| Geleitwort | 7 |
| Vorwort | 8 |
| Inhaltsverzeichnis | 9 |
| 1 Einleitung | 22 |
| 1.1 Anlass und Notwendigkeit | 23 |
| 1.2 Ziel | 26 |
| 1.3 Methodik | 27 |
| 1.4 Abgrenzung | 27 |
| 1.5 Stand der Wissenschaft | 28 |
| 2 Ausgangslage und theoretische Grundlagen | 32 |
| 2.1 Bauplanungsprozess | 32 |
| 2.1.1 Grundlagen | 32 |
| 2.1.2 Planungsalternativen und Optimierung | 33 |
| 2.1.3 Planungsentscheidungen | 34 |
| 2.1.4 Planung als integraler Prozess | 36 |
| 2.2 Value Management | 37 |
| 2.2.1 Value Engineering | 37 |
| 2.2.2 Value Management | 39 |
| 2.3 Wertbegriff | 41 |
| 2.3.1 Wertbegriff in der Entscheidungstheorie | 41 |
| 2.3.2 Wertbegriff in der Immobilienwirtschaft | 43 |
| 2.3.3 Werthaltigkeit als Ziel der Planungsoptimierung | 45 |
| 2.4 Modellbildung in der Entscheidungstheorie | 46 |
| 2.4.1 Überblick | 46 |
| 2.4.2 Entscheidungsfeld | 48 |
| 2.4.3 Zielfunktion | 50 |
| 2.4.4 Multikriterielle Entscheidungstheorie | 51 |
| 3 Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit von Immobilien | 52 |
| 3.1 Abgrenzung | 53 |
| 3.2 Prämissen des Projektes | 54 |
| 3.2.1 Lage | 54 |
| 3.2.2 Markt | 55 |
| 3.2.3 Aktives Immobilienmanagement und Service | 57 |
| 3.2.4 Sonstige Prämissen | 58 |
| 3.3 Monetäre Erfolgsfaktoren des Objekts | 58 |
| 3.3.1 Lebenszykluskosten | 58 |
| 3.3.2 Lebenszykluserträge | 61 |
| 3.4 Nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts | 63 |
| 3.4.1 Gestaltung | 63 |
| 3.4.1.1 Städtebau | 64 |
| 3.4.1.2 Gebäude | 65 |
| 3.4.1.3 Außenanlagen | 67 |
| 3.4.2 Funktionalität | 68 |
| 3.4.2.1 Flexibilität/Drittverwendbarkeit | 68 |
| 3.4.2.2 Flächeneffizienz | 70 |
| 3.4.2.3 Sicherheit des Gebäudes und der Nutzer | 70 |
| 3.4.2.4 Behaglichkeit/Wohlbefinden | 71 |
| 3.4.2.5 Ausstattung | 73 |
| 3.4.2.6 Erschließung | 74 |
| 3.4.3 Ökologie | 74 |
| 3.4.3.1 Energieeffizienz | 76 |
| 3.4.3.2 Ressourceneffizienz | 78 |
| 3.4.3.3 Gesundheitsgefahren | 80 |
| 3.4.3.4 Umweltauswirkungen von Stoffen und Stoffgruppen | 82 |
| 3.4.3.5 Umweltauswirkungen des Gebäudes | 83 |
| 4 Methoden zur Bewertung und Optimierung der Erfolgsfaktoren des Objekts | 86 |
| 4.1 Ausgewählte Verfahren zur Wirtschaftlichkeitsanalyse | 86 |
| 4.1.1 Kapitalwertmethode | 87 |
| 4.1.2 Methode Vollständiger Finanzpläne (VOFI) | 89 |
| 4.2 Ausgewählte Verfahren zur Nutzen-Kosten-Untersuchung | 90 |
| 4.2.1 Nutzwertanalyse (NWA) | 90 |
| 4.2.2 Kostenwirksamkeitsanalyse (KWA) | 91 |
| 4.3 Bewertung unsicherer Faktoren | 92 |
| 4.3.1 Risikoanalyse | 92 |
| 4.3.2 Sensitivitätsanalyse | 93 |
| 4.4 Optimierungsmethoden | 94 |
| 4.4.1 Funktionsanalyse | 94 |
| 4.4.2 Kennzahlensysteme | 96 |
| 4.4.3 Kreativitätstechniken | 97 |
| 5 Entwicklung des Entscheidungsmodells | 101 |
| 5.1 Anforderungen an das Entscheidungsmodell | 102 |
| 5.2 Modellgrenzen | 103 |
| 5.2.1 Planungsphasen/Entscheidungspunkte | 103 |
| 5.2.2 Optimierungsgegenstand | 105 |
| 5.2.3 Ergebnisse | 105 |
| 5.3 Modellbildung | 105 |
| 5.3.1 Festlegen der Zielvorgaben | 108 |
| 5.3.1.1 Projektziele | 110 |
| 5.3.1.2 Optimierungsziele | 110 |
| 5.3.2 Bewerten der Basis-Planung | 115 |
| 5.3.2.1 Bewerten der Projektziele | 115 |
| 5.3.2.2 Bewerten der Optimierungsziele | 118 |
| 5.3.2.3 Graphische Darstellung der Bewertungsergebnisse | 119 |
| 5.3.3 Identifikation von Optimierungspotenzialen | 120 |
| 5.3.4 Ausarbeitung von Planungsalternativen | 121 |
| 5.3.4.1 Anwendung von Optimierungsmethoden | 121 |
| 5.3.4.2 Freiheitsgrade bei der Alternativenausarbeitung | 121 |
| 5.3.5 Bewerten der Planungsalternative(n) | 123 |
| 5.3.6 Vergleich der Basis-Planung mit Planungsalternative(n) | 123 |
| 5.3.7 Risikound Sensitivitätsanalyse | 123 |
| 5.3.8 Entscheidung | 124 |
| 6 Arbeitshilfen | 126 |
| 6.1 Zielfestlegung | 126 |
| 6.1.1 Prämissen des Projektes/Projektziele | 126 |
| 6.1.2 Optimierungsziele | 127 |
| 6.2 Bewertung der Planungsalternativen | 128 |
| 6.3 Generierung interdisziplinärer Planungsalternativen | 129 |
| 6.4 Vertragliche Regelungen zur Alternativenuntersuchung | 130 |
| 6.4.1 Vertragsleistungen | 132 |
| 6.4.1.1 Planerleistungen | 132 |
| 6.4.1.2 Projektmanagementleistungen | 133 |
| 6.4.2 Honorierung | 134 |
| 7 Praxistest | 137 |
| 7.1 Untersuchungsgegenstand | 137 |
| 7.2 Analyse der Zielvorgaben | 139 |
| 7.2.1 Rentabilität | 139 |
| 7.2.1.1 Lebenszyklusausgaben | 139 |
| 7.2.1.2 Lebenszykluseinnahmen | 140 |
| 7.2.1.3 Nettoanfangsrendite | 140 |
| 7.2.2 Nutzeranforderungen | 140 |
| 7.2.3 Zukunftspotenzial | 140 |
| 7.2.4 Ergebnis Präferenzfunktion | 141 |
| 7.3 Bewertung der Basis-Planung | 141 |
| 7.3.1 Rentabilität | 141 |
| 7.3.2 Erfüllung der Nutzeranforderungen | 143 |
| 7.3.3 Bewertung des Zukunftspotenzials | 146 |
| 7.3.3.1 Ergebnisse der Bewertung der Gestaltung | 146 |
| 7.3.3.2 Ergebnisse der Bewertung der Funktionalität | 148 |
| 7.3.3.3 Ergebnisse der Bewertung der Ökologie | 151 |
| 7.3.4 Ergebnis Nutzenfunktion der Alternative „Wettbewerb“ | 154 |
| 7.4 Identifikation des Optimierungspotenzials | 155 |
| 7.5 Ausarbeitung von Planungsalternativen | 156 |
| 7.6 Bewertung der Planungsalternative | 156 |
| 7.6.1 Rentabilität | 157 |
| 7.6.2 Erfüllung der Nutzeranforderungen | 157 |
| 7.6.3 Bewertung des Zukunftspotenzials | 160 |
| 7.6.3.1 Ergebnisse der Bewertung der Gestaltung | 160 |
| 7.6.3.2 Ergebnisse der Bewertung der Funktionalität | 162 |
| 7.6.3.3 Ergebnisse der Bewertung der Ökologie | 165 |
| 7.6.4 Ergebnis Nutzenfunktion der Alternative „Vorentwurf“ | 167 |
| 7.7 Vergleich der Basis-Planung mit der Planungsalternative | 169 |
| 7.7.1 Rentabilität | 169 |
| 7.7.2 Nutzeranforderungen | 169 |
| 7.7.3 Zukunftspotenzial | 169 |
| 7.8 Risiken und Sensitivität | 170 |
| 7.9 Entscheidungsvorlage | 170 |
| Alternativenvergleich Endvermögen | 171 |
| Abweichung von den Nutzeranforderungen Alternative 1 Alternative 2 | 172 |
| Zukunftspotenzial Alternative 1 Alternative 2 | 172 |
| Erfüllung Prozentualer Anteil | 172 |
| Risiken und Sensitivitäten | 174 |
| Entscheidungsvorschlag | 174 |
| Es wird empfohlen, die Alternative 2 (Vorentwurf) weiterzuführen, da sie in allen Bereichen des dreistufigen Bewertungsverfahren | 174 |
| 7.10 Zusammenfassung zum Praxistest | 175 |
| 8 Schlussbetrachtungen | 176 |
| 8.1 Zusammenfassung | 176 |
| 8.2 Nutzenstiftung | 178 |
| 8.3 Kritik und weiterer Forschungsbedarf | 179 |
| 8.4 Ausblick | 180 |
| Literaturverzeichnis | 182 |
| Anhangverzeichnis | 189 |
