3 Allgemeine Besteuerung der REIT-Aktiengesellschaft

Der gesetzgeberischen Intention zur Schaffung eines international anerkannten Instruments der Immobilienanlage folgend [13] stellt § 1 der G-REIT-AG als einer besonderen Form einer Immobilien-Aktiengesellschaft das entsprechende gesellschaftsrechtliche Instrumentarium zur Verfügung. Die REIT-AG ist eine mit Sitz und Geschäftsleitung in Deutschland konzipierte börsennotierte Aktiengesellschaft, die unter bestimmten Tatbestandsvoraussetzungen selbst steuerbefreit ist. Der eigene „privilegierte“ Steuer-Status der REIT-AG ist in erster Linie an die Voraussetzung geknüpft, dass der Großteil des Gewinns an die Anteilseigner ausgeschüttet wird. [14]

3.1 Ertragssteuern / Grunderwerbsteuer

3.1.1 Befreiung von der Körperschafts- und Gewerbesteuer

Soweit die REIT-AG den gesetzlichen Anforderungen des REITG entspricht, ist die Gesellschaft selbst von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit; allerdings ist dies mit der sofortigen Vollbesteuerung des Anteilseigners (Ausschluss des Halbeinkünfteverfahren) verknüpft.

Zum richtigen Sparmodell wird der G-REIT für die Anleger ab 2009, da mit der Einführung der Abgeltungssteuer von 25 Prozent diese auch auf die REIT-AG Anwendung findet.

3.1.2 Grunderwerbsteuer

Die Übertragung von Grundbesitz auf einen anderen Rechtsträger unterliegt jedoch grundsätzlich der Grunderwerbssteuer. Das gilt sowohl für die Veräußerungen von einer REIT-AG bzw. von einem Vor-REIT als auch für die Einbringung / Ausgliederung von Immobilien in eine REIT-AG bzw. in einen Vor-REIT.

Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass bei einer Einbringung oder Ausgliederung die Bemessensgrundlage der Grunderwerbsteuer der so genannte Bedarfswert des Grundbesitzes ist  (§ 8 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG). Dieser wird ermittelt nach Maßgabe der §§ 145 ff. BewG. Im Bundesdurchschnitt liegt der Bedarfswert bei ca. 59 bis 70 Prozent des Verkehrswertes. Insofern kann der gesellschaftsrechtliche Vorgang bereits durch Reduzierung der Bemessungsgrundlage zu einer Reduzierung der Grunderwerbssteuerbelastung führen.

Die Grunderwerbssteuerbelastung lässt sich zudem reduzieren, indem der Grundbesitz von dem Gesellschafter an den Vor-REIT zu einem Preis deutlich unter dem Verkehrswert (z. B. 10 Prozent) veräußert wird.

Bemessungsgrundlage für den Übertragungsvorgang ist gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG der Wert der Gegenleistung. Dies ist der Kaufpreis, auch wenn er weit unter dem Verkehrswert des Grundstücks liegt; etwas anderes gilt nur bei einem symbolischen Kaufpreis, der überhaupt nicht als ernsthaft vereinbarte Gegenleistung angesehen werden kann. [15] Neben den besagten Möglichkeiten der Grunderwerbssteuerreduzierung haben Personengesellschaften bei der grunderwerbssteuerlichen Gestaltung eine besondere Bedeutung. Nach § 1 Abs. 1 GrEStG sind nur die Übertragung und der Verkauf von Grundstücken selbst grunderwerbssteuerpflichtig. Von der Norm nicht erfasst wird dagegen die mittelbare Übertragung von Grundstücken. Der Gesetzgeber hat versucht, auch mittelbare Grundstücksübertragungen grunderwerbssteuerlich zu erfassen. Über § 1 Abs. 2a GrEStG sind mittelbare Grundstücksübertragungen, die durch die Übertragung von Anteilen an Immobiliengesellschaften erfolgen, steuerbar. § 1 Abs. 2a GrEStG behandelt den Gesellschafterwechsel an einer Personengesellschaft als wirtschaftliche Übertragung eines Grundstücks, wenn mehr als 95 Prozent neue Gesellschafter innerhalb von fünf Jahren „beitreten“.

Keine Grunderwerbssteuer entsteht dagegen [16], wenn weniger als 95 Prozent neue Gesellschafter beitreten und daher nur bis zu 94,9 Prozent der Anteile innerhalb von fünf Jahren übertragen werden. Ebenfalls ist eine Übertragung von Anteilen nicht

steuerbar, wenn weniger als 95 Prozent, d. h. 94,9 Prozent, innerhalb von fünf Jahren übertragen werden. [17]

Da Grunderwerbssteuer gemäß § 1 Abs. 1a GrEStG auch dann ausgelöst wird, wenn auf Ebene des direkten Gesellschafters einer Personengesellschaft ein Gesellschafterwechsel eintritt, ist der mittelbare Anteilsübergang zwecks Vermeidung der grunderwerbssteuerpflichtigen Übertragung möglich, wenn der mittelbare Anteilsübergang auf 94,9Prozent begrenzt wird.

Diese Fallgestaltung ermöglicht z. B. die wirtschaftliche Übertragung eines von einer Personengesellschaft gehaltenen Grundstücks in Höhe von 99,73 Prozent [18], ohne dass nur „1 Cent“ Grunderwerbssteuer ausgelöst wird.

3.2  Wesens-Strukturmerkmale der REIT-AG

Nachdem als Gesellschaftsform für den G-REIT die Aktiengesellschaft vorgesehen ist, sind über den allgemeinen Verweis in § 1 Abs. 3 REITG grundsätzlich die für die Aktiengesellschaften geltenden Vorschriften anwendbar. In Bezug auf die Struktur- und Organisationsverfassung sind wie für jede andere Aktiengesellschaft auch die Merkmale für eine REIT-AG kennzeichnend. [19]

In Abweichung zu der weiten Fassung des § 23 Abs. 3 Nr. 2 AktG erfährt der zulässige Unternehmensgegenstand durch § 1 Abs. 1 eine immobilienspezifische Einschränkung der Geschäftstätigkeit der REIT-AG. Aufgrund der eingeschränkten Geschäftstätigkeit darf die REIT-AG daher auch Veräußerungsgewinne erzielen. Allerdings bleibt der steuerliche Sonderstatus der REIT-AG selbst nur dann gewahrt, wenn nicht die in § 14 Abs. 2 REITG vorgesehenen Grenzen des Immobilienhandels überschritten werden.

Folglich darf die REIT-AG also keine entgeltlichen Dienstleistungen, z. B. Projektentwicklungstätigkeiten, sowie Facility Management-Leistungen für Dritte erbringen. Allerdings können derartige Leistungen seitens der REIT-AG über eine Tochterkapitalgesellschaft, einer sogenannten REIT-Dienstleistungsgesellschaft (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 REITG), erbracht und dieser übertragen werden. [20] Unter Berücksichtigung des § 1 Abs. 1 Nr. 5 REITG ist damit festzuhalten, dass die REIT-AG im Ausgangspunkt somit auch immobiliennahe Tätigkeiten in Bezug auf den eigenen Anlagebestand und damit passive Immobilienbewirtschaftung beschränkt ist. [21]

Ein Handel mit unbeweglichem Vermögen ist ausdrücklich nicht erlaubt. [22]

Da der deutsche REIT bestimmte Vermögens- und Ertragsgrenzen einhalten muss, stellt § 12 Abs. 1 REITG klar, dass für Zwecke der §§ 12 und 15 REITG, d. h. zur Ermittlung der Vermögens- und Ertragsgrenzen, auf denen nach IFRS aufgestellten Konzernabschluss nach § 315a HGB abzustellen ist, wenn die REIT-AG zur Aufstellung eines solchen Konzernabschlusses nach Art. 4 der Verordnung (EG) Nr. 1606/2002 betreffend der Anwendung internationaler Rechnungslegungstandards oder nach § 315a Abs. 2 HGB verpflichtet ist. [23]

Somit ist festzustellen, dass die REIT-AG zur Ermittlung der Vermögens- und Ertragsgrenzen einen Einzel- oder Konzernabschluss zwingend nach IFRS [24] aufzustellen hat. Entsprechend hat die REIT-AG, da sie ihre Immobilien als Finanzinvestition hält, den IAS 40 [25] anzuwenden. [26]

3.3 Auf die REIT-AG anwendbares Recht

Die REIT-AG unterliegt über die Generalverweisung des § 1 Abs. 3 REITG als Sondertypus der Aktiengesellschaft den allgemein für Aktiengesellschaften geltenden Vorschriften, soweit dieses Gesetz nichts Abweichendes bestimmt. Daher finden z. B. über § 3 Aktiengesellschaft das HGB oder über § 3 Abs. 1 Nr. 2 das UmwG sowie das FGG (vgl. §§ 141a, 144 ff. FGG) auf eine REIT-AG Anwendung.

Im Hinblick auf die allgemeinen Verhaltenspflichten einer börsennotierten Aktiengesellschaft unterliegt die REIT-AG ebenso den Insider-Regeln gemäß §§ 12 ff. WpHG, den Bestimmungen zur Ad-hoc-Publizität gemäß § 15 WpHG bzw. zum sogenannten Directors’ Dealings gemäß § 15a WpHG, dem Verbot der Marktmanipulation nach § 20a WpHG sowie den Mitteilungs- und Veröffentlichungspflichten von Stimmrechtsanteilen der §§ 21 ff. WphG. [27] Zu beachten ist auch eine von § 21 Abs. 1 WpHG abweichende Meldeschwelle von § 11 Abs. 5 REIT-Gesetz von 80 Prozent bzw. 85 Prozent, um die Aktionäre und die REIT-AG rechtzeitig über eine möglicherweise drohende Unterschreitung der Mindeststreubesitzquote durch einen Mehrheitsaktionär in Kenntnis zu setzen. [28]

3.4 Umfang und Überprüfbarkeit der Vorrausetzungen der Steuerbefreiung einer  REIT-AG

Um der Finanzverwaltung die Überprüfung der Voraussetzungen der Steuerbefreiungen einer REIT-AG zu erleichtern und deren Kontroll- und...