272. Kapitel

Die passende Immobilie finden

Das passende Haus oder die passende Wohnung zu finden, dürfte wohl die größte Hürde auf dem Weg zum Immobilieneigentümer sein. Hier sollen zunächst einige grundlegende Aspekte beleuchtet werden, die bei der Suche nach der passenden Immobilie wichtig sind: Will ich die Immobilie selbst nutzen oder als Kapitalanlage? Soll ich kaufen oder bauen? Und was gilt es zu beachten, wenn ich die Dienste von Maklern oder Bauträgern in Anspruch nehme?

2.1 Kaufen

Wer sich für den Kauf einer Immobilie entscheidet, muss zwar Einbußen bei der Individualität des neuen Eigenheims hinnehmen, kann aber unter Umständen auf ein günstiges Angebot stoßen und vermeidet den ganzen Ärger, der in der Regel mit dem Bau eines Hauses verbunden ist. Trotzdem birgt natürlich auch der Kauf einige Risiken.

Ein geeignetes Objekt lässt sich über die Zeitung, über einen Makler, über das Internet, bei Zwangsversteigerungen (siehe Abschnitt 2.1.4), bei Bausparkassen und Banken, auch der eigenen Hausbank, finden.

2.1.1 Makler

Wenn ein Makler helfen soll: Woran kann man einen seriösen Anbieter erkennen? Ein Makler macht nichts anderes als dem Immobilieninteressierten die Arbeit abzunehmen, sich selbst nach einem geeigneten Objekt umzuschauen. Er soll als Vermittler den Nachfrager an den Anbieter einer Immobilie heranführen, damit die beiden einen Bau- oder Kaufvertrag abschließen. Für diese Dienstleistung bekommt er eine Provision.

28Soweit die Theorie. In der Praxis kommt es jedoch häufig genug vor, dass man als Laie an schwarze Schafe gerät, die einem das Blaue vom Himmel herunter lügen und das Geld kassieren, ohne eine echte Gegenleistung erbracht zu haben. Das Hauptproblem dabei ist: Die Maklertätigkeit ist kein Ausbildungsberuf, es bedarf keiner besonderen Kenntnisse oder Fertigkeiten und keiner speziellen Eignungsprüfung – sieht man davon ab, dass ein Makler nicht vorbestraft sein darf.

Damit man nicht an einen Gelegenheitsmakler gerät, sollte er zumindest Mitglied in einem Berufsverband sein, nämlich beim Immobilienverband Deutschland (IVD), zum dem sich die früheren Berufsverbände, der Ring Deutscher Makler (RDM) und der Verband Deutscher Makler (VDM), zusammengeschlossen haben.

Eine wichtige Rolle spielt der äußere Eindruck eines Maklerbüros. Deshalb sollte man den Makler immer dort besuchen. Ist der Makler zu normalen Geschäftszeiten erreichbar, gibt es einen Festanschluss oder nur eine Handynummer? Beginnt der Makler seine Tätigkeit, ohne sofort Geld zu verlangen? Wenn nicht, sollte man seine Mithilfe sofort ablehnen. Macht er den Eindruck, dass er sich in rechtlichen und steuerlichen Fragen auskennt? Besser noch: Hat er Mitarbeiter zur Hand, die ihn in solchen Fragen unterstützen? Schließlich kann einer auch nicht alles wissen.

Wichtige Kriterien für die Glaubwürdigkeit eines Maklers sind auch Art und Zeitpunkt von Objektangeboten. Er muss dem Immobilieninteressierten genaue Auskunft über das angebotene Objekt geben können, bei gebrauchten Immobilien also über Alter, Bauzustand, Verkäufer, Gründe für den Verkauf, bei Neubauten über Baupläne, Fertigstellungsdaten und den möglichen Bauträger.

Letzter Punkt ist der Maklervertrag. Er darf nicht so formuliert sein, dass man nur mit hohen Kosten aus dem Vertrag herauskommt. Im Gegenteil: Ein Makler darf bei Misserfolg seiner Tätigkeit eigentlich gar kein Geld verlangen. Außerdem muss im Vertrag die Höhe der Courtage genau festgelegt sein.

Zum Schluss: Nicht selten steht in Zeitungsanzeigen „courtagefrei für den Käufer“. Dieser Hinweis ist in den meisten Fällen schlichtweg Augenwischerei. Denn natürlich hat der Verkäufer die Kosten für den Makler dann auf den Preis der Immobilie aufgeschlagen.

2.1.2 Auswahl des Objekts

Was spielt denn nun bei der Auswahl des Objekts eine wichtige Rolle? Zuerst sollte man sich über die gewünschte Lage des Objektes im Klaren sein. Wie sollte die Infrastruktur sein (Verkehrs- und Nahverkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergarten und so weiter), welche Art von Wohngebiet will man, wie soll die Lage sein (reines Wohngebiet, Umfeld, Grundstücksausrichtung und so weiter).

Hat man ein vermeintlich geeignetes Objekt gefunden, muss man es einer genauen Prüfung unterziehen. Wichtig ist vor allem das Baujahr, denn daraus lassen sich Rückschlüsse auf die für die jeweilige Zeit typischen Baumängel ziehen. So können bei Nachkriegsbauten oft qualitativ geringwertige Materialen verwendet worden sein. Immobilien aus den 50er und 60er Jahren fehlt es fast immer an ausreichender Wärme- und Schallisolierung. Dies kann bedeuten, dass später teure Modernisierungen zu übernehmen sind.

Sanierungen können auch fällig werden, wenn an verschiedenen Hausteilen bereits Schäden zu verzeichnen sind. Deshalb sollte der 30Kaufinteressent besonders die folgenden Elemente auf mögliche Beschädigungen beziehungsweise Mängel hin untersuchen:

• Dach (Sattel- oder Flachdach, Zustand des Dachstuhls, Dämmungen vorhanden?)
• Leitungen (Elektro-, Wasser-, Entwässerungssysteme prüfen)
• Fenster (Material, Schall- und Wärmedämmung?)
• Keller (Feuchtigkeit?)
• Fassade (Risse, Feuchtigkeit, Wärmedämmung?)
• Dachrinnen (Kupfer, Zink, Alter?)
• Innenwände (Massiv- oder Leichtbau, feuchte Stellen?)
• Heizung und Bad (Art, Alter, späterer Umbau erwünscht?)
• Geschossdecken (Holz, Beton?)
• Aufteilung der Räume (entspricht der Grundriss den persönlichen Bedürfnissen?)
• Ausstattung (sollen vorhandene Einbauten übernommen werden?)

All diese und noch sehr viele weitere Punkte bestimmen den Wert und damit auch den Preis eines Gebäudes. Wer sich hier nicht gut auskennt, sollte vor Abschluss eines Kaufvertrages ein Verkehrswertgutachten einholen.

Die nach dem Kauf anfallenden Renovierungsaufwendungen sind oft erheblich. Auch darauf macht ein Gutachter aufmerksam. Dieser kann somit in technischer wie auch finanzieller Hinsicht vorsorgen. Bei umfangreicheren Renovierungen sollte man einen Architekten hinzuziehen, mit dem man gemeinsam die Modernisierungsziele und nötigen Baumaßnahmen plant und der die anfallenden Kosten kalkuliert. Dabei gilt: Wirklich notwendige Sanierungen müssen vor Sonderwünschen Vorrang haben!

2.1.3 Preis

31Wie teuer darf die Immobilie eigentlich sein? Was ist der richtige Preis? Eine einfache Antwort darauf gibt es nicht. Immerhin dient als Anhaltspunkt der Verkehrswert, also der auf dem Markt erzielbare Preis einer Immobilie (siehe Abschnitt 4.1.2). Doch selbst für versierte Immobilienanleger sind solche Berechnungen häufig kompliziert. Leider gilt deshalb die Grundregel: Den absolut richtigen, den wahren und objektiv messbaren Wert einer Immobilie gibt es nicht. Er kann immer nur geschätzt werden.

Einige Immobilienexperten empfehlen als Alternative den so genannten Kaufpreis- beziehungsweise Mietpreisfaktor, um Objektwerte zu schätzen. Dieser Faktor lässt sich auch für die selbst genutzte Immobilie anwenden, allerdings nur unter der Bedingung, dass fiktive Mieteinnahmen veranschlagt werden. Für deren Höhe müssen Objekte gleicher Lage und Ausstattung zum Vergleich herangezogen werden.