9Wie finde ich einen solventen Mieter?

Immer wieder gibt es Mieter, die ihre Miete nicht bezahlen. Vor allem Vermieter, die ihre Immobilie fremdfinanziert haben, können dann unter Druck geraten, wenn sie ihre Raten an die Bank nicht mehr bedienen können. Die Gründe, warum ein Mieter seiner Mietzahlungspflicht nicht mehr nachkommen kann, liegen häufig im persönlichen Umfeld: Arbeitslosigkeit, Scheidung oder gesundheitliche Probleme verschlechtern die finanzielle Lage oft so sehr, dass das Geld für die Miete nicht mehr ausreicht. Nur eine Zahl zur Illustration: Nach Erhebungen der Creditreform waren 2014 6,67 Millionen Personen in Deutschland überschuldet.

Daneben gibt es allerdings Schuldner, die sich von vornherein vorgenommen haben, die Miete überhaupt nicht zu bezahlen. Diese Zeitgenossen bezeichnet man als „Mietnomaden“. Sie handeln ganz gezielt und beziehen Wohnungen in Regionen, in denen viel Wohnraum leer steht. Wer dort eine Immobilie besitzt, ist froh, wenn er überhaupt einen Mieter findet. Ist das Kind erst einmal in den Brunnen gefallen, das heißt, ist der Vermieter einem Einmietbetrüger auf den Leim gegangen, muss er häufig einen beschwerlichen und teuren Weg einschlagen, um den unliebsamen Bewohner wieder loszuwerden. So muss er nicht nur auf seine Miete verzichten, sondern bleibt häufig auch auf den Anwalts-, Gerichts- und Zwangsvollstreckungskosten sitzen.

Wer nicht in einem solchen Desaster landen will, sollte vorsorgen: Wer schon bei der Auswahl seines Mieters genau hinschaut und alle Register zieht, die zu seinem Schutz vorhanden sind, minimiert das Risiko.

Wie suche ich am effektivsten?

Wie Sie einen Mieter finden, bleibt Ihnen überlassen: Entweder Sie ergreifen die Initiative und schalten eine Anzeige in einer Tageszeitung oder stellen sie in eines der Immobilienportale ins Internet. Oder Sie beauftragen einen Makler mit der Suche. Seit dem 1. Juni 2015 muss allerdings nicht mehr der Mieter die Maklerprovision bezahlen, sondern immer derjenige, der diesen beauftragt hat, so genanntes Bestellerprinzip. Sie müssen sich also überlegen, ob Sie diese Kosten übernehmen wollen, oder doch lieber selber einen neuen Mieter suchen. Allerdings sollten Sie dann fit im Internet sein, um die Wohnung mit Fotos dort richtig zu platzieren. Und Sie sollten die Zeit haben, vielleicht Hunderte von Interessenten – was momentan in begehrten Großstadtlagen keine Seltenheit ist – durch die Wohnung zu schleusen und den richtigen Mieter herauszufiltern.

Haben Sie oder der Makler nun einen oder mehrere Interessenten für Ihr Mietobjekt gefunden, sollten Sie sie auf Herz und Nieren prüfen. Nehmen Sie sich bei der Auswahl ausreichend Zeit. Wer auf die Schnelle einem Mieter den Zuschlag erteilt, kann auf die Nase fallen.

11Identität klären

Es hört sich zwar simpel an, ist es aber nicht: Klären Sie als Erstes, ob der Mietinteressent auch derjenige ist, für den er sich ausgibt. Dafür sollten Sie sich seinen Personalausweis oder Reisepass geben lassen. Prüfen Sie, ob er noch gültig ist, und kopieren Sie die Daten für die Mieterakte. Lassen Sie sich nicht mit Führerschein oder Studentenausweis abspeisen, diese haben keinen amtlichen Erklärungswert.

Mieterselbstauskunft und Lohnnachweis

Kümmert sich ein Makler um die Vermietung, wird er vom Mieter eine Selbstauskunft und einen Lohnnachweis fordern. Hausverwaltungen, die mit der Vermietung beauftragt sind, sichern sich ebenfalls auf diese Weise gegenüber ihren Auftraggebern ab.

Aber auch wenn Sie sich persönlich um die Vermietung Ihres Mietobjekts kümmern, sollten Sie eine Selbstauskunft verlangen: Sie besteht aus einem Fragebogen, in dem der potenzielle Mieter Auskunft über seine persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse sowie über eventuelle Mitmieter gibt. Es besteht grundsätzlich allerdings keine Verpflichtung des Mietinteressenten, den Fragebogen auszufüllen. Weigert er sich, sollten Sie ihn als Mieter nicht mehr in Betracht ziehen, da er dann unter Umständen etwas zu verbergen hat. Mit seiner Unterschrift unter der Selbstauskunft bescheinigt der Bewerber, alle Fragen wahrheitsgemäß beantwortet zu haben.

Welche Fragen darf ich dem Interessenten stellen?

Natürlich sollten Sie so viel wie möglich über Ihren künftigen Mieter erfahren, bevor Sie ihm Ihr Eigentum überlassen. Doch Sie müssen wissen, dass Ihrer Wissbegier Grenzen gesetzt sind. Sie dürfen nur solche Fragen stellen, die in einem Zusammenhang mit dem geplanten Mietverhältnis stehen und die für Sie von maßgeblichem Interesse sind. Vor allem rein private Angelegenheiten gehen den Vermieter nichts an. Das heißt in der Konsequenz: Stellen Sie eine unzulässige Frage, darf der Kandidat darauf auch falsch antworten, ohne dass dies für ihn Nachteile hat.

13Verdienst und Arbeitsplatz

In erster Linie bewegt Sie natürlich vor allem die Frage, ob Ihr künftiger Mieter überhaupt finanziell in der Lage ist, die von Ihnen geforderte Miete zu bezahlen. Auf solche Fragen, die für das Mietverhältnis essenziell wichtig sind, müssen Bewerber immer wahrheitsgemäß antworten. Dies betrifft Fragen nach Arbeitsplatz, Verdienst und Vermögenslage.

Die Frage nach dem Einkommen von Angehörigen ist nicht zulässig. Der Interessent muss auch nicht seine gesamten finanziellen Verhältnisse offenlegen. Er braucht zum Beispiel nicht darauf zu antworten, ob er Teilzahlungskredite aufgenommen hat. Von sich aus muss der potenzielle Mieter ohnehin keine Informationen über seine Einkünfte oder Schulden geben. Nur auf die ausdrückliche Frage des Vermieters muss der Bewerber wahrheitsgemäß antworten.

Auf die Frage, ob der Bewerber eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat, zumindest wenn sie ohne zeitliche Beschränkung erfolgt, muss er nicht wahrheitsgemäß antworten, weil die Eintragung im Schuldnerverzeichnis nach drei Jahren gelöscht wird.

Über diese wirtschaftlichen Umstände muss Sie der Mieter informieren

Lebt der potenzielle Mieter allerdings allein von Sozialhilfe oder wurde über das Vermögen des Bewerbers das Insolvenzverfahren eröffnet, muss er den Wohnungsvermieter darüber informieren. Ebenso wenn das Vormietverhältnis wegen Nichtzahlung des Mietzinses gekündigt und er deshalb zur Räumung verurteilt wurde. Würde die geforderte 14Miete 75 Prozent des gesamten Einkommens ausmachen, muss der Vermieter ebenfalls darüber informiert werden.

Mieter müssen wirtschaftliche Schwierigkeiten von sich aus offenbaren, wenn die Gefahr besteht, dass sie die Miete nicht zahlen können. Verschweigt der Mieter seine desolaten wirtschaftlichen Verhältnisse, wie zum Beispiel hohe Schulden, können Sie den Mietvertrag wegen einer arglistigen Täuschung anfechten. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Mieter bereits mehr als zwei Jahre lang anstandslos seine Miete bezahlt hat.

Zulässige Frage – falsche Antwort

Hat der Bewerber eine zulässige Frage falsch beantwortet, muss immer im Einzelfall geprüft werden, ob der Vermieter, sobald er davon erfährt, den Mietvertrag nachträglich wegen arglistiger Täuschung anfechten oder außerordentlich kündigen kann. Eine Anfechtung ist bei Wohnraummietverträgen natürlich nur vor der Überlassung der Mietwohnung möglich. Sobald der Mieter in die Wohnung eingezogen ist, können Sie nur noch fristlos kündigen.

Aber nicht jede falsche Auskunft berechtigt Sie dazu. Vielmehr kommt es immer darauf an, ob die falsche Antwort wesentliche Auswirkungen auf das Mietverhältnis hat. Man kann allerdings davon ausgehen, dass bewusst wahrheitswidrige Angaben über die Vermögensverhältnisse zur fristlosen Kündigung oder Anfechtung des Mietvertrags führen können – zumindest dann, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses ansonsten für den Vermieter im Einzelfall unzumutbar ist.

15Unzulässige Fragen

Darüber hinaus wollen Sie natürlich auch noch mehr über den Kandidaten in Erfahrung bringen. Das ist Ihr gutes Recht. Sie sollten aber wissen, dass manche Fragen von der Rechtsprechung als nicht zulässig eingeordnet wurden. Sie können sie also stellen in der Hoffnung, dass Sie eine wahrheitsgemäße Antwort darauf bekommen. Ist die Antwort allerdings falsch, können Sie daraus keine Rechte ableiten. Dies gilt für Fragen danach, welche

• Rasse,
• Hautfarbe oder
• Nationalität der potenzielle Mieter hat.

Auch Fragen nach dem früheren Mietverhältnis sind nach der Rechtsprechung nicht zulässig, obwohl eine Auskunft beim früheren Vermieter...