Schutzzweck der Norm	106
V. Zwischenergebnis	107
VI. Einzelfragen der Schadenszurechnung	108
1. Willensentschlüsse der Wohnungseigentümer	108
2. Rechtmäßiges Alternativverhalten	109
VII. Ergebnis	111
F. Schaden	111
I. Differenzhypothese	112
II. Einzelfragen zum ersatzfähigen Schaden	112
III. Mitwirkendes Verschulden der Wohnungseigentümer (§ 254 BGB)	113
IV. Beispielsfälle zum mitwirkenden Verschulden der Wohnungseigentümer	115
V. Art des Schadenersatzes	116
Kapitel 5: Ausschluss und Beschränkung der Haftung	118
A. Allgemeines	118
B. Haftungsbeschränkung durch Gesetz	118
I. Haftungsmilderung bei Unentgeltlichkeit des Verwaltervertrages?	119
II. Übertragung der Grundsätze der "Arbeitnehmerhaftung"?	120
III. Ergebnis	121
C. Haftungsbeschränkung durch Rechtsgeschäft	121
I. Möglichkeiten, die Haftung des Verwalters zu beschränken	122
II. Einschränkbare Anspruchsgrundlagen	125
III. Allgemeine Geschäftsbedingungen oder Individualvereinbarung?	127
1. Vorformulierte Vertragsbedingungen	128
a) Vorformulierte Vertragsbedingungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen	128
b) Wirksame Einbeziehung	130
2. Individualvereinbarungen	131
IV. Zusammenfassung	132
V. Wirksamkeit einer Begrenzung des Schuldgrades	132
1. Unabdingbarkeit der Verwalterpflichten gemäß § 27 Abs. 3 WEG	132
2. Begrenzung in vorformulierten Vertragsbedingungen	134
a) Herrschende Meinung	135
b) Gegenansicht	135
c) Stellungnahme	136
aa) Klauselverbot des § 309 Nr. 7b BGB	136
bb) Freizeichnungsverbot aus § 307 BGB	137
(1) § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB	137
(2) § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB	139
(3) § 307 Abs. 1 BGB	142
cc) Zusammenfassung der Ergebnisse der Inhaltskontrolle und Schlussfolgerungen	146
3. Begrenzung durch Individualvereinbarung	148
a) Geringe Bedeutung von Individualvereinbarungen	148
b) Grenzen der Haftungsbeschränkung in Individualvereinbarungen	149
c) Ergebnis	151
VI. Wirksamkeit von Haftungsbegrenzungsklauseln	151
1. Betragsmäßige Haftungsbegrenzung	152
2. Begrenzung auf Ersatz des unmittelbaren Schadens	152
3. Verkürzung der Verjährungsfrist	153
VII. Zusammenfassung	153
D. Entlastung des Verwalters	154
I. Rechtsnatur und Wirkung der Entlastung	155
II. Kenntnis und Zurechnung der Kenntnis	158
III. Anspruch des Verwalters auf Entlastung	158
IV. Entspricht ein Entlastungsbeschuss dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen Verwaltung?	159
1. Meinungsstand und Vorlagebeschuss des BayObLG	160
2. Grundsatzentscheidung des BGH vom 17. Juli 2003	162
3. Stellungnahme	162
4. Ergebnis	164
V. Konsequenzen einer ordnungswidrigen Entlastung	165
VI. Zusammenfassung und Ergebnis	166
Kapitel 6: Verjährung von Ersatzansprüchen	167
A. Verjährung von Ansprüchen aus § 280 Abs. 1 BGB	167
B. Kenntnis der Wohnungseigentümer	168
I. Ist die Kenntnis aller Wohnungseigentümer erforderlich?	169
II. Wissenszurechnung	169
C. Verjährung von Ansprüchen aus unerlaubter Handlung	170
D. Vereinbarungen über Verjährungserleichterungen	170
E. Zusammenfassung	173
Kapitel 7: Beweisfragen	174
A. Bedeutung von Beweisfragen im Verwalterhaftungsprozess	174
B. Grundregel für die Verteilung der Beweislast	174
C. Objektiver Tatbestand der Verletzungshandlung	175
D. Rechtswidrigkeit und Verschulden	177
E. Schaden und Kausalität	177
F. Mitverschulden und Verjährung	178
G. Ergebnis	179
Kapitel 8: Zuständigkeit des Gerichts	180
A. Schadenersatzansprüche gegen den amtierenden Verwalter	180
B. Schadenersatzansprüche gegen einen ausgeschiedenen Verwalter	181
C. Ergebnis	182
D. Rechtsmittel und Zuständigkeit des Beschwerdegerichts	183
Kapitel 9: Antragsbefugnis	184
A. Individueller Schadenersatzanspruch	184
B. Gemeinschaftlicher Schadenersatzanspruch	185
I. Ansicht der Rechtsprechung	186
II. Gegenansicht	187
III. Stellungnahme	187
C. Ergebnis	190
Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse	191
Literaturverzeichnis	194
Sachwortverzeichnis	211

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