| Grußwort | 5 |
| Inhaltsverzeichnis | 6 |
| Geldanlage in Immobilien: Entscheidungskriterien und Anlageprodukte | 9 |
| 1. Eckpfeiler der Entscheidung für Immobilienanlagen | 10 |
| 2. Anlegerbedürfnisse und Anlegerziele | 14 |
| 2.1 Für jede Lebensphase die richtige Anlagemöglichkeit | 14 |
| 2.2 Sicherheit: Immobilienanlagen zur Altersvorsorge und zum Substanzerhalt | 15 |
| 2.3 Keine Rendite ohne Risiko | 16 |
| 2.4 Für jede Liquiditätsanforderung das geeignete Produkt | 18 |
| 2.5 Am Ende können subjektive Faktoren den Ausschlag geben | 18 |
| 3. Breitgefächertes Spektrum der Immobilienanlagen | 19 |
| 3.1 Kriterien zur Klassifizierung | 19 |
| 3.2 Bedeutung einzelner Anlageformen | 20 |
| 4. Gründliche Vorbereitung der Geldanlage in Immobilien | 21 |
| Literaturverzeichnis | 22 |
| Teil I Direkterwerb | 23 |
| Indikatoren zur Abschätzung der Werthaltigkeit von Immobilien | 24 |
| Zusammenfassung | 25 |
| 1. Immobilien – ein krisensicheres Anlagegut? | 25 |
| 2. Werthaltigkeit von Immobilien | 28 |
| 2.1 Marktwertgutachten | 28 |
| 2.2 Wertindikatoren | 29 |
| 2.2.1 Wertindikatoren untergeordneter Bedeutung | 29 |
| 2.2.2 Maßgebliche Bestimmungsgrößen | 34 |
| 2.3 Gutachten | 39 |
| Literaturverzeichnis | 41 |
| Wohneigentum als sicherer Bausteinder privaten Altersvorsorge | 42 |
| Zusammenfassung | 43 |
| 1. Einleitung | 43 |
| 2. Wohneigentum zur Altersvorsorge | 44 |
| 3. Geld- und Wohnrente im Vergleich | 45 |
| 3.1 Rationale und emotionale Komponenten des Wohneigentums gehören zusammen | 46 |
| 3.2 Bedeutung des Substanzwertes | 47 |
| 3.3 Erbschaftsrechtliche Vorteile der Immobilienrente | 47 |
| 4. Bausparen als Bestandteil der Altersvorsorge | 48 |
| 4.1 Erziehung zum Sparen | 49 |
| 4.2 Sicherheitsaspekte der deutschen Baufinanzierung | 50 |
| 4.3 Vorsparen im Bausparkollektiv | 51 |
| 4.4 Nachgelagerte Besteuerung von gefördertem Wohneigentum | 53 |
| 5. Demografische Einflüsse auf das Wohnen | 53 |
| 6. Großer Modernisierungsbedarf | 54 |
| 7. Schlussbetrachtung: Baufinanzierungsinstitute sind demografischen Herausforderungen gewachsen | 55 |
| Eigenkapitalbasierte Finanzierung von Wohneigentum | 57 |
| Zusammenfassung | 58 |
| 1. Finanzierungen ohne Eigenkapital: die internationale Finanzkrise als Folge | 58 |
| 2. Besonderheiten des Realkredits | 59 |
| 3. Bausteine der Finanzierung | 60 |
| 3.1 Eigenkapital | 60 |
| 3.2 Darlehen | 63 |
| 3.3 Bausparmittel | 65 |
| 3.4 Öffentliche Mittel | 67 |
| 4. Staatliche Förderung | 68 |
| 4.1 Wohnungsbauprämie | 68 |
| 4.2 Arbeitnehmersparzulage | 69 |
| 4.3 Altersvorsorgezulage („Eigenheimrente“) | 69 |
| 4.4 Direkte staatliche Finanzhilfen | 71 |
| 5. Die „typische“ Eigenheimfinanzierung | 72 |
| Literaturverzeichnis | 73 |
| Kapitalanlagen in denkmalgeschützten Immobilien | 74 |
| Zusammenfassung | 75 |
| 1. Einführung | 75 |
| 2. Spezialimmobilie Baudenkmal | 76 |
| 2.1 Was ist ein Kulturdenkmal? | 76 |
| 2.2 Gesetzliche Rahmenbedingungen (Grundlagen) für Denkmalschutz und Denkmalpflege | 76 |
| 2.3 Erfassung von Kulturdenkmälern | 78 |
| 2.4 Denkmalschutzbehörden | 78 |
| 2.5 Rechte und Pflichten der Eigentümer/Besitzer von Kulturdenkmälern | 79 |
| 3. Investitionskriterien | 80 |
| 3.1 Kaufpreisfindung bei Baudenkmälern | 81 |
| 3.2 Steuervergünstigungen für Denkmaleigentümer | 81 |
| 3.2.1 Voraussetzungen für die Inanspruchnahme steuerlicher Vergünstigungen | 81 |
| 3.2.2 Regelungen zur steuerlichen Vergünstigung | 83 |
| 3.3 Finanzierungsmöglichkeiten | 84 |
| 3.4 Denkmalschutz und energetische Sanierung | 86 |
| 3.5 Mietrechtliche Konsequenzen bei Denkmalsanierung | 88 |
| 3.6 Der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie | 89 |
| 3.7 Beispiel des Erwerbs einer Wohnung in einem denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus | 90 |
| 4. Die Zukunft denkmalgeschützter Immobilien | 92 |
| Anhang | 92 |
| Literaturverzeichnis | 101 |
| Teil II Indirekte Beteiligung | 102 |
| Perspektiven der Geldanlage in offene Immobilienfonds | 103 |
| Zusammenfassung | 104 |
| 1. Einleitung | 104 |
| 2. Rechtliche Grundlagen | 106 |
| 3. Strukturen offener Immobilienfonds | 108 |
| 4. Steuerliche Vorteile offener Immobilienfonds | 109 |
| 5. Übersicht über das Angebot von offenen Immobilienfonds deutscher Kapitalanlagegesellschaften | 110 |
| 6. Diskussion der Liquidität von offenen Immobilienfonds | 112 |
| 7. Ausblick | 113 |
| Literaturverzeichnis | 114 |
| Geschlossene Immobilienfonds im privaten Asset Management | 115 |
| Zusammenfassung | 116 |
| 1. Einführung | 116 |
| 2. Gestaltungsparameter von Immobilienfonds | 117 |
| 2.1 Investmentarten | 117 |
| 2.1.1 Core-Investment | 117 |
| 2.1.2 Value Added Investment | 118 |
| 2.1.3 Opportunity-Investment und Projektentwicklungen | 119 |
| 2.2 Nutzungsarten | 120 |
| 2.2.1 Büro | 120 |
| 2.2.2 Einzelhandel | 121 |
| 2.2.3 Logistik, Hotel, Wohnen | 122 |
| 2.3 Unmittelbare Beteiligung | 122 |
| 2.4 Mittelbare Beteiligung: Dachfondskonzepte | 124 |
| 2.5 Steuerliche Aspekte | 125 |
| 3. Portfolioeigenschaften des geschlossenen Immobilienfonds | 126 |
| 3.1 Portfoliotheorie | 126 |
| 3.2 Portfoliobeitrag von geschlossenen Immobilienfonds | 127 |
| 4. Aktuelle Entwicklungen und Ausblick | 133 |
| 4.1 Platzierungstrends | 133 |
| 4.2 Investitionsschwerpunkte | 135 |
| 4.3 Investitionsstandorte | 136 |
| 5. Fazit | 137 |
| Literaturverzeichnis | 137 |
| Zweitmarkt für geschlosseneImmobilienfonds | 138 |
| Zusammenfassung | 139 |
| 1. Einführung | 139 |
| 2. Markt für geschlossene Immobilienfonds | 140 |
| 2.1 Erstmarkt | 140 |
| 2.2 Zweitmarkt | 141 |
| 3. Marktteilnehmer und Marktstruktur | 144 |
| 3.1 Marktteilnehmer | 144 |
| 3.1.1 Verkäufer | 144 |
| 3.1.2 Käufer | 145 |
| 3.1.3 Handelsplattformen | 146 |
| 3.2 Marktstruktur | 146 |
| 3.2.1 Nutzungsart | 146 |
| 3.2.2 Objektlage | 149 |
| 3.2.3 Zweitmarktpreise | 151 |
| 4. Bewertung geschlossener Immobilienfonds | 154 |
| 4.1 Grundzüge der Unternehmensbewertung | 154 |
| 4.2 Substanzwertverfahren | 155 |
| 4.3 Ertragswertverfahren | 156 |
| 4.4 Bewertung mit Verkaufsfaktoren | 161 |
| 5. Ausblick | 162 |
| Literaturverzeichnis | 163 |
| Strategische Perspektiven des Marktes für G-REITs | 164 |
| Zusammenfassung | 165 |
| 1. Einführung von REITs weltweit | 165 |
| 2. Einführung von G-REITs | 166 |
| 3. Gesetzliche und steuerliche Grundlagen der G-REITs | 167 |
| 4. G-REITs im internationalen Vergleich | 170 |
| 5. REITs im Vergleich zu anderen Anlageklassen | 171 |
| 5.1 REITs versus offene Immobilienfonds | 172 |
| 5.2 REITs versus geschlossene Immobilienfonds | 173 |
| 5.3 REITs versus Direktanlage | 173 |
| 5.4 REITs versus „traditionelle Aktien“ | 173 |
| 6. Investments in REITs | 174 |
| 6.1 Erfolgsfaktoren | 175 |
| 6.2 Diversifizierungsvorteile | 177 |
| 6.3 Weitere Möglichkeiten des Investments | 178 |
| 6.3.1 Immobilienaktien- und REIT-Fonds | 179 |
| 6.3.2 Immobiliendachfonds | 179 |
| 6.3.3 REIT-Zertifikate | 179 |
| Literaturverzeichnis | 179 |
| Investments in Immobilienaktien | 181 |
| Zusammenfassung | 182 |
| 1. Immobilienaktien weltweit | 182 |
| 2. Deutsche Immobilienaktien und REITs – Status quo | 185 |
| 3. Die Einführung von REITs in Deutschland | 187 |
| 3.1 Langwieriger Prozess | 187 |
| 3.2 Anfängliche Positionierung des deutschen REIT | 188 |
| 3.3 REITs – Positionierung und Anleger | 189 |
| 3.4 Das REIT-Gesetz im Detail | 190 |
| 3.5 Wünschenswerte Änderungen am REIT-Gesetz | 191 |
| 3.5.1 Einbeziehung von Wohnimmobilien | 191 |
| 3.5.2 Aktionärsstruktur: keine zehnprozentige Anteilsbegrenzung | 191 |
| 3.5.3 Keine Beschränkung der M&A-Aktivitäten | 192 |
| 4. Kennzahlen zur Bewertung von Immobilienaktien und REITs | 192 |
| 5. REITs: kein Ersatz für schwachen „Investment Case“ | 194 |
| 6. Ausblick: Der deutsche REIT hat Potenzial | 194 |
| Teil III Spezielle Fragen der Immobilienanlage | 196 |
| Immobilienfinanzierung: das Beratungs- und Leistungsprogramm der Kreditinstitute | 197 |
| Zusammenfassung | 198 |
| 1. Der Immobilienmarkt | 198 |
| 2. Besonderheiten des Immobiliendarlehens | 200 |
| 3. Vielfalt der Finanzierungsangebote | 202 |
| 3.1 Laufzeiten der Immobilienfinanzierung | 202 |
| 3.2 Zinsbindungen | 202 |
| 3.3 Tilgungsarten | 204 |
| 3.4 Das Bauspardarlehen | 205 |
| 3.5 Förderkredite | 205 |
| 4. Beratungsangebot der Kreditinstitute | 206 |
| 4.1 Immobilienobjekt | 206 |
| 4.2 Persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse | 208 |
| 4.3 Finanzierung | 209 |
| 4.4 Absicherung | 210 |
| Rechtsfragen beim Immobilienerwerb | 212 |
| Zusammenfassung | 213 |
| 1. Das Grundbuch | 213 |
| 1.1 Die Funktion des Grundbuchs | 213 |
| 1.2 Führung und Inhalt des Grundbuchs | 214 |
| 2. Kaufvertrag und Auflassung | 216 |
| 2.1 Systematik | 216 |
| 2.2 Beurkundungszwang | 216 |
| 2.3 Inhalt und Kosten des Kaufvertrages | 217 |
| 2.4 Absicherung der Vertragsparteien | 218 |
| 3. Grundpfandrechte | 219 |
| 4. Eigentumswohnungen | 221 |
| 5. Einzelne Vertragsarten | 221 |
| 5.1 Kauf eines unbebauten Grundstücks | 221 |
| 5.2 Kauf einer Gebrauchtimmobilie | 222 |
| 5.3 Kauf vom Bauträger | 223 |
| Die Besteuerung verschiedener Formen von Immobilienkapitalanlagen | 225 |
| Zusammenfassung | 227 |
| 1. Direktanlage | 227 |
| 1.1 Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | 227 |
| 1.1.1 Überschussrechnung | 227 |
| 1.1.2 Die Einnahmen | 227 |
| 1.1.3 Die Ausgaben | 228 |
| 1.2 Der Veräußerungsgewinn | 231 |
| 1.3 Einkünfte aus Gewerbebetrieb | 232 |
| 1.4 Gewerblicher Grundstückshandel | 233 |
| 1.5 Immobilien im Ausland | 233 |
| 1.5.1 Die Doppelbesteuerungsabkommen | 233 |
| 1.5.2 Abschaffung des Progressionsvorbehaltes | 234 |
| 1.5.3 Verlust aus Immobilien im Ausland | 234 |
| 1.6 Umsatzsteuer | 234 |
| 1.6.1 Vermietung | 234 |
| 1.6.2 Verkauf der Immobilie | 235 |
| 1.7 Erbschaftsteuer | 235 |
| 2. Geschlossene Immobilienfonds | 236 |
| 2.1 Das wirtschaftliche Konzept | 236 |
| 2.2 Das einkommensteuerliche Transparenzprinzip | 236 |
| 2.3 Verluste | 237 |
| 2.3.1 Transparenzprinzip | 237 |
| 2.3.2 Verlustausgleichsverbot | 237 |
| 2.4 Verfahrensrechtliche Verselbständigung des Fonds | 237 |
| 2.5 Innenfinanzierung/ Anteilsfinanzierung | 239 |
| 2.6 Ausschüttungen | 239 |
| 2.7 Veräußerungsgewinne | 240 |
| 2.8 Einkunftsart | 242 |
| 2.9 Erbschaftsteuer | 243 |
| 3. Immobilien Aktiengesellschaften | 243 |
| 3.1 Allgemeines | 243 |
| 3.2 Besteuerung auf der Ebene der Aktiengesellschaft | 244 |
| 3.3 Besteuerung auf der Ebene des Anlegers | 245 |
| 3.3.1 Laufende Einkünfte | 245 |
| 3.3.2 Veräußerungsgewinne | 245 |
| 4. REITs | 246 |
| 4.1 Zivilrecht | 246 |
| 4.2 Die Steuerfreiheit des REIT | 247 |
| 4.2.1 Besteuerung erst auf der Ebene der Anteilseigner | 247 |
| 4.2.2 Voraussetzungen für die Steuerfreiheit des REIT | 248 |
| 4.3 Exit Tax | 249 |
| 4.4 Besteuerung der Anteilseigener | 250 |
| 4.4.1 Ausschüttungen | 250 |
| 4.4.2 Veräußerungsgewinne | 251 |
| 5. Offene Immobilienfonds | 252 |
| 5.1 Rechtliche Grundlagen | 252 |
| 5.2 Das Prinzip der beschränkten Transparenz, Steuerfreiheit des Fonds | 253 |
| 5.3 Ermittlung der Erträge des Fonds | 253 |
| 5.4 Die Besteuerung beim Anleger | 254 |
| 5.4.1 Die laufende Besteuerung | 254 |
| 5.4.2 Schlussbesteuerung (Besteuerung der Veräußerung im Privatvermögen gehaltener Anteile) | 256 |
| 6. Vergleich der verschiedenen Formen der Immobilienkapitalanlage | 258 |
| 6.1 Vergleich der Besteuerung verschiedener Formen der Immobilienkapitalanlage | 258 |
| 6.2 Vergleichende Würdigung | 258 |
| 6.2.1 Beteiligungen an geschlossenen Fonds | 258 |
| 6.2.2 Immobilien AG | 259 |
| 6.2.3 REITs | 259 |
| 6.2.4 Offene Fonds | 260 |
| Bewertung von Immobilien: Verfahrensweise – quantitative und qualitative Methoden | 261 |
| Zusammenfassung | 262 |
| 1. Aufgaben, Möglichkeiten und Grenzen der Immobilienbewertung | 262 |
| 2. Die offiziellen Verfahren der Wertermittlung | 264 |
| 2.1 Rechtliche Grundlagen der Verkehrswertermittlung | 264 |
| 2.2 Verkehrswertbegriff und Prinzipien des § 194 BauGB | 265 |
| 2.3 Vergleichswertverfahren | 267 |
| 2.3.1 Bodenwertermittlung im Vergleichswertverfahren | 268 |
| 2.3.2 Weitere Anwendungsbereiche des Vergleichswertverfahrens | 270 |
| 2.4 Ertragswertverfahren | 272 |
| 2.5 Sachwertverfahren | 276 |
| 3. Anwendungsbereich und Auswahl der Wertermittlungsverfahren | 281 |
| 4. Ableitung des Verkehrs- bzw. Marktwertes | 282 |
| Literaturverzeichnis | 283 |
| Energieeffizientes Bauen: Wirtschaftlichkeitsüberlegungen und Klimaschutz | 284 |
| Zusammenfassung | 285 |
| 1. Eingeforderte Einsparungen von Co2-Emissionen | 285 |
| 2. Implikationen für den Wohnungsbau | 288 |
| 3. Novellierung der Energiesparverordnung | 289 |
| 3.1 Studie zu den Auswirkungen der Energiesparverordnung | 289 |
| 3.2 Anhörung der Verbände zur Änderung der Energieeinsparverordnung | 292 |
| 3.3 Wirtschaftlichkeitsüberlegungen zu Strategien zur Vermeidung von CO2-Emissionen | 295 |
| Literaturverzeichnis | 301 |
| Ökologische Nachhaltigkeit als Entscheidungskriterium bei der Immobilienanlage | 302 |
| Zusammenfassung | 303 |
| 1. Einleitung | 303 |
| 2. Der Markt für ökologisch nachhaltige Immobilieninvestments | 305 |
| 2.1 Treiber | 305 |
| 2.2 Struktur | 306 |
| 2.3 Größe | 307 |
| 3. Die Relevanz der ökologischen Nachhaltigkeit bei der Entscheidung über den Erwerb einer Immobilie | 308 |
| 4. Werttreiber einer Investition in ökologisch nachhaltige Immobilien | 311 |
| 4.1 Höhere Kosten bei der Erstellung | 311 |
| 4.2 Höhere Zahlungsbereitschaft der Mieter und niedrigerer Leerstand | 312 |
| 4.3 Geringere Betriebs- und Instandhaltungskosten | 313 |
| 4.4 Bessere Wiederverkaufsmöglichkeit | 314 |
| Literaturverzeichnis | 315 |
| 5. Ausblick | 314 |
| Konzeptionelle Erfolgsfaktoren von Seniorenimmobilien | 316 |
| Zusammenfassung | 317 |
| 1. Einführung und Ausgangslage | 317 |
| 1.1 Investmentsituation Anfang 2009 | 318 |
| 1.2 Neue Rahmenbedingungen | 319 |
| 1.2.1 Pflegeversicherung – Aus auf Raten? | 319 |
| 1.2.2 Gesetzliche Rahmenbedingungen | 324 |
| 1.2.3 Neues „Heimvertragsrecht“ – nicht nur für Heime | 326 |
| 1.2.4 Neue Player – Neue Konkurrenz | 327 |
| 2. Neue Konzeptionen – Neue Immobilien | 327 |
| 2.1 Neue bauliche Konzeptionen für neue Kunden | 327 |
| 2.2 Mehr Pflegeheime der fünften Generation oder mehr „Wohnen“? | 328 |
| 3. Trends und Ausblick | 329 |
| 3.1 Intelligente Symbiosen: Pflege- und Immobilienmarkt wachsen zusammen | 330 |
| 3.2 Nichts geht mehr ohne die Wohnungswirtschaft | 332 |
| 3.3 Die Zukunft ist barrierefrei und serviceorientiert | 332 |
| 4. Investment-Guideline: Kanon der zehn konzeptionellen Erfolgsfaktoren | 333 |
| Initiierung, Entwicklung und Management von Immobilienprojekten | 335 |
| Zusammenfassung | 336 |
| 1. Einführung | 336 |
| 2. Definition Projektentwicklung | 337 |
| 3. Aufgabenstellung | 337 |
| 3.1 Anforderungen | 338 |
| 3.2 Phasen | 338 |
| 3.3 Standortbezogene Projektentwicklung | 340 |
| 3.4 Ideenbezogene Projektentwicklung | 340 |
| 3.5 Projektrealisierung | 341 |
| 3.6 Risiken | 342 |
| 3.7 Vertragsgestaltung | 342 |
| 4. Projektmanagement | 343 |
| 4.1 Aufgaben | 343 |
| 4.2 Leistungsbereiche | 344 |
| 4.3 Neutralität | 345 |
| 4.4 Projektteam | 345 |
| 4.5 Einsatzminimierung | 345 |
| 4.6 Kompetenzerweiterung | 345 |
| 4.7 Dokumentation | 346 |
| 4.8 Termin- und Kostenoptimierung | 346 |
| Literaturverzeichnis | 346 |
| Teil IV Professionelle Unterstützung bei Immobilienerwerb und -verwaltung | 347 |
| Verbesserte Markttransparenz durch Immobilenportale im Internet | 348 |
| Zusammenfassung | 349 |
| 1. Einführung | 349 |
| 2. Rückblick: Intransparenz in regionalen Immobilienmärkten | 350 |
| 3. Nachfragegetriebene Entwicklung des Internet-Immobilienmarktes | 351 |
| 4. Rasantes Wachstum der Immobilienplattformen | 353 |
| 5. Neue Transparenz für Immobiliensuchende | 354 |
| 6. Transparenz für Immobilienanbieter: Erfolgskontrolle und effizientere Vermarktung | 356 |
| 6.1 Kosteneffizienz und Budgetkontrolle | 358 |
| 6.2 Makler als Informationsdienstleister | 360 |
| 7. Der Markt der Immobilienportale: schnelle Konzentration auf wenige Anbieter | 361 |
| 8. Weiterverwertung der Immobilienmarktdaten | 362 |
| Literaturverzeichnis | 363 |
| Immobilienerwerb durch Zwangsversteigerungen | 364 |
| Zusammenfassung | 365 |
| 1. Suche und Auswahl von Versteigerungsobjekten | 365 |
| 1.1 Informationsquellen | 365 |
| 1.2 Grundbegriffe der Versteigerungspraxis | 366 |
| 1.3 Auswertung des Gerichtsgutachtens | 367 |
| 1.4 Auswertung des Grundbuchauszuges | 367 |
| 1.5 Informationen von Behörden | 369 |
| 1.6 Besichtigung des Versteigerungsobjekts | 370 |
| 1.7 Bautechnische Prüfung und Beurteilung des Objekts | 371 |
| 2. Sicherstellung der Finanzierung | 372 |
| 3. Erarbeiten einer Bietstrategie | 373 |
| 4. Ablauf des Versteigerungstermins | 374 |
| 4.1 Bekanntmachungsteil | 374 |
| 4.2 Bietstunde | 375 |
| 4.3 Verhandlung über den Zuschlag | 376 |
| 5. Verteilungstermin | 378 |
| Interessenvertretung durch die Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereine | 379 |
| Zusammenfassung | 380 |
| 1. Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft | 380 |
| 2. Service rund um die Immobilie | 381 |
| 3. Interessenvertretung gegenüber politischen Instanzen | 382 |
| Die Herausgeberin | 389 |
| Die Autoren | 390 |
