Kapitel 2:
Der beste Weg zur eigenen Immobilie
Nach den enormen Preissteigerungen der vergangenen Jahre sollten weder Anleger noch Eigennutzer das Verlustrisiko eines Immobilienkaufs unterschätzen: Auch in Schwarmstädten können Wohnungen und Häuser an Wert verlieren. Manch ein Interessent wird sich deshalb zu Recht gegen einen Immobilienerwerb entscheiden. Mangels vorhandenem Vermögen, genügend Einkommen und ausreichender Sparquote ist es für so manchen Normalverdiener in Ballungsräumen oft vernünftiger, sich jahrzehntelang in einer günstigen Miet- oder Genossenschaftswohnung zu verschanzen. Ein Handwerker wird sich vielleicht die enormen Kosten für einen Neubau sparen und ein betagtes Gebäude mit Unterstützung von Freunden und Bekannten preiswert sanieren. Angestellte im öffentlichen Dienst oder Beamte haben möglicherweise Zugang zu einer Bediensteten-Wohnung, die sogar in einer Boomtown mit den Löhnen im öffentlichen Dienst bezahlbar ist. Auch spezielle Modelle für Ortsansässige können enorm Geld sparen, da der Grundstückspreis häufig subventioniert wird.
Die vielen Förderprogramme für bestimmte Berufsgruppen, Bauweisen oder Einkommensstufen aufzuzählen würde den Rahmen dieses Buches sprengen. Generell gilt, was viele Bauwillige und Kaufinteressenten nicht wissen: Anspruch auf die eine oder andere Förderung haben viel mehr Menschen als angenommen. In München beispielsweise erfüllen nach einer Schätzung der Stadtverwaltung vier Fünftel der Haushalte die Einkommenskriterien für eine geförderte Wohnung, bezogen auf die Förderprogramme »München-Modell« und »Sozialgerechte Bodennutzung«. Eines sollte dennoch jedem Kaufwilligen klar sein: Ohne mindestens ein halbwegs gesichertes Einkommen, ohne eisernes Sparen über Jahrzehnte und ohne ein Minimum an Eigenkapital (mindestens ein Fünftel, besser ein Drittel der Gesamtkosten) ist der Immobilienkauf in Deutschland nicht zu empfehlen. Denn die Zinsen werden nicht ewig nahe null verharren, der Arbeitsplatz kann unerwartet verloren gehen und eine Fortsetzung des Preisaufschwungs der Schwarmstadt-Immobilienmärkte ist ebenfalls nicht garantiert.
In Metropolen steigen die Preise am stärksten
Aber noch ist von einer Trendwende nichts zu sehen. Laut einer Pressemitteilung des Marktforschungsinstituts bulwien gesa vom 19. Januar 2015 stiegen 2014 die Preise für Wohnungen und Häuser in 125 deutschen Städten um mehr als 5 Prozent. Damit kletterten die Kaufpreise schneller als die Mieten, die etwa um 3 Prozent zulegten. Besonders begehrt waren im vergangenen Jahr Grundstücke für Einfamilienhäuser, deren Preis um durchschnittlich 7,6 Prozent höher lag als 2013. In den äußerst beliebten Metropolen (den von bulwien gesa genannten A-Städten) betrug die Preissteigerungsrate sogar 12,2 Prozent. Neue Reihenhäuser verteuerten sich in diesen Agglomerationsräumen immerhin um 8,2 Prozent. Auch für das Jahr 2015 geht das Institut, das seit einigen Jahren die Deutsche Bundesbank mit Marktdaten versorgt, von einem anhaltenden Nachfrageüberhang aus. Ein niedriges Zinsniveau und eingeschränkte Anlagealternativen sowie das hohe Beschäftigungsniveau sorgen für positive Rahmenbedingungen. Andreas Schulten, Vorstand bei bulwien gesa, sagte dazu im Januar 2015:
Die weitere Stadtentwicklung steht mehr und mehr vor Problemen, die durch die Mietpreisbremse nicht zu kurieren sind. Preiswerte Grundstücke, schnelles Baurecht und wenige politische und gesetzliche Auflagen sind die Zutaten, die zu genügend und damit auch preiswerten neuen Wohnungen führen würden.
Allerdings dürfte sich die Dynamik abflachen. Darauf deuteten die Neubauaktivitäten hin.
Ein weiterer Punkt könnte künftig wichtiger werden. Wer eine Wohnimmobilie erwirbt und selbst darin wohnt (also nicht vermietet), hat einen steuerlichen Vorteil gegenüber anderen Geldanlagen: Der Wertzuwachs ist bei einem Verkauf nach mindestens zwei Jahren Eigennutzung steuerfrei. Dagegen unterliegen Kursgewinne auf Aktien und Anleihen, Zinsen und Dividenden grundsätzlich der Abgeltungsteuer von immerhin 25 Prozent. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag (1,375 Prozent) und gegebenenfalls die Kirchensteuer. Insgesamt sind also nach derzeitiger Rechtslage Kapitalerträge und -gewinne mit einem Steuersatz von mindestens 26,375 Prozent und maximal 28,06 Prozent belastet.
Der Wertzuwachs von Wohnimmobilien bleibt noch steuerfrei
Über längere Zeiträume – Wohnungen und Immobilien wechseln oft jahrzehntelang nicht den Besitzer – kommen durch die gesparte Abgeltungsteuer enorme Summen zusammen. Ein Beispiel: Zwischen 1975 und 2014 gewannen Wohnimmobilien in Frankfurt geschätzt 3 Prozent jährlich an Wert, also insgesamt 216 Prozent. Wer also 1975 eine Eigentumswohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche für umgerechnet 120.00 Euro erwarb, kann sie derzeit für 380.000 Euro wieder abstoßen. Der Gewinn von 260.000 Euro bleibt steuerfrei, wenn die Wohnung in den zwei Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt wurde, wobei mit »selbst genutzt« im Wesentlichen »nicht vermietet« gemeint ist. Bei vermieteten Wohnungen beträgt die Spekulationsfrist derzeit noch zehn Jahre. Allerdings wird diese Frist in einigen Jahren womöglich verlängert, vielleicht sogar ganz abgeschafft. Die Folge: Wertzuwächse vermieteter Immobilien wären grundsätzlich immer zu versteuern – unabhängig davon, wann der Verkauf erfolgt. Das politische Motto dazu lautet »mehr Gerechtigkeit«. De facto wird aber in den Parlamenten vorrangig um höhere Einnahmen gekämpft. Mit höheren Abgaben und Steuern auf Vermögenswerte soll der soziale Frieden gesichert werden. Natürlich wird es zunächst nur den Eigentümern großer Vermögen an den Kragen gehen, aber ob das so bleibt? Auch der Sparerfreibetrag startete mit 6000 D-Mark pro Person und liegt heute bei vergleichsweise mickrigen 801 Euro.
Eine globale Vermögensteuer ist unrealistisch
Modelle zur Umsetzung gibt es bereits: Bankenabgaben in Zypern und Spanien lieferten ebenso erste Erfahrungswerte wie spezielle Immobiliensteuern in Italien und Griechenland. Der Internationale Währungsfonds empfahl 2013 ganz offen eine einmalige Vermögensabgabe, um die Schuldenlast in den Krisenstaaten zu senken. Dem französischen Bestsellerautor Thomas Piketty (Das Kapital im 21. Jahrhundert) schwebt sogar eine weltweite Vermögensteuer für Reiche vor. Dieser Vorschlag mag ohne ein globales Steuerregime unrealistisch ein. Auf höhere Abgaben auf Vermögen sollte man sich allerdings einstellen. Und für die gigantischen Kosten der Finanzkrise wird Deutschland als derzeit wirtschaftlich stärkstes Land Europas ohnehin zahlen: Garantien, Rettungspakete und Target-2-Salden sind dabei längst noch nicht alle Risikofaktoren. Über die Ausgabe von Euro-Bonds und europaweit einheitliche Sozialversicherungen sollen Steuerzahler und Arbeitnehmer weitere Lasten schultern. Wie teuer das Gesamtpaket letztlich wird, lässt sich nur erahnen. Aber teuer wird es. Und es wird wohl nicht nur Geld, sondern auch einen Teil der bürgerlichen Freiheiten kosten. Denn ohne stärkere Kontrollen seiner Bürger wird die Zentralisierung der EU wohl nicht zu realisieren sein. Als ob das nicht schon bitter genug wäre, findet weltweit auch noch das größte Geld-Experiment der Geschichte statt. Alle großen Notenbanken verfolgen seit Jahren eine Nullzinspolitik, um die darbende Wirtschaft anzukurbeln. In Japan funktioniert das zwar seit zwei Jahrzehnten nicht, aber die Zentralbanker waren 2009 vermutlich genauso ratlos und verzweifelt wie die Politiker. Allmählich zeichnen sich die Folgen dieses Experiments ab: Die globalen Schuldenberge wachsen ungebremst, die Sparquoten sinken und die Flucht in Sachwerte hält an!
Das Vertrauen ins Papiergeld schwindet
Angesichts des schwindenden Vertrauens in Papiergeld ist es kein Wunder, dass die Menschen in Häuser und Wohnungen investieren. Für Sparbücher und Tagesgeld gibt es kaum noch Zinsen. Die Umlaufrendite von Bundesanleihen liegt nur knapp über 0 Prozent. Bei Anleihen mit wenigen Jahren Restlaufzeit ist die Verzinsung sogar negativ. Und dabei sind die Spesen für den Kauf solcher Bonds an der Börse noch gar nicht einkalkuliert. Selbst für 30-jährige Bundesanleihen liegt die Rendite unter 1 Prozent (Stand: Mitte April 2015). Aber auf privates Kapital sind die Regierungen ohnehin immer weniger angewiesen, seit sie mehr oder weniger offen von den Notenbanken finanziert werden. Einige gerade bei Kleinsparern ungemein beliebte Produkte der Finanzagentur des Bundes (früher Bundesschuldenverwaltung) wurden 2012 abgeschafft: Bundesschatzbriefe, Finanzierungsschätze und sogar die erst wenige Jahre zuvor eingeführte Tagesanleihe des Bundes mussten dran glauben. Auch die kostenlose Verwahrung von Bundeswertpapieren auf Schuldbuchkonten läuft aus. Der Finanzagentur des Bundes waren vermutlich die Kosten zu hoch. Schließlich warb der Bund über Jahre hinweg mit der Möglichkeit, die jeweils aktuelle Emission per Dauerauftrag ab 52 Euro pro Monat zu erwerben. Wer diese Chance genutzt hat, hatte eine Unmenge winziger Wertpapierpositionen im Depot. Zudem war das Gesamtvolumen gering: Auf alle drei eingestellten Produktkategorien entfielen zum 30. Juni 2014 nur 10 Milliarden Euro – weniger als 1 Prozent aller Kreditmittel des Bundes.
Die Kapitalmärkte ertrinken im Geld
Eine weitere Ursache für die Abschaffung von Bundesschatzbriefen & Co. liegt tiefer: Großanleger auf den Kapitalmärkten, zum Beispiel Versicherungen und Pensionsfonds, stellen dem deutschen Staat bereitwillig jeden Monat...
