Die klassische Variante des geschlossenen Fonds ist der geschlossene Immobilienfonds. Hier kommt zusätzlich der Wunsch zum Tragen, auch „mit kleinem Geld“ Miteigentümer einer Großimmobilie zu werden.

Eigentlich funktionieren geschlossene Fonds ganz einfach:

Mehrere Investoren schließen sich zu einer Gesellschaft zusammen, um auf gemeinsame Rechnung ein Wirtschaftsgut zu kaufen oder zu erstellen. Dieses Wirtschaftsgut wird dann einem / mehreren Dritten eine bestimmte Zeit lang gegen Entgelt zur Nutzung überlassen. Beim Verkauf am Ende soll für die Investoren ein Gewinn übrig bleiben.

Die Wirtschaftsgüter können unterschiedlichster Art sein:

Bürogebäude, Einkaufszentren, Wohnimmobilien, Hotels, Flugzeuge, Schiffe, Hochgeschwindigkeitszüge, Unternehmensbeteiligungen, Müllverbrennungsanlagen, Heizwerke, Windenergieanlagen, Solaranlagen, Filme, Patente, Mautstraßen, Ölpipelines, Container, Videospiele, Mülltonnen, Weine, Zigarren etc. …

Die Wirtschaftsgüter werden vermietet, verpachtet, verchartert, verleast, lizenziert …

Es gibt viele erfolgversprechende Ideen, Konzepte und Möglichkeiten. Aber der Weg zum Reichtum oder auch nur zu einer hohen Rendite er weist sich als steinig und endete in der Vergangenheit zu oft im Desaster. Nachdem die Anleger die horrenden Verluste aus Bauherrenmodellen der 80er-Jahre einigermaßen verdaut hatten, war der nächste traurige Höhepunkt in der Fondsgeschichte nicht mehr fern. Bei den so genannten „Ostimmobilien“ waren ab Anfang der 90er-Jahre durch das Fördergebietsgesetz hohe Sonderabschreibungen für Immobilien in den neuen Bundesländern möglich. Damit sollte das Ziel des infrastrukturellen Aufbaus in Ostdeutschland erreicht werden. Durch eine hohe Fremdfinanzierung und den steuerlichen Ansatz der Vorkosten wurden die Objekte oder Fondsanteile quasi aus der Steuerersparnis finanziert.

Klartext

Der „Steuerspar-Trieb“ war nicht aufzuhalten.

Selbstverständlich gab es auch einige gute Projekte; überwiegend lief es allerdings so, wie es ein vereinfachtes Beispiel aus der Praxis zeigt:

Ein Anleger beteiligt sich 1992 an einer neu zu errichtenden Wohnimmobilie (312,5 qm) in Gera, die damals 1 Million DM kosten sollte. Die kalkulierte Miete, die durch eine 3-jährige Mietgarantie des Bauträgers unterlegt wurde, betrug 16 DM pro qm, die Jahresnettomiete entsprechend für das gesamte Haus 60.000 DM. Die Immobilie wurde zu 80 % mit einem Zinssatz von 5 % fremdfinanziert.

Die Abschreibung auf die Investition von 50 % im ersten Jahr ergab bei einem Steuersatz von 50 %, vereinfacht dargestellt, eine Verlustzuweisung von 500.000 DM. Daraus resultierte für den Anleger eine Steuererstattung von 250.000 DM. In der Wohnimmobilie steckte nach der Steuererstattung kein eigenes Geld des Anlegers. Im Gegenteil, er erzielte einen Überschuss von 50.000 DM, UND er war Eigentümer einer Immobilie. Auch die Liquiditätssituation in den ersten drei Jahren war perfekt. Nach Zins und Tilgung (5+1 % = 48.000 DM) blieb ein Überschuss von 12.000 DM pro Jahr.

Klartext

Hätten alle Investoren ihre Immobilien vor Ort angeschaut, wäre vielen von ihnen eine Pleite erspart geblieben.

Ein gutes Geschäft?

Nach Auslaufen der 3-jährigen Mietgarantie stellte sich heraus, dass die „echte“ Marktmiete für die Wohnungen nur 12 DM pro Monat betrug.

Der Wert von Immobilien kann überschlägig mit dem Vervielfältiger der Jahresmiete errechnet werden. Ein Vervielfältiger von 15 entspricht einer Rendite von ca. 6,67 % p. a. (100/15), was selbst für eine gute Lage von Gera schon recht hoch ist. Der Wert der Immobilie lag demnach in Wirklichkeit bei 675.000 DM. Und das bei einem kaum getilgten Kredit von 800.000 DM. Wahrlich kein gutes Geschäft !

Klartext

Dieses und schlimmere Szenarien sind leider tausendfach Realität geworden.

So wurden Einkaufszentren und Hotels auch dort noch hochgezogen, wo sie nicht gebraucht wurden. Der Glaube an blühende Landschaften und die gigantischen Steuergeschenke sorgten auch bei geschlossenen Immobilienfonds einige Jahre später für herbe Ernüchterung.

Zu wenig wurde die langfristige Wirtschaftlichkeit geprüft, zu wenig wurden die Herstellungs- und Nebenkosten nachgerechnet, insbesondere die hohen kalkulierten Mieten nicht in Frage gestellt. Die politisch motivierte Euphorie machte vielerorts blind, ausgelöst durch den Wunsch, möglichst viele Steuern zu sparen. Der Blick für das Wesentliche einer jeden Investition war verstellt.

In einer etwas abgemilderten Form haben wir dieses Phänomen zum Ende der 90er-Jahre noch einmal erlebt, nämlich als zur Ankurbelung der Altbausanierung in den neuen Bundesländern die Neubauförderung zurückgezogen wurde und nun dafür bei jeder Plattenbaurenovierung 50 % der Investitionssumme sofort abzugsfähig waren. Die Leerstände von wunderschönen Altbauten in Leipzig und Dresden zeigten, dass der Steuerspartrieb sehr viel größer als die Nachfrage nach Wohnraum in dieser Region war. Erst langsam, nach Auslaufen der ersten Mietverträge, trat das ganze Ausmaß der Katastrophe zu Tage.

Klartext

Unternehmerische Beteiligungen mit Steuervorteilen, egal ob Immobilien, Schiffe oder Medien, müssen auch wirtschaftlich rentabel sein !

Im Fall der Ostimmobilien führte das dadurch entstehende Überangebot in Verbindung mit oft zu hohen Kaufpreisen zu einem deutlichen Rückgang der erzielbaren Mieten. In der Konsequenz bedeutete dies für viele Anleger, dass die steuerlichen Vorteile schnell aufgebraucht waren, da den Kosten neben den Steuerersparnissen keine oder nur geringe Einnahmen gegenüberstanden. Anleger, die sich nun von ihren „Schrott“-Immobilien trennen wollen, müssen heute nun gar befürchten, dass die damals anerkannten Verluste nachträglich aberkannt werden. Zur Anerkennung steuerlicher Verluste ist nach geltendem deutschem Steuerrecht nämlich eine Gewinnerzielungsabsicht notwendig. Wirft eine Investition jedoch auch nach Beendigung keinen Totalgewinn ab, kann der Fiskus unterstellen, dass gar keine Gewinnerzielungsabsicht vorlag, und versagt nachträglich möglicherweise die steuerlichen Verluste.

Klartext

Grundsätzlich ist allerhöchste Vorsicht geboten, wenn der Staat politisch gewollten Projekten eine besondere Förderung zukommen lässt, weil sie sich sonst nicht rechnen.

Die nächste große Pleite für Kapitalanleger deutet sich bereits an. Im Rahmen der Förderung des sozialen Wohnungsbaus in Berlin begünstigte der Staat mit hohen Subventionen Mietwohnungen. Diese wurden zu Preisen verkauft, die deutlich über denen vergleichbarer Objekte lagen. Gleichzeitig erzielte der Käufer hohe, vom Staat bezuschusste Mieten, die sich im Lauf der Jahre absenkten. Eine Verlängerung der staatlichen Mietförderung des Landes Berlin wird jedoch mangels Finanzmittel – Berlin ist eigentlich insolvent– in Frage gestellt. Für die Anleger bahnt sich ein Desaster an. Mit realistisch erzielbaren Marktmieten wird bei einem Großteil der Objekte nicht einmal der aufgenommene Kredit zu tilgen sein. Verdient haben daran nur die Projektentwickler sowie die Initiatoren und Vermittler der Fonds.

Ein neueres Beispiel für eine bedenkliche Entwicklung ist die staatliche Förderung regenerativer Energien durch marktferne Strompreise. Es handelt sich zwar nicht um eine Subvention, dennoch wirkt sie so, da die Strompreise gesetzlich verankert sind. Ohne diese staatlich festgelegten Mindestpreise in Verbindung mit negativen steuerlichen Ergebnissen könnte kaum eine Anlage zu wirtschaftlich positiven Ergebnissen für den Anleger führen.

Klartext

Von unerprobten, ganz neuen Techniken, die als Kapitalanlagen in Fonds eingebracht werden, ist abzuraten.

Trotz einiger gescheiterter Beteiligungsmodelle hat sich das Geschäft mit geschlossenen Fonds in Deutschland zu einem fest etablierten Segment gemausert, das auch durch Steuerverschärfungen seine Wachstumsdynamik nicht eingebüßt hat. Bei einem schon länger anhaltenden niedrigen Zinsniveau bilden heute viele Beteiligungsmodelle in der Betrachtung nach Steuern eine Alternative zu den gängigen Anlageformen.

Des Weiteren führt eine angemessene Mischung (Diversifikation) unterschiedlicher Anlageformen, zum Beispiel durch geschlossene Beteiligungen, zu einer deutlichen Verbesserung des Verhältnisses von Rendite und...