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Spekulationsblasen am Immobilienmarkt

AutorAlice Ebinger
VerlagGRIN Verlag
Erscheinungsjahr2008
Seitenanzahl76 Seiten
ISBN9783638052818
FormatPDF/ePUB
Kopierschutzkein Kopierschutz/DRM
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis26,99 EUR
Diplomarbeit aus dem Jahr 2008 im Fachbereich BWL - Bank, Börse, Versicherung, Note: 2,7, Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen; Standort Nürtingen, 39 Quellen im Literaturverzeichnis, Sprache: Deutsch, Abstract: Die vorliegende Diplomarbeit gibt einen Überblick über spekulative Blasen am Immobilienmarkt. Eingangs werden Grundlagen zur Thematik Immobilienmarkt, Immobilienanlagen, dabei besonderes Offene und Geschlossene Immobilienfonds, Wertermittlungsverfahren und Wirtschaftskrise erläutert. Anschließend werden Definitionen zu den Begriffen Spekulation und Spekulationsblase gegeben. Deren Entstehung und Auswirkungen auf die Preisbildung werden näher beschrieben. Es wird dargelegt, wie sich die Mittelzuflüsse und Renditen der Offenen Immobilienfonds entwickelt haben. Außerdem erfolgt ein Überblick über die deutschen Immobilienmärkte und inwieweit die Offenen Immobilienfonds in diese investiert haben. Anhand der Beispiele von fünf Offenen Immobilienfonds wird gezeigt, wie sich die Krise bei diesen entwickelt und ausgewirkt hat. Die Auswahl der Fonds erfolgte nach Auffälligkeiten wie hohe Abwertungen und Aussetzung der Rücknahme von Anteilsscheinen. Auswertend wird festgestellt durch welche Situationen es zu den jeweiligen Krisen gekommen ist.

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Leseprobe

3. Spekulation


 

3.1 Definition


 

Bei Spekulationen handelt es sich um Geschäfte, die darauf ausgerichtet sind kurzfristig erhebliche Gewinne zu realisieren. Die Art des Wirtschaftsgutes, mit dem spekuliert wird, ist dabei nachrangig,[39] da dieses nicht zur Nutzung sondern in der Annahme schneller Preisveränderungen erworben wird. Aufgrund der Unsicherheit über die Preisentwicklung sind Spekulationen stets auch mit Risiken verbunden. Der Spekulationsgewinn kann daher auch als Risikoprämie angesehen werden.

 

Besondere Eigenschaften von Gütern können Spekulationen begünstigen:

 

 Perfekter Markt: Das Auftreten eines großen und beinahe perfekten Marktes, auf dem homogene und gefragte Güter ge- und verkauft werden, unterstützen Spekulationen aufgrund der erhöhten Transparenz für die Anleger.

 

 Hohe Umschlaghäufigkeit: Je öfter das Gut sowohl an Kassa- als auch an Terminmärkten gehandelt werden kann, desto geeigneter ist es auch für spekulative Engagements.

 

 Geringe Transaktionskosten: Bei niedrigen Transaktionskosten können auch kleine Abstände zwischen Kauf- und Verkaufspreis zur Gewinnerzielung ausgenutzt werden.

 

 Hohe Volatilität: Bei Unsicherheiten über die Richtung und Höhe der Preisentwicklung führen verschiedene Erwartungshaltungen der Anleger eher zu Spekulationen.

 

 Lagerfähigkeit: Das gehandelte Gut darf nicht verderblich sein, da es sonst an Wert und damit an Eignung für Spekulationen verliert.

 

Einen Sonderfall stellen hier Immobilien dar, denn obwohl diese teilweise gegensätzliche Merkmale aufweisen, wie die oben beschriebenen, kann es trotzdem zu Immobilienspekulationen kommen, weil Grund und Boden begrenzt und heterogen ist.

 

3.2 Preisbeeinflussung


 

Spekulationen werden in Erwartung von Preisänderungen betrieben und beeinflussen dadurch selbst in erheblichem Maß die Preisbildung. Die Auswirkungen können preisstabilisierend aber auch preisdestabilisierend sein. In erstem Fall wird eine weitere Preisanschwellung abgemildert und im zweiten Fall verstärkt sich diese. Auf die Art der Preisentwicklung haben nicht nur die Spekulanten Einfluss sondern auch die Nichtspekulanten. Diese Trennung ist allerdings sehr diffizil, da die Gruppen nicht nur den Markt sondern auch sich gegenseitig beeinflussen und dadurch unter Umständen ihre Haltung ändern. Außerdem ist jedes spekulative Engagement (Kauf / Verkauf) mit einem entsprechendem Gegengeschäft (Verkauf / Kauf) verbunden, daher ist es problematisch, Marktteilnehmer, die jeweils gegensätzlich handeln, als Nichtspekulanten zu betiteln. Als Ausweg böte sich an, Nichtspekulanten als Wirtschaftssubjekte, die gegenüber Spekulanten Informationsdefizite und geringere Kenntnisse aufweisen, zu definieren. Auch ist es möglich, dass umgekehrt spekulatives Verhalten durch bessere Kenntnisse und den Zugang zu entsprechenden Information ausgelöst wird. Einen weiteren Definitionsansatz bietet die Einteilung der Marktteilnehmer nach dem Grad ihrer Risikoaversion. Dabei wird das Preisrisiko von risikoscheuen Marktteilnehmern auf die Spekulanten, die Gruppe mit einer eher niedrigen Risikoaversion, verlagert. Die Spekulanten erhalten im Gegenzug eine Risikoprämie in Form des Spekulationsgewinns dafür.

 

Durch den Unterschiedsbetrag der Menge an Gütern, die zu einem Stichtag gehalten wird, und jener Menge, die gehalten werden würde, wenn die Preiserwartung dem aktuellen Preis entspräche, entsteht der Spekulationsbetrag. Wenn der erwartete Preis höher ist als der aktuelle, kommt es zu spekulativen Käufen, umgekehrt kommt es zu Verkäufen, das bedeutet, dass sowohl ein positiver als auch ein negativer Spekulationsbetrag möglich sein kann. Weiter gilt die Annahme, dass Spekulanten die künftige Preisentwicklung besser einschätzen können als andere Akteure auf dem Markt. Ansonsten würde es bei den Spekulanten zu Einbußen kommen und diese würden den Markt verlassen. Wenn sie allerdings den Markt perfekt voraussagen könnten, käme es zu keinen Spekulationen mehr. Ein Spekulant agiert als Nachfrager bei zeitweiligem Angebotsüberhang, also sinkenden Preisen. Dementsprechend tritt der Spekulant bei anziehenden Preisen, also Nachfrageüberhang, als Anbieter auf. Wenn nur ein kleiner Anteil aller Transaktionen spekulativ ist, stabilisieren sich die Preise, da die Spekulationen so zwar auf die Höhe der Preisausschläge, aber nicht die Richtung Auswirkungen haben können. Eine Preisstabilisierung tritt ein, wenn ein Teil der Spekulanten Gewinne erzielt, also teurer verkauft als einkauft. Durch den Verkauf zu gestiegenen Preisen weitet sich das Angebot aus und die Preise werden so stabilisiert. Konträr gilt dies auch für die Erhöhung der Nachfrage durch die Kaufbereitschaft zu gefallenen Preisen. Eine preisdestabilisierende Wirkung wird durch einen erhöhten Spekulantenanteil erreicht, da bei zunehmenden Preisveränderungen davon ausgegangen werden kann, dass die Spekulanten nur eine geringe Fähigkeit zur Vorhersagbarkeit der Preisentwicklungen haben. Aus diesem Grund kommt es zu Verlusten und die betroffenen Spekulanten verlassen den Markt. Ein erfolgreicher Spekulant muss nicht nur den Markt richtig beurteilen können sondern auch die Verhaltensweisen der anderen. Bei einer großen Anzahl von Spekulanten mit vielen unterschiedlichen Markteinschätzungen ist es so möglich, dass ein Spekulant zu Lasten eines anderen Gewinne realisieren kann. Außerdem wirkt sich eine Spekulation preisdestabilisierend aus, wenn neben einem geringen Zeithorizont wenigstens eine der nachfolgenden Ursachen auftritt:

 

 Die Änderung des aktuellen Preises leitet die Spekulanten zu unverhältnismäßig hohen Erwartungen bezüglich der künftigen Preisreaktionen.

 

 Der Preis verändert sich plötzlich spekulationsbedingt. Dazu kann es kommen, wenn durch bestimmte Informationen oder Ereignisse die Spekulanten auf eine erwartete Preisveränderung übermäßig reagieren, so dass es quasi zu einer „sich selbst erfüllenden Prophezeiung“ kommt.

 

3.3 Spekulationsmodelle


 

Anhand der nachfolgenden Modelle kann abgelesen werden, inwieweit sich der Preis durch Spekulation stabilisiert bzw. destabilisiert. Dazu müssen vorab noch einige Annahmen getroffen werden. Das Spekulationsgut sei homogen und werde unter vollständiger Konkurrenz ge- und verkauft. Anfangs handeln auf dem Markt nur Nichtspekulanten. Später werden durch den Markteintritt von Spekulanten Angebot und Nachfrage verändert, da diese von zeitweiligen Preisschwankungen profitieren wollen. Die vorgestellten Modelle gehen von zwei verschiedenen Zeitspannen aus, während der zweiten wird dabei das getätigte Geschäft der ersten Zeitperiode umgekehrt vollzogen. Eine weitere Annahme setzt für die Darstellung 3 voraus, dass nur ein kleiner Anteil aller Marktteilnehmer spekulativ handelt, wobei sich die Taktik der Spekulanten nach den prognostizierten Aktivitäten der Nichtspekulanten richtet. Transaktions- und Zinskosten werden hierbei nicht berücksichtigt.

 

In der Zeitspanne 1 agieren noch keine Spekulanten auf dem Markt, das Gleichgewicht befindet sich dabei im Punkt E1 als Schnittpunkt von A1 und N1. Mit dem Kauf der Menge q* des Gutes zum Preis ps1 treten die Spekulanten während des gleichen Zeitraums in den Markt ein, da sie eine Preissteigerung aufgrund einer Zunahme der Nachfrage prognostizieren. Als Reaktion dazu verschiebt sich die Kurve N1 nach Ns1, so dass im Punkt Es1 ein neues Marktgleichgewicht entsteht. Die Nachfragekurve der Nichtspekulanten bewegt sich während der zweiten Zeitspanne von N1 nach N2. Im Gegenzug dazu veräußern nun die Spekulanten q* Einheiten ihres in Zeitperiode 1 gekauften Gutes zum Preis ps2, daraufhin verschiebt sich die Angebotskurve von A1 nach As2. In der zweiten Zeitspanne existieren nun zwei mögliche Marktgleichgewichte, die davon abhängen, ob es spekulative Verkäufe gibt oder nicht. Bei entsprechenden Verkäufen stellt also der Punkt Es2 das neue Gleichgewicht dar, bei Ausbleiben der Spekulationen befindet sich das Gleichgewicht bei E2. Das heißt, durch die spekulativen Verkäufe steigt die angebotene Menge des Gutes von q2 nach qs2 während zeitgleich der Preis dafür von p2 auf ps2 sinkt. Dadurch können alle Nichtspekulanten von einer Zunahme der Konsumentenrente profitieren, welche der Fläche CEs2E2 entspricht. Der Wohlfahrtsgewinn der Nichtspekulanten ergibt sich aus der Summe des genannten Dreiecks und der gleich großen Fläche E1Es1B. Auch für die Spekulanten kommt es durch den realisierten Profit in Höhe von q* x (ps2 - ps1) zu einer Wohlfahrtszunahme, die anhand der Fläche DFEs2C bzw. Es1HEs2C abzulesen ist. Die komplette Wohlfahrtssteigerung aller Marktteilnehmer entspricht daher der Fläche Es1GEs2E2. Die dargestellte Spekula-tion wirkt sich preis-stabilisierend aus, da die Preissteigerung nur von ps1 nach ps2 anstatt von p1 nach p2 erfolgt ist, für p1 < ps1 < ps2 < p2.

 

 

Quelle: Vgl. Aschinger, G., Spekulation, 1995.

 

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